수도권 지역의 아파트 경매물건에 관한 실증연구

우형달(Woo Hyung Dal),김행종(Kim Haeng Jong),이학동(Lee Hak Dong) 한국지적학회 2007 한국지적학회지 Vol.23 No.2

  본 연구의 목적은 불량채권 처리시장인 법원 부동산 경매물건의 공급과 소비과정을 통해 경제상황과 응찰현황을 파악하고자 하였다. 이를 위해 수도권 지역 아파트경매물건1)을 연구대상으로 하였다. 수도권 아파트 경매물건 중 1999년부터 2006년까지 총 8개년 간 각 400건씩 총 3,200건을 무작위 샘플링, 특성분석을 통하여 경매물건의 공급현황과 낙찰(=소비, 처리)특성을 살펴보았다. 경매물건 변동현황과 함께 거주여부, 경매종류, 압류건수, 경매에 이른기간, 채권자종류, 보증여부, 물건규모, 채무액수, 소유권 취득경과개월수등 채무자 특성을 파악하였다. 연구결과 경매물건의 공급측면인 채권금액, 채권회수율, 채권부실률과 소비측면인 유찰률, 낙찰가율, 낙찰경쟁률을 파악할 수 있었다.   The purpose of this research is to understand the current status of real estate market through supply and consumption procedure of articles for auction. There were 854,789 articles for 8 years (1999∼2006) in whole country, and 350,403 articles belong to the metropolitan area, including Seoul, Incheon and Gyeonggi do. In detail, the number of apartment among the articles was 68,701 in metropolitan area, including 21,261 of Seoul, 21,246 of Incheon and 26,194 of Gyeonggi. This research extracted the 3,200 samples from the articles, 400 items from each year upon the region to prepare the data. It conducted the characteristics analysis upon the data in order to investigate supply status of the articles and the characteristics of a successful bid within the term. This study could understand the characteristics of an obligator, including the consumption aspect of articles like non-successful bid rate, the highest bid price rate, successful bid competitive rate and several characteristics of oblige such as bond price, bond recovery rate and bond delinquency rate through the reality of residence, type of auction, number of real distress, the term until the auction, type of oblige, the existence of warranty, size of the article, amount of debt and the term since the acquirement of ownership as well as the change status of article number for auction.

아파트 경매 낙찰가격 결정요인에 관한 연구 - 서울시 5개 권역 경매관할법원을 중심으로 -

이진우,오세준 한국부동산원 2023 부동산분석 Vol.9 No.1

The purpose of this study was to classify the variables which influence the price of successful bid into four characteristics (auction, real estate, macroeconomy and real estate index) for Seoul, choose subordinates and determine meaningful variables. The purpose was also to divide Seoul into five districts (central, eastern, western, southern and northern) under the jurisdiction of district courts andempirically analyze the differences among the variables. For the purpose, the multiple regression analysis was conducted to select variables that could have a significant effect on dependent variables and an empirical research was conducted by multi-layer models such as the random-intercept regression and the slope-as-outcomes regression. Factors affecting dependent variables such as winning bid prices per unit area (㎡) showed that the prices increased as the height of apartments or the number of complexes climbed up. On the other hand, the prices decreased as tenants lived relatively in auctioned apartments,the number of failed bidding increased, apartments were older, transactions augmented or the distance from a subway station increased. However, the number of parking lots per household did not have a significant effect on the dependent variables. In addition, the random-intercept regression model analysis showed that the intercepts of the independent variables began respectively from the five districts of Seoul and the central and eastern district courts recorded higher winning bid prices per unit area (㎡) for the number of tenants and the complexes than other three courts. Since this study examined district courts and apartments in Seoul, upcoming studies are expected to expand the spatial scope and analyze the correlation with auctions in consideration of other real estates except apartments. 본 연구의 목적은 서울지역을 대상으로 낙찰가격에 미치는 결정요인들을 크게 네 분류(경매특성, 부동산특성, 거시경제특성, 부동산지수특성)로 나누어 하위 변수들을 선정하여 유의미한 변수들을 도출해 내는 것이고, 서울시를 경매관할 법원 5개 권역(중앙, 동부, 서부, 남부, 북부지방법원)으로 구분하여 변수들간의 어떤 차이점이 있는지를 실증 분석하는 것이다. 이를 위한 연구방법으로 종속변수에 유의미한 영향을 미치는 변수들을 선정하기 위해 다중회귀분석을 실시하였고, 다층모형분석인 무선절편모형과 무선기울기모형으로 실증 연구하였다. 종속변수인 단위면적(㎡)당 낙찰가격에 미치는 요인들의 결과로는 아파트 매각물건층은 높을수록, 단지 총동수는 많을수록 낙찰가격을 상승시키는 것으로 분석되었다. 상대적으로 아파트 경매물건에 임차인이 거주해 있고, 유찰 횟수가 많아지고, 아파트 경과 연수가 오래되고, 아파트 매물대비 거래량이 늘어나고, 지하철역과의 거리가 멀어질수록 낙찰가격이 감소되는 것으로 분석되었다. 그러나 가구당 주차대수는 종속변수에 유의미한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 또한, 무선절편모형 분석을 통해 독립변수들의 절편이 서울시 5개 권역별로 다르게 시작된 것을 알 수 있었으며, 임차인 유무와 단지 총동수는 서울시 5개 권역 중 중앙과 동부지방법원이 다른 나머지 서부, 남부, 북부지방법원에 비해 상대적으로 단위면적(㎡)당 낙찰가격이 높은 것을 알 수 있었다. 본 연구는 공간적 범위와 분석대상을 서울지역과 아파트에 초점을 맞추었기에 추후 과제로 공간적 범위를 확장하고 아파트 이외의 부동산등을 고려해 경매와의 상관관계를 분석해볼 것을 제언한다

경매의 아파트 가격 할인효과

전영훈,박세운 한국산업경제학회 2016 한국산업경제학회 정기학술발표대회 논문집 Vol.2016 No.11

본 연구에서는 아파트 경매에서의 낙찰가격이 정상매매 가격에 비해 어느 정도의 할인율을 나타내는지 경매 가격자료와 정상매매가격자료를 이용하여 실증분석 하였다. 헤도닉 가격 모형을 분석모형으로 선정하였고, 준로그 함수를 OLS기법을 사용해 분석하였다. 실증분석 결과 경매 더미변수는 아파트 가격에 유의적인 음의 영향을 주는 것으로 분석되었는데, 그 영향력이 지역에 따라 15%∼34%로 나타났다. 경매대상 아파트는 일반적으로 정상거래 된 아파트보다 내부의 관리상태가 좋지 않고, 숨겨진 하자에 대하여 이전 소유자에게 손해 배상 청구 할 수 없는 점이 있다. 일반적으로 통합창원시의 평균 낙찰가율이 90%정도이다. 연구결과에서 감정평가 가격이 정상거래 가격보다 낮게 측정된다 하더라도 34%의 할인율은 다소 과장된 값으로 추정된다. 이는 통합창원시 각 지역별 가격 영역이 다른 표본들이 혼재하여 경매할인율이 높게 나타나는 것으로 보인다. 하지만 경매가격의 할인율을 감정가격에 대비한 낙찰가율이 아니라 정상매매거래 아파트 가격과 헤도닉 특성을 비교하여 산출하였다는 점에서 의의가 있다. 또한 아파트 가격은 인근 아파트 가격의 영향을 받으므로, 공간효과를 고려한 모형을 설정하면 보다 정교한 결과를 얻을 수 있을 것으로 향후 연구 과제를 제시하였다.

수도권 아파트 경매 낙찰가율 결정요인에 관한 연구

전해정(Haejung Chun) 한국부동산학회 2018 不動産學報 Vol.72 No.-

본 연구는 수도권 아파트 경매 낙찰가율 결정요인을 종속변수는 아파트 경매 낙찰가율로 독립변수는 아파트실거래 가격 수익률, 아파트 경매 낙찰율, CD금리와 실업률로 하고 시간적 범위는 2006년 1월부터 2017년 3월까지로 공간적 범위는 서울, 경기, 인천으로 설정하여 패널 VECM을 이용해 실증분석 하였다. 충격반응 분석결과, 아파트 실거래가격 수익률은 지속적으로 아파트 낙찰가율에 정(+)의 영향을 미치고 아파트 낙찰가율도 아파트 실거래가격 수익률에 지속적으로 정(+)이 영향을 미치는 것으로 나타났다. 아파트 낙찰가율에 CD금리는 지속적인 부(-)의 영향을 미친 반면 아파트 낙찰율은 정(+)의 영향을 미쳤고 실업률은 영향력이 거의 없는 것으로 나타났다. 실증분석 결과를 종합해 보면, 패널 VECM 추정결과와 충격반응분석의 결과는 대체로 일치하는 것으로 나타났으며 아파트 낙찰가율에 부동산 시장의 상황인 아파트실거래가격 수익률과 유동성인 CD금리가 가장 큰 영향을 미치는 것을 알 수가 있었고 아파트 낙찰가율과 낙찰율의 움직임의 방향성이 동일하다는 것을 확인하였다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to empirically analyze determinants of housing auction price ratio in metropolitan area. (2) RESEARCH METHOD This study uses panel vector error correction model. The dependent variable is the housing auction price ratio and the independent variables are the housing transaction price yield, auction ratio, CD interest rate and unemployment rate. The temporal ranges are from January 2006 to March 2017, and the spatial ranges are Seoul, Gyeonggi, and Incheon in Korea. (3) RESEARCH FINDINGS According to the analysis results, The housing transaction price yield continues to have a positive effect on the housing auction price ratio. The housing auction price ratio also has a positive effect on the housing transaction price yield. The CD interest rate has a negative impact on the housing auction price ratio, while the auction ratio has a positive effect and the unemployment rate has little influence. According to the results of the empirical analysis, the results of the panel VECM estimation and the impulse response analysis are generally consistent, and the housing transaction price yield and CD interest rate have the greatest impact on the housing auction price ratio. It was confirmed that the direction of the movements of the housing auction price ratio and the auction ratio. 2. RESULTS If the housing market is booming, housing auction price ratio and housing transaction price yield will increase. However, if the market is in a recession, housing auction price ratio and housing transaction price yield will decrease. Therefore, housing auction price ratio can be used as an indicator of the auction market and the housing market.

부동산시장과 경매시장 및 경기변동 간의 상호 연관성

현문길(Hyun Moon gil),정재호(Chung Jae ho) 한국부동산학회 2015 不動産學報 Vol.60 No.-

본 연구는 선행연구들에서 다루었던 부동산시장과 경매시장 뿐만 아니라 경기변동을 포함하여 이들 간의 상호관계를 분석하였다. 분석을 위해 2005년 1월부터 2014년 6월까지의 월별자료를 이용하였고, 서울특별시과 대전광역시의 아파트 매매지수와 지가지수 매각가율과 전국의 경기동행지수를 이용하여 시계열분석방법으로 실증 분석을 하였다. 공적분 검정결과, 3~4개의 공적분 벡터가 존재하는 것으로 확인하여 변수들 간의 장기적인 균형관계가 있음을 판명되어 벡터오차수정모형(VECM)을 이용하였다. 그랜저인과관계 검증결과, 서울지역의 경우, 아파트경매시장과 경기변동과 토지시장은 서로 영향을 주고받으며 움직이며, 경매시장이 아파트 매매시장에 영향을 주는 것으로 나타났다. 충격반응분석 결과, 서울지역의 매각가율 충격에 대한 아파트매매가격의 변화는 약하게 나타났다. 분산분해 결과 서울지역과 대전지역의 모든 변수들은 자기 자신의 변화가 향후 변화에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This study aims to investigate the overall relationship among the housing prices, the Auction Market and the Economic fluctuations. Especially focusing on two major cities, Seoul and Daejeon, between 2005 and 2014. (2) RESEARCH METHOD This study used the Time-series empirical analysis such as the Granger Causality Validation, The Shock Reaction Analysis, Variance Decomposition and the Vector Error Correction Model(VECM) (3) RESEARCH FINDINGS First, the result of the Granger Causality Validation shows that the Land Market leads the Real Estate Market. Second, the result of the Shock Reaction Analysis shows that the Land Market changes affect to the Economic Fluctuations. Finally, the result of Variance Decomposition shows that the changes of the Land Market affect to the Economic Fluctuations and the Apartment Market. 2. RESULTS The Land Market precedes the Economic Fluctuations and the Apartment Market in two major cities, Seoul and Daejeon.

수도권 아파트와 공장 경매낙찰가율 결정요인에 관한 비교 연구

신창국,전해정 한국디지털정책학회 2021 디지털융복합연구 Vol.19 No.11

지역여건을 고려한 아파트 경매의 매각가격 결정요인

이윤영(Yoonyoung Lee) 한국주거환경학회 2024 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.22 No.1

This study empirically analyzes the determinants of apartment sale prices in the auction market, focusing on apartments auctioned in Daegu as of 2021. Specifically, it aims to examine whether various factors based on regional characteristics influence sale prices and to explore the detailed impact of residential density. The main empirical findings are as follows. Auction characteristics were all significant. Forced auctions and the number of bidders increased sale prices, while the number of unsuccessful bidders and unpaid management fees decreased sale prices. In terms of Characteristics of goods, the construction period, parking spaces per household, and small and medium-sized area showed significant results. The elapsed years reduced sale prices, while parking spaces per household and small and medium-sized area increased sale prices. In terms of location characteristics, subway distance and school distance were significant. However, it was analyzed that the influence on sales prices was very low. Finally, the study looked at the impact of residential amenities, which hadn't been considered before. Over half of the sub-variables showed significance. Dense residential areas were found to increase sale prices, indicating a preference for housing with various amenities. The results of this study confirmed the determinants of apartment auction sale prices. Specifically, it was established that dense residential areas yield high sale prices in the auction market, attributed to their relatively superior amenities. This study suggests that equal amenities are needed to stabilize the prices of local housing markets.

아파트 경매를 위한 웹 기반의 지능형 의사결정지원 시스템 구현

나민영(Min Young Ra),이현호(Hyun Ho Lee) 한국정보처리학회 1999 정보처리학회논문지 Vol.6 No.11

Apartment auction is a system that is used for the citizens to get a house. This paper deals with the implementation of a web-based intelligent decision support system using OLAP technique and data mining technique for auction decision support. The implemented decision support system is working on a real auction database and is mainly composed of OLAP Knowledge Extractor based on data warehouse and Auction Data Miner based on data mining methodology. OLAP Knowledge Extractor extracts required knowledge and visualizes it from auction database. The OLAP technique uses fact, dimension, and hierarchies to provide the result of data analysis by menas of roll-up, drill-down, slicing, dicing, and pivoting. Aucion Data Miner predicts a successful bid price by means of applying classification to auction database. The Miner is based on the lazy model-based classification algorithm and applies the concepts such as decision fields, dynamic domain information, and field weighted function to this algorithm to reflect the characteristics of auction database.

경매특성 변수가 아파트 매각가격에 미치는 영향분석

조남복 ( Nam Bok Cho ),문영기 ( Young Kim Moon ) 한국감정평가학회 2006 감정평가학논집 Vol.5 No.2

On this study, for the Apt auction market as the subject of analysis, it is intended to review the reasonable determinants of the sale price, focusing on the common decisive variable of Apt price and variable of auction property of auction objects. As the result of Correlation analysis to find out the relation of selling price, lease price, and estimated price in the Apt auction, there was a close relation among them by showing a strongly static correlation more than r=0.9 Although it was certified that the selling price directly affected the sale price, we found that the sale price could be more exactly explained and forecasted, when the selling price of Apts and the factors of auction property were considered together, rather than explaining and forecasting the sale price of Apt auction which has only the selling price of Apts through Inverse Semi-log function. In conclusion, it was certified that the sale price was affected by the determinants of Apt price and the factors of auction property.

아파트경매에서 낙찰가율의 결정요인에 대한 연구

조상용(Cho, Sang-Yong),박승록(Park, Seung-Rok) 한국주거환경학회 2015 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.13 No.4

In this paper, we study the highest bid price determination mechanism of the court auction markets for apartments that are under distraint because of the insolvency of the owner of the apartments. In addition to the typical variables used in previous literatures on the determination of highest bid price, we add the variables that represent the characteristics of the tenants categorized by the priority order of the tenants’ deposits in the distribution process of the money obtained from the auction of the apartments. Unlike our general perception, the results show that the presence of pretense tenants on the priority list of the distribution of dividend from the auction hardly affects the determination of the highest bid price. In addition, the presence of legal counter power of tenants against the landlord does not affect the highest bid price, either. The first policy implication of this paper is that to set up a fair institutional mechanism in court auction market for apartments under distraint, the auction court needs to ask the applicant of the auction to prove whether the listed tenants are true to eliminate the pretense tenants. The second policy implication is that the court needs to disapprove the seniority of the pretense tenants’ claim on the distribution of dividends from auction of the apartments.