주택임대차의 대항력과 동시이행항변권

오시영(Qh See Young) 한국재산법학회 2015 재산법연구 Vol.32 No.3

동시이행항변권의 본질은 이행거절권이다. 이러한 이행거절권은 변론주의 결과 주장책임과 증명책임에 의해 청구를 당한 채무자가 동시이행항변권의 존재를 주장하고 채권자가 채무자의 동시이행항변권을 부정하기 위해 자신의 이행이 선행되었음을 증명하게 된다. 즉 주장책임과 증명책임의 주체가 분리된다. 동시이행항변권은 채무자가 행사를 포기할 수도 있으므로, 법원은 소송과정에서 채무자가 동시이행항변권을 행사하지 않으면 단순이행판결을 해야 하고, 행사하면 상환이행판결을 해야 한다. 반면에 이행지체억지효 및 상계억지효는 쌍무계약에서 발생한 양 채무의 이행상의 견련성을 보장하기 위해 당사자가 주장하지 않더라도 당연히 인정된다고 하겠다. 한편 임차인의 대항력은 임대인의 임차주택 반환청구에 대한 임차인의 주거권 보장 및 임차보증금반환채권과 동시이행관계에 있다. 임차인의 대항력은 임차계약의 당사자가 아닌 주택승계인에 대하여도 주장할 수 있게 된다. 결국 동시이행항변권의 제 자에 대한 확장이라 하겠다. 임차인의 대항력은 그 성립 형태와 관련하여 절대적 대항력, 상대적 대항력, 제한적 대항력 등으로 구분되는 것이 타당하다. 대법원은 상대적 대항력에 대한 경락인의 인수 범위에 대해 매각대금납부시설을 취하고 있으나, 배당요구종기일제도의 도입에 따라 매각허가결정확정 시로 단축되는 것이 타당하다고 하겠다. 제한적 대항력의 경우 임차인의 대항력은 대항력 취득일과 확정일자 취득일 사이에 개입한 다른 선순위 채권자의 채권액에 대하여는 매수인의 인수책임이 면제된다고 보는 것이 타당하다고 하겠다. 결국 임차인의 대항력은 주택임대차보호법에 의해 제 자에 대한 동시이행항변권의 확장이라 할 것인바, 그 행사에는 다른 이해관계인의 이익과 조화되는 범위 내에서 제한적으로 해석하는 것이 타당하다고 할 것이다. 주택임대차보호법상의 임차인의 대항력은 임차보증금반환채권과 동시이행관계에 있다고 할 것인데, 대항력의 종류, 즉 절대적 대항력, 상대적 대항력, 제한적 대항력에 따라 동시이행항변권의 범위 및 내용이 달라진다고 보는 것이 타당하다고 하겠다. From its nature, concurrent performance plea is an exercise of a right to refuse performance. Concerning such right to refuse in the adversarial system, a debtor claims the existence of concurrent performance plea according to the burden of allegation, and a creditor denies the concurrent performance plea by proving that his performance was fulfilled according to the burden of proof. In other words, the agent of the burden of allegation and the agent of the burden of proof are separated. Additionally, the debtor can waive his right to plea the concurrent performance defense. If the debtor waives his concurrent performance plea, the court renders a judgment granting affirmative relief. If the debtor pleas the concmrent performance defense, the court gives a judgment ordering the concurrent performance. However, deterring effect of delay in performance and set- off is recognized to protect the dependent relation of performances in a bilateral contract. Meanwhile, in the opposing power of a lessee, the duty of the lessee to return the leased housing and the duty of the lessor to ensure residential right and to repay the housing deposit are in the relation of concuJTent performance. A lessee can claim the opposing power to a successor of the housing. This can be viewed as the expansion of the concuJTent performance plea to the third party. The opposing power can be classified as absolute opposing power, relative opposing power and limited opposing power. The Supreme Court ruled that relative opposing power binds a successful bidder when he pays the price for the auction. However, it would be more reasonable to institute "deadline for a request for distribution" system and shorten the effect of opposing power to the date of confirmation of sale permission decision. In case of limited opposing power of lessee, it would be reasonable to exclude the credit amount of unsuborc:linated creditors who established the debt between the date of acquisition of opposing power and the date of acquisition of the fixed date from the purchaser's liability. In conclusion, concerning that the opposing power of lessees is the expansion of concurrent performance plea to the third party by the Housing Lease Protection Act, it should be balanced with the interest of the other interested parties in its exercise. Opposing power of lessees under the Housing Lease Protection Act is in concurrent performance relation with the duty to repay the housing deposit. Thus, it would be reasonable to view that the extend and content of concurrent performance plea depend on the type of opposing power, absolute, relative and limited.

주택임차인의 대항력 및 우선변제권 상실 후의 효력에 대한 연구

오시영(Oh, seeyoung) 전북대학교 법학연구소 2015 法學硏究 Vol.45 No.-

주택임대차보호법은 임차인의 주거권과 임차보증금반환청구권을 보장하기 위하여 대항력 및 우선변제권을 인정하고 있다. 임차인은 다른 선순위채권자가 없는 경우 절대적 대항력을, 다른 선순위채권자가 있는 경우 상대적 대항력을 취득한다. 양자는 경매 이외의 방법에 의한 임차주택의 권리승계에 대한 승계임대인에 대해서는 동일하게 대항력을 행사할 수 있다. 즉 승계임대인이 임차주택의 명도를 구할 경우 임차보증금을 반환하지 않는 한 절대적 대항력을 가지고 있든 상대적 대항력을 가지고 있든 임차인은 대항력을 행사하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있다. 그런데 절대적 대항력을 갖춘 임차인이 우선변제권 확보를 위한 확정일자를 받을 수 있음에도 불구하고 이를 게을리하여 확정일자를 받지 않고 있는 동안 제3자가 담보물권자로 개입해 들어오게 되면, 이로 인해 임차인의 우선변제권은 담보물권자보다 후순위가 되고 만다. 이 경우에도 대법원 판례는 절대적 대항력에 근거하여 승계임대인에게 임차인이 대항력을 주장할 수 있다고 판시하였다. 즉 승계임대인은 임차보증금을 변제하지 않는한 임차주택의 명도를 청구할 수 없게 된다. 그렇지만 절대적 대항력 확보 후 우선변제권을 확보하지 않는 사이 3자가 담보권자로 개입해 들어온 것에는 임차인의 과실이 크다고 하겠다. 따라서 이 경우에는 경매로 인하여 임차주택이 경락인에게 이전될 경우 경락인이 승계임대인의 지위를 물려받게 될 때 위 중간 개입해 들어온 담보권자가 배당받아간 금액 상당에 대하여는 경락인이 인수책임을 지지 않도록 하는 것이 타당하다고 하겠다. 필자는 이러한 효력을 제한적 대항력이라 부르고자 한다. Housing Lease Protection Act, to protect the residential right and the right of claim to lease security deposit, grants an opposing power and a preferential payment right to tenants. A tenant gains an absolute opposing power when there is no prior creditor or a relative opposing power when there are prior creditors. Tenants in both case can equally exercise the opposing power against a succeeding lessor of the rental house in case of succeeding the right by other means than an auction. In other words, when a succeeding lessor seeks to vacate the rental house, tenants can refuse to vacate the house by exercising the opposing power, whether absolute or relative, until the lease security deposit is returned. In case of an auction, however, a tenant with a relative opposing power cannot refuse the succeeding lessor’s request to vacate the house. However, in a case where a tenant who has an absolute opposing power could have gotten a fixed date but didn’t in their own negligence, and when a third party interrupts and gains a security real right in the rental house, the tenant cannot argue preferential payment right to the third party with the security real right. Even in this situation, the Supreme Court has ruled that based on the absolute opposing power, the tenant can exercise an opposing power against the succeeding lessor. Therefore, the succeeding lessor cannot seek to vacate the rental house unless the lessor repay the lease security deposit. Thus, in this case, it is unreasonable to burden the successful bidder of the auction, who becomes the succeeding lessor, with the dividend that the third party with security real right has taken. I think that it is fair for the tenant to seek the sum of the dividend from the ex-lessor not the succeeding lessor. In this study, I define the opposing power that cannot be argued against the successful bidder as a limited opposing power.

주택전차인의 대항력 발생시기 -대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026,58033 판결-

서해용 ( Seo Hae-yong ) 건국대학교 법학연구소 2016 一鑑法學 Vol.0 No.35

주택임대차보호법(이하 주임법이라 한다)이 1981년부터 시행되면서 주택임차인의 주거 안정의 보장과 보증금회수에 많은 기여를 하고 있다. 그러나 아직도 임차인의 대항력 조항인 주임법 제3조 제1항의 임차인의 대항력 발생시기의 익일 조항의 개정에 관한 논란이 계속되고 있다. 본 논문의 사례에 있어서 임차인(전차인)의 대항력 발생시기가 언제인지가 구체적인 쟁점이 된다. 임대인의 동의를 받은 임차인이 전대차계약을 체결하고 임차인은 주임법 제3조 제1항의 대항요건인 주민등록을 퇴거하고 벗어나고 전차인이 주민등록을 이전하고 거주하고 있기 때문에 공매나 경매를 통한 전차인의 대항력 발생시기가 주임법 제3조 제1항의 익일 조항을 적용하여 전차인이 주민등록을 마친 다음날 인지, 임차인의 소유권이전등기와 동시에 대항력이 발생하는지가 논점이 되었다. 판례에서는 전차인의 대항력발생시기를 전차인이 주민등록을 마친 다음날이 아니고 임차인 명의의 소유권이전등기와 동시에 대항력을 취득한다고 판시하고 있다. 또한 임차인의 소유권이전등기와 근저당권설정등기가 같은 날 이루어졌을 지라도 소유권이전등기가 접수번호가 빠르기 때문에 임차인(전차인)은 낙찰인에게 대항할 수 있다고 판시하고 있다. 이러한 판례의 판단은 수긍하기 어렵다. 공매나 경매에 있어서 민법상의 전대차 규정을 주임법상의 임차인의 대항력의 규정에 그대로 원용한다는 것은 무리가 있다. 주택임차권을 등기한 경우에는 임대인의 동의를 받고 임차인이 전대차계약을 맺은 경우 전대차등기는 기존의 임차권등기에 부기등기를 하기 때문에 경매에 있어서 권리분석 함에 있어 제3자가 판단하기에 기존의 임차인의 대항력을 동일성을 유지하면서 전차인이 대항할 수 있다. 그러나 본 논문의 사례는 주임법 제3조 제1항의 임차인의 대항력 조항을 유추해서 적용해야 하기 때문에 임대인의 동의를 얻어 임차인이 전대차계약을 맺은 경우 기존의 임차인은 주민등록을 퇴거하고 벗어나고 전차인의 주민등록이 새로이 전입되기 때문에 경매에 있어서 제3자가 판단하기에는 기존의 임차인의 대항력은 상실되고 전차인의 주민등록만 공시되어 있어서 주임법상의 전차인의 대항력은 기존의 임차인의 대항력을 주장할 수 없다. 따라서 본 논문의 사례에 있어서 판례의 판단은 주택임차권등기와 주임법상의 대항요건과의 차이를 간과한 판단으로 임차인(전차인)의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 판단된다. 또한 대내관계에 있어서는 주택전대차관계 일지라도 판례에서도 나타나 있듯이 소유자 아닌 임차인이 거주하고 있다는 것이 공시되고 있기 때문에 대외관계에 있어서는 임차인으로 공시되고 있다. 여기에 대해서 판례는 임차인이 소유권이전등기를 경료한 즉시 임차인의 대항력을 취득하고, 소유권이전등기의 접수순서가 근저당권의 접수순서보다 우선이기 때문에 경매에 있어서 대항한다는 의미의 논지도 이해하기 어렵다. 이는 전차인은 임차인을 전제로 하지만 주임법상의 대항력 발생시기는 임차인이 소유자로 전환된 경우와는 별개의 문제이며 임대인은 반드시 소유자일 필요는 없다. 등기부상의 권리순위는 법률에 특별한 규정이 없는 한 선·후에 의해서 정하여 진다. 따라서 접수순서가 먼저이면 권리순위에 있어서도 우선인 것이 원칙이다. 그러나 소유권과 제한물권이 충돌한 경우 접수 순서에 의해서 권리순위가 정해지는 것이 아니고 성질상 제한물권이 우선한다. 따라서 전차인의 대항력 발생시기는 임차인이 소유권이전등기한 때 대항력을 취득한 것이 아니고, 공매나 경매에 있어서 제3자가 판단하기에는 전차인이 주민등록을 이전한 때 대외적으로 임차인으로 공시되고 있어서 주임법 제3조 제1항을 유추 적용하여 임차인(전차인)이 주민등록을 마친 다음날부터 제3자에게 대항하기 때문에 매수인에 대항한다고 판례의 판결요지를 구성했어야 한다. The Housing Lease Protection Act, a special law, is applied to House lease, acknowledging a special case of Civil Act. Enacted and enforced in 1981, the Housing Lease Protection Act is contributing to leaseholder`s stable residence and deposit money protection. However the period of occurrence of leaseholder`s countervailing power, the root and the trunk of Housing Lease Protection Act, is still causing lots of dispute. Especially in case of confliction between delivery and transfer of residence registration(moving-in notification) that is the requirements for leaseholder`s countervailing power and the rights on the register on the same day, the order is not distinguishable because they are different kinds of register. Therefore there is the regulation that the period of occurrence of leaseholder`s countervailing power should be the next day. There is no provision about the period of occurrence of subtenant`s countervailing power in the Housing Lease Protection Act. In such case, solution must be sought only with the regulation of untermiete and the judgement with case on general civil law, bringing about much controversy on a specific period of generation of countervailing power. In case that a leaseholder, who leased a rental apartment, subleased it with the agreement of lessor, and that the leaseholder acquired the ownership of the apartment and at the same time established fixed collateral while subtenant transferred residence registration and lived, there might be controversy about a specific period of generation of countervailing power that the subtenant is able to countervail successful bidder through bid. In this case, it is hard to concent with the logics of a leading case that leaseholder countervails to successful bidder because subtenant converts to leaseholder obtaining countervailing power at the same time as obtaining ownership. As the point of judgment mentions that resident is not the owner but the subtenant, the 3rd parties could recognize the subtenant`s residence registration is a kind of occupancy with the mediation of the right of lease, not of the ownership. As above mentioned subtenant performs the announcement of leasing from the day completing residence registration, it might be proper to say that the subtenant countervails successful bidder, the 3rd party, from the day completing residence registration. This controversy would be solved fundamentally when the provision of the next day, the period of generation of leaseholder`s countervailing power, is abolished and revised to the date when the transfer and residence registration is altered.

不動産 賃借權의 對抗力

박종두 강남대학교 1994 論文集 Vol.25 No.1

이상에서와 같이 社會經濟生活關係에서 중요한 지위를 차지하고 있는 賃借權의 대항력을 살펴 보았다. 결론적으로 말해서, 우리 나라에 있어서의 不動産賃借權의 物權化는 구 민법보다는 약간 전진을 보았으나 先進各國들의 그것에 비하면 아직도 낮은 수준에 놓여 있다. 그 대표적인 것이 現行 實定規定하에서의 不動産賃借權은 登記에 의하여만 대항력을 가지고, 登記를 갖추지 못한 때에는 원칙적으로 物權的 效力은 부여되지 않는다. 그것은 賃借權이 채권이란 본질에서 오는 당연한 제한이며, 土地·建物에 대한 登記 이외의 公示制度를 무한히 인정한다는 것은 物權去來의 신속을 크게 방해한다고 볼 수 있을 뿐만 아니라, 賃借權의 物權化 과정에 있는 권리라 보는 견해에서도 賃借權 그 자체가 物權이라고는 보지 아니함은 명백하리라 본다. 그러나 庶民生活의 바탕이 되고 있는 建物賃貸借의 하나인 住居用建物의 賃貸借에 대하여는(특히, 債權的 傳貰의 경우) 이들을 經濟的 强者로부터 특별 보호의 필요가 있으면서도 그 본래의 취지를 다하지 못하는 현실에 있었다. 따라서 이러한 사회 현실적 요청에 입각하여 최근 民法상 一般賃借權保護로부터의 特別法을 마련하여 별도의 대항력을 마련하고 있음은 전술한 바와 같다. 따라서, 이 特別法의 制定으로 인하여 住居用賃借를 목적으로 하는 賃貸借에 관하여는 일단 특별보호가 된다고 할 것이지만, 住宅의 引渡와 주민등록이란 사실을 등기에 갈음하는 公示制度로 하여 대항력을 부여하였으나 이같은 公示는 전술한 바와 같이 공허한 公示로서 공시제도 그 본래의 의미를 다하지 못할 뿐만 아니라, 물권거래의 신속·안전에 대한 크나큰 희생이라 하지 아니할 수 없다. 앞으로 더욱 검토되어야 하고 입법적 보완이 필요할 것이라 본다.

주택임대차의 대항력과 경락인의 인수 범위에 대한 연구

오시영 전북대학교 동북아법연구소 2015 동북아법연구 Vol.9 No.2

주택임대차보호법상 임차인의 대항력과 우선변제권은 일종의 법정승계와 법정담보물권이라 할 수 있다. 그러나 임차인의 이러한 권리도 실체법과 절차법 안에서 보호되는 것이 타당하다. 따라서 상대적 대항력을 가진 임차인은 자신의 법적 지위에 상응한 보호로 충분하다고 하겠다. 특히 경매와 관련하여 경매에 참가한 경락인이 매각허가결정을 받아 확정되었다면 매각허가결 정 확정 시를 기준으로 매수인의 지위에서 계약책임을 지는 것이 옳다. 이해관계인은 매각허가 결정이 확정된 이후에는 절차법상의 하자가 있더라도 이의신청을 할 수 없고, 오직 민사집행법 제121조 제6호의 사유만으로 이의신청이 허용된다. 또한 경매를 신청한 자는 매수신고가 있는 이후에는 최고가매수신청인 등의 동의가 없는 한 경매를 취하할 수도 없다. 이러한 민사집행법 상의 경매 관련 규정을 고려할 때 절대적 대항력의 존재 시기는 매각대금납부 시가 아닌 매각허 가결정 확정 시가 되는 것이 타당하다고 하겠다. 그렇게 될 때 상대적 대항력을 가진 임차인의 교묘한 농간을 방지할 수 있고, 선의를 베풀어 선순위채권을 변제한 종전 임대인의 경락인에 대한 매도인으로서의 담보책임을 막을 수 있다. 만일 상대적 대항력이 선순위 채권의 변제로 절대적 대항력으로 바뀌게 되어 경락인이 이를 인수하게 되면 그의 피해가 너무 크고, 임대인 역시 경락인에게 담보책임을 지게 되어 피해가 크다. 더군다나 경락인이 임대인을 상대로 손해 배상소송에서 승소한다 하더라도, 임대인이 무자력일 경우 실재로 배상을 받을 수 없는 경우가 발생하게 된다. 이는 지나치게 임차인을 보호함으로써 발생하는 부당한 결과라고 하겠다. 따라 서 매각허가결정확정 시를 기준으로 대항력의 상대적 효력과 절대적 효력을 특정하게 되면 경락 인을 보호할 수 있고, 상대적 대항력밖에 없음을 알면서 임대차계약을 체결하고 자신의 부지 및 게으름으로 인해 우선변제권도 확보하지 못한 임차인의 책임을 묻게 되어 법적 안정성을 도모할 수 있을 것이다. An opposing power and a preferential payment right of tenants are legal succession and legal security real right under Housing Lease Protection Act. But these rights of tenants should be guaranteed under substantial law and procedural law. A tenant with a relative opposing power should be protected of their right in their relative position. Especially in case of auctions, when the disposition permission is decided by the court to a successful bidder, it is desirable to burden them of responsibility to fulfill the contract based on the time of confirmation of disposition permission. After the confirmation, even if there was an error during the procedure, it cannot be objected. Only under the case laid out on Civil Execution Act Article 121, subparagraph 6, an objection shall be allowed. Additionally, after reporting the purchase, without consent of the highest bid applicant, the auction cannot be withdrawn. Therefore, considering this auction provision under Civil Execution Act, it is reasonable to view that an absolute opposing power exists when the disposition permission is confirmed not when the price for disposition is paid. This can prevent tactful tricks of a tenant with a relative opposing power as well as protect the well-intended previous lessor from being burdened a responsibility as a seller to pay damages to a successful bidder. If a relative opposing power becomes an absolute opposing power by paying the prior credit, a successful bidder becomes responsible to pay back the lease security deposit, and a lessor becomes liable for as a seller. The damage of this causes is substantive. Even when a successful bidder wins a damage suit, it is common that a lessor is incapable of compensation and thus the successful bidder cannot be compensated in many cases. This is an unfair consequence of immoderate protection of tenants Therefore, specifying whether an opposing power is relative or absolute based on the confirmation of disposition permission can protect a successful bidder, and can attain legal stability by finding a negligent or reckless tenant with the knowledge that he only has a relative opposing power responsible.

對抗力 있는 賃借人의 優先辨濟權

裵炳日,裵相徹 嶺南大學校 附設 社會科學硏究所 1998 社會科學硏究 Vol.18 No.1

주택임대차보호법이 주택임차인을 보호하기 위하여 대항력이나 존속기간보장, 차임통제 이외에 임차보증금의 회수확보를 위하여 동법 제3조의2의 제1항에서 소액보증인이 아니더라도 우선변제권을 인정하고 있다. 그런데 주택임차인의 대항력과 우선변제권과 관련하여 동규정을 적용함에 있어서 문제가 야기되고 있다. 즉 임대차계약이 존속중인 대항력 있는 임차인이 우선변제권을 행사함에 있어서 임대차종료를 규정한 동조항의 단서규정을 둘러싸고 실무·학설상 논쟁이 되고 있다. 먼저 제1절·제2절은 導入부분으로서 제1절은 본논문의 주제에 대한 법원의 실무처리방식과 문제점을 제기하고 있고, 제2절은 주택임대차보호법 제3조의2 제1항을 두게 된 입법취지, 임대차의 대항력과 우선변제권의 관계, 그리고 우선변제권 행사의 요건을 다루고 있다. 제3절은 本論에 해당하는 부분으로서 임대차기간이 존속중인 대항력 있는 임차인이 임차주택의 경매신청 있음을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는가를 둘러싼 논의를 다루고 있다. 제4절·제5절은 제3절과 관련된 부수적 문제를 다루고 있다. 즉 제4절은 배당요구신청 속에 임대차해지의 의사표시효력이 포함되어 있는지 여부, 제5절 그러한 배당요구사실이 임대인에게 도달되어야 하는지 여부를 다루고 있다. 제6절은 結論부분으로서 임대차기간이 종료한 대항력 있는 임차권의 임차인은 대항력과 우선변제권을 겸유하고 그 권리의 행사가 자신의 자유선택에 맡겨져 있다. 따라서 이로 인해 나타나는 문제점과 해결방안을 다루고 있다.

부동산 유치권의 대항력 제한에 관한 법리 연구 - 대법원판결과 관련하여 -

김태건 ( Kim¸ Taegeon ),오세준 ( Oh¸ Saejoon ) 건국대학교 법학연구소 2021 일감부동산법학 Vol.- No.23

유치권은 점유를 상실하면 유치권도 바로 소멸하므로 목적물의 점유를 침탈당하면 점유권에 의한 물권적 청구권만 인정되고 본권에 의한 물권적 청구권은 인정되지 않으며, 점유 상실시 물상대위성과 추급력도 인정되지 않는다. 그럼에도 불구하고 유치권은 누구에게도 대항할 수 있고 전면적 인수주의가 적용됨으로써 사실적 우선변제권이 인정될 뿐만 아니라 유치권의 오남용 등의 문제점 또한 적지 않고 이에 관한 학설 또한 분분하다. 그러나 유치권의 본질과 오남용은 존재의 평면을 달리하는 서로 다른 문제이기 때문에 유치권을 폐지하는 것보다는 본질을 살리고 오남용을 줄이기 위하여 유치권의 성립과 효력을 제한할 필요가 있다. 특히 유치권의 대항력 제한은 경매절차에서 다른 권리와의 관계 및 최근 대법원 판례의 혼돈과 관련하여 연구의 필요성이 더욱 절실하다. 문제는 유치권의 대항력을 제한하는 근거 또는 법리인데, 결론부터 언급하면 절차법상(압류·가압류·체납처분압류의 경우)으로는 처분금지효(대항력제한효)가, 실체법상으로는 신의칙(민법 제2조)이 법리상 타당하다고 본다. 한편 대법원은 2005다22688 이전(以前)의 판결과 저당권과 유치권의 충돌에 관한 2008다70763 판결에서는 유치권의 본질론에 입각하여 유치권의 대항력을 인정하였다. 그러나 2005다22688판결(압류 후 유치권 성립)에서는 처분금지효론으로, 2009다19246 판결(가압류 후 유치권 성립)에서는 처분금지효론과 절차적 안정성론으로, 2009다60336 전원합의체 판결(체납처분압류 후 유치권 성립)에서는 다시 집행절차의 법적 안정성론으로, 최근에는 신의칙 위반론(2011 다84298 판결)까지 매우 혼란스러운 판결을 거듭하고 있다. 이러한 대법원의 오락가락한 판결은 ‘사실적 처분행위’를 처분금지효의 처분으로 보지 않으려는 논리적 귀결로서 가압류는 잠정처분이라는 이유로, 체납처분압류는 공매절차와의 필연적 연계성이 없다는 이유로 애석하게도 절차적 안정성이라는 일반적·추상적인 우회법리를 내세워 유치권에 대한 대항력을 부정하였다. 종래의 통설ㆍ판례가 유치권의 대항력 제한 문제에서 혼란을 일으켰던 것은 ‘처분행위의 도그마’에 갇혀서 ‘대항’의 문제를 ‘처분’의 문제로 봄으로써 처분금지효론의 처분에는 ‘법률적 처분행위만’ 해당한다는 생각과 오해에서 벗어나지 못하였기 때문으로 판단되고, 대법원의 법리 혼란도 학설의 영향을 받아 애초의 처분금지효의 처분행위에 대한 잘못된 해석에서 비롯된 것으로 생각된다. 결국 대항의 문제를 처분으로 봄으로 인하여 생긴 논쟁은 ‘처분’을 ‘대항’으로의 인식 전환을 함으로써 종식될 수 있고, ‘대항력제한효론’에 의하면 처분행위에 대한 더 이상의 논쟁은 필요 없게 된다. 따라서 향후 2009다19246 판결(가압류 후 유치권 성립), 2009다60336 전원합의체 판결(체납처분압류 후 유치권 성립)도 2005다22688 판결(압류 후 유치권 성립)과 동일한 법리인 ‘처분금지효론’으로 회귀함이 타당하며(사견으로는 ‘처분금지효론’은 용어상ㆍ내용상 문제가 있으므로 ‘대항력제한효론’이 용어상 옳다고 본다), 2009다60336 전원합의체 판결의 반대 견해가 취한 ‘처분금지효론’은 용어상ㆍ내용상 문제가 있으므로 ‘대항력제한효론’에 입각함이 옳다. 결국 향후 유치권의 대항력 제한에 관하여 적용되어야 할 근거 법리는 처분금지효론(사견에 의하면 대항력제한효론)과 신의 칙론이라고 생각한다. In relation to the limiting the opposing power of real estate liens, the Supreme Court recognized the opposition of the opposing power based on the principle of the opposing power in the 2008 170763 ruling on the conflict between the opposing power and the ruling of the previous ruling of 2005. However, in the 2005da22688 ruling (the establishment of lien after seizure), the first landmark ruling to limit the opposition of lien by imposing the ban on disposal was made, sparking controversy about lien. The debate between academic and industrial field was hot over the factual disposition of the transfer of possession to the disposition of the prohibition of disposition, and the Supreme Court, unlike the seizure, is a logical consequence of not looking at the factual disposition as the disposition of the prohibition of disposition. It denied the opposition to lien by introducing the general and abstract bypass law of procedural stability. However, it is judged that the conventional wisdom caused confusion in the issue of the restriction of the opposing force of the lien because it was confined to the dogma of the disposition act and did not escape from the idea that the disposition of the disposition prohibition act was only a legal disposition act and misunderstanding. In the end, the futile argument caused by a disposition of the problem of the opposition can be ended by converting the ‘disposition’ into ‘countermeasures’, and according to the anti-force restriction theory, no further debate on the disposition act is required. Furthermore, the 2009 da19246 ruling (preemption) and the 2009 da60336 ruling (preemption of delinquent disposition) are valid to return to the same legal principle as the 2005 da22688 ruling (exemption), and the new ruling after the return and the opposition to the 2009 da60336 all-agreement ruling are valid. I think it is right to judge based on the ‘restriction of counter-force’ as in the new interpretation theory because there is a problem. The legal principle that will be applied to the restriction of the counter-force of lien in the future is right to be right based on the ‘no-disposition’ (the ‘anti-force restriction’ according to the opinion) and principle of good faith. Finally, the ruling can only gain trust from the people when it governs the dispute with the general and abstract principle of legal stability of the enforcement procedure or the appropriateness of the operation, and the clear legal principle of ‘restriction of counter-force’ based on the provisions of the actual law or at least the rational interpretation theory based on the actual law. The solution of special problems, not the daily life of human history, is not solved by retreating to the periphery, but it is only possible and objective trust when entering the center and observing and discussing things from there. Writes in anticipation of the Supreme Court’s Copernican prelude.

체납처분압류 이후 경매개시결정등기 전에 성립한 유치권의 대항력 - 대상판결 : 대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결 -

홍춘의,김세권 전북대학교 동북아법연구소 2015 동북아법연구 Vol.9 No.2

본 논문은 부동산에 대하여 체납처분압류 후 경매개시결정등기(압류) 전에 유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지에 대하여 판단한 대법원 2014. 3, 20. 선고 2009다60336 전원합의체판결을 비판적으로 검토한 것이다. 대상판결의 다수의견은 체납처분압류는 경매절차에서의 압류와 달리 그 압류에 의하여 경매 절차가 개시되는 것이 아니므로 체납처분압류가 있었다는 이유만으로 그 후에 취득한 유치권의 효력을 제한할 수 없다고 판시하였다. 이에 대하여 반대의견은 체납처분압류의 효력과 경매절차 에서의 압류의 효력이 동일하다는 것을 근거로 체납처분압류의 효력이 발생한 후에 채무자로부 터 점유를 이전받아 유치권을 취득한 사람은 유치권으로써 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보아야 한다고 하였다. 대상판결에서 다수의견과 반대의견은 유치권의 대항력을 인정하 는 근거와 체납처분압류의 현실적 기능에 대한 관점의 차이에서 서로 다른 결론에 이르고 있다. 그리하여 본 논문에서는 이 두 가지 쟁점에 대하여 검토한 뒤, 경매절차에서 이해관계인의 이익 조정이라는 관점에서 대상판결의 타당성을 검토하였다. 첫째로, 경매절차에서 유치권의 대항력을 제한하는 근거와 관련하여 종래의 판례는 압류의 처분금지효를 근거로 제시하였고, 대상판결의 반대의견도 이를 강조하였다. 그러나 대상판결의 다수의견은 압류의 처분금지효에 대하여는 언급하지 않으면서 ‘경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성’을 근거로 제시하였다. 이에 대하여 필자는 ‘압류의 처분금지효’는 여전히 유치권의 대항 력제한의 근거로서 유효하고 ‘압류의 처분금지효’는 유치권의 대항력의 법리적인 제한근거로, 그리고 ‘경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성’은 유치권의 대항력을 제한하는 정책적⋅실질적 제한근거로서 기능하는 것을 밝혔다. 둘째로, 체납처분압류 후 경매개시절차개시 전에 유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있는가에 대하여 다수의견은 ‘체납처분절차’와 ‘민사집행절차’는 서로 별개의 절차라는 점을 강조하면서 유치권의 대항력제한을 부정하고, 반대의견은 양 절차가 별개라는 것이 유치권의 대항력을 인정해야 할 근거는 아니라고 비판하였다. 이에 대하여 필자 는 체납처분압류의 현실적 기능이 경매절차개시의 압류와 다르다는 점을 근거로 다수의견을 지지하였다. 셋째로, 필자는 대상판결에서 체납처분압류 후 성립한 유치권의 대항력 문제를 체납처분압류 시점을 기준으로 하여 이에 앞서 성립한 저당권 등 채권자와 유치권자 중 어느 쪽을 보호할 것인가 하는 대립하는 이해관계인 사이의 이익조정의 문제로 파악하였다. 그리하여 대상판결에 서는 체납처분압류가 유치권과 저당권의 충돌문제를 타당하게 해결하는 기준이 될 수 없고, 부 동산에 대하여 체납처분압류가 이루어진 경우에도 경매절차의 경매개시결정등기 또는 공매절 차의 공매공고등기 시점까지 성립한 유치권에 대하여는 매수인에 대한 대항력을 인정하는 것이 타당하다고 하는 점을 밝혔다. This paper critically analyzes the Supreme Court's en banc decision rendered on March 20, 2014 (case no. 2009Da60336) which decided whether a lien-holder who obtained a lien after the attachment in the procedure of arrears but before the registration of actual commencement of the auction has an opposing power against a successful bidder of auction procedure. Majority opinion decided that the attachment in the procedure of arrears unlike the attachment in auction does not commence the civil execution procedures and the effect of lien obtained hereafter should not be limited only for such reason. Against the majority opinion, the dissenting opinion stated that because the effect of the attachment in the procedure of arrears and in the procedure of auction is the same, a lien-holder who has the possession by transferred from the debtor after the effect of the attachment in the procedure of arrears must not have opposing power against the successful bidder in the procedure of auction. In the decision, the majority opinion and the dissenting opinion reached at different conclusions due to different perspectives in the grounds for recognizing an opposing power of lien and the actual function of attachment in the procedure of arrears. Therefore, this paper analyzed the two issues and reasoning of the decision in the perspective of the benefit adjustment of stakeholders. Firstly, in the procedure of auction, regarding the grounds for limitation of lien's opposing power, precedent cases suggest the effect of injunctive relief of the attachment as its ground as emphasized by the dissenting opinion. However, while the majority opinion did not mention the effect of injunctive relief of the attachment, it suggests 'the trust of the procedure of auction and procedural stability' as its grounds. Regarding this, the authors argued that 'the effect of injunctive relief of the attachment' is still a valid ground for the limitation of lien's opposing power and proved that 'the effect of injunctive relief of the attachment' as a ground for legal limitation and 'the trust of the procedure of auction and procedural stability' as a ground for ideological and political limitation to limit lien's opposing power. Secondly, with regard to the right to exercise the lien by the lien-holder against the purchaser in auction procedures, the majority opinion denied the limitation of the opposing power of lien emphasizing that the attachment procedures of arrears are different from the attachment of the civil execution procedures, whereas the dissenting opinion criticised that the difference in the two procedures should not serve as the grounds for limiting the opposing power of lien. For this, the authors supported the majority opinion for the ground that the actual function of attachment in the procedure of arrears is different from the attachment of the civil execution procedures. Lastly, the authors regarded the issue relating to the opposing power of the lien established after the attachment as the management of the conflicting earnings between the concerned persons; more specifically between the creditors including the mortgage established prior to the attachment and the lien. Thus, the authors opined that the attachment in the procedure of arrears should not serve as the ground to resolve the conflicts between the lien and mortgage in a valid manner, while the opposing power of the lien established at the time of the decision of the commencement of public auction procedures or until the notification of the public auction must be valid.

주택임차인이 법인인 경우의 대항력과 우선변제력

이성진(Lee, Sung-Jin) 한국재산법학회 2016 재산법연구 Vol.33 No.3

대법원 판례는 국민의 주거생활 안정의 보장을 목적으로 하는 주택임대차보호법 제1조의 규정을 근거로 이 법은 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없을 뿐만 아니라 법인은 애당초 주민등록을 구비할 수 없으므로 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없다고 판시하여, 법인에게 대항력과 우선변제력을 인정하지 않고 있다. 그러나 법인의 대항력과 우선변제력을 부정하는 대법원 판례의 위논거는 부당하며, 법인이 임차한 주택에 거주하는 직원의 주거생활 안정의 보장을 위하여 법인에게 대항력과 우선변제력을 인정하여야 한다고 생각한다. 한편, 법인의 대항력을 인정하지 않는 대법원 판례를 극복하기 위하여, 주택임대차보호법은 중소기업 법인에게 대항력과 우선변제력을 인정하는 규정을 두었지만, 중소기업 법인의 직원이 변경된 경우 대항력이 단절되는 등의 문제를 야기시키고 있다. 따라서 해석론으로는, 법인에게도 원칙적으로 대항력을 인정하여 해당 주택에 거주하는 직원의 주거생활의 안정을 보장하는 것이 타당할 것이다. 즉 임차인인 법인의 직원 등이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 하면 그 법인도 원칙적으로 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추었다고 보아야 한다. 다만, 예외적으로 법인이 주택을 임차하였음에도 이를 직원의 주거 용 목적으로 사용하지 않거나, 그 직원이 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖추지 않았다면 이 법상의 대항력을 부정하는 것이 타당하다. 그리고 입법론으로는, 중소기업 법인에게만 한정하여 대항력을 인정할 것이 아니라 모든 법인에게 대항력을 인정하도록 제3조 제3항의 규정을 개정하는 것이 바람직할 것이다. 특히 중소기업 법인의 직원이 변경된 경우, 대항력을 단절시키는 주택임대차보호법 제3조 제3항 후문의 규정을 삭제하여야 할 것이다. The Housing Lease Protection Act Article 3 (Opposing Power, etc.) (3) Paragraph (1) shall apply mutatis mutandis where a corporation that constitutes a small or medium enterprise referred to in Article 2 of the Framework Act on Small and Medium Enterprises, leased a house for residential purpose of its employees, and delivered such house to an employee selected by the corporation, who in turn completed the resident registration. When such employee is replaced before the termination of the lease, the lease shall take effect against a third person on the day immediately following the date the new employee selected by the corporation completed the resident registration after being delivered such house. The Supreme Court did state that the Housing Lease Protection Act don’t protect a juristic person on the ground of Article 1 aiming at stability in the residential life of national citizens and moving-in report of employee of juristic person isn’t regarded as moving-in report of juristic person. Therefore The Supreme Court has none of the opposing power and right to preferential payment of juristic person. But these arguments is unfai and the opposing power and right to preferential payment of juristic person must be recognized for stability in the residential life of employee of juristic person. The Housing Lease Protection Act recently established regulations that recognizes the opposing power and right to preferential payment of medium or small enterprises. But, these regulations is bringing to a problem such as severance of opposing power. Therefore the opposing power and right to preferential payment of juristic person must be recognized in principle. Namely, moving-in report of employee of juristic person must be regarded as moving-in report of juristic person. Exceptively, if juristic person don t use housing as residential premises or employee of juristic person don’t moving-in report, the opposing power and right to preferential payment of juristic person must not be recognized. It is unreasonable that the opposing power is recognized within only medium or small enterprises. It is right that the Housing Lease Protection Act Article 3 (3) is amended to recognize the opposing power of whole juristic person and the second sentences of Article 3 (3) on severance of opposing power must be removed.

제3자에 대한 계약의 대항력 : 프랑스에서의 해석론을 중심으로

정태윤 梨花女子大學校 法學硏究所 2011 法學論集 Vol.15 No.3

원칙적으로 계약은 그 체결당사자만을 구속하는 효력을 가지며, 당사자 이외의 제3자는 자신이 당사자가 아닌 계약에 의하여 채권자 또는 채무자가 될 수 없다. 이러한 의미에서 계약은 相對的 效力만을 가진다고 한다. 그러나 이러한 계약의 상대성의 원칙(le principe de la relativité des conventions)은 계약이 제3자에 대하여 아무런 영향을 미칠 수 없다고 하는 것을 의미하지는 않는다. 사실 계약은 일정한 법적 상황을 초래하며, 비록 그 계약에 의하여 직접적으로 구속되지는 않는 제3자라고 하더라도 이러한 법적 상황의 존재 그 자체를 무시할 수는 없는 것이다. 이러한 의미에서 계약과 계약이 발생시킨 법적 상황은 하나의 사실로서 제3자에 대하여도 대항할 수 있는(opposable) 것이다. 즉, 당사자와는 달리 제3자는 그 계약에서 약속된 급부를 이행할 필요는 없다. 그렇지만 그 급부의 이행을 방해하는 행동을 해서는 안 될 의무를 부담한다. 따라서 제3자는 계약상의 작위의무 또는 인도의무는 부담하지 않지만, 일정한 부작위의무, 즉 계약이 발생시킨 상황을 존중하여야 할 의무를 부담한다. 이러한 점에서 제3자에 대한 계약의 대항력은 ‘계약의 구속력의 필요한 보완물’(le complément nécessaire de la force obligatoire du contrat)이라고 할 수 있다. 이러한 제3자에 대한 계약의 대항력의 문제는 프랑스에서는 오랜 기간에 걸쳐 많은 논의를 거쳐 왔고, 2005년 9월 22일 프랑스 법무부에 제출된 채권법(민법전 제1101조-제1386조) 및 소멸시효법(민법전 제2234조-제2281조)의 개정시안에서는 그간의 논의를 기초로 한 ‘합의의 대항력’에 관한 조문을 신설하여, 판례와 학설이 점차로 추출해 온 만인에 대한 계약의 대항력의 원칙을 인정하고 있다. 프랑스에서는 제3자에 대한 계약의 대항력이 여러 측면에서 적용되고 있는바, 그 주요한 것으로는 첫째, 계약당사자가 제3자에 대하여 契約의 對抗力을 주장하는 경우로, 이는 다시 크게 2가지로 나뉜다. 즉, 제3자가 기존의 계약의 일방당사자와 공모하여 그 계약의 이행을 방해함으로써 피해자인 타방당사자에 대한 제3자의 책임이 문제되는 경우와, 예컨대 轉用物訴權의 사안에서 利得者의 이득을 정당한 원인이 있는 것으로 만듦으로써 제3자의 부당이득반환청구권을 좌절시키는 것과 같이 계약당사자의 일방과 제3자 사이의 법적 상황의 증거로서의 계약이 문제되는 경우가 그것이다. 둘째, 제3자가 계약당사자에게 계약의 대항력을 주장하는 경우로, 예컨대 계약당사자의 일방이 계약을 위반함으로 인하여 손해를 입은 제3자가, 계약을 위반한 그 일방당사자에 대하여 손해배상을 청구하면서 계약위반 그 자체가 不法行爲法上의 포뜨(faute)를 구성한다고 주장하는 경우를 들 수 있다. 본 논문에서는 이러한 경우에 프랑스법에서는 계약의 대항력이 어떻게 적용되고 그 이론구성을 어떻게 하는가에 대하여 프랑스의 학설과 판례를 살펴보았다. Le principe de l’opposabilité du contrat aux tiers signifie que les tiers, c’est-à-dire tous ceux qui ne consentent pas à la conclusion du contrat par eux-mêmes ou par la voie de la représentation, doivent tenir compte de l’existence du contrat dans la mesure où il peut leur nuire, sans qu‘il crée pour autant une obligation à leur charge. De la même façon, les tiers ont la possibilité de se prévaloir du contrat, notamment envers les parties, sans pour autant devenir créanciers en vertu du contrat. Le contrat a crée une situation juridique dont les tiers peuvent invoquer l’existence comme ils peuvent se la voir opposer. En réalité, il y a deux hypothèse dans lesquelle l’existence du contrat présente un intérêt dans les rapports d’une des parties avec un tiers qu’on doit considérer comme un penitus extraneus. Dans la première hypothèse, le contrat est opposé par une partie à un tiers. Dans la seconde, c’est un tiers qui se prévaut de l’existence du contrat envert une partie. Parce que l’existence du contrat conclu entre deux personnes s’impose aux tiers, ceux-ci ne sauraient agir d’une façon telle que leur comportement démontrerait quu’ls n’entendent point tenir compte de l’existence du contrat Si leur comportement est source de préjudice pour l’une des parties au contrat, ils seront tenus de le réparer. La responsabilité du tiers complice de la violation d’une obligation contrctuelle n’est qu’une conséquence de l’opposabilité du contrat aux tiers. En matière d’enrichissement sans cause, existence d’un contrat entre l’enrichi et un tiers peut constituer une cause de l’enrichissement, lequel n’apparaît donc pas comme injustifié, ce qui interdit à l’appauvri d’intenter l’action de in rem verso contre l’enrichi. Les tiers peuvent aussi se prévaloir d’un contrat en ce qu’il prouve une situation juridique qui est favorable à leur intérêt, sans que pour autant ils soient créancier en vertu de ce contrat.