주택재건축·재개발조합의 과세에 대한 연구

서정수,하연자 한국산업경영학회 2014 經營硏究 Vol.29 No.1

주택재건축사업과 재개발사업에는 과세관청, 주택재건축조합과 재개발조합, 조합원, 지방자치단체, 시공사 등 다양한 이해관계자들이 있다. 이러한 사업들은 조합설립추진위원회 설립단계에서부터 조합의 해산 및 청산시까지 법인세·부가가치세·양도소득세·취득세·재산세 등 국세와 지방세의 다양한 과세문제가 발생하여 왔다. 본 연구는 현행 도시정비법의 큰 틀을 유지하면서 주택재건축사업의 공공성을 강화하여 주택재개발사업과 재건축사업을 통일적으로 규율하려는 도시정비법의 제정취지에 맞춰 각 세목간의 체계적합성을 고려하면서 주택재건축조합과 주택재개발조합의 입장에서 문제가 되고 있는 주요세목인법인세의 과세문제와 그 개선방안을 제시하였다. 현재 과세관청은 주택재건축·재개발조합의 손익인식시기를 공사진행기준에 의해 인식하도록 하고 있다. 그러나, 주택재건축·재개발조합의 일반분양사업은 한국표준산업분류상 건설용역제공이 아닌 부동산공급업에 해당하므로 공사완성기준을 적용하여 손익을 인식하는 것이 타당하다고 본다. 현행 과세제도에 따르는 경우, 이론상 주택재건축·재개발조합의 법인세 과세표준 중 수익사업에서 전입되어 조합원용 주택건축비 상당액만큼은 법인세와 양도소득세, 재건축부담금의 중복적 부과대상이 되고 있다. 또한 과세관청은 일반분양수입금에서 당해 공사원가 등을 제외한 개발이익금 상당액을 각 조합원들에게 지분비율에 따라 배분하여 각 조합원이 부담해야 할 건축비에 충당한 금액을 배당으로 해석하고 있어 이 또한 중복부담문제를 피할 수 없다. 그러나 주택재건축·재개발 조합을 비영리법인으로 보고, 수익사업에서 발생한 이익은 개발이익으로 전가되어 양도소득세로 과세될 것이므로 고유목적사업준비금으로 손금산입하게 하여 근본적으로 배당가능한 이익이 발생하지 않도록 하는 것이 타당하리라고 본다. 이와 같이 조합의 소득에 대하여 법인세, 배당소득세, 양도소득세와 재건축부담금이 중복 부과될 수 있지만, 현행 제도상으로는 양도소득세와 재건축부담금의 중복부담만 인정되고 있으며, 그나마 부분적인 이중과세조정만 허용되고 있다. Housing reconstruction and redevelopment project has a lot of interested parties such as a taxation authority, associations of reconstruction and redevelopment, union members, local authorities, and constructors and various stake-holders. There have been various taxation problems such as national tax including corporate taxes, VAT, transfer income tax, acquisition tax, and property tax and local taxes from establishment to dissolution and liquidation of a committee for the reconstruction association. This study maintains a frame of current urban development law, and it mediates an enacting purpose of the law, which regulates redevelopment projects and reconstruction projects uniformly as reinforcing the public character of housing reconstructing projects, and then, as considering system adequacy amine each taxation content, taking into account the combination of housing and housing reconstruction redevelopment of the problem such as corporate tax issue and suggested improvements. Current taxation authority reconstructed the house. renewal period of the combination or loss is recognized by reference to the work in progress, but, housing reconstruction. redevelopment projects combined general sale on the Korea Standard Industrial Classification provide construction services for non-real estate suppliers, so construction completed by applying the criteria that should be recognized gains and losses will be regarded as valid. According to the current tax system, the theoretical background that housing reconstruction and redevelopment of the combination of the tax base tax revenue is transferred in the business equivalent of union Home construction cost as much as corporate tax and transfer income tax, reconstruction contribution has been the subject of a redundant charge. The sale proceeds from tax authorities in general, except for such work as the development proceeds equivalent to the cost of equity for each member in proportion to the allocation of construction costs to be borne by each member, and the amount appropriated for dividends paid interpret and duplicate the problem, and this also can not avoid. but, housing reconstruction and redevelopment association is considered as nonprofit organization, profits from profitable business are transferred to developmental profit and taxed to transfer income tax, so that it is reasonable that fundamentally distribution profit cannot be produced to calculate inclusion in deductible expenses from the reserve fund for essential business. Thus, for a combination of corporate tax, dividend income tax, transfer income tax and the reconstruction duplicate charges may apply, but the current transfer income tax and reconstruction the constitution only recognized the burden and duplication of payments, allow only a partial double taxation has been adjusted.

재건축에서 상가단체의 법적 성질과 상가의 관리처분

김종보 행정법이론실무학회(行政法理論實務學會) 2017 행정법연구 Vol.- No.51

재건축사업의 경우, 재개발사업 현장과 달리 철거대상에 대부분 복리시설로서 상가건물을 포함하고 있었기 때문에 이해관계를 공유하는 크고 작은 상가단체가 사업초기부터 등장하게 된다. 상가소유자들의 이해관계는 전체 재건축사업과 충돌하는 경우가 많아 재건축에서 상가는 사업의 진행에 커다란 장애물로 받아들여졌다. 그러나 상가와 관련해서는 재개발사업에 참고할만한 선례가 거의 없었고, 특히 재개발의 관리처분계획에서 상가에 대한 특별한 기준을 찾을 수 없었기 때문에 초기 재건축에서 상가는 새로운 관리처분의 기준을 찾아야 했다. 2003년 재개발사업과 재건축사업을 하나의 법률로 통합하는 도시정비법이 제정되었고 도시재개발법과 주택건설촉진법이 적용되던 시대(이하 ‘구법시대’라 한다)는 종료되었다. 도시정비법은 재건축사업에 대해서도 관리처분의 절차를 도입했으므로 재건축사업도 관리처분계획의 인가를 받아야 하고 그 속에 상가의 관리처분도 포함되어야 한다. 그간 재건축조합과 상가단체간의 모호한 합의에 의해 진행되던 상가의 관리처분이 관리처분계획이라는 처분의 구성요소가 되고 행정소송의 대상으로 편입되었다. 이에 따라 상가단체의 정체와 재건축조합과 상가단체의 법적 관계 등을 해명할 필요성은 점점 높아지고 있다. 아파트단지 내 독립된 별동 형태의 상가의 경우, 재건축에 대한 동의를 이끌어 내기도 어렵고 상가 자체의 권리배분에 대한 합의를 이끌어내기도 어렵다. 재건축으로 인해 손해를 보는 것으로 생각했던 상가는 대체로 사업을 반대하는 경우가 많았기 때문이다. 주택은 재건축사업을 통해 개발이익이 보장되었던 반면, 재건축된 상가는 분양률이나 분양이익을 기대하기 어려워 개발이익이 그리 높지 않았다. 재건축이 진행되는 기간 영업을 못하는 불이익을 받지만 이에 대한 보상도 없다는 점은 불만을 더욱 크게 만드는 요인이었다. 이에 따라 상가단체는 사업이 진행되는 과정에서 다양한 형태로 재건축사업을 반대해왔고, 도시정비법의 규율은 이에 대처하며 상가의 제척이나 동별 동의율 제도 등 수동적 변화를 겪었다상가단체가 속한 재건축조합은 구법시대부터 조합적 성격을 보였고 이를 반영하고 있는 판례들도 누적되어 있다. 상가단체 또한 동일한 사업목적을 위해 맺어진 사람들의 결사이고, 가입과 탈퇴가 자유롭지 않다는 점 등에서 그 자체가 다시 조합적 성격을 띤다. 상가단체의 법적 성격을 조합이라고 보면 재건축조합이라는 조합속에 다시 하나의 조합이 속하게 되므로 이를 ‘조합속 조합’이라 부를 수 있다. 이러한 관점에서 본조합인 재건축조합과 상가조합이 맺는 독립정산의 약정은 상가조합이 재건축조합에 속해 있음을 인정하고 동시에 상가조합이 재건축조합과는 별개의 독립적 이해관계를 가지고 있음을 확인하는 계약이다. 상가조합이 가지고 있는 고유한 특성과 이를 구체화하기 위해 재건축조합과 상가조합 사이에 맺어지는 약정은 상가조합에 법적인 독립성을 보장하게 된다. 이렇게 보장된 상가조합의 독립성은 가급적 존중되어야 하며, 또 정당한 사유가 없는 한 재건축조합에 의해 임의롭게 회수될 수 없다. 상가의 독립성을 보장하는 것은 상가 관리처분의 내용과 절차를 보장하는 데 핵심이 있으며, 이를 훼손하는 재건축조합의 관리처분계획은 위법한 것으로 평가될 수 있다. Unlike the site of redevelopment projects, reconstruction projects have included commercial buildings as the removal target, therefore, large and small commercial building associations with independent interests appeared from the beginning of the projects. Since the interests of the owners of commercial buildings often compete with the whole reconstruction project, commercial buildings were accepted as a big obstacle in the progress of the project. However, there are few precedents for reference to solve this situation in redevelopment projects, especially because it was not possible to find special criteria for the management and disposal plan of commercial buildings in redevelopment projects, The early reconstruction projects needed to find a new standard for the management and disposal plan of commercial buildings. As the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents (“the Urban Improvement Act”), integrating both the redevelopment and the reconstruction projects into one law was enacted, the management and disposal plan, which had been only applied to the redevelopment project, was adopted to the reconstruction project. Thus, like the redevelopment project, the reconstruction project also must be approved for the management and disposal plan by the administrative agency, including the plan for commercial buildings. Therefore, the management and disposal plan of commercial buildings, which had been made by the ambiguous agreement between the reconstruction and commercial building associations, became the subject of the administrative litigation. Consequently, the necessity has increased to elucidate the identity of commercial building association and the legal relationship between reconstruction and commercial building associations. For independent commercial buildings located in the apartment complex, it is hard to bring out the consensus of reconstruction project and the agreement on the right allocation of commercial buildings. That is because in most of reconstruction projects, development profit was guaranteed for the housing, whereas it was not for the commercial building. Furthermore, the owners of commercial buildings could not be compensated for the loss incurred during the reconstruction period in which they could not run their businesses. As a result, the commercial building association has opposed the reconstruction project in various ways, which made passive changes in the Urban Improvement Act. The reconstruction associations where the commercial building associations belonged to, have shown the legal nature of the association since before the Urban Improvement Act was enacted, and the precedents reflecting it are accumulated. A commercial building association is also an association of people who are made for the same business purpose, and it also shows the legal nature of the association in that it is not free to join to and leave from the association. If the legal nature of a commercial building association can be regarded as an association, then it will be the association which belongs to the other association(reconstruction association), so it can be called 'association in association'. From this point of view, the contract to calculate profit and loss independently made between the reconstruction and the commercial building associations, confirms that the commercial building association belongs to the reconstruction association and the commercial building association has a separate independent interest from the reconstruction association. The contract and the unique characteristics of the commercial building association will guarantee the legal independence of the commercial building association. Such independence of the commercial building association should be respected as far as possible and can not be arbitrarily taken by the reconstruction association unless there are justifiable reasons. It is crucial to assure the independence of the commerc...

재건축조합 신탁등기와 매도청구권-대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다110477, 110484 판결-

황태윤 ( Hwang Tae-yoon ) 홍익대학교 법학연구소 2017 홍익법학 Vol.18 No.2

대상판결인 대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다110477, 110484 판결은 토지등소유자가 그 소유의 토지 등에 관하여 이미 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산금을 받기 위하여 별도로 소유권을 이전할 의무를 부담하지 아니하고, 조합원이 조합원 지위를 상실함으로써 신탁관계가 그 목적 달성 불능을 이유로 종료된 경우 신탁재산이었던 부동산은 당연히 재건축조합에 귀속되므로 재건축조합이 먼저 토지등 소유자에게 신탁등기의 말소등기와 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 한 뒤 다시 토지등소유자가 재건축조합 앞으로 청산을 원인으로 하는 소유권이전등기를 하는 절차를 밟을 필요는 없다고 판시하였다. 그러나 대상판결의 사안에서 원고 재건축조합은 피고들을 상대로 제기한 소유권이전등기청구 소송의 확정판결이나 조정조서에 근거하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 피고들은 소유권이전등기 경료 제명 또는 확정판결에 의하여 조합원의 지위를 상실하였으므로 원고와 피고들의 신탁관계가 종료되었다. 따라서 재건축조합의 정관은 피고들에게 적용될 수 없고, 재건축조합 명의로 남아있는 등기는 신탁관계가 종료되어 원인관계가 없어 무효라 할 것이다. 재건축조합은 소유권을 신탁자에게 이전하고 나서 새로 매도청구권을 행사하여 그에 기하여 소유권이전등기를 하여야 한다. 이러한 권리의 순차적 이전은 부동산등기부에 모두 드러나야 등기의 형식과 실질이 일치하게 되는 것이다. 대상판결은 재건축사업의 신속을 위하여 별다른 논증없이 무효인 등기의 유용을 시도하고 있다. 재건축조합의 조합원들이 조합정관상 의무 이행으로 재건축조합으로 소유권을 이전하더라도 그것은 본질상 재건축사업의 편의를 위한 명의신탁에 해당할 뿐이다. 단지 조합명의를 이용하는 것뿐이므로 수익자를 위한 신탁법상의 신탁행위가 될 수도 없다. 자익신탁이란 개념은 명의신탁을 포장하는 가장적 개념구성에 불과하다. 대상판결은 재건축사업의 효율적 진행을 위해 실무에서 자익신탁 등기로 포장하여 관용해 오던 명의신탁등기를 신탁관계가 종료하여 실질이 아예 없어진 경우까지 유용을 시도하고 있다. 이는 재건축사업에 관여한 개개인의 구체적 타당성을 희생하고 재건축 사업의 신속성만 꾀하는 것으로 무리한 법리구성이라 할 것이다. Supreme Court 2013. 11. 28. 2012DA110477, 110484 declared “If a trust relationship ended for reasons of inability to achieve its goal, the real estate holdings of the trust fund belong to the jaegeonchuk combination.” But, Even after the termination of the trust, the registered registration of the surviving manuscripts shall be invalid without cause. In order for the plaintiff to claim ownership of the property, the rights of the plaintiffs shall be exercised after transferring ownership to the defendant. Even if the ownership of the entrusted rights is transferred by the obligation of memorandum of association, it is not a trust of Trust Acts, but real property registry title trust which is nullified by the violation of the real estate law. The transfer of ownership to Reconstruction Association is not an in-kind investment for the purpose of establishing a corporation, but merely real property registry title trust which is nullified by the violation of the real estate law for the sake of convenient reconstruction projects. No member of the union believes that his ownership is wholly owned by Reconstruction Association`s property. The Supreme Court`s conclusion was too much of Reconstruction Association. It ignores the specific needs of the members of the Reconstruction Association and is an illegal misappropriation of the null register.

주택재건축사업의 과세에 대한 문제점과 개선방안에 관한 연구

배영석(Bae, Yeong-Seok),김병일(Kim, Byung-Il) 한국조세연구포럼 2015 조세연구 Vol.15 No.1

재건축조합원은 재건축조합이라는 한시적 기구를 통하여 종전 부동산 대신에 새로운 주택을 취득하면서 재건축주택의 건축비에 대한 대가로 조합에 종전에 소유하던 토지의 일부를 체비지로 내어 놓는다. 이 과정을「도시 및 주거환경정비법」에서는 환지라고 한다. 환지임에도 불구하고 재건축조합에 법인세가 과세되고 조합원에게는 계산상 발생한 잉여금에 대한 배당소득세가 과세된다. 특히 재건축사업에서 발생하는 이익을 모두 시공사인 건설회사가 가져 가는 형태의 지분제 계약을 하여 조합에 금전이 남지 않는데도 조합에 부과되는 법인세와 조합원에게 부과되는 배당소득세를 조합원이 모두 부담해야 한다는 것에 대해서 대다수 조합원이 납득하지 못하여 분쟁이 발생하고 있다. 조합은 조합원으로부터 현물출자받은 부동산이 없는데도 현물출자받은 것으로 가정하여 조합의 과세 소득을 계산함에 따라 이러한 상황이 발생하는 것이다. 재건축사업에 있어서 법리적으로는 조합원이 조합에 현물출자할 여지가 없다. 조합은 오로지 조합원에게 조합원분 건축물을 건축해 준 대가로 취득한 체비지에 일반분양분 건축물을 건축·분양하여 얻은 일반분양수입금으로 건축비(조합원분 건축비 및 일반분양분 건축비)에 충당할 뿐이다. 이것이「도시 및 주거환경정비법」이 예정하고 있는 조합사업의 모습이기도 하다. 그러나 현재의 실무는 재건축사업에서 현물출자가 있다고 전제한 현물 출자설에 의거 조합의 과세소득을 계산, 과세하고 있고, 이에 따라 논리상으로 설명 곤란한 여러 가지 문제(출자지분이 아닌 부동산 양도로 과세하는 문제, 신탁을 도관으로 취급하지 않는 문제, 부동산실명법에 위반되는 문제 등)가 발생한다. 뿐만 아니라 지분제 계약에 의하여 조합에 금전이 남지 않게 되는데도 법인세와 배당소득세가 과세되는 불합리한 점도 발생한다. 재건축조합의 과세소득은 현물출자설이 아닌 체비지취득사업설에 의하여 계산되어야 한다. 그래야만 조합원에게 금전을 배당하지 않는데도 조합에게 법인세가 과세되고 조합원에게 잉여금 처분에 따른 배당소득세가 과세되는 비현실적인 상황이 방지될 수 있다. 체비지취득사업설은「도시 및 주거환경정비법」이 규정한 대로 조합은 조합원에게 조합원분 건축물을 건축해 주는 대가로 취득한 체비지에 일반분양분 건축물을 건축·분양하는 사업을 한다고 보므로, 일반분양분 토지의 가액은 체비지 취득대가인 조합원분 건축물의 건축비가 된다. 이렇게 되면 취득원가주의에 부합할 뿐만 아니라 현물출자설에 의한 조합의 과세소득을 계산함에 따른 문제가 모두 해결된다. 이렇게 하기 위해서는 현행「조세특례제한법」제104조의7의 규정이 체비지취득사업설의 취지에 맞게 개정되어야 한다. A member of housing reconstruction association provides previously owned land as substitute land (land secured by the authorities in compensation for development outlay) through association of reconstruction which is a shell company to cover construction costs for reconstructing housing when a member of association receive a newly constructed house. This process is called a substituted lot of land (land allotted by the authorities in recompense for development outlay) at the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents. The tax authorities impose a corporate income tax on the association of reconstruction housing and a dividend income tax on the member of association on the calculated profit. Association members are unable to understand tax burden to the association member for a dividend income tax and corporate income tax to the association where an association is making a contract with a project implementer which is a construction company taking all of the profit, not a member of association, even if association members are not taking any of profit from the project. There is no land contribution in kind as a capital to the association by the member of association but tax authorities assumed land contribution in kind and imposed corporate income tax on the association for the profit. Logically, there is no room on the land contribution in kind to the association by the member of association on the housing redevelopment project, because the housing reconstruction association only receive the substitute land in exchange for the newly constructed house as reconstruction cost for the member of association and build new house for the sale to the public to cover construction cost (which are for the member"s house construction cost and cost of sale to the public). This kind of project method is the typical housing reconstruction project described at the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents. Notwithstanding, the current practical reconstruction project and tax law implications assume capital contribution in kind on the project and calculate corporate income and impose corporate income tax under the basis of the theory of capital contribution in kind, Accordingly, several issues raised on the project. (for example, transfer tax on the real estate instead of assuming capital contribution, trust was not treated as an internal conduit and issues on breach of Real-name System on real estate etc). Even though, there is no monetary income left over at the association by the contract of share system, corporate income tax and dividend taxes are still impose by the tax authorities. Taxable income on the project should be calculated on the basis of (by the theory of project on) substitute land instead of (the theory of )capital contribution in kind. This can prevented impractical imposition of corporate income tax on the association and dividend income tax to the association member . The theory of project by acquisition of a substitute land based on the view that the association performed construction for the association member"s new house and received substitute land to cover construction cost for both of the member"s house and house of sale to the public, as described at the Act on the Maintenance and Improvement of Urban areas and Dwelling Conditions for Residents. Therefore, the cost land for sale to the public is the same as cost of association member"s reconstructed house cost. This method is not only complies with the acquisition cost basis but also solves unreasonable issues of tax imposition to the association based on the theory of capital contribution in kind. In order to solve this issues I suggest amending the current law of Special Tax Control Act, article 104 of 7

재건축사업 관련범죄의 실증적 분석과 그 억지대책

김재빈,송광섭 대검찰청 2019 형사법의 신동향 Vol.0 No.65

Many decades of reconstruction project history has been corrupted with crime of constructor by the joint implementation of former constructor and cooperative, and to prevent that, Act on The Improvement of Urban Area and Residential Environments was enacted and implemented in 2003 so that the constructor can concentrate only on the construction without being involved in the implementation. However, the corruption has not been eliminated and recently, the unprecedented event that 1,400 cooperative members who received the bribes in the constructor selection for the reconstruction in Gangnam region were busted occurred, which was reconfirmed the mistakes of the government that if the constructor is excluded in the implementation in the reconstruction project, the corruption will be eliminated and the business value can be obtained. Now, the vice by the reconstruction reaches to the critical point that the society can tolerate it. Therefore, the government took the drastic measures such as prohibition of bidding for 2 years and charging the penalty corresponded to 20% of the construction cost, etc, when detecting illegal receipt of money and treat in relation with the constructor selection, and Gangnam region shows that the reconstruction project is shrunken by declined atmosphere. And it showed the tough stance by establishing tax on excessive reconstruction profit previously. It is very encouraging that the government approaches to the exssemtial problem by changing the cooperative-oriented punishment into the constructor-oriented punishment. However, they cannot be the source measure to block the crime. In the investigation result, press release and the precedents, the most important problem lies in the black alliances between he cooperative, and the constructor and the reconstruction project is the breeding ground of all kinds of corruption due to the rights of the cooperated delegated by the cooperative members. Therefore, rather than the current reconstruction association method, the structural improvement method changing to the public method such as trust company or LH, could be the measures that could improve the crimes related to reconstruction projects. For this, this study extracted total 250 samples through random sampling, targeting the members and employees of reconstruction/redevelopment association, relevant public officials, employees of maintenance operator, and ordinary citizens in Bucheon City and nearby Seoul, from May 1st 2019 to May 30th 2019. After collecting total 219 questionnaires and then conducting the face-to-face interview, this empirical study performed the statistical analysis on the collected data. 재건축사업의 수십 년 역사는 과거 시공자와 재건축조합과의 공동시행으로 인해 사업이 시공자의 범죄로 얼룩지었고, 이것을 방지하고자 2003년 도시 및 주거환경정비법을 제정·시행하여 시공자가 시행에 관여하지 못하고 오로지 시공에만 전념할 수 있게 법제화 시켰었다. 그러나 재건축사업의 비리는 끊이지 않았고, 최근 강남재건축의 시공자선정에 금품을 수수한 조합원 1,400여명이 적발되는 등 초유의 사태가 발생하였다. 이것은 정부가 단순히 시공자는 시공만 하는 것으로 전락시키면 재건축과 관련된 비리를 척결할 수 있고, 재건축사업이 순조롭게 진행될 수 있다는 안이한 주택정책이 잘못된 것이었음을 재차 확인한 것이 되었다. 이제 재건축사업과 관련된 폐단은 사회가 수용할 수 없는 임계점(臨界點)에 다다른 것이고, 이에 정부는 시공자 선정과 관련하여 불법적인 금품·향응의 적발 시에는 향후 2년 내 입찰금지와 공사비의 20%에 해당하는 금원을 과징금으로 부과하고 공정성을 확보하기 위하여 재건축초과이득세를 신설하는 등 강경조치를 취하여 오고 있다. 이러한 조치로 서울 강남권에서는 재건축사업이 일시적으로 위축되는 결과를 가져왔으나, 그 동안의 재건축조합 위주의 처벌에서 시공자 위주로 처벌을 선회하여 근본적인 문제해결에 접근한 것은 상당히 고무적인 일이다. 그러나 이런 방법만으로는 재건축사업과 관련된 범죄를 근원적으로 차단시킬 수 있는 시원적인 대책은 될 수 없다. 그동안의 재건축사업 관련범죄를 분석하여 보면 재건축조합과 시공자의 검은 유착(癒着)에 있고, 재건축조합은 조합원에게 위임받은 권한을 그릇되게 행사해 각종 탈법과 비리의 온상(溫床)이 되고 있다. 따라서 현재의 재건축조합방식 보다는 신탁사나 LH 등의 공공방식으로 전환하는 구조적 개선방식이 재건축사업 관련범죄를 개선할 수 있는 방안이 될 것이다. 본 연구에서는 이를 위하여 2019. 5. 1.- 2019. 5. 30. 부천시와 인근 서울 지역의 재건축·재개발 조합원과 임직원, 관련 공무원, 정비사업자 임직원, 일반시민들을 대상으로 무작위(random sampling)로 250개의 표본을 추출하였고 그 중 219개를 회수하였으며, 대면 방식으로 설문조사 후 통계 분석한 실증적 연구이다.

재개발ㆍ재건축사업에서 비용부담 문제에 관한 쟁점 연구

김남근(Kim Namgeun) 한국부동산법학회 2010 不動産法學 Vol.17 No.-

Redevelopment is public utilities undertaking that intend to attain public purpose of renewing urban-function and improving resident environment on zones which urban-based facilities are inferior and bad superannuated houses are built up densely. Reconstruction is undertaking of public character which is supervised under the guardianship of administrative organ so that they prevent corruption and irrationality and resolve factional rivalry inside the reconstruction association in the course of enforcement efficiently, even if it is not pulic utilities undertaking. As government and local autonomous entity do not realistically spport the expansion and establishment expenses of such urban-based facilities as road, school, park, water supply facilities, sewerage system, and as development works expenses are appropriated only with the expense allotment burdens of the association members which base on development profit from house price rise, the expense allotment burden size of each member is the most important and core topic which dominate whether they attend the development undertaking or not. In addition, if each expense allotment burden is increased considerably in the drive proceeding steps of the undertakings, it becomes also the serious problem in the position of each association member because so undertakings cannot be identified with initial redevelopment or reconstruction. Moreover, the subject of the expense allotment burden is the standard of judgement on trial by which the consent for redevelopment or reconstruction and the practice of the association establishment is judged whether validity or void. If each burden is increased the undertaking enforcement plan and the administration disposition plan become valid only on accepting a special large majority agreement of the members, and on appropriating the procedure requirements that the members are notified the details of expense allotment burden before decision of the administration disposition plan. It is the point at issue that the judicial precedents with regard to the expense allotment burden are sevral times changed according to the phases of the times and the yield of undertakings. That makes the legal stability of the judicial precedents relating to redevelopment or reconstruction shaken. Particulary, the legal principal which regards redevelopment or reconstruction associations as administrative agency, and deems the undertaking procedures as administrative disposition is estranged from the realities in which the blank sheets of agreement paper infest in the stage of consenting for establishment of redvelopment or reconstruction associations, and a large sum of expense allotment burden is levied the association members unexpectedly after the associates go through the general meetings in rough-and-ready way without the notification to members about the details of the administration disposition plan. The public at large cannot so much as imagine redevelopment or reconstruction association to be same like such administrative body as mayor, county headman, headman of a ward. Though the association is the private legal person entrusted with a public service like the financial competent institutions, the great gab of the expertise level between the association and the institutions exists. If the court hesitates the illegality judgement against defective practices of the associations on the pretext of only the legal principal of the legal stabilities of administrative disposition or that administrative disposition becomes void provided that a defect is serious and obvious, no matter how much defect happen in the proceed of establishing the association or the administration disposition plan, the judicial precedents relating to the redevelopment or reconstruction cannot win public confidence from the residents at that zone. Besides, the essential differences exist between the redevelopment and reconstruction, contrary to the policy intention that supervises 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후.불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 도시기능을 회복하고 주거환경을 개선하려는 공익적 목적을 달성하고자 하는 공익사업이고 주택재건축사업은 공익사업은 아니지만 추진과정에서 빈발했던 부패.비리문제를 예방하고 조합내부 분쟁을 효율적으로 해소하기 위하여 행정기관이 후견적으로 감독하는 공익적 성격을 띠는 개발사업이다. 하지만, 현실적으로 정부나 지방자치단체가 도로.학교.상.하수도.공원 등 기반시설 확충 비용을 지원하지 않고 있고, 오로지 집값상승으로부터 오는 개발이익에 터잡아 토지등소유자들이 부담하는 비용부담으로 개발사업의 비용을 충당하는 것이어서 조합원으로 참여하는 토지등소유자들의 입장에서는 재개발.재건축 사업으로 자신이 얼마의 비용을 부담하느냐 하는 비용부담의 문제는 사업참여 여부를 결정짓는 가장 중요하고 핵심적인 문제이다. 그 뒤, 사업 추진단계에서도 비용부담이 증가한다면 조합원 입장에서는 이는 처음과 동일성을 달리하는 새로운 재개발.재건축이라 할 것이어서 계속 사업을 추진해야 할지를 결정해야 할 중대한 문제가 된다. 판례에서도 개별 토지등소유자가 부담하는 비용부담의 문제는 재개발.재건축 동의나 조합설립행위의 유.무효를 판단기준이 되고 있고, 사업시행계획이나 관리처분계획도 비용부담의 증가가 현저한 경우 조합원 특별다수의 동의를 얻어야 하고 그러한 동의전에 각 조합원의 비용부담내역을 통지하는 등 절차적 요건을 충족해야 유효한 것으로 보고 있다. 문제는 비용부담 문제에 관한 법원의 판례가 시대상황이나 재개발.재건축사업의 수익성 등에 따라 변화를 거듭하여 판결의 법적안정성이 크게 흔들리고 있다는 점이다. 특히, 재개발.재건축 조합을 행정기관으로 의제하고 재개발.재건축 사업의 추진절차를 행정절차로 보고 있는 판례 법리는 백지동의서가 난무하는 조합설립 동의과정이나 어떻하던지 총회결의절차를 통과하기에만 급급하여 조합원들에게 아무런 관리처분계획 내용의 통지 없이 졸속으로 총회를 거친 후 느닷없이 거액의 부담금이 조합원들에게 부과하는 현행 재개발.재건축 사업추진 방식의 현실과는 상당한 괴리가 있다. 일반인들은 재개발.재건축 조합을 시장.군수.구청장과 같은 행정기관이라고는 상상조차 하지 못한다. 공무수탁이라 하더라도 행정의 전문성을 갖춘 금융감독원과 재개발.재건축조합은 그 전문성과 책임성의 수준이 전혀 다르다. 이러한 현실을 무시하고, 재개발.재건축 조합을 행정기관으로 보고, 조합의 관리처분계획을 공무원의 공무수행행위로 보아 조합설립행위나 관리처분계획에 많은 하자가 있음에도 불구하고, 행정처분의 법적안정성과 중대.명백한 하자만 당연무효로 볼 수 있다는 행정소송의 법리를 기계적으로 적용하여 위법성 판단을 주저한다면 재개발.재건축 관련 판결에 대한 재개발.재건축 주민들의 신뢰는 땅에 떨어지게 될 것이다. 또한, 재개발사업과 재건축사업 사이에는 두 사업을 동일한 법체계와 행정절차에 의하여 감독하려는 정책목적과 달리 본질적으로 다른 많은 차이들이 존재하는 것이 현실인데, 법원이 재건축사업에 관련한 쟁송의 위법성 심사를 함에 있어서도 재개발사업과 동일한 수준의 심사기준과 법리를 적용해야 한다는 것도 현실과 법리의 괴리를 보여주게 하는 점이다. 결국, 재개발.재건축 관련 법원의 판결은 법령의 해석과 적용에 충실해야 한다는 법리적 요구와 현실의 분쟁해결에 타당한 해결책이 되어야 한다는 현실의 요구를 잘 조화시키는 방향으로 발전해야 할 것이다.

주택재개발사업과 재건축사업의 취득세 과세에 대한 연구

이중교(Lee, Joong-kyo) 한국공법학회 2008 공법연구 Vol.37 No.1-2

주택은 국민의 가장 중요한 자산이나 시간이 지나면 노후화되어 도시미관을 해칠 뿐 아니라 토지의 효율적 이용을 저해한다. 주택재개발사업과 재건축사업 등의 주택정비사업은 노후·불량건축물을 효율적으로 개량함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위한 것이다. 과거주택재개발사업은 도시재개발법에 의하여, 주택재건축사업은 주택건설촉진법에 의하여 각 규율되었다. 주택재개발사업은 도시계획사업으로 추진되고 공법적 통제가 강하였던 반면, 주택재건축사업은 민간에 의하여 자율적으로 추진되어 공법적 규율이 약하였다. 그러다 보니 주택재건축사업이 무분별하게 추진되어 도시의 과밀화, 교통 및 환경문제, 주택가격의 투기적 상승 등의 부작용이 나타났을 뿐 아니라 사업추진과정에서 각종 비리가 빈발하기도 하였다. 2002. 12. 30. 제정된 도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 한다)은 주택재개발사업과 재건축사업을 통합하여 사업의 효율을 기할 뿐 아니라 주택재건축사업의 공법적 규율을 강화하는 것을 목적으로 한다.현행 지방세법에 의하면 주택재개발사업의 경우 조합원분양과 일반분양을 가리지 않고 취득세를 비과세하고 있고, 주택재건축사업의 경우 조합원분양용 건물에 관하여 조합원에게, 일반분양용 건물에 관하여 조합에게 각 취득세를 과세하고 있다. 이러한 취득세의 과세체계는 법인세, 부가가치세 등 다른 세목과의 체계적합성이 미흡하고, 주택재개발사업과 재건축사업을 일원화하는 도시 정비법의 입법취지를 충분히 반영하고 있지도 못하다.주택재개발사업과 재건축사업 중 출자자인 조합원에 대한 분양은 비영리적 성격이 강하고 비조합원인 일반에 대한 분양은 영리적 성격이 두드러진다. 법인세, 부가가치세 등이 조합원분양과 일반분양을 달리 취급하는 것은 이와 같은 이유에서이다. 따라서 취득세에 있어서도 다른 세목과의 체계적합성을 위하여 조합원분양과 일반분양으로 나누어 과세체계를 정비하고, 도시정비법의 시행에 부응하여 주택재개발사업과 재건축사업을 가급적 동일하게 규율할 필요가 있다. 이를 위하여 주택재개발사업과 재건축사업 모두 비영리적 성격이 강한 조합원분양에 관하여는 취득세를 비과세하고, 영리적 성격이 강한 일반분양에 관하여는 조합에게 취득세를 과세하는 방향으로 개선할 필요가 있다고 본다. Housing redevelopment and housing reconstruction are performed for the purpose of improving aging and deteriorated buildings to enhance housing life qualiy. In the past housing redevelopment and housing reconstruction are regulated by City Redevelopment Law and Hosing Construction Promotion Act respectively. Although housing redevelopment and housing reconstruction have performed similar functions in the perspcetive of city management, they have been dealt with differently. Housing redevelopment was in the area of public law, but housing reconstruction was in the field of private law.Urban and Residential Environment Improvement Law was introduced in 2003 to provide a unified regulatory system for housing redevelopment and housing reconstruction projects.Tax law has several special regulations in relation to housing redevelopment and housing reconstruction in consideration of public interests. However, stipulations regarding acquisition tax are incomplete and inconsistent with other taxes such as corporation tax and value-added tax. Futhermore, Regional Tax Law did not reflect the purpose of Urban and Residential Environment Improvement Law which unifies housing redevelopment and housing reconstruction projects.Sales of housing redevelopment and housing reconstruction projects are divided into members sales and nonmembers sales. Members sales have nonprofit attributes, while nonmembers sales have profit characteristics. That's why members sales are excluded from taxation and nonmembers sales are subject to taxation in the field of corporation tax and value-added tax.Therefore, we need to establish the taxation system which exempts an acquisition tax with relation to members sales and levies an acquisition tax with relation to non members salese without distinction of housing redevelopment and housing reconstruction.

재개발·재건축조합 설립절차와 정비사업조합법인의 법적성질에 대한 연구

황태윤 梨花女子大學校 法學硏究所 2014 法學論集 Vol.19 No.2

The act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents makes it a rule for the parties who have property interest to promote redevelopment·reconstruction business autonomically through preparing the expenses by themselves, the series of permission of association establishment, business enforcement plan·management and disposition plan only exist under the premise of association members' decision making in the general meeting of association members. Also, in case that the failure of redevelopment·reconstruction business is expected, and in case that the ownership on lands and buildings more than a certain number applies dissolution of redevelopment·reconstruction association, mayor·governor should cancel approval of promotion committee or permission of association establishment. Considering this aspect, the fundamental motivational forces of redevelopment·reconstruction association can be said to be in the pursuit of land and building owner's interest. However, precedent of Supreme Court determines that administrative agency makes redevelopment·reconstruction association as a public juridical person, administrative main agent, through association establishment permission, and the administrative main agent which was made at this time establishes and develops business enforcement plan·management and disposition plan. This theoretical composition of the precedent of Supreme Court cannot release the public from the responsibility of failure of redevelopment·reconstruction business. In case when comprehending permission as construction disposition and continuously maintaining the theory of Supreme Court which treats redevelopment·reconstruction association related suit as administrative suit, the advantage cannot be sufficiently utilized that was given while solving the concrete dispute generated from the establishment existing redevelopment· reconstruction and business promotion process through civil suit. The attitude of the precedent of Supreme Court which comprehends redevelopment·reconstruction association as administrative main agent excessively unifies legal relation around redevelopment· reconstruction association, and only makes the treatment method inelastic. The characteristic of establishment permission of redevelopment·reconstruction association should be understood from the viewpoint of the process of making public interest of private interest. When private interest pursuit of individual ownership on lands and buildings is gathered through resolution of resident general meeting and when it gets public interest in a certain part through the establishment behavior, the association of the ownership on lands and buildings will be considered as civilly injuridical person group. Confirmation of articles of association in foundation general meeting is the most important procedure for the redevelopment·reconstruction association to prepare the substance of the division, through this justification of enforcement which redevelopment·reconstruction association exerts can be said to be secured. Articles of the association function as self-government regulations, and resolution of general meeting which confirms this can be comparable to legislative proceedings of assembly. Justification of law cannot but absolutely depend on the justification of the legislative proceedings. In the general meeting, the process that the individual associate members make the regulation on restriction of their property rights, confirmation work of articles of association can be said to be the resolution of joint act. This is the process to collect the whole association members' public interest to private interest of individual ownership on lands and buildings generally, which is the discovery work of public interest and at the same time the formation work of public interest. Association establishment permission of the act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents is to finally confirm the aspect of public interest which redevelopment· reconstruction association has before permission with the substance of division, and to prepare complete legal characteristic under the premise of continuously receiving public legal regulation henceforth. Precedent of Supreme Court and common theory judges association establishment permission as construction rights disposition. This position focuses on restricting individual dispute through civil suite between the ownership on lands and buildings in respect of defect of each association resolution. However, it is basic that the owners of lands and buildings pursue the economic interest of the substance of redevelopment·reconstruction business. When this is not respected but only public purpose is fulfilled, the owners of lands and buildings don't have reason to receive serious restriction on their property rights, also, there is no basis to completely impose necessary expences for association operation on the association members. Also, construction rights disposition theory has the absolute limit to impose all responsibilities on the permission of administrative agency. Permission screening process which actually is performed is a confirmation behavior, merely done mainly with document screening, which does not contain the practical process to make a legal agent by regulating interest relation between ownership on lands and buildings with various interest relationship. Association members' right·duty can be concretized in the individual agreement of ownership on lands and buildings and the resolution of general meeting. Concrete business progress of redevelopment·reconstruction association establishes the association through agreement or resolution of the ownership on lands and buildings according to the procedure determined by the act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents and follows the establishment of business enforcement plan and management and disposition plan. It is an unreasonable theoretical composition, considering the substance of redevelopment· reconstruction business, when determining that a behavior, permission, legally gives the position of administrative main agent in the resolution of each matter, and that administrative main agent establishes business enforcement plan and management and disposition plan as the practical single decision making agent. 도시 및 주거환경정비법은 재산적 이해관계를 가지는 사인들이 스스로 비용을 조달하여 자율적으로 재개발·재건축사업을 추진하는 것을 원칙으로 하고 있고, 조합설립에서부터 사업시행계획·관리처분계획까지에 대한 일련의 인가는 조합원총회에서 의 조합원들의 의사결정을 전제로서만 존재하는 것이다. 또한 재개발·재건축사업의 실패가 예상되는 경우 일정 수 이상의 토지등소유자가 재개발·재건축조합의 해산을 신청하는 경우에는 시장·군수는 추진위원회 승인 또는 조합 설립인가를 취소하여야 한다. 이러한 면을 고려할 때 재개발·재건축조합의 근본적 추동력은 토지등소유자의 사익추구에 있다 할 것이다. 그런데 대법원판례는 행정청이 조합설립인가를 통해 재개발·재건축조합을 행정주체인 공법인으로 만들고, 이 때 만들어진 행정주체가 사업시행계획·관리처분계획의 수립하고 진행하는 것으로 보고 있다. 이러한 대법원판례의 이론구성은 재개발·재건축사업의 실패에 대한 책임에서 공공은 결코 자유롭게 만들 수 없다. 인가를 설권적 처분으로 파악하고, 재개발·재건축조합 관련 소송을 행정소송으로 다루는 대법원판례의 이론을 계속 유지할 경우 종래 재개발·재건축조합 설립과 사업추진 과정에서 발생하는 구체적 분쟁을 민사소송을 통해 해결할 때 가졌던 장점을 충분히 살릴 수 없게 된다. 재개발·재건축조합을 행정주체로 파악하는 대법원판례의 태도는 재개발·재건축조합을 둘러싼 법률관계를 과도하게 획일화시키고, 그 처리방법 또한 비탄력적으로 만들 뿐이다. 재개발·재건조합의 설립인가의 성질은 사익의 공익화 과정이라는 관점에서 파악 되어야 한다. 개별 토지등소유자의 사익추구행위가 주민총회 결의를 통해 결집되고 그 설립행위를 통하여 일정 부분 공익성을 가지게 되면 그 토지등소유자들로 이루어진 단체는 민법상 비법인사단으로 볼 것이다. 창립총회에서의 정관의 확정은 재개발·재건축조합이 사단의 실질을 갖추는데 있어 가장 중요한 절차이며, 이를 통해 재개발·재건축조합이 행사하는 강제력의 정당성이 확보된다고 볼 것이다. 조합정관은 자치법규로 기능하며, 이를 확정하는 총회의 결의는 의회의 입법절차에 비견될 수있다. 법의 정당성은 그 입법절차의 정당성에 절대적으로 의존할 수밖에 없는 것이다. 조합원 개인들이 자신들의 재산권 제한에 대한 규율을 스스로 만들어 가는 과정인 창립총회에서 조합정관 확정작업은 합동행위로서의 결의라 볼 것이다. 이는 토지등소유자 개인의 사익에서 전체적으로 조합원 전체의 공익으로 수렴하는 과정으로, 공익의 발견 작업이면서 동시에 공익의 형성 작업이다. 사단의 실체를 갖춘 인가 전재개발·재건조합이 가지고 있는 공익적 측면을 최종적으로 확인하고, 향후 지속적인 공법적 규제를 받는 것을 전제로 완전한 법인격을 갖도록 하는 것이 도시 및 주거환경정비법상 조합설립인가이다. 대법원판례와 통설은 조합설립인가를 설권처분으로 보고 있다. 이러한 입장은 토지등소유자가 각각의 조합결의의 하자를 민사소송을 통해 개별적으로 다투는 것을 제한하는 것에 초점을 두고 있다. 그러나 재개발·재건축 사업의 실질을 토지등소유자가 경제적 이득을 추구하는 것이 기본이다. 이를 존중하지 않고 공적 목적에만 충실한다면 토지등소유자들이 자신들의 재산권에 중대한 제한이 가해지는 것을 받아들일 이유도 없고, 조합운영에 필요한 비용을 조합원들에게 전적으로 부과시킬 근거도 없다. 또한 설권처분론은 행정청의 인가에 모든 책임을 부과하고 있는 절대적 한계가 있다. 실제 이루어지는 인가 심사 과정은 서류심사를 중심으로 하는 확인행위일 뿐이지, 다양한 이해관계를 가지는 토지등소유자의 이해관계를 조절하여 하나의 법적 주체를 만들어내는 실질적 과정을 담고 있지 않다. 조합원들의 권리·의무는 토지등소유자의 개별적 동의와 총회에서의 결의에서 구체화 되는 것이다. 재개발·재건축조합의 구체적 사업진행은 도시 및 주거환경정비법이 정한 절차에 따라 토지등소유자가 동의나 결의를 통해 조합을 설립하고 사업시행계획과 관리처분계획을 수립하는 것에 따르는 것이다. 인가라는 하나의 행위가 사인 간 결사에 행정주체의 지위를 설권적으로 부여하고, 그 행정주체가 실제 단일한 의사주체로 사업시행계획과 관리처분계획을 수립하는 것이라고 보는 것은 재개발·재건축사업의 실질에 비추어 보아 무리한 이론구성이다.

도시및주거환경정비법상 재건축·재개발사업에 관한 판례 분석

이윤정(YOON JUNG LEE) 강원대학교 비교법학연구소 2019 江原法學 Vol.58 No.-

도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)의 제정ㆍ시행에 따라 그 이전에는 구 도시재개발법에 의해 규율되던 재개발사업과 구 주택건설촉진법 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의해 규율되던 재건축사업이 모두 도시정비법의 규율을 받게 되었다. 도시정비법 시행 이전에 재건축사업에 대해서는 재개발사업과 달리 행정청의 관여나 감독이 많지 않았고, 대부분 건축물 및 토지소유자들의 사적자치에 따라 사업이 진행되었던바, 재건축사업과 관련된 분쟁도 대체로 민사소송으로 해결되었다. 이제 도시정비법의 시행으로 재건축사업도 재개발사업과 유사하게 정비구역 지정, 추진위원회의 설립과 승인, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이전고시 등을 거쳐 진행되게 되었는데, 이에 대해서는 유사한 두 제도가 같은 절차에 따라 진행되게 되었고, 종래 사법상의 법률관계로 규율되던 재건축사업을 공법적 법률관계의 영역으로 끌어들여 각종 분쟁 및 비리를 효과적으로 규율하게 되었다는 점에서 긍정적인 평가를 할 수 있다. 이러한 내용의 도시정비법이 시행된 직후, 실무에서는 재건축사업에 관한 분쟁의 해결에 있어 민사법에 따라 규율되던 종래의 법리와 도시정비법의 새로운 규율에 따른 공법적 법리 사이에 혼선이 있었으나 대법원 2009. 9. 17 선고 2007다2428 전원합의체 판결을 비롯한 몇개의 대법원 판결로 도시정비법상 정비사업과 관련된 여러 쟁점이–특히 소송유형의 결정과 관련하여–새롭게 정리가 되었다. 그 주요 내용을 보면, 도시정비법에 따라 인가를 받아 재개발ㆍ재건축사업을 하는 조합은 행정주체이고, 조합에 대한 설립인가는 조합에 행정주체로서의 지위를 부여하는 설권적 처분이며(2008다60568 등), 조합이 설립인가 이후 도시정비법에 따라 한 사업시행계획과 관리처분계획, 청산금 부과 등은 행정처분의 성격을 갖고, 그에 관한 쟁송은 민사소송이 아니라 행정소송에 의하여 다투어야 한다(2007다2428 등)는 것이다. 이러한 판례의 입장에 따르면 재건축사업에서 구 법상 민사소송에 의하여 해결되었던 여러 분쟁–조합설립과 재건축결의, 사업시행계획, 관리처분계획, 청산금의 청구 등에 관한 분쟁–이 항고소송 또는 공법상 당사자소송으로 처리된다. 이러한 판례의 입장은 이전에는 대세적 효력이 없는 민사소송의 판결에 따라 재건축사업에 관한 분쟁이 처리됨으로써 분쟁이 반복되고 분쟁이 조속히 해결되거나 안정되지 못하였던 점을 극복한 것이어서 무엇보다 실무적인 측면에서 매우 긍정적으로 평가된다. 그러나 이러한 판례의 입장에 대해서 사적 결사인 재개발ㆍ재건축조합에 행정주체로서의 지위를 인정하기는 어렵다거나 사인들이 단체를 결성하여 재산권을 행사한다는 점에서 사법영역의 성격이 강한 재건축사업의 성격에 대한 고려가 부족하다는 비판도 있다. 그러나 재개발ㆍ재건축사업은 단순히 사인들의 사법상의 행위의 결합에 그치는 것이 아니라 주택의 보급, 기반시설 설치 및 노후 도심지역의 환경개선 등 공공성을 갖고 있고, 이는 본래 행정이 제공하여야 하는 영역이다. 재개발ㆍ재건축사업에서 의사결정의 주체가 사인들의 단체인 조합이고 그 결정의 주된 의도가 사익의 추구에 있지만, 그 사업 내용의 상당 부분은 공법 영역에서 이루어져야 하는 것이며, 조합이 일반분양분을 통한 도시주거환경 개선, 주택 신규 보급, 기반시설의 설치 및 제공 등 행정영역에 해당하는 결정을 하고 있기 때문에 이러한 조합에 대해서 행정주체로서의 지위를 인정하는 것은 충분히 가능하다. 그리고 이러한 행정주체의 행위에 대해 의사결정 과정에서의 분쟁 중 처분을 다투는 항고소송이 아닌 분쟁은 당사자소송의 개념과 공ㆍ사법의 구별기준에 따를 때 행정소송인 당사자소송으로 해결되는 것이 바람직하다. 따라서 판례의 입장을 지지하며, 다만 판례에 따를 경우 조합에 대해 사업의 각 단계별로 인가권을 통해 이를 감독하고 있는 행정청의 인가처분이 남아 있기 때문에 조합의 처분에 대해 행정청이 다시 처분을 하는 구조가 되어 버린 결과, 행정주체가 조합과 인가권자로 중복되어 있는 점에 대한 이론적 설명과 논리적인 해결이 뒷받침되어야 한다. The Urban and Residential Environment Improvement Act(“the Urban Improvement Act”) was enacted to regulate housing redevelopment projects which were regulated by the Urban Renewal Act and housing reconstruction projects which were regulated by the Housing Construction Promotion Act. Unlike housing redevelopment projects, housing reconstruction projects have not been much involved or supervised by the administrative office before the Urban Improvement Act. Building owners and landowners made a decision on housing reconstruction projects in accordance with their private autonomy. For that reason, the disputes related to the housing reconstruction project were settled largely by civil action. Since the Urban Improvement Act was implemented, housing reconstruction projects have been carried out in a similar way to housing redevelopment projects. For now, housing reconstruction project, which was regulated by civil law before, has been brought into the realm of administrative law relations and it became effective to discipline various disputes and irregularities about housing reconstruction project. Right after the Urban Improvement Act was implemented, there was a confusion in practice on the settlement of disputes concerning housing reconstruction projects between the existing laws, which had been regulated according to the Civil Act, and the new laws of the Urban Improvement Act. By handing down several rulings that began with 2007da2428 verdict sentenced on Sept. 17, 2009, judged The Supreme Court some issues related to housing redevelopment/reconstruction projects under the Urban Renewal Act, especially with regard to the determination of the type of litigation. The main points of the Supreme Court"s decisions are: The housing redevelopment/reconstruction association is an administrative body. Accreditation to association establishment by the administrative office is an administrative disposition that grants a status as an administrative body to association. The business execution plan, the management disposal plan and the imposition of the liquidation fee issued by the association after the establishment accreditation shall have the nature of administrative disposition and disputes concerning those are dealt with as administrative litigation, not as civil suits. According to the Supreme Court"s rules above, disputes during housing reconstruction projects can be settled uniformly by a single lawsuit and the trial is conducted according to the administrative law principle. As a judgment of a civil suit does not have a general effect, disputes concerning housing reconstruction project were repeated and the progress of the project is not stable under the old system of law. Overcoming this weakness by the Supreme Court’s rules is considered very positive in practical terms. However, in accordance with the Supreme Court"s rules, there are two administrative bodies, the housing redevelopment/reconstruction association and the administrative office which authorizes it. The theoretical explanation of the problem of overlapping administrative bodies should be supported.

<학술연구논문> : 재개발,재건축조합 설립절차와 정비사업조합법인의 법적성질에 대한 연구

황태윤 ( Tae Yoon Hwang ) 이화여자대학교 법학연구소 2014 法學論集 Vol.19 No.2

도시 및 주거환경정비법은 재산적 이해관계를 가지는 사인들이 스스로 비용을 조 달하여 자율적으로 재개발·재건축사업을 추진하는 것을 원칙으로 하고 있고, 조합설 립에서부터 사업시행계획·관리처분계획까지에 대한 일련의 인가는 조합원총회에서 의 조합원들의 의사결정을 전제로서만 존재하는 것이다. 또한 재개발·재건축사업의 실패가 예상되는 경우 일정 수 이상의 토지등소유자가 재개발·재건축조합의 해산을 신청하는 경우에는 시장·군수는 추진위원회 승인 또는 조합 설립인가를 취소하여야 한다. 이러한 면을 고려할 때 재개발·재건축조합의 근본적 추동력은 토지등소유자의 사익추구에 있다 할 것이다. 그런데 대법원판례는 행정청이 조합설립인가를 통해 재 개발·재건축조합을 행정주체인 공법인으로 만들고, 이 때 만들어진 행정주체가 사업 시행계획·관리처분계획의 수립하고 진행하는 것으로 보고 있다. 이러한 대법원판례 의 이론구성은 재개발·재건축사업의 실패에 대한 책임에서 공공은 결코 자유롭게 만 들 수 없다. 인가를 설권적 처분으로 파악하고, 재개발·재건축조합 관련 소송을 행정 소송으로 다루는 대법원판례의 이론을 계속 유지할 경우 종래 재개발·재건축조합 설 립과 사업추진 과정에서 발생하는 구체적 분쟁을 민사소송을 통해 해결할 때 가졌던 장점을 충분히 살릴 수 없게 된다. 재개발·재건축조합을 행정주체로 파악하는 대법 원판례의 태도는 재개발·재건축조합을 둘러싼 법률관계를 과도하게 획일화시키고, 그 처리방법 또한 비탄력적으로 만들 뿐이다. 재개발·재건조합의 설립인가의 성질은 사익의 공익화 과정이라는 관점에서 파악 되어야 한다. 개별 토지등소유자의 사익추구행위가 주민총회 결의를 통해 결집되고그 설립행위를 통하여 일정 부분 공익성을 가지게 되면 그 토지등소유자들로 이루어 진 단체는 민법상 비법인사단으로 볼 것이다. 창립총회에서의 정관의 확정은 재개 발·재건축조합이 사단의 실질을 갖추는데 있어 가장 중요한 절차이며, 이를 통해 재 개발·재건축조합이 행사하는 강제력의 정당성이 확보된다고 볼 것이다. 조합정관은 자치법규로 기능하며, 이를 확정하는 총회의 결의는 의회의 입법절차에 비견될 수 있다. 법의 정당성은 그 입법절차의 정당성에 절대적으로 의존할 수밖에 없는 것이 다. 조합원 개인들이 자신들의 재산권 제한에 대한 규율을 스스로 만들어 가는 과정 인 창립총회에서 조합정관 확정작업은 합동행위로서의 결의라 볼 것이다. 이는 토지 등소유자 개인의 사익에서 전체적으로 조합원 전체의 공익으로 수렴하는 과정으로, 공익의 발견 작업이면서 동시에 공익의 형성 작업이다. 사단의 실체를 갖춘 인가 전 재개발·재건조합이 가지고 있는 공익적 측면을 최종적으로 확인하고, 향후 지속적인 공법적 규제를 받는 것을 전제로 완전한 법인격을 갖도록 하는 것이 도시 및 주거환 경정비법상 조합설립인가이다. 대법원판례와 통설은 조합설립인가를 설권처분으로 보고 있다. 이러한 입장은 토지등소유자가 각각의 조합결의의 하자를 민사소송을 통 해 개별적으로 다투는 것을 제한하는 것에 초점을 두고 있다. 그러나 재개발·재건축 사업의 실질을 토지등소유자가 경제적 이득을 추구하는 것이 기본이다. 이를 존중하 지 않고 공적 목적에만 충실한다면 토지등소유자들이 자신들의 재산권에 중대한 제 한이 가해지는 것을 받아들일 이유도 없고, 조합운영에 필요한 비용을 조합원들에게 전적으로 부과시킬 근거도 없다. 또한 설권처분론은 행정청의 인가에 모든 책임을 부과하고 있는 절대적 한계가 있다. 실제 이루어지는 인가 심사 과정은 서류심사를 중심으로 하는 확인행위일 뿐이지, 다양한 이해관계를 가지는 토지등소유자의 이해 관계를 조절하여 하나의 법적 주체를 만들어내는 실질적 과정을 담고 있지 않다. 조 합원들의 권리·의무는 토지등소유자의 개별적 동의와 총회에서의 결의에서 구체화 되는 것이다. 재개발·재건축조합의 구체적 사업진행은 도시 및 주거환경정비법이 정 한 절차에 따라 토지등소유자가 동의나 결의를 통해 조합을 설립하고 사업시행계획 과 관리처분계획을 수립하는 것에 따르는 것이다. 인가라는 하나의 행위가 사인 간 결사에 행정주체의 지위를 설권적으로 부여하고, 그 행정주체가 실제 단일한 의사주 체로 사업시행계획과 관리처분계획을 수립하는 것이라고 보는 것은 재개발·재건축 사업의 실질에 비추어 보아 무리한 이론구성이다. The act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents makes it a rule for the parties who have property interest to promote redevelopment·reconstruction business autonomically through preparing the expenses by themselves, the series of permission of association establishment, business enforcement plan·management and disposition plan only exist under the premise of association members`` decision making in the general meeting of association members. Also, in case that the failure of redevelopment·reconstruction business is expected, and in case that the ownership on lands and buildings more than a certain number applies dissolution of redevelopment·reconstruction association, mayor·governor should cancel approval of promotion committee or permission of association establishment. Considering this aspect, the fundamental motivational forces of redevelopment·reconstruction association can be said to be in the pursuit of land and building owner``s interest. However, precedent of Supreme Court determines that administrative agency makes redevelopment·reconstruction association as a public juridical person, administrative main agent, through association establishment permission, and the administrative main agent which was made at this time establishes and develops business enforcement plan·management and disposition plan. This theoretical composition of the precedent of Supreme Court cannot release the public from the responsibility of failure of redevelopment·reconstruction business. In case when comprehending permission as construction disposition and continuously maintaining the theory of Supreme Court which treats redevelopment·reconstruction association related suit as administrative suit, the advantage cannot be sufficiently utilized that was given while solving the concrete dispute generated from the establishment existing redevelopment· reconstruction and business promotion process through civil suit. The attitude of the precedent of Supreme Court which comprehends redevelopment·reconstruction association as administrative main agent excessively unifies legal relation around redevelopment·