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공공주택지구 내 민간분양아파트 공급과 부담금 부과 대상에 대한 공법적 연구
김종균(Kim, Jonggyun) 사단법인 건설법학회 2024 건설법연구 Vol.- No.11
공공주택의 일종인 임대주택에 관한 최초의 일반법인 「임대주택건설촉진법」이 1985년 시행된 이후 현재 공공주택의 범위는 임대주택을 넘어 분양주택에까지 확장되었는바, 이는 2009년 보금자리주택법의 시행에 따른 것이다. 공공주택을 적시에 대규모로 공급하기 위하여서는 공공주택지구의 조성이 선행되어야 하고, 이는 공공필요에 의한 토지수용이 가능하게 되는 원동력이 된다. 따라서 공공분양주택 개념을 처음 도입한 보금자리주택법을 중심으로 주택지구의 조성·공급, 주택의 건설·공급 절차 등을 살펴보고, 이를 민간 주택의 경우에 적용되는 「택지개발촉진법」 및 「주택법」과 비교해본다. 수용방식에 의해 공공주택지구가 조성된 후에는 지구 내 공공분양주택이 건설되는 외에도 지구의 일부 토지가 민간에 분양되어 민간분양주택이 건설될 수 있는 길 또한 현행 법체계 내에서 열려 있다. 다만 공익을 목적으로 토지를 조성한 뒤 이를 민간에 매각하는 것은 「택지개발촉진법」에 대해 제기된 문제와 동일한 문제를 야기할 수 있다. 「택지개발촉진법」은 대규모 신도시 개발을 목적으로 토지수용을 진행하였으나 권리의식의 함양에 힘입어 점차 토지소유자들의 반발에 무력해지기 시작하였다. 보금자리주택법은 이러한 문제를 우회하기 위한 수단으로 여겨질 수 있다. 한편, 주택건설 목적의 대규모 주택지구가 조성되는 경우 광역교통개선대책의 수립이 필요하고, 이에 필요한 광역교통시설부담금이 부과될 수 있다. 이때 부담금을 주택지구조성 단계에서 부과할지 주택건설 단계에서 부과할지가 문제될 수 있다. 보금자리주택법은 결국 지구조성에 방점을 둔 것인 만큼 주택지구조성 단계에서 부담금을 부과하는 것이 택지개발계획의 관점에서 보다 정당할 수 있다. Since the first general law on rental housing—a type of public housing—was implemented in 1985, the scope of public housing has now expanded beyond rental housing to pre-sale housing, which was mandated by the Bogeumjari Housing Act in 2009. To supply public housing on a timely and large scale, public housing districts must be established first, which is the driving force behind the possibility of land acceptance according to public needs. Focusing on the Bogeumjari Housing Act, which first introduced the concept of public housing for sale, we examine the creation and supply of housing districts as well as the construction and supply procedures of housing and compare them with the Housing Site Development Promotion Act and the Housing Act applied to private housing. After the public housing district was established by the acceptance method, in addition to the construction of public housing in the district, a path for private housing could be developed by selling some of the district’s land to the private sector within the current legal framework. However, creating land for the public interest and then selling it to the private sector can result in the same problems as those raised in the Housing Site Development Promotion Act. The Housing Site Development Promotion Act conducted land expropriation for the large-scale new city development; however, it gradually became powerless against opposition from landowners owing to the cultivation of a sense of rights. The Roost Housing Act can be viewed as a means to bypass these problems. When a large-scale housing district is created for housing construction, measures to improve wide-area transportation must be implemented, and appropriate wide-area transportation facility charges may be imposed. At this point, it may be unclear whether the levy is imposed at the formation of a housing district or at the housing construction stage. As the Bogeumjari Housing Act focuses on the creation of a district, imposing a levy during the formation of the housing district may be more justified from the perspective of a housing site development plan.