주거용 부동산의 자본환원율 결정요인 연구

하서진(Seo Jin Ha),한광호(Gwang Ho Han),노승한(Seung Han Ro) 한국주택학회 2018 주택연구 Vol.26 No.2

본 연구는 주거용 부동산 자본환원율 결정요인을 분석하는 연구이다. 상업용 부동산과 달리 주거용 부동산은 개인의 투자가 높게 나타나기 때문에 가장 대표적인 주거용 부동산인 아파트 월세시장에서 매매가격 대비 월세수익으로 산출되는 자본환원율(capitalization rate)이 개인 투자자의 주요한 투자 지표인 것으로 전제하였다. 이러한 연구를 위해 2016년 한 해 동안 이루어진 서울소재 보증부 월세 계약 28,191건을 바탕으로 주거용 부동산 자본환원율을 분석하였다. 또한 아파트 특성, 시장계약정보, 매매가격 관련, 입지, 수요, 기타 자산 수익률로 독립변수를 구성하여, 종속변수로 설정된 자본환원율과 ㎡당 연월세소득에 따른 영향력 변화도 함께 살펴보고자 하였다. 분석 결과, 매매계약건수, 매매가격 분위, 주택매매가격 지수 증감률의 분석결과가 모두 매매가격이 하락하면 자본환원율이 상승하는 것으로 나타났다. 매매차익을 통해 수익성을 실현하는 주택임대시장에서 운영수익을 통해 수익성을 실현하는 월세 중심의 주택임대시장으로 변화하고 있음을 확인하였다. In this study, we analyze the determinants of the residential real estate capitalization rate, which is calculated as the monthly rental income from the sale price. Unlike commercial real estate, residential real estate has a high individual investment, so it is presumed that the residential real estate capitalization rate is one of the key investment indicators for individual investors. For the purpose of this study, we analyzed the apartment capitalization rate based on 28,191 monthly lease contracts in Seoul during 2016 because the apartment is the most representative residential real estate in South Korea. We also set independent variables related to apartment characteristics, market contract information, sales price, location, demand, etc. We also constructed to examine the effect of the capitalization ratio and the annual income per square meter as a dependent variable. As a result of the analysis, it turned out that the residential real estate capitalization rate will rise if the change rate of the sales contract number, the trading price atmosphere, the home sales price index all drops as the trading price falls. We also find that the residential real estate rental market in South Korea has transferred the pursuit of capital gain to that of operating profit.

주거용 부동산 임대 유형 선택에 관한 분석-거주주택 외 주거용 부동산을 보유한 가구를 중심으로-

하서진(Ha, Seo Jin),노승한(Ro, Seung Han) 대한부동산학회 2018 大韓不動産學會誌 Vol.36 No.4

본 연구는 전세의 월세화가 급속히 진행되는 주택임대시장에서 주거용 부동산이 가계 투자자산 중 하나로 대두됨을 배경으로 한다. 따라서 가계의 자산 및 수익구조가 투자목적 부동산의 임대 유형에 어떠한 영향을 끼치는지를 분석하고자 하였다. 통계청 가계금융복지조사 마이크로데이터의 2016년 자료를 활용하였으며 거주주택 외 투자목적 부동산을 보유하는 가 구를 대상으로 분석을 수행하였다. 투자목적 주거용 부동산의 임대 유형 선택에 가계 자산 및 수익구조가 영향을 끼침을 분석하기 위해 이분형 로짓분석을 실시하였다. 분석 결과, 순금융 부채가 많을수록, 근로소득 및 사업소득이 적을수록 전세보다는 월세로 임대 유형을 선택할 가능성이 높았다. 이는 상대적으로 높은 금융비용과 낮은 소득이 발생하는 가계 자산 및 수익 구조일수록, 매월 현금흐름(소득)이 발생하는 월세를 선택할 가능성이 높은 것으로 해석된다. 이를 통해, 가계 자산 포트폴리오 내 전월세로 운용되는 주거용 부동산이 가계 자산 및 수익 구조에 영향을 받아 운용되고 있음을 확인하였다. 다만, 분석이 2016년 한 해에 한정되었다는 한계가 존재한다. This study is set against the backdrop that residential real estate has emerged as one of the household s investments in the housing rental market, where the monthly rent is rapidly increasing. Therefore, the purpose of the analysis was to analyse how assets and income structures affect the type of lease in rental properties. The analysis was carried out for households with investment-oriented real estate other than residential housing, using data from KOSIS s household financial welfare survey microdata in 2016. A logit analysis was conducted to analyze the impact of household asset structures on the selection of rental types for residential purposes for investment purposes. According to the analysis, the more net financial liabilities, the lower the earned income and business income, the more likely it was to choose a monthly rental plan over a jeonse. This can be interpreted that the higher the financial cost and the lower income household asset structure, the more likely it is to choose the monthly rent in which cash flows occur. In doing so, it was confirmed that residential real estate operating on a monthly rent and jeonse basis within the household s asset portfolio is operating under the influence of the household s asset structure. However, there are limitations that the analysis was limited to one year in 2016.

전세가구는 왜 전세를 선택하는가?

하서진(Seo Jin Ha),노승한(Seung Han Ro) 한국주택학회 2016 주택연구 Vol.24 No.1

주택 매매가격은 낮아지는 반면 전세가격 및 전세가율은 높아지고 있는 상황을 바탕으로 소위 전세대란이 나타나고 있다. 이러한 상황에선 전세가구인 경우 대출 등을 통해 자금을 마련하면 자가전환이 유리할 것이나 전세에 대한 수요는 높아지고 전세가격은 높아져 전세 편중이 더 심화되고 있는 상황이다. 따라서 전세를 유지하고 선택하고자 하는 원인을 가구의 자산 및 수입ㆍ지출 구조에서 분석하여 전세가구의 자가 전환 여력 및 가능성을 분석하고 전세대란의 해결책을 모색하고자 하였다. 이러한 분석을 위해 가계금융복지조사 2012년, 2014년 자료를 바탕으로 2012년 전세였던 가구가 2014년에 전세 및 자가로 나뉘는 경우와 2012년 자가였던 가구가 2014년에 전세 및 자가로 나뉘는 경우를 이분형 로지스틱 회귀분석을 활용해 분석하였다. 2012년 전세였다가 2014년에도 전세를 유지한 가구는 2012년에 전세였다가 2014년에 자가로 전환한 가구보다 부담하는 부채총액이 높고 추가적인 대출을 하더라도 예상되는 DTI 및 (소득 대비) 연상환액이 높아 자가로의 전환이 어려울 것으로 나타났다. 그리고 2012년 자가였다가 2014년에 전세로 전환한 가구는 2012년에 자가였다가 2014년에도 자가를 유지한 가구보다 자산 및 수입구조 상 금융자산이 낮아 자금의 유동성 및 금융자산을 확보하기 위해 자가 유지를 하지 않고 전세로 전환한 것으로 해석할 수 있었다. 따라서 전세대란을 해결하고 전세가구의 자가전환을 유도하기 위해서는 전세가구의 매매여력 증대가 우선이 되어야 하며, 그러한 매매여력 증대를 위해서는 매매수요자에 맞춘 다양한 대출수단 및 DTI규제 완화가 필요할 것으로 보인다. This paper examines how the asset structures of households affect their tenure choices. We employ the binary logistic regression to investigate the analysis in terms of the asset and income of households using the Survey of Korean Household Finance and Welfare, in 2012 and 2014. We find that the size of household debt, lack of financial asset and less liquidity significantly affect the choice of Jeonse. Also, we find that the households who keep selecting Jeonse have significantly less income to cover the mortgage payment in case of moving to homeowners by simulating the debt to income (DTI) ratio. The results imply that less financial ability of Jeonse household in terms of assets and incomes considerably results in the tenure choice of Jeonse.

임차가구의 주거유형 결정요인 분석

김보영(Bo-Young Kim),하서진(Seo-Jin Ha),노승한(Seung-Han Ro) 건국대학교 부동산도시연구원 2021 부동산 도시연구 Vol.13 No.2

우리나라 임대시장에서 전세가 차지하는 비중은 점차 축소되고 있으며 월세가 차지하는 비중은 점차 확대되고 있다. 월세의 비중 확대는 일정 금액의 보증금을 내고 보증부월세의 확대가 주요 원인으로 나타나고 있다. 이러한 상황에 따라 본 연구에서는 임대형태(전세 또는 월세) 결정요인에 어떤 영향을 미치는 지에 대해 분석을 하였다. 이러한 연구를 위해 이항 로지스틱 회귀 분석을 활용하여 2017년과 2019년 한국 가계금융복지조사를 활용한 가계, 자산, 소득정보 측면에서 분석을 진행하였다. 이러한 분석결과 2017년 월세가구에서 2019년 월세로 계속 유지한 가구인 경우 전세보증금 부족이 월세(전세로 전환되지 않음)의 주거유형 결정에 큰 영향을 미친다는 것으로 나타났다. 또한, 2017년에 전세가구에서 2019년에 월세로 전환하는 가구도 전세보증금이 크게 줄고 저축이 부족하며 근로소득이 적은 것으로 나타났다. 이는 자산이나 소득 면에서 재정 능력이 떨어지는 가구가 월세를 임대 형식으로 유지하는 결과로 해석하였다. 따라서 경제적 여력의 부족으로 안해 주거유형을 전환하고자 하나 전환하지 못하는 경우를 경제적 여력으로 뒷받침해줄 수 있는 제도 강구, 보완 등이 필요할 것으로 보인다. This study examines what affects the determinant of lease types (Jeonse or monthly rent) of Korean households. We employ the binary logistic regression to investigate the analysis in terms of the household, asset and income information using the Survey of Korean Household Finance and Welfare, in 2017 and 2019. We find that the lack of lease deposits significantly affect the choice of staying in monthly rent (not converting into Jeonse). Also, we find that the households who convert from Jeonse to monthly rent have significantly less lease deposits, lack of savings and less earned income. The results imply that households with less financial ability in terms of assets and incomes considerably results in staying in monthly rents as a lease type in South Korea.

싱가포르의 주택 집단매각이 공공-민간주택 시장에 미치는 영향

구강모 ( Koo¸ Kang Mo ),김지나 ( Kim¸ Ji Na ),하서진 ( Ha¸ Seo Jin ) 한국부동산분석학회 2021 不動産學硏究 Vol.27 No.3

본 연구는 HDB로 알려진 싱가포르의 공공주택에 대한 정책의 변화에 대하여 살펴보고, 민간주택시장과 공공주택시장의 유사한 가격 트렌드가 최근의 시장에서도 유효한지 분석하는 것을 목표로 하였다. 싱가포르 주택 시장에 관한 기존 논문들은 공공주택시장과 민간주택시장이 서로 유효한 상관관계를 갖고 있으며, 가격의 변화가 유사한 변화를 보인다고 주장해왔다. 하지만 최근 싱가포르 주택 시장은 이전에 보이지 않던 시장 변화가 감지되었으며, 이는 민간주택의 수요에 영향을 주어 가격 변동요인이 발생하였다. 공공주택 소유자들이 자본소득을 추구할 수 있도록 도와주어 주거 사다리의 낮은 계층에서 상위 계층으로 이동할 수 있도록 하는 정부의 노력이 중요하지만, 외부의 요인으로 인하여 두 시장 사이의 가격 차이가 더 크게 벌어지게 되는 경우, 견고한 주거 사다리를 제공하는 것은 어려워진다. 본 논문은 대규모의 민간주택 집단매각이 발생할 경우, 민간 주택 시장의 수급의 균형이 깨지게 되어 수요의 증가를 일으키고, 이로 인하여 공공·민간 주택 시장의 가격 차이가 심화될 수 있다는 점을 발견하였다. This paper aims to introduce the Singapore’s residential policy related with public house, which is known as HDB flats, and investigate if the similar trend in price between public and private residential market still holds in recent years with unprecedented market conditions that have affected the demand for houses in the context of Singapore. While it is important to setup solid housing ladder that enables residents to move from lower tiers to higher level of the ladder through realizing capital gains from owning public houses, it becomes harder to secure the housing ladder when the price gap between public and private market widens for any reasons. This paper finds that both public and private house market show a widened price gap after experiencing sudden change in demand for private houses due to unprecedentedly high level of collective sales that deters the balance of supply and demand in the private housing market.

지역별 주택가격 상승률이 주택연금 보증기관의 재정건전성에 미치는 영향에 관한 연구

임유선 ( Im Yu Seon ),노승한 ( Ro Seung Han ),하서진 ( Ha Seo Jin ) 한국감정평가학회 2018 감정평가학논집 Vol.17 No.1

본 연구에서는 주택연금액 산출기준인 주택가격상승률을 지역별로 상이하게 적용하는 경우에 주택연금 보증기관의 재정건전성에 끼치는 영향에 대해 분석하고자 하였다. 이를 위해 주택연금 보증기관의 계리모형을 바탕으로 전국적으로 동일한 주택가격상승률과 지역별로 상이한 주택가격상승률을 이용, 지역별 기대순손익을 산출하였고 그 결과를 비교하여 지역적으로 상이한 주택가격상승률을 적용하는 방안이 보증기관에게 어떠한 영향을 끼치는지를 제시하고자 하였다. 분석방법으로는 지역별 주택가격 상승률에 따른 보증기관의 재정건전성의 분석을 위해 시나리오를 설정, 시나리오를 바탕으로 한 몬테카를로 시뮬레이션을 실시하였다. 분석 결과, 현행 모형을 통해 산출한 기대순손익에 비해 실제 가중치를 적용한 기대순손익이 작다는 점과 지역별 주택가격의 상승폭 간 큰 차이가 있다는 점에 주목할 필요가 있음을 확인하였다. 전국 단위로 동일한 주택가격상승률을 계속 적용할 경우, 주택가격상승률 기준보다 주택가격상승률이 낮은 지방의 가입비중이 높아지게 되면 과대계상이 될 우려가 존재하기 때문이다. This study analyzes the effect of houisng price increase rate, which is the standard of calculating the amount of housing pension, on the financial soundness of the housing pension guarantee institution (the Housing Pension Service) when applying each region housing prices index. For this purpose, on the basis of the actuarial model (utilized by the housing pension guarantee institution), we calculates the expected profit/loss ratio of each region by employing the same house price increase rate nationwide and each region house price increase rate. We compare the result to apply different regional house price increase rate and examine how it affect the assurance agency. As a method of analysis, a scenario was set up and a Monte Carlo simulation following the scenario was conducted for the analysis of the financial soundness of the guarantor according to the increase rate of the house price by region. As a result of the analysis, it implies that there is a large difference between the expected net profit and the expected increase in the housing price. If the same rate of increase in housing prices continues to be applied across the country, there is a concern that if the proportion of households with low housing price increases is higher than the rate of increase in housing prices, it will be over-priced.