상가 임대차에서 임차권의 존속보장을 위한 입법적 개선방안 ― 계약갱신요구권과 묵시적 갱신을 중심으로 ―

김경세 전남대학교 법학연구소 2021 법학논총 Vol.41 No.4

상가 임대차시장에서 당사자들은 차임 등의 이해관계로 임대차 기간에 대하여 민감하게 반응하고 있어서 계약만료 시 계약 기간 갱신 여부에 따라 임차인의 영업권 존폐 여부가 좌우되기도 한다. 계약만기가 되었을 때 갱신을 하게 되면 영업을 계속적으로 할 수 있으나, 갱신을 하지 못하면 임차인은 그동안 영업하던 점포에서 쫓겨나게 되는 심각한 문제가 발생한다. 그래서 임차인들이 바라는 것은 한 점포에서 기간에 구애받지 않고 안정적으로 오랫동안 영업하는 것을 희망하는 것이다. 이와 같은 임차인의 염원과는 달리 당사자 간의 이해관계 충돌로 임대차시장에서 다양한 임대차 분쟁이 발생하고 있다. 임대차 분쟁은 존속보장을 비롯한 권리금, 임대료, 원상복구 등 여러 측면에서 많이 발생하고 있다. 이러한 임대차시장의 문제점 등을 개선하고 임차인의 법적 지위를 강화시키기 위해서 상가건물임대차보호법이 제정되었다. 특히 임차인의 안정적인 영업을 보호하기 위해 계약갱신요구권을 도입하는 등 존속보장을 강화시키고 있다. 계약갱신요구권과 묵시적 갱신의 도입으로 임차인의 존속보장이 강화되어 일정한 계약기간 동안 영업을 보장받게 된 것은 사실이다. 그러나 존속보장제도의 불비점과 문제점으로 인해서 임차인 보호에 미흡하다는 문제가 제기되고 있다. 계약갱신요구권을 살펴보면 우선 계약갱신요구권의 행사 기간은 10년의 범위 내에서 행사할 수 있기 때문에 10년 이상의 장기임차인의 영업을 보호하는데 기간이 짧다는 문제가 있다. 따라서 장기임차인들의 영업을 보호하기 위해서는 갱신요구권 행사기간을 10년에서 15년으로 연장할 필요가 있다. 이와 함께 갱신요구권 행사기간 연장으로 인한 임대인의 재산권 행사의 제한을 최소화하기 위해서 행사기간이 연장되는 기간은 차임 등의 인상률 제한을 5%에서 7%로 완화할 필요가 있을 것이다. 둘째로, 존속보장제도 중 묵시적 갱신의 경우에는 임차인의 권리행사를 요하지 않으나, 계약갱신요구권은 임차인의 적극적인 권리행사를 요구하고 있으며, 임대인에게 갱신요구를 하지 않게 되면 이 제도의 갱신 효과를 볼 수 없어서 큰 낭패를 보는 경우가 있다. 따라서 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 동안 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않는 한 갱신요구를 한 것으로 간주할 필요성이 있다. 셋째로, 계약을 체결하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 내에서 묵시적 갱신이 되는 경우도 있다. 그 이후 다시 갱신요구를 할 경우 문제가 될 수도 있는데, 이때 임차인의 갱신요구권의 입법 취지를 살리기 위해서는 갱신요구권 행사는 계약 만료시 하거나 또는 묵시적 갱신 후 다시 행사할 수 있도록 명시적으로 규정하는 것이 필요하다. 한편 임대차계약을 체결하고 계약만료 즈음에 임대인과 임차인이 아무런 의사표시가 없어서 묵시적 갱신이 되는 경우도 다반사이다. 묵시적 갱신이 되면 존속기간은 1년이 되는데, 존속기간이 짧다는 문제 제기가 있다. 따라서 임차인의 안정적인 영업을 보장하기 위해서는 주택임대차보호법처럼 2년이 적당하다고 본다. 또한 환산보증금을 초과하는 임대차에는 상가건물임대차보호법의 묵시적 갱신이 적용되지 않고 민법의 묵시적 갱신이 적용되어 존속보장이 어려워지게 된다. 따라서 많은 임차인을 보호하기 위해서는 환산보증금을 초과한 임대차에도 상 ... Generally, in the lease market, parties are sensitive to the length of the lease due to interests such as rent at stake, and the existence of the lessee's business right depends on whether the lease period is renewed when the contract expires. The renewal of the contract allows the tenant to continue operating, but failure to renew creates a serious problem where the tenant is forced to vacate the premises. Thus, tenants often hope to be able to run their store stably regardless of lease term. Contrary to tenants' wishes, there are a number of lease disputes arising on lease markets due to conflicts of interests between the parties. Lease disputes involve various aspects, such as existence guarantees, premiums, rents, and restorations. In order to improve the problems of the lease market and strengthen the legal status of tenants, the Commercial Building Lease Protection Act was enacted. In particular, the guarantee of continued existence has been reinforced to protect tenants' stable operation of business by introducing right to request renewal for contracts. It is true that introducing the right to request contract renewals and the implied renewal have strengthened the security of tenants' existence, ensuring their business for a certain amount of time. However, due to the shortcomings and problems of the system of guaranteeing continued existence, concerns have been raised about a lack of adequate tenant protection. First, with respect to the right to request a contract renewal, the problem is that it should be exercised within a period of 10 years, which is insufficient to protect the business of long-term tenants of more than 10 years. To safeguard the interests of long-term tenants, it is necessary to extend the exercise period of the right to request renewal from 10 to 15 years. Further, to minimize the restriction on the lessor's exercise of property rights as a result of the extension of the right to request renewal, the restriction on the increase rate, such as rent, would need to be eased from 5% to 7%. Secondly, as for implied renewal, another way to guarantee continued existence, the tenant does not have to expressly exercise the right. The right to request renewal, however, must be exercised actively by the tenant, and if the tenant fails to explicitly request renewal, he will not be entitled to the benefit of renewal. Therefore, unless the tenant shows that he does not intend to renew the contract during the time when the tenant can exercise such right, it is necessary to consider the request for renewal as exercised. Third, there are times when an implied renewal occurs during the period in which the right to request renewal can be exercised. If a renewal request is made after that point, it may pose a problem. In order to revive the legislative purpose of the right of renewal by the tenant, it is necessary to stipulate explicitly that the right to renew can be exercised either at the expiration of the contract or after implicit renewal. Meanwhile, it is common for landlords and tenants to renew implicitly because they do not express their intentions near the end of the lease. If the lease is impliedly renewed, the lease's duration is extended by one year, but the problem is that this period is too short. For this reason, two years are considered ideal, as in the Housing Lease Protection Act, in order to ensure the steady operation of tenants' business. Furthermore, a lease exceeding the conversion deposit does not qualify for implied renewal under the Commercial Building Lease Protection Act. Instead, implied renewal of civil law is applied, making it difficult to ensure continued existence. To protect many tenants, it is therefore necessary to improve legislation so that implied renewals of the Commercial Building Lease Protection Act can apply even to leases that exceed conversion deposit amount. It is a system of guaranteeing the continuation of lease periods in commercial leases that assures the ...

주택임대차 계약갱신 요구권 신설 전⋅후 분쟁차이 분석

유경호,김승희 건국대학교 부동산도시연구원 2022 부동산 도시연구 Vol.14 No.2

Out of a lot of controversy amid concerns over the existence of an imbalance in legal interests and soaring disputes between the parties even though the right to request renewal of housing lease contracts was newly established on July 31 in 2020, the difference in disputes before and after the establishment of the right to request contract renewal was analyzed to stably settle the right to request contract renewal, stabilize the tenant's housing, and resolve disputes between the parties. The results are as follows. First, after the establishment of the right to request contract renewal, disputes related to the right to request contract renewal, such as increase or decrease of rent, contract renewal, lease period, compensation for damages, housing return, and others, have increased significantly and the proportion between dispute cases has changed. In addition, it was found that there was a difference in the status of the applicant, which is the main content of the lease, and it was confirmed that the dispute intensified in the case of jeonse rather than monthly rent. Second, after the establishment of the right to request contract renewal, it was confirmed that there was a negative correlation with the existence of a significant level between contract renewal, housing return, rental period, and rent increase or decrease. If a simple dispute was found before the expiration of the lease period and the rent increase dispute was not resolved, the dispute was further increased due to the addition of disputes over contract renewal and damages. 2020년 7월 31일 주택임대차 계약갱신 요구권이 신설되었지만, 당사자 간 법익의 불균형 존재 및 분쟁 폭증 우려 속에 논란이 많은 상황이다. 이에 계약갱신 요구권의 안정적인 정착과 임차인의 주거안정 및 당사자 간 분쟁해소를 위하여 실제로 분쟁이 되어 조정위원회에 조정신청된 자료를 가지고 계약갱신 요구권 신설 전ㆍ후 분쟁 차이 의 분석을 실시하였다. 그 결과는 다음과 같다. 첫째, 계약갱신 요구권 신설 이후 임대료증감, 계약갱신, 임대기간, 손해배상, 주택반환, 기타 등 계약갱신 요 구권과 연관된 분쟁 사건이 크게 증가하고 분쟁사건 간의 비중이 변경되었다. 또한 임대차의 주 내용인 신청인의 지위에 차이가 있는 것으로 나타났고, 월세보다는 전세의 경우에 더욱 분쟁이 심화되는 것으로 확인되었다. 둘째, 계약갱신 요구권 신설 이후에는 계약갱신과 주택반환, 임대기간과 임대료 증감 간 유의수준 존재와 부의 상관관계가 있는 것으로 확인되었다. 계약갱신 요구권 신설 전에는 임대기간 만기에 근접해서 임대료 증액 분쟁이 해결이 안될 경우 주택반환 분쟁으로 이어지는 단순한 분쟁 형태가 나타났다면, 계약갱신 요구권 신설 이후에는 계약갱신과 손해배상의 분쟁이 추가되어 분쟁경로 단계가 더 늘어나는 결과로 분쟁이 다양하고 복잡해지는 등 분쟁 트렌드 변화의 차이를 확인하였다.

주택임대차보호법 개정의 법적 당위성에 관한 연구 : 계약갱신요구권의 도입을 중심으로

이창기,이정민 가천대학교 법학연구소 2013 가천법학 Vol.6 No.3

2009년 이후로 전세값은 매년 연속적으로 상승하였으며, 올해 하반기 또한 지속될 것으로 전망됨에도 불구하고, 이를 해결하기 위하여 정부가 내놓은 대책은 현실을 배제한 체 실질적인 대안이 되지 않고 있는 실정이다. 또한 전세가격 급등으로 인한 세입자들의 주거안정을 도모하기 위하여 입법개선이 진행되고 있으나, 그 중 상가건물임대차보호법에 규정되어 있는 계약갱신요구권을 주택임대차보호법에 도입하기 위한 개정은 임대인의 재산권 침해의 이유로 보류되고 있다. 이에 계약갱신요구권 도입의 필요성을 주거권(안정성)·계속성(지속성)·재산권의 보장을 중심으로 한 법적 당위성에 대하여 규명함으로써 향후 개정에 적극적으로 반영될 수 있도록 하는 것이 본 연구의 목적이다. 결과적으로 계약갱신요구권 도입의 법정 당위성으로는 첫째, 임차인의 주거권을 장기적으로 보장하는 방법이고 이가 보장되지 아니하면 헌법상 규정하고 있는 인간의 존엄성과 행복추구, 인간다운 생활이 실현되지 못하며 둘째, 임대차는 계약내용의 수정이 요청될 수 있는 계속적 계약관계이고 또한 임차인이 임대차계약에 있어 원하는 것은 동일한 주택에 계속 거주하기를 원하는 주거의 계속성이며 셋째, 임대인의 재산권 침해에 대한 적절한 수단의 입법적·내용적 검토를 도모함으로써 임차인의 재산권 또한 보장된다고 할 수 있다. 따라서 계속되는 전세가격 상승에 대비하기 위해서는 단기적으로 서민들의 주거안정을 위하여 임대차관계의 존속보호 방안인 계약갱신요구권을 조속히 도입하고 더불어 임차인에게 더 이상 계약관계를 지속시킬 수 없을 정도의 결함이 있는 경우를 제외하고는 계약갱신을 거절할 수 없도록 하는 장치 또한 필요할 것이다. Lease prices have continuously increased every year since 2009, and although this trend is expected to continue in the latter half of this year, the measures proposed by the government to resolve this issue are not practical, and ignore reality. Moreover, although legislative improvements are under way to promote housing stability for tenants due to the rapid increase in lease prices, among these improvements, the movement to adopt the right to request contract renewal, a provision regulated in the Commercial Building Lease Protection Act, into the Housing Lease Protection Act, is being suspended based on the reason that it infringes the property rights of landlords. Thus, the purpose of this Research is to reveal the legal justification for the necessity of adopting the right to request contract renewal, focused on guaranteeing the right to housing (stability), continuity (durability), and property rights, so that such may be actively applied in future legal revisions. In conclusion, the legal justification for adopting the right to request contract renewal is, first, a method guaranteeing the right to housing in the long term for tenants, which if not guaranteed, will be an impediment to achieving dignified living and the right to pursue happiness and dignity decent quality of life, as required in the Constitution. Second, a lease is a continuous contractual relationship which may be requested for revision and the objective of tenants in a lease agreement is continuity of residency, or the ability to continue to reside in the same residence. Third, the property right of tenants is guaranteed by promoting legislative and substantive review of the proper methods regarding the infringement of the property rights of landlords. Therefore, to prepare for continuously increasing lease prices, the right to request contract renewal, which is a method protecting the existence of a rental relationship, should be promptly adopted to ensure the housing stability of ordinary citizens in the short term, and a device should be provided preventing landlords from refusing contract renewal, unless in situations where there are defects so severe to a tenant as to disrupt the continuation of a contractual relationship.

주택임대차의 갱신과 해지 - 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결을 중심으로 -

양미숙 한국재산법학회 2024 재산법연구 Vol.41 No.1

2020년 7월 31일 주택임대차보호법에 계약갱신요구제도가 도입되었다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 일정 기간 중에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있는데, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 국회에서 논의가 시작되고 제도가 시행되기까지 채 2개월이 걸리지 않았으며, 종전의 개정과 다르게 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하는 부진정소급입법을 실시하였다. 법률 개정의 과정에서 충분한 논의 없이 주택시장의 불안정 속에서 임차가구의 주거 불안은 가중되고 있으나, 기존의 법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 않기에 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하여 4년으로 임대차 보장기간을 연장하기 위한 목적에만 집중되어 있었던 것으로 보인다. 대상판결은 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 후, 갱신요구된 임대차가 개시되기 전에 임의해지권을 행사한 경우에 관한 것으로, 임차인은 언제 임의해지권을 행사할 수 있는지, 그 행사로 인한 효력은 언제부터 발생하는가가 쟁점이다. 대법원은 갱신요구된 임대차가 개시되기 전이라도 임차인은 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 판단하였다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항과 제6조의2를 해석함에 있어 구체적인 법리나 논거도 제시함이 없이 문언적 해석에 충실한 해석을 하고 있다. 그러나 갱신요구된 임대차계약은 종전의 임대차계약과 별개의 새로운 계약이라는 점. 갱신요구된 임대차계약을 임차인이 철회하는 것은 가능하지 않다는 점, 대법원의 해석대로라면 종전 임대차계약이 당초의 임대차 만료일보다 먼저 종료되는 상황이 발생할 수도 있다는 점을 들어 대법원의 판결은 타당하지 않다. 따라서 갱신요구된 임대차의 해지통지는 갱신요구된 임대차가 개시되기 전이라도 가능하지만, 해지의 효력은 갱신요구된 임대차가 개시되고 3개월이 지나면 발생한다고 보아야 한다. On July 31, 2020, the Housing Lease Protection Act (hereinafter HLPA) introduced a system for the right to request contract renewal. If the lessee requests the renewal of the contract within a specified period before the end of the lease term, the lessor may not refuse without a valid reason. The lessee can exercise the right to request a contract renewal only once, and the duration of the renewed lease is two years. It took less than two months from the beginning of discussions in the National Assembly to the implementation of the system. Unlike previous amendments, retroactive legislation was enacted to apply to leases that existed at the time this law was enforced. During the process of amending the law, the lack of sufficient discussion led to an increase in housing instability for tenant households due to the instability of the housing market. However, since the existing law was not sufficient to ensure stable housing, tenants were granted the right to request contract renewal for four years. The focus seems to have been solely on extending the period of rental guarantee. The judgment in question pertains to a case where the lessee exercised both the right to request a renewal of the contract and the right to voluntary termination before the commencement of the renewed lease term. It addresses when the lessee may exercise the right to voluntary termination and when this action becomes effective. Specifically, the Supreme Court noted that the lessee has the ability to issue a notice of termination at any time before the commencement of the renewed the period for lease, and that this notice becomes effective three months after it is given. In interpreting Article 6-3(4) and Article 6-2 of the HLPA, the court adhered strictly to a literal interpretation without providing detailed reasoning. However, the lease contract requested for renewal constitutes a new agreement, distinct from the original lease contract. It is not reasonable to assert that a lessee cannot withdraw from a renewed lease, and according to the Supreme Court's interpretation, a scenario may arise where the original lease terminates before its end date. Therefore, it is possible to issue a notice of termination for a lease pending renewal even before the start of the renewal period. Nevertheless, the termination should be deemed effective three months after the start of the lease period for which renewal is requested.

계약갱신요구를 한 임차인의 해지통지시 임대차계약의 종료시기에 관한 고찰- 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결 -

한민욱 민사법의 이론과 실무학회 2024 民事法理論과 實務 Vol.27 No.3

주택임대차보호법상 임차인은 계약갱신요구권을 행사한 후에도 언제든지 계약해지를 통보할 수 있고, 그로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 한편 갱신요구권을 행사한 뒤 갱신된 임대차계약 기간이 미처 개시되기 전에 해지의사를 통보한 경우 3개월의 기산점을 어느 때로 볼 것인지에 대하여 명확한 규정이 없어 실무에서 혼동이 있다. 이에 대하여 대법원은 갱신요구를 한 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있으며 이러한 해지통지는 통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하고 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지라는 전제에서 임차인의 해지의사 통보가 있는 때로부터 기산함을 분명히 하였다. 다만 이와 같은 대법원의 판단은 임차인이 갱신의사 및 해지의사를 통보한 시점이 언제이냐에 따라서 오히려 기존의 임대차계약에서 정해진 기간보다 이른 시기에 종료시킬 수 있다는 점과 계약갱신요구권의 법적성질이 형성권이라는 점에서 인정되기 어려운 철회를 인정하는 결과를 초래하게 되는 문제점이 있다. 또한 임차인은 갱신요구를 하였음에도 자신의 사정에 따라 언제든지 계약을 해지할 수 있는 반면 임차인의 갱신요구에 따른 계약존속에 대한 임대인의 신뢰를 보호하는 데에는 다소 미흡한 점이 있다고 본다. 계약갱신요구권의 신설과 제도 운영과 관련하여 발생하는 이와 같은 문제점은 결국 입법에 의하여 해소되어야 할 부분이라는 점에서 향후 개선입법에 따른 계약갱신요구권과 관련한 제도의 안정적인 정착을 기대해 본다. Under the Housing Lease Protection Act, a lessee can request a contract renewal and still terminate the contract at any time afterward. The termination will take effect three months after the notice is given. However, there is no clear regulation on when the three-month period should begin if the notice of termination is given before the renewed lease term starts, leading to confusion in practice. The Supreme Court clarified that a lessee who has requested a contract renewal can terminate the contract according to Article 6-2, Paragraph 1 of the Act. Such termination takes effect three months after the notice is given, even if the notice reaches the landlord before the renewed lease term begins. The three-month period is calculated from the date the termination notice is given. However, this ruling by the Supreme Court presents can lead to a situation where the lease contract terminates earlier than the originally agreed term, depending on when the lessee notifies their intent to renew and terminate the contract. It also results in recognizing a withdrawal that is difficult to justify, given the legal nature of the renewal request is the formative right. In addition, while the lessee can terminate the contract at any time according to their circumstances even after requesting a renewal, the lessor's trust in the continuation of the contract based on the lessee's renewal request is not adequately protected. Such issues arising from the introduction and operation of the right to request a contract renewal should ultimately be resolved through legislative measures. Therefore, improved legislation is anticipated to stabilize and establish the system related to the contract renewal request.

주택임차인의 계약갱신요구에 따른 계약의 갱신과 갱신된 계약의 해지 - 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결을 중심으로 -

권오상 한국민사법학회 2024 民事法學 Vol.107 No.-

대상판결은 주택임차인의 계약갱신요구에 따라 갱신된 계약을 해지하겠다는 통지가 갱신된 계약의 임대차기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달할 경우, 그 해지의 효력이 발생하는 시점을 해지통지 후 3개월이 지난 때라고 판단하였다. 대상판결의 타당성을 검토하기 위해 민법과 주택임대차보호법상 계약갱신요구권과 해지 관련 규정을 우선 살펴보았고, 임대인과 임차인 사이에 갱신된 계약의 임대기간에 관한 합의가 있으면 임차인의 해지권 행사가 제한된다는 하급심 판례가 타당하지 않다는 점도 함께 살펴보았다. 계약 갱신의 효력 발생 시점과 관련하여, 임차인의 계약갱신요구권은 형성권의 성격을 가지므로 갱신의 의사표시가 임대인에게 도달하는 때에 갱신의 효력이 발생한다. 다만 갱신의 효력이 발생하는 시점과 갱신기간이 개시되는 시점은 달리 파악해야 할 것이고, 갱신기간이 개시되는 시점은 기존 임대차계약의 기간이 만료된 다음 날로 보아야 한다. 또한 임차인이 갱신된 계약의 해지를 통지하여 그 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였다면 해지의 효력이 언제 발생하는지와 관련하여, 갱신계약의 기간이 개시된 때로부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생한다고 보는 것이 타당하다. 이와 달리 임대인에게 임차인의 해지통지가 도달한 때로부터 3개월이 지난 후에 해지의 효력이 발생한다고 보면, 주택임대차보호법 규정의 문언해석에 반하고, 임대인에게 지나치게 가혹한 면이 있는 데다가 실무적으로 ‘임차인에 의한 기존 임대차 기간의 자의적 단축’이라는 또 다른 문제가 발생할 여지가 크다. 결론적으로 임차인의 주거권 보장이라는 주택임대차보호법의 목적을 달성하기 위해 선고한 대상판결의 취지는 납득할 수 있지만 그 결론에 전적으로 동의하기는 어렵고, 임차인뿐만 아니라 임대인의 이익과 신뢰를 보호하는 것 역시 간과되어서는 안 될 것이다. The subject judgment concluded that if a notice to terminate a renewed contract based on a residential tenant's demand of a lease for renewal reaches the landlord before the commencement of the renewed contract's rental period, the effective date of the termination is three months after the notice of termination. To examine the validity of the ruling, the court first examined the provisions relating to the right to renew and termination under the Civil Code and the Residential Tenancy Protection Act, and also examined the validity of the lower court's ruling that the tenant's right to terminate is restricted if there is an agreement between the landlord and the tenant regarding the rental period of the renewed contract. Regarding the effective date of the renewal, the tenant's right to renew the contract is in the nature of a right of formation, which means that the renewal is effective when the notice of intention to renew reaches the landlord. However, the time at which the renewal becomes effective and the time at which the renewal period begins to run should be determined differently, with the time at which the renewal period begins to run being the day after the expiration of the term of the original lease. In addition, if the tenant gives notice of termination of the renewal and the notice reaches the landlord before the start of the renewal term, it is reasonable to assume that the termination is not effective until three months after the start of the renewal term. If the termination is effective three months after the tenant's notice of termination reaches the landlord, it is contrary to the plain meaning of the provisions of the Residential Tenancy Protection Act, unduly harsh on the landlord, and leaves room for other problems in practice. In conclusion, while the target judgment aims to achieve the purpose of the Housing Lease Protection Act, which guarantees the tenant's right to live, it is difficult to fully agree with the conclusion, and protecting the interests and trust of not only tenants but also landlords should not be overlooked.

상가임차인의 계약갱신요구권과 묵시적 갱신의 관계

임윤수(Yim, Yoon-Su),이창기(Lee, Chang-Ki),민선찬(Min, Seon-Chan) 한국법학회 2012 법학연구 Vol.48 No.-

현행 상가건물임대차보호법에서는 제10조 제1항과 제2항에서 계약갱신요구권을 동법 제10조 제4항에서 묵시적 갱신을 규정하고 있다. 그런데 여기서 과연 1년 단위의 법정 갱신이 수회 이루어진 경우에도 그 임대차의 최장 존속기간을 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 임대차 최장 존속기간과 마찬가지로 5년을 초과할 수 없는지가 문제되며, 이와 관련하여 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결은 상임법 제10조 제2항이 같은 조 제4항에 적용되지 않고 상가임대인이 일정한 기간 내에 계약갱신 거절의 의사를 밝히지 않으면 총 임대기간과 상관없이 임대계약이 1년간 자동연장된 것으로 보아야 한다고 판시하였다. 그러나 이는 상임법의 사회 정책적 목적, 영세임차인의 보호를 고려한다고 하더라도 임대인과의 형평성에 비추어 보면 대상판결은 과도하게 임차인을 보호하는 것이라고 생각하며, 본고는 대상판결의 검토를 통해 계약갱신제도의 개선방안을 제시해 보았다. 결론적으로 상가건물임대차보호법이 주택임대차보호법과 달리 임차인의 계약갱신요구권을 규정함으로써 법리상으로는 이른바 권리금을 원칙적으로 인정하지 않는 현실에서 간접적으로나마 영세상인의 투하자본 회수를 고려한 점은 타당하지만, 해지사유에 해당하는 사유를 갱신거절사유로 규정하여 둔데다가 묵시의 갱신이 된 경우 임차인에게만 제한 없는 해지권을 부여하고 있는데 여기서 더 나아가 대상판결이 묵시의 갱신에 있어서는 총 임대기간이 5년을 초과하더라도 갱신을 인정한 것은 임대인과 임차인 간 형평의 원칙에 부합하지 않으므로, 묵시의 갱신이 된 경우에도 계약갱신요구에 의한 계약갱신과 마찬가지로 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대차기간의 존속을 보장할 것을 제안하며, 묵시의 갱신이 이루어진 경우에는 임대차의 존속에 대한 임대인과 임차인의 신뢰에 비추어 임차인의 계약갱신요구권에 의하여 계약갱신이 된 때와 마찬가지로 상임법 제10조 제3항을 적용할 것을 주장한다. Under the current Commercial Store Lease Protection Act, the first and the second clause of Article 10 require the Right to a New Lease and the fourth clause require Revealed Renewal. However, in case of several yearly legal renewal it can be the problem that the longest term of the lease, like the lease done by the Commercial Tenant’s Right to a New Lease, can exceed 5 years. In this regard, Judgement 2009DA64307 held by the Supreme Court on June 10, 2010 decided that Commercial Store Lease Protection Act the second clause of Article 10 doesn’t refer to the fourth clause and a lease contract is considered to be automatically renewaled for one year regardless of total period of lease when a leaseholder doesn’t commit the refusal of renewal of a contract. But, even if a purpose of social policy and a protection of petty tenant are considered, subject judgment seems to protect a tenant excessively in view of equity to a leaseholder. So this article suggests the improvement of the system for a renewal of contract through the review of subject judgement. As a result, Commercial Store Lease Protection Act, unlike Housing Lease Protection Act, is resonable to indirectly consider the withdrawal of petty merchants’ invested capital by requiring Tenant’s Right to a New Lease in reality the premium isn’t valid in principle. However, the reason corresponding reasons for cancel is enacted the reason for refusal of renewal and besides ,in case of revealed renewal, only the tenants are invested the right of termination without limit. And what is more, it doesn’t correspond to the principle of equity between tenants and leaseholders that subject judgement validates the renewal which a total period of lease exceeds 5 years incase of the revealed renewal. Therefore, in case of the revealed renewal, it is suggested that continuation to exist the period of lease should be ensured when the total period of lease doesn’t exceed 5 years same as the renewal asked by the required contract of renewal. In case of the revealed renewal, it is insisted that Commercial Store Lease Protection Act the third clause of Article 10 should be applied same as the contract is renewaled by the tenant’s right to a new lease according to the trust in continuation to exist the lease between leaseholders and tenants.

개정 주택임대차보호법상 갱신요구권에 관한 몇 가지 쟁점

추선희,김제완 이화여자대학교 법학연구소 2020 法學論集 Vol.25 No.1

Under the existing Housing Lease Protection Act, the social problems of housing costs have not been solved, such as housing instability caused by the short-term lease and the reduction of households' disposable income due to frequent rent price hikes. Accordingly, the Housing Lease Protection Act was revised, and the above revised Act introduced the upper limit on the previous month's tax, which limits the tenant's right to renewal lease and the ratio of claims for an increase in rent or deposit when renewing a lease contract. However, in the interpretation and application of contract renewal requests under the revised Housing Lease Protection Act, whether the application of Article 2 of the Schedule violates the provision of retroactive legislation; The meaning of 'lending in existence' as applicable; the effect of the renter's refusal to renew prior to the enforcement of the Act; Does the interpretation and application of the reasons for refusal to renew the term 'when the lessee actually resides in the intended house include 'the spouse's lineal ascendant'; How does it affect the tenant's right to request renewal if the tenant transfers the intended house to a third party during the lease's existence; In the event that the lessee has already entered into a renewal contract with the current tenant before the contract expires, the issue may still be whether the lessee exercises the right to renew the contract based on the implementation of the revised law, nullifies the increase in excess of 5%, or requests the return of the part of the contract. In order to enhance the effectiveness of the right to renewal lease and the upper limit on monthly rent, and to contribute more to the stabilization of national housing, the application and interpretation of the above revised Housing Lease Protection Act should be discussed. First of all, it would be desirable to expand the right to renewal lease. The reason for the renter's legitimate refusal to exercise the right to renewal lease and the legal damages system should be continuously improved. The right to renewal lease shall be applied in common nationwide, but regional characteristics shall be taken into account for the upper limit of rent increase claim. It will be said that the government needs to revitalize the lease dispute settlement system, and that it needs to be supplemented by drawing up measures to enhance its effectiveness, such as introducing mediation totalitarianism. 우리나라 기존 주택임대차보호법으로는 임대차의 단기화로 인한 주거 불안정, 빈번한 차임 증가로 인한 가계의 가처분 소득 감소 등 주거비 부담의 사회적 문제를 해결하는 데 한계가 있었다. 이에 따라, 2020. 7. 31. 주택임대차보호법이 개정되어 위개정법에서는 임차인의 계약갱신요구권 보장과 임대차계약 갱신 시 차임이나 보증금의 증액청구 비율을 제한하는 내용의 전월세 상한제가 도입되었다. 그러나 개정된 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권의 해석과 적용에 있어서, ① 부칙 제2조의 적용례가 소급입법금지원칙에 위반되는지, ② 적용대상으로서 ‘존속중인 임대차’의 의미와 법시행 전에 이루어진 임대인의 갱신거절의 효력이 어떠한지, ③ ‘임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는경우’의 갱신거절 사유를 해석·적용함에 있어서 ‘배우자의 직계존비속’이 포함되는지, ‘실제 거주’에 임대인이 실제 거주하지 않고 상당 기간 비워두는 것도 포함하는지, ④ 임대차 존속 중에 임대인이 목적 주택을 제3자에게 양도한 경우 임차인의 갱신요구권에 어떠한 영향을 미치는지, ⑤ 임대인이 계약만료를 앞두고 현 임차인과 이미 5% 의 차임 증액 상한률을 초과하여 갱신계약을 체결하여 놓은 상태에서 개정법이 시행된 경우, 임차인이 개정법 시행을 근거로 갱신요구권을 행사하거나 5%를 초과하여인상한 부분을 무효로 보아 기지급한 부분의 반환을 청구할 수 있는지 등이 여전히문제 될 수 있다. 따라서 위와 같은 개정 주택임대차보호법의 적용과 해석에 대한 논의가 이루어져야 할 것이다. 이와 더불어 계약갱신요구권과 전월세 상한제의 실효성을 높이고 국민의 주거 안정에 보다 기여할 수 있도록 하기 위하여는, ① 우선 주택임대차에 있어서 갱신요구권을 확대하는 것이 바람직할 것으로 보이고, ② 갱신요구권 행사에 대한 임대인의정당한 거절사유와 법정 손해배상제도를 함께 지속적으로 개선하여야 할 것이며, ③ 갱신요구권을 전국적으로 공통으로 적용하되 차임 증액청구 상한률에 대하여는 지역별 특성을 고려하여야 할 것이고, ④ 임대차 분쟁 조정제도의 활성화가 필요하고 이를 위해 조정전치주의를 도입하는 등 실효성을 높일 방안을 마련하는 등의 보완을 할필요가 있다고 할 것이다.

임대주택 양도와 임대차계약 갱신요구권에 관한 검토

박태신 한국사법학회 2022 비교사법 Vol.29 No.3

지난 몇 년간 주택시장의 불안정과 주택임대료 상승으로 인해 임차인의 주거불안이 심화되어 임차인의 주거안정의 도모 필요성이 더욱 높아졌다. 이에 임대차 기간 보장을 통한 임차인의 주거안정을 위해 2020. 주택임대차보호법을 개정하여 임차인의 주택임대차계약 갱신요구권 등이 도입되었다. 그런데 및 임대인의 갱신거절사유 중‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하는 경우’와 관련하여 임대인이 임차주택을 매도하고 매수인이 임차주택에 실제 거주하려고 하는 경우가 임차인의 계약갱신요구에 대한 적법한 거절 사유가 되는지에 관하여 하급심에서 서로 다른 판결을 하고 있어 혼란이 발생하고 있다. 그 중 특히 임대인인 매도인과 매수인이 임대차 목적 주택에 대해 매매계약을 체결하였는데, 목적 주택에 관한 매수인 명의의 소유권이전등기는 임차인이 매도인인 임대인에게 계약갱신요구권을 그 행사기간 내에 행사한 이후 마친 경우에, 매도인이나 매수인이 매수인의 목적 주택에 실제 거주 예정을 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지 여부에 관해 하급심 판결의 결론이 엇갈리고 있다. 그러나 임차인의 계약갱신요구권의 도입취지 및 법규정의 문언, 목적 주택의 양도의 경우 양수인의 임대인 지위 승계에 관한 법리의 일관성 등을 고려하면, 위와 같은 경우 매수인의 목적 주택에의 실제 거주 예정을 이유로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없다고 보는 하급심 판결들이 타당해 보인다.

주택임대차 계약의 갱신에 관한 고찰

노현숙 한국감정평가학회 2024 감정평가학논집 Vol.23 No.1

이 논문은 주택임대차보호법상의 계약갱신과 묵시적 갱신, 소득세법 시행령에 따른 상생 임대제도 등 국내 주택임대차 계약의 갱신 제도에 관하여 살펴보고, 주택임대차 계약 갱신 규정들의 문제점을 검토하며 개선 방향을 살펴본다. 주택임대차 계약의 갱신 제도로는 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권에 의한 계약갱신 및 묵시적 갱신과 소득세법 시행령상의 상생 임대제도에 따른 갱신 등을 들 수 있고, 이 제도들은 주택 임대차에 적용되는 대표적인 갱신의 형태이지만 적용상 불합리한 부분들이 발견된다. 주택임대차 계약의 갱신과 관련한 규정들은 임차인의 보호에 중점을 두어 임차인의 거주 안전성을 보장하고자 한 규정들이지만, 임차인의 거주 안전성 및 권리의 강화로 인하여 임대인의 권리가 과도하게 침해되거나 임대인과 임차인 권리가 지나치게 불평등하게 다루어지기도 한다. 임대인에게 초래된 불이익은 결과적으로 임차인에게 전가되거나 임대인과 임차인 간 원만하지 않은 관계를 조성하고 임대차시장의 불안정한 요인이 되어, 임차인을 보호하기 위한 원래의 취지에 상반되는 결과가 발생할 수 있고 종국적으로 임차인의 피해로 귀결될 수 있다. 계약갱신요구권에 의한 계약갱신과 묵시적 갱신 및 상생 임대제도 상의 갱신 규정의 불합리한 부분을 개선하여 임대인과 임차인이 상호 납득할 수 있는 합리적인 내용으로 보완될 필요가 있다. This paper examines the domestic housing lease renewal agreements, covering renewal agreements based on the lessee’s right to request, implied renewal agreements, and renewal agreements under the win-win lease system. It also scrutinizes issues encountered in applying these regulations and explores potential avenues for improvement. Renewal agreements based on the right to request, implied renewal agreements, and renewal agreements under the win-win lease system are principal forms of renewal agreements in Korean housing leases. However, applying these three systems reveals unreasonable aspects. Regulations concerning housing lease renewal primarily aim to safeguard the lessees and ensure the security of their residences. Yet, there’s risk of landlord’s rights being excessively violated, leading to disproportionate treatment between landlords and lessees. Disadvantages caused to the lessor may ultimately affect lessees or introduce instability into the rental market, fostering unsatisfactory relationships between lessors and lessees. Ultimately, this unstable rental environment would harm the lessees. Thus, there is a pressing need to enhance the regulations on the renewal agreements, supplementing them with reasonable and equitable rules mutually acceptable to both the lessors and the lessees.