고급주택과 농지에 대한 취득세율 개편방향 연구

김필헌,안성서 한국지방세연구원 2022 한국지방세연구원 정책연구보고서 Vol.2022 No.12

□ 주요내용 ○ 본 연구에서는 고급주택 취득에 대한 중과세제와 농지에 대한 세제혜택 관련 쟁점에 대해 분석하였음. - 고급주택의 중과세율은 표준세율에 중과기준세율(2%)의 4배인 8%를 더한 세율이며, 단독주택과 공동주택 모두 시가표준액이 9억 원을 초과하면서 연면적 혹은 대지면적이 일정 기준 이상을 초과할 경우 부과됨. · 면적기준은 공동주택의 경우 245㎡ (복층일 경우 274㎡)이며, 단독주택은 연면적 331㎡ 혹은 대지면적 662㎡임. · 또한 단독주택에 에스컬레이터나 일정 규모 이상의 수영장이 설치되어 있을 경우에는 시가표준액과 상관없이 고급주택으로 과세됨. · 고급주택의 지역별 세수분포를 살펴본 결과, 서울을 중심으로 한 수도권에 세원이 집중되어 있음을 확인할 수 있었음. · 또한 가격기준만 존재하는 양도소득세와 비교할 때 취득세 중과건수가 상당히 낮은 것으로 나타났는데, 이는 대부분의 지역에서 고액의 주택임에도 면적기준의 미충족으로 인해 지방세법 상 고급주택으로 분류되지 않고 있는 현실을 반영한 것으로 보임. - 농지에 대해서는 기본적으로 다른 토지에 비해 저율과세되며, 상속농지에 대해서는 특정 요건 충족시 세율특례를 적용받고 있음. · 농지에 대한 취득세율은 매매시 3%, 상속시 2.3%임. · 여기에 상속은 자경일 경우 세율특례를 적용하여 0.3%의 세율을 적용하며, 지특법을 통해 일정 감면요건 충족시 취득세를 추가 감면해 줌. · 이렇듯 세제지원이 이뤄지는 이유는 농업이 우리 사회·경제에서 가지는 의미를 반영한 것으로 농업보호 및 육성이라는 정책목표 달성의 일환임. · 더불어 농지의 취득과 사용에 대하여 엄격히 규정하고 있으며, 최근 농지 부정사용 등을 반영하여 관련 규제가 강화되는 추세임. ○ 고급주택에 대한 취득세에 대해 검토한 결과 아래와 같은 문제점들이 식별되었음. - 1인당 국민총소득과 1인당 가계총처분가능소득, 소비자물가 등 거시경제 지표들을 살펴볼 때, 현행 고급주택으로 분류되는 주택을 사치재로 볼 수 있는지에 대한 재검토가 필요한 것으로 나타났음. - 또한 가격 기준의 경우 2006년 6억 원으로 설정되었다가 2021년 들어 9억 원으로 50% 상향 조정되었으나, 2006~2021년 사이 주택가격 평균 폭에 미치지 못하는 수준이어서 다시 상향조정될 필요가 있는 것으로 나타났음. · 대형아파트만을 분리해서 볼 경우 주택가격 증가 폭이 100% 이상 증가하여 가격기준 상향조정 필요성이 더욱 큰 것으로 나타났음. - 가격 기준 뿐 아니라 면적기준 또한 2006년 이후 나타나고 있는 1인당 주거면적 변화에 비춰볼 때 적절하지 못할 가능성이 큼. - 더불어 현행 고급주택 소비자가 고소득층에 해당하는지에 대해 의문임. · 취득세 중과 면적기준에 인접한 주택가격을 비교한 결과, 고급주택과 일반주택 간 현격한 가격차이가 나지 않는 것으로 분석되었음. · 취득세가 담세력을 포착하는 세목이라 할 때, 담세력의 지표라 할 수 있는 가격 차이가 현격하게 나지 않는다는 것은 고급주택 구매자 전부를 고소득층으로 분류하기는 어려움을 의미함. · 또한 주택 간 가격차이가 8%p라는 중과세율 적용을 합리화할 수 있을 정도로 크지 않음. - 이러한 현격한 세율 차이로 세부담 불형평성 문제와 문턱효과, 그리고 조세회피 행위로 인한 행정비용이 유발됨. · 국토교통부의 실거래가 조사자료를 이용하여 중과 기준 전후 세부담 변화를 살펴보면 고급주택과 일반주택 간 가격 차이에 비해 세부담 차이가 지나치게 큰 것으로 나타났음. · 이러한 세부담 차이로 중과기준 전후 문턱효과가 발생함을 거래건수 분석을 통해 확인할 수 있었음. · 또한 중과세를 피하기 위해 주택설계와 사용 시 편법이 사용되고 있으며, 이를 확인하기 위해 지자체 공무원의 현장조사 등 추가적 징세비용이 소요되고 있었음. ○ 농지 세제지원에 대해서는 다음과 같은 쟁점들을 검토하였음. - 먼저 취득세 관련 일부 문헌에서 농지에 대한 저율과세 등의 필요성에 문제를 제기하는 시각이 존재하는 바, 농업에 대한 지원 필요성을 검토하였음. · 분석결과, 농업이 가지는 중요성은 높아지는 반면 낮은 농가소득 및 농업 생산기반 등의 위축이 지속되고 있어 지원 필요성은 존재하는 것으로 나타났음. - 다음으로 자치단체의 역할에 대해 검토하였음. · 농업에 대한 지원 필요성의 인정이 자치단체의 지원으로 직결되는 것은 아니기 때문임. · 농업지원의 정책목적이 소득재분배 뿐 아니라 농업의 육성에 있다고 할 때, 지역산업의 육성 및 지역주민 후생 증진 측면에서 자치단체가 일정 역할을 수행할 필요가 있는 것으로 분석되었음. - 범위를 취득세로 한정하여 현행 일괄적 세율적용 방식이 타당한지에 대해 검토하였음. · 지원대상의 특성을 살펴본 결과, 지역별로 농가 소득이나 생산성 차이가 크고, 농업법인의 경우에도 규모면에서 상당한 차이를 보이는 것으로 나타났음. · 이에 비춰볼 때 보다 효과적인 정책목적 달성을 위해서는 지원대상의 특성이 고려된 차별화된 제도 설계가 필요한 것으로 분석되었음. · 다음으로 농지특성을 기준으로 살펴 보았으며, 도시에 인접하거나 개발 가능성이 있는 농지의 경우 상당한 투기수요가 존재하는 상황에서 현행과 같이 단순히 지목을 기준으로 낮은 취득세율을 적용하는 것은 다소 비합리적인 것으로 나타났음. ○ 참고적으로 해외사례 검토를 통해 아래와 같은 시사점을 얻을 수 있음. - 고급주택의 경우 주택 취득에 대해 누진세를 부과하는 국가들을 살펴본 결과, 우리나라와 같이 징벌적으로 중과하는 곳은 찾아보기 어려웠음. · 다만 싱가포르의 경우 다주택자의 주택 취득에 대해 높은 세율을 적용하고 있었지만, 고급주택에 대한 것이 아니라 다주택 여부에 따른 것임. - 농지의 경우 우리나라는 다른 나라에 비해 지원수준이 매우 높은 것으로 나타났으며, 우리나라와 같이 일괄적 저율과세는 찾아보기 어려웠음. · 이들 국가에서 세부담 경감은 감면 형식으로 이뤄지는 경향이 강하며, 특히 세대 간 농업승계를 장려하는 방향으로 제도를 설계하고 있는 것으로 나타났음. ○ 이 상의 분석을 바탕으로 고급주택과 농지에 대한 현행 취득세제 개편방향을 아래와 같이 제시하였음. - 개편의 기본적 시각은 다음과 같음. · 고급주택의 경우 면적기준의 부작용, 고급주택에 대한 사회적·경제적 환경 및 시각의 변화, 해외사례 등을 통해 볼 때, 현 제도의 전반적 개편이 필요함. · 농지의 경우 다른 나라와 비교하여 지원수준이 과도한 것으로 평가되는 바, 농지 저율과세 적용대상 토지를 좀 더 정책목적에 부합하도록 제한할 필요가 있음. - 고급주택 중과세제의 개편방향 · 가격기준의 상향조정 · 세율인하 등을 포함한 세율체계의 전반적 개편 · 면적기준의 점진적 폐지 · 지역 맞춤형 정책이 가능하도록 할 필요 - 농지 저율과세에 대한 개편방향 · 농업의 친환경 전환과 청년층 유입을 촉진하는 방향으로 정책을 재설계하고 현행 취득세 세제지원이 남용되지 않도록 제도를 개편할 필요 · 농지취득자격이 필요하지 않은 농지, 특히 농지로서의 기능을 상실한 도시지역 내 농지를 농지범위에서 제외하고 저율과세 대상에서 배제할 필요 · 저율과세 내지 세율특례를 적용받은 농지에 대해서는 추징 조항 추가 · 중장기적으로 감면방식으로의 전환

고급주택 취득세 중과세요건 개선방안

김태호,김진아 한국지방세연구원 2019 한국지방세연구원 정책연구보고서 Vol.2019 No.10

□ 연구목적 ○ 고급주택에 대한 취득세 중과세는 1974년에 도입되어 15% 중과세로 시행되었으며, 1999년 1월 1일부터는 IMF 경제위기로 침체된 지역경제의 활성화 및 외국인투자 유치를 위하여 중과세 세율을 15%에서 10%로 낮추어서 현재까지 시행하고 있음. ○ 현행 고급주택 중과세는 단독주택과 공동주택으로 나누어서 중과세 요건사실을 복잡하게 설정하여 세무행정의 비효율성과 납세자의 불편을 초래하고 있을 뿐만 아니라 고가주택이 일반과세되고 저가주택이 중과세되는 조세불형평성을 초래하고 있음. - 고급주택 중과세요건은 건물면적 또는 대지면적, 건축물 시가표준액, 주택 공시가격 등으로 복잡하게 설정하여 세무공무원이나 납세자가 이해하기 어렵게 되어 있음. - 고가주택이라 하더라도 면적기준을 충족하지 않게 설계하여 일반과세되고, 6억원 초과의 저가주택도 면적기준을 충족하면 중과세되는 조세불형평성을 초래하고 있음. - 양도소득세의 경우에는 2003년부터 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에서 제외되는 “고급주택”을 “고가주택”으로 변경하여 양도가액 9억원 기준으로 1세대 1주택 여부를 판단하고 있음. - 취득세의 경우에는 면적기준으로 단독주택 건물 연면적 331㎡, 공동주택 전용면적 245㎡(복층 274㎡)로 되어 있어서 기준면적을 1㎡만 초과해도 8%를 더 납부해야 하는 문턱효과를 보이고 있음. ○ 따라서 본 연구에서는 지방세법상의 고급주택의 기준에 대하여 그 변천내용과 현재의 기준을 살펴보고 양도소득세 등의 기준을 비교법적으로 검토하여 조세형 평성과 세무행정의 효율성을 도모하고 납세자가 알기 쉬운 고급주택 요건의 개선방안을 제시하는데 연구의 목적을 두고자 함. □ 주요내용 ○ 고급주택 중과세 요건사실은 1974년 도입당시부터 단독주택과 공동주택으로 구분하여 현재까지 시행하고 있음. - 단독주택은 엘리베이터·에스컬레이터·수영장 등의 시설이 있는 경우, 건물면적·가액이나 대지면적·가액이 일정 기준을 초과하는 등 세 개의 기준을 두고 있음. · 단독주택에 엘리베이터, 에스컬레이터, 수영장이 있는 경우에는 주택의 면적이나 가액에 상관없이 고급주택이며, 장애인용 리프트 등을 감안하여 엘리베이터는 적재하중 200kg 초과로 하되 엘리베이터가 설치된 주택은 공시가격이 6억원을 초과해야 함. · 단독주택의 건물면적은 연면적 331㎡(주차장 제외) 초과, 건축물 시가표준액 9,000만원 초과, 주택의 공시가격 6억원 초과로서 세 가지 요건사실을 모두 충족해야 함. · 단독주택의 대지면적은 662㎡ 초과, 건축물 시가표준액 9,000만원 초과, 공시가격 6억원 초과로서 세 가지 요건사실을 모두 충족해야 함. - 공동주택은 다가구 단독주택을 포함하여 전용면적 245㎡ 초과이며, 복층형의 경우에는 계단면적 등을 감안하여 274㎡ 초과, 주택의 공시가격 6억원 초과로서 “면적과 공시가격” 두 가지 요건사실을 모두 충족해야 함. ○ 2017년에 고급주택으로 취득세가 중과세된 현황을 보면 68건에 59억원이며, 이중에서 서울시가 18건에 32억원(54.2%)으로 가장 많고, 경기도가 42건에 24억원(40.7%)으로서 대부분의 고급주택이 서울시와 경기도에 있음. ○ 국세인 양도소득세에서는 1세대1주택은 비과세를 하되 고급주택은 1주택이라 하더라도 과세를 하는데, 2003년부터 “고급주택”을 “고가주택”으로 변경하여 양도가액 6억원 초과시 고가주택으로 보도록 하였고, 2008년부터는 기준을 양도가액 9억원으로 하고 있음. ○ 주요 외국에서도 주택 취득시에 초과누진세율로 과세하고 있음. - 싱가포르에서는 과세표준액 18만달러 이하 1%에서 100만달러 초과 4%까지 4단계 초과누진세율을 적용하며, 두 번째 취득시 12%, 세 번째 이후 취득시 15%를 추가하며, 외국인의 경우 20%, 재개발사업자의 경우 30%를 추가하여 과세함. - 캐나다에서는 3단계 또는 5단계 초과누진세율로 주(州)별로 다르게 과세하며, 온타리오주의 토론토시는 주(州)뿐만 아니라 토론토시에서도 55,000달러 이하 0.5%에서 200만 달러 초과 2%까지 5단계 초과누진세율로 중복하여 과세하고 있음. - 영국의 경우 잉글랜드, 북아일랜드, 스코틀랜드, 웨일스 등 대부분의 지역에서 부동산 취득시 5단계 또는 6단계 초과누진세율을 적용하고 있음. ○ 현행 고급주택 취득세 중과세제도는 면적기준이나 시가표준액 기준에 따른 조세 불형평성 초래, 복잡한 고급주택 중과세 요건사실을 확인하기 위한 세무행정의 비효율성, 고급주택 중과세를 회피하기 위하여 건축설계 단계에서 주차장이나 공용면적을 크게하는 등의 조세중립성 훼손 문제를 보이고 있음. - 공시가격 20억원을 초과하는 공동주택 5,054호 중에서 245㎡를 초과하는 것은 3%인 150호뿐이며, 이들 공동주택의 공용면적 비율을 보면 전용면적보다 더 넓게 설계되어 있는 사례도 많이 볼 수 있는데, 전형적인 조세회피의 사례라 할 것임. - 반대로 공시가격이 6~7억원 정도이지만 전용면적이 245㎡를 초과하여 중과세되는 것도 230호로 나타나고 있어서 심각한 조세불형평성을 보이고 있음. - 공시가격 20억원을 초과하는 단독주택 1,368호 중에서 건축물 면적이나 대지면적을 충족하지 못하여 일반주택으로 과세되는 주택이 527호(38.6%)나 되어서 조세불형평성을 초래하고 있음. - 건축물 연면적이 372㎡(주차장 면적 감안)를 초과하지만 시가표준액이 9천만원 이하인 것이 19.1%, 대지면적이 662㎡를 초과하지만 시가표준액이 9천만원 이하인 것이 44.3%, 공시가격이 6억원을 초과하지만 시가표준액이 9천만원 이하인 것이 45.9%로서 건축물 시가표준액 요건이 조세불형평을 초래하는 주요원인으로 작용하고 있음. - 현재 일반 주택은 6억원 이하 1%, 6~9억원 2%, 9억원 초과 3%를 과세하고 있으나 공시가격 요건을 6억원으로 함으로써 단독주택 건물면적이 331㎡를 조금 초과하거나 공동주택 245㎡를 초과하는 경우에 8%를 추가로 더 납부해야 하고 공시가격이 20억원을 초과하더라도 건물면적 등의 요건을 피하게 되면 3%의 낮은 세율로 과세됨. - 고급주택의 건축물 면적이나 대지면적, 엘리베이터·에스컬레이터·수영장 여부, 복층 형태의 공동주택 면적 등 중과세 요건사실을 확인하기 위해서는 세무공무원이 현장을 방문하여 조사하여야 하나 현실적으로 세무조사의 한계가 있음. - 주택의 유상취득 취득세 세율구조가 6억원 이하 1%, 6~9억원 2%, 9억원 초과 3%, 고급주택 8% 추가 등으로 단순누진세율구조로 되어 있어서 과표의 구간이 변하는 부분에서 심각한 문턱효과를 보이고 있음. - 전용면적 225~245㎡인 공동주택 8,036호 중에서 공용면적을 300㎡ 초과로 한 것이 2.2%, 200㎡ 초과로 한 것이 15.6%, 100㎡ 초과로 한 것이 50.1%로 나타나고 있는데, 주택의 설계에서부터 공용면적이나 주차장 면적을 크게 설계하여 사용승인을 받은 후에 전용면적이나 주차장 이외의 용도로 사용하는 등의 문제가 있음. ○ 이처럼 많은 문제점을 가지고 있는 고급주택의 중과세요건에 대한 합리적인 개선하는 방안은 크게 네 가지로 나누어서 검토하였음. - 제1안 : 현행 체계유지 및 요건개선 · 단독주택의 건축물 면적기준이 주차장을 제외한 331㎡로 되어 있는데 주차장을 포함한 전체 연면적 372㎡로 하여 주차장을 다른 용도로 사용하는 등의 조세회피를 방지함. · 공동주택의 경우에도 공용면적을 크게 설계하여 사실상 거실 등으로 사용하면서도 중과세에 해당하지 아니하는 문제점을 개선하기 위하여 공용면적 포함 345㎡로 함. · 시가표준액은 그동안의 시가표준액 기준가격의 상승률을 반영하여 1억 5천만원으로 하고, 공시가격은 실거래가액의 변동률을 감안하여 9억원 초과로 개선함. - 제2안 : 초과누진세율로의 개선 · 일반주택의 단순누진세율과 고급주택 중과세를 통합하여 주택의 가격에 따른 초과누진세율로 변경하고, 유상승계취득의 경우에 과세표준액 6억원 이하 1%, 6~9억원 4%, 9~15억원 4.5%, 15~20억원 6%, 20~30억원 15%, 30억원 초과 19%로 함. · 세율은 과세표준액 6억원과 9억원, 그리고 현재 고급주택에 해당하는 공동주택의 평균 값이 15억원이고 단독주택의 평균값이 13억원이므로 높은 금액인 15억원일 경우에 현행 3% 세율과 동일한 세부담이 나오도록 초과누진세율을 설계하였음. · 과세표준액 15억원 초과시에 일반 세율의 세부담이 현행보다 높도록 하되 20억원 초과부터는 높은 세율로 하고 15~20억원은 일반세율과 높은 세율의 중간단계로 설정함. · 신·증축 등의 경우에는 6억원 이하 2.2%, 6~9억원 4%, 9~15억원 4.2%, 15~20억원 6%, 20~30억원 15%, 30억원 초과 19%, 무상취득의 경우에는 6억원 이하 3.25%, 6~9억원 4%, 9~15억원 4.2%, 15~20억원 6%, 20~30억원 15%, 30억원 초과 19%로 함. · 주택을 시차를 두고 취득하거나 토지를 취득한 후에 주택을 신축하는 경우, 증축하는 경우, 주택의 일부만을 지분으로 취득하는 경우에는 전체 토지와 건물의 가액을 합한 금액을 기준으로 누진세율을 적용하도록 함. · 유상승계취득의 경우에 단독주택 2,083호 중에서 1,478호가 15억원 이하로서 중과세에서 제외되고, 공동주택 809호 중에서 659호가 중과세에서 제외되지만, 공시가격 20억원을 초과하는 단독주택 919호와 공동주택 4,904호가 중과세율을 적용받게 됨. - 제3안 : 면적 및 가격기준으로 개선 · 공시가격은 현행 고급주택 중 공동주택의 평균가격인 15억원으로 높이고, 면적은 공시가격 15억원 초과 공동주택의 평균 전용면적 198㎡로 낮추고, 단독주택은 현행 15억원 초과 단독주택의 중위값 연면적이 326㎡에서 주차장 면적 40㎡를 제외한 286㎡로 함. · 공시가격 기준을 15억원으로 높이고, 면적기준을 하향조정할 경우에 단독주택 중에서 331㎡ 이하에 해당하는 918호가 중과세로 바뀌고, 공시가격이 15억원 이하인 1,141호가 제외되며, 공동주택의 경우에는 공시가격이 15억원을 초과하는 4,437호가 고급주택으로 바뀌고, 공시가격이 15억원 이하인 541호가 제외됨. - 제4안 : 별도의 고가주택에 대하여 8%를 추가로 중과세하는 방안 · 현행 면적기준, 시가표준액기준, 공시가격기준의 고급주택 중과세요건을 그대로 둠. · 이와는 별도로 취득당시 가액이 20억원을 초과하는 주택에 대하여는 8%를 추가하여 중과세하도록 함. □ 정책제언 ○ 현행 중과세요건이 면적, 시가표준액, 공시가격 등의 기준으로 설정되어서 복잡하고, 이들 요건사실을 모두 충족해야만 고급주택에 해당하기 때문에 심각한 조세불형평성을 보이고 있으므로 면적기준과 시가표준액 기준을 없애고 주택의 취득가격에 따라 「초과누진세율」로 과세하는 방안이 바람직하다고 봄. ○ 1974년 이후 40년 이상 시행하여 온 중과세제도를 일시에 가격기준으로 개편하는 것에 정책적 부담이 있다면, 「면적기준과 공시가격 기준」으로 개선하여 면적 기준을 하향 조정하고 공시가격 기준을 상향조정하여 고가주택을 중과세대상으로 하되, 면적이 작은 주택이 중과세되는 것을 방지하도록 함. - 현행 고급주택 중과세요건을 그대로 유지하면서 일반과세되고 있는 고가주택에 대하여만 중과세로 전환하려면 취득가액이 20억원 또는 30억원을 초과하는 주택에 대하여 별도로 중과세하는 방안도 고려할 수 있을 것임.

고급주택 중과세 기준의 개선방안

류민정(Ryu, Min Jung) 서울행정학회 2019 한국사회와 행정연구 Vol.30 No.3

본 연구는 고급주택에 대한 취득세 중과대상 요건의 적정성을 분석하는 데 목적이 있다. 현재 주택 취득당시의 시가표준액, 건축물 연면적, 건축물가액이라는 세 가지 요건을 모두 충족할 경우 고급주택으로 분류하여 취득세 중과세를 부과하고 있다. 그러나 중과기준 중 하나라도 충족되지 않을 경우 중과세가 면제되는 등 사각지대가 발생하고 있으며, 동일 주택 시가표준액이나 면적의 주택 구매자간에 조세 불형평성이 발생하고 있다. 이에 고급주택에 대한 중과대상 요건의 적정성을 분석한 결과 다음과 같은 결과가 도출되었다. 첫째, 국민들의 주택구매력이 향상되고 주택거주면적이 확대되고 있음을 고려할 때, 면적 기준을 중과요건으로 적용하는 것은 부동산 투기, 사치풍조 억제라는 중과요건으로 목적을 달성하기 위한 기준으로 활용하기에 한계가 있는 것으로 판단된다. 둘째, 주택 취득당시의 시가표준액과 건축물가액 모두를 중과대상 기준으로 적용하고 있으나, 건축물에 대한 평가액이 사실상 주택 취득 당시의 시가표준액에 반영되고 있으므로 기준이 중복적용되는 것으로 판단된다. 셋째, 고급주택 중과기준으로 주택 시가표준액만을 가정할 경우, 동일한 주택가격이나 면적의 주택 구매자간 세부담 불형평성 문제를 일부 해소할 수 있는 것으로 나타났다. The purpose of this study is to analyze whether heavy tax standards of the acquisition tax for the luxury housing are appropriate. Luxury housing must meet the price of housing transaction (over 600 million won), the size of the building (single-family house, over 331㎡ meters), and the building price (over 90 million won). If one of these three standards is not met, the heavy tax is exempt. In addition, those who acquire houses with the same house price or area have a burden of taxation unfair. Therefore, we analyze whether heavy tax standards of the acquisition tax for the luxury housing are appropriate, and the following results were obtained. First, since the purchasing power of the people is getting higher, the housing area is limited to use as a standard for achieving the purpose of restraining real estate speculation. Therefore, it is redundant to apply both the value of the building and the price of the housing transaction on heavy tax standards. Third, if only the housing transaction value is applied as the heavy tax standards of luxury housing, the problem of unequal tax burden can be partially solved.

고급주택의 주거특성 및 가격형성요인에 관한 연구

오윤경(Oh,Yun Kyung),강정규(Kang,Jeong Gyu) 한국부동산학회 2016 不動産學報 Vol.64 No.-

본 연구에서는 부산시를 중심으로 고급주택의 주거특성 및 분포현황을 살펴보고, 고급주택의 가격형성에 영향을 미치는 요인에 대해 실증적 분석을 통한 분화된 지역적 특성 및 주거 공간을 파악하는데 목적이 있다. 심층분석을 위해 고급주택을 ‘6억초과 ~ 9억이하’와 ‘9억초과’로 구성하여 비교·검토한 분석결과, ‘6억초과 ~ 9억이하’와 ‘9억초과’의 거래금액에 따른 주거특성은 차별화를 보인다. 고급주택의 가격에 따른 선택확률을 추정해 본 결과, 건물의 최고층수 높고, 일반·중심상업지역에 입지하며, 해운대구에 분포된 고급주택일수록 거래금액이 높게 나타났다. 또한, 고급주택의 가격결정 회귀 모형을 통해 가격결정에 영향을 주는 요인들을 검토할 수 있었다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose is to identify the housing needs of the consumer are diversified by looking at the status and distribution of luxury housing residential properties in Busan. (2) RESEARCH METHOD The first was carried out to analyze whether differences exist in the characteristics of the living environment after separate the luxury housing of the house price. In addition, the pricing factors of luxury housing was analyzed by a regression analysis. (3) RESEARCH FINDINGS Residential property has differentiated depending on the value of luxury housing and this distinction appears choices about the decision and move residences The more assets or income earners are much wider. Futhermore the results to estimate the probability of selection according to the price of luxury housing, high building, and located in the commercial area, luxury housing in Haeundae is likely higher housing prices. Through regression pricing model of luxury homes, the broad and high-rise residential area, closer to the beach impact on prices was found to be positive. 2. RESULTS The residential area of luxury housing appears strongly differentiated residential properties, based on the value of the house it could be seen that there is a distinction between the different residential areas.

고급주택의 시장특성 확인을 통한 개념접근 연구

문지영,유선종 한국지적학회 2019 한국지적학회지 Vol.35 No.3

This study aim to identify the market in which differentiation appears in the action of price formation factors, and attempted to approach the concept of high-end housing through market characteristics. High-end housing should not only be a house with a high price basis, but also a house that basically satisfies the dwelling. The scope of quality housing was determined first, and the market was analyzed for differences due to price. By comparing the high-end housing market with the high-price housing market, the characteristics of the high-end housing market were clarified. The high-end housing market has different location-selection factors and prefers differentiated complexes. Although it is analyzed through a sample, it is meaningful that this study could serve as a cornerstone for establishing the concept of high-end housing that reflects reality. 본 연구는 거래가격을 활용하여 가격형성요인의 작용에 차별화가 나타나는 시장을 확인하고, 시장특성을 통해 고급주택의 개념접근을 시도했다. 고급주택은 가격기준이 고가일 뿐 아니라, 기본적으로 거주에 만족을 주는 주택이어야 한다. 전체 주택을 대상으로 가격으로 인한 차별성이 보이면 고가주택 시장, 거주 만족도가 높은 양질의 주택일 것을 기본 요소로 하고 가격으로 인한 차별성이 보이면 고급주택 시장이라고 보았다. 이를 위해 양질의 주택범위를 먼저 판단하고, 가격으로 인한 차별성이 나타나는 시장을 분석하였다. 그리고 고가주택 시장과 고급주택 시장을 비교함으로서 고급주택 시장의 특성을 명확히 하였다. 분석결과 고가‧고급주택으로서 나타나는 특성은 고층설계를 선호하는 점, 환승역을 비선호하는 점이다. 고가주택에서는 나타나지 않지만 고급주택에서만 나타나는 특성으로는 입지선호 요인이 다르다는 점, 대중적인 건설사의 아파트보다는 차별화된 단지를 선호한다는 점이다. 표본을 통한 분석이지만, 현실성이 반영된 고급주택의 개념 정립을 위한 초석이 될 수 있는 연구로 의의가 있다.

고급주택 과세평가의 형평성과 과세가치 특성에 관한 연구

문지영,유선종 한국감정평가학회 2019 감정평가학논집 Vol.18 No.3

This study analyzed the equity of taxation evaluation of high-end housing and identified the characteristics of taxation value. High-price housing can only be judged on a price basis in quantitative terms, whereas high-end housing should be judged on a qualitative basis as well as on a price basis. To establish the research scope, quadratic functions and frequency analysis were used to determine the quality housing ranges that could become high-quality houses, and the price was determined flexibly by using the quantile regression analysis without presenting absolute criteria. Through the ratio analysis and regression analysis, horizontal and vertical equity was examined and the factors affecting the taxation value were different by price classification. The study found that the homogeneity of the taxation assessment increases as the price of quality houses is higher than that of the entire houses. It has been confirmed that high-end houses are more homogeneous in taxation assessment than other houses, and that high-priced and high-end housing has different effects on calculating the taxable value. As the official price of apartments has the characteristics of a policy price, and high-end houses are subject to attention in detail when announcing the official price of apartments, the calculation of the taxation value of high-end houses seem to reflect efforts for fair taxation and verification. 본 연구는 고급주택의 과세평가 형평성을 분석하고 과세가치의 특성을 확인했다. 고가주택은 양적 측면에서 가격만 기준으로 판단할 수 있는 반면에, 고급주택은 가 격뿐 아니라 질적 측면까지 함께 고려하여 판단해야 한다. 연구범위 설정을 위해 고 급주택이 될 수 있는 양질의 주택범위 판단 시 2차 함수와 빈도분석을 이용하였고, 가격은 절대적 기준을 제시하지 않고 분위회귀분석을 이용하여 가격차별성이 나타 나는 범위를 유연하게 판단하였다. 비율분석과 회귀분석을 통해 수평적ㆍ수직적 형 평성을 살펴보고 과세가치에 영향을 미치는 요인이 분위별로 상이한 점을 확인하였 다. 연구결과 전체 주택을 대상으로 한 경우보다 양질의 주택을 대상으로 한 경우 고가로 갈수록 과세평가의 균질성이 높아지는 것으로 분석되었다. 고급주택은 다른 주택보다 과세평가의 균질성이 높고, 고가주택과 고급주택은 과세가치 산정에 영향 이 다르게 나타나는 것으로 확인되었다. 공동주택 공시가격이 정책가격의 성격을 지니고, 고급주택은 공동주택 공시가격 발표 시 세목의 관심 대상이 되는 만큼 고급 주택의 과세가치 산정에 공정과세를 위한 노력과 검증이 반영된 결과로 보인다.

고급주택 관련 취득세 중과세 제도의 문제점과 개선방안

정지선 ( Chung Ji Sun ) 서울시립대학교 법학연구소 2024 조세와 법 Vol.17 No.1

취득세는 부동산이나 차량 등 일정한 자산을 취득하는 경우에 납부하는 세금이다. 한편, 골프장·고급오락장·고급주택 및 고급선박 등의 경우에는 사치성 재산으로 일반적인 부동산과 달리 8%의 세율로 취득세를 추가적으로 납부하도록 하고 있다. 이 중에서 고급주택의 경우에는 1974년 ‘국민생활안정을 위한 대통령긴급조치3호’로 선포되어 1975년 개정된 지방세법에 일반적인 취득세의 7.5배로 중과세하는 제도를 신설하여 현재에 이르고 있다. 고급주택을 비롯한 사치성 재산에 대하여는 거의 50년 동안 취득세를 5배 중 과세하고 있는데, 그 취지는 사치성 재산의 취득 자체를 억제하고자 함이다. 그러나, 사치성 재산의 취득을 억제하는 효과는 실질적으로 거의 없고, 납세의무자와 과세권자인 지방자치단체 사이의 분쟁만 초래하고 있는 것이 현실이다. 이러한 문제점을 해소하기 위해서는 고급주택에 대한 중과세 제도를 폐지하는 것이 가장 근본적인 해결책이라고 할 수 있다. 한편, 고급주택에 대한 취득세 중과세는 가액뿐만 아니라 면적 요건을 충족하는 경우에 적용하도록 하고 있기 때문에 면적 산정에 있어서 납세의무자와 지방자치단체 사이에 논란이 지속되고 있다. 특히, 주차장이나 엘리베이터 홀 등에 있어서는 해당 면적을 포함하는지의 여부에 따라서 고급주택에 해당하는지가 결정되기 때문에 납세의무자와 과세관청의 입장이 상이하다. 즉, 과세관청인 지방자치단체의 경우에는 주차장과 엘리베이터 홀을 주택의 면적에 포함하여야 한다고 주장하고, 납세의무자는 해당 면적은 주택의 면적에서 제외하여야 한다고 주장한다. 주차장의 경우에는 입법적인 취지 등을 고려하여 주택의 면적에 포함되지 않는 것으로 보는 것이 타당하며, 엘리베이터 홀의 경우에도 특별한 사정이 없는 한 주택 면적에서 제외하는 것이 바람직하다. 또한, 창고의 경우에는 그 성격만 고려하면, 설사 특정한 세대가 단독으로 사용하고 있다고 하더라도, 주거전용면적이라고 할 수 없을 것이다. Acquisition tax is payable upon the acquisition of certain assets, such as real estate or vehicles. For assets deemed luxury properties―such as golf courses, high-end entertainment venues, luxury housing, and luxury ships―an additional acquisition tax rate of 8% is imposed, distinguishing them from ordinary real estate. Specifically, for luxury housing, a system of heavy taxation at 7.5 times the general acquisition tax rate was established in 1975. For nearly 50 years, luxury housing and other luxury properties have been subject to a fivefold increase in acquisition tax, intended to discourage their acquisition. However, this increased taxation has been largely ineffective in deterring the acquisition of luxury properties and has primarily resulted in disputes between taxpayers and tax authorities. Therefore, it is recommended that the heavy taxation system for luxury housing be abolished. The heavy taxation on luxury housing is applied based not only on the property's value but also on its area, leading to continuous disputes between taxpayers and local governments, the taxing authorities, over area calculations. Particularly contentious is whether the areas of parking lots and elevator halls should be included in the total area calculation, which determines if a property qualifies as luxury housing. Tax authorities argue that these areas should be included in the housing area, while taxpayers contend they should be excluded. From a legislative standpoint, it is reasonable to exclude parking lot areas from the housing area. Similarly, elevator hall areas should be excluded from the housing area unless there are exceptional circumstances.

거래 목적에 따른 고가주택 시장의 세분화 연구

문지영,유선종 한국지적학회 2020 한국지적학회지 Vol.36 No.2

본 연구에서는 고가주택 중에서도 거래 목적에 따라 시장이 세분화되어 있는 점을 확인함으로써 ‘고가의 노후‧불량 주택’과 ‘고급주택 시장’을 구분하였다. 고가주택 시장을 거래 목적에 따라 구분하고 그 특성을 비교하였다. 고가의 노후‧불량 주택은 재건축으로 인한 기대이익이 반영된 투자재로서 자본이득을 목적으로 거래되므로, 자산가들 간 거주효용을 목적으로 차별화된 가격으로 거래되는 고급주택과는 다르다. 본 연구는 노후‧불량도를 기준으로 군집분석과 군집별 시장 비교를 통해 고가주택과 고급주택 시장이 일치하지 않는 점을 확인하였다. 거래 목적에 따라 시장을 구분하여 살펴보고 시장별로 가격을 결정하는 요인이 다르게 작용하는 점을 분석함으로써 고가주택 시장 내에서도 거래 목적에 따라 주택 시장이 세분화되는 점을 확인하였다. 그리고 분석 과정과 결과를 통해 고급주택을 ‘고가로 거래되는 주택 중 노후‧불량주택이 아닌 주택’이라 재정의할 수 있었다. 본 연구를 통해 각종 정책의 수립 시 세분화된 주택 시장 별로 영향을 구분하여 조세 등의 정책 효과를 예측하고 고가‧고급주택 시장을 이해하는 데 이바지하고자 한다. In this study, among the expensive houses traded, the market was divided according to the purpose of the transaction, distinguishing between "high-priced old and poor houses" and "high-end housing markets." Among the expensive houses, the market was divided according to the purpose of the transaction and its characteristics were compared. It was confirmed that high-priced houses do not become high-end houses through cluster analysis and comparison of markets by group based on aging and poor quality. Through this study, we aim to distinguish and predict the impact of each segmented housing market in the establishment of various policies such as finance and taxation, and to contribute to understanding the high-end housing market in advance.

고급 또는 고가주택에 대한 현행 과세제도의 합리적 개선방안

장기용 한국부동산연구원 2011 부동산연구 Vol.21 No.1

In this study, I would like to examine problems and present rational improvement plans related to heavy tax system for Upper-Class (High-Grade) House. The results of this study are as follows. First, heavy tax system for the acquisition tax regarding Upper-Class (High-Grade) House is desirable to be alleviated considerably or be abolished. Second, it is desirable not to impose Comprehensive Real Estate Holding Tax and Income Tax of house lease like different nations regardless of value etc. only if he owns one house per household for primary residence. Third, I suggest revising the ratios of special deduction for long-term holding and introducing the income deduction system for house, now being implemented in America and Japan, as a rational development plan to replace the present non-taxation system for one house per household. I expect that the results of this study may contribute to normalization of a taxation system regarding a house. 본 연구에서는 고급 또는 고가주택과 관련된 현행 조세제도의 패러다임이 전환되어야 함을 전제로, 고급 또는 고가주택과 관련된 중과세 정책의 문제점을 적시하고 그에 대해 다음과 같은 개선방안을 제시하였다. 첫째, 고급주택에 대한 현행의 취득세 중과세제도는 정책의 실효성이 미흡하고 일부 위헌의 가능성이 있으며 조세불복이 상대적으로 많이 발생한다는 문제점이 제기되고 있으므로 합리적인 수준으로 완화하거나 폐지하는 것이 바람직하다. 둘째, 보유단계의 중과세제도와 관련하여 우선 주택분 종합부동산세의 경우, 주거주를 목적으로 하는 국민주택 규모의 1세대 1주택인 경우에는 주택가액에 관계없이 주택분 종합부동산세의 과세대상에서 제외하도록 하고, 국민주택 규모를 초과하는 1세대 1주택자의 경우에는 현행 규정대로 과세표준 계산시 6억원과 3억원의 추가공제(공동명의의 경우 포함)를 허용하며, 1세대 2주택 이상의 주택을 소유한 자의 과세표준 계산은 소유주택의 공시가격을 합한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 구분하여 과세하도록 한다. 주택임대소득에 대한 과세와 관련해서는 주거에 공하고 있는 1세대 1주택으로서 당해 주택이 국민주택 규모에 해당하는 경우, 일반주택․고가주택 여부와 관계없이 주택임대소득을 비과세하는 것이 바람직하며, 국민주택 규모를 초과하지만 기준시가가 9억원을 초과하지 아니하는 1세대 1주택의 경우에도 비과세혜택을 부여하되, 1세대 1주택이라 하더라도 국민주택 규모를 초과하면서 기준시가가 9억원을 초과하는 경우의 월세임대에 한하여 과세하도록 개선할 필요가 있다. 셋째, 고가주택의 양도와 관련하여서는 주거주 1세대 1주택자인 경우 일반주택⋅고가주택에 관계없이 기존의 장기보유특별공제율을 수정하여 적용하고, 또한 과세상 취급을 동일하게 하되 기존의 비과세방식에 대체하여 소득공제제도를 도입하는 것이 바람직하다. 본 연구의 결과가 고급 또는 고가주택과 관련된 현행 중과세제도의 문제점을 개선⋅보완하는데 기여함으로써 고급 또는 고가주택에 대한 각 단계별 세제가 조세 본연의 기능으로 정상화될 수 있기를 기대해 본다.

고급주택의 프라이빗 가치에 대한 연구 - 공동주택공시가격 상위 10개 주택 소재 단지를 중심으로 -

문지영,유선종 한국주거환경학회 2019 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.17 No.4

This study identified the Private Value reflected in the price factors of high-end housing. The actual transaction data were collected within the top 10 apartment complexes as a dwelling for which the property tax burden is large. And analyzed the value factors through the characteristic price model. Private Value consists of conceptual elements that favor Privacy Protection, Differentiation, Community in Similar Classes. 26 independent variables were utilized as location characteristics, complex characteristics, housing characteristics, environment characteristics, and other characteristics, and 11 variables were identified as factors affecting high-end housing price determination through a stepwise analysis. Among them were the number of years elapsed, the officetel, neighborhood living facilities, the rate of appropriation, the type of building, the number of generations for joint use of elevators, and the construction ability of construction companies. In this study, we identified the characteristics of the high-end housing market by comparing with the characteristics of the general housing, which was commonly mentioned in the previous preceding research, and by comparing the characteristic differences of each value factor, and confirmed that there is Private Value as a factor. 본 연구는 고급주택의 가격형성요인에 반영된 프라이빗 가치를 확인하였다. 재산세 부담능력이 큰 자산가들이 거주할 만한 주택으로 공동주택공시가격 상위 10개단지 내에서 실거래자료를 수집하여 특성가격모형을 통해 가치요인을 분석하였다. 프라이빗 가치는 사생활보호, 차별성, 유사계급 커뮤니티를 선호하는 개념적 요소가 구성되어있다. 실증분석을 위해 입지특성, 단지특성, 주택특성, 환경특성, 기타특성으로 26개의 독립변수를 활용하였으며 단계적회귀분석을 통해 고급주택 가격결정에 영향을 미치는 요인으로 11개의 변수를 확인하였다. 이 중 경과년수, 오피스텔 소재, 근린생활시설 소재, 전용율, 펜트하우스, 건축물 유형, 승강기 공동사용 세대수, 건설사의 시공능력에 특성차이가 있었다. 본 연구에서는 기존 선행연구에서 공통적으로 언급되었던 일반주택과 9억초과 주택의 가치형성요인별 특성차이를 비교함으로서 고급주택 시장의 특징을 확인하고 그 요소로서 프라이빗가치가 있음을 확인하였다.