금융권 가계부채 위험증가에 따른 금융감독원 관리방안에 관한 연구

이윤홍,Lee, YunHong 한국건설관리학회 2018 건설관리 : 한국건설관리학회 학회지 Vol.19 No.2

정부는 낮은 경제성장률을 극복하기 위해 부동산 활성화정책을 도입하였다. 정부가 추진한 부동산 활성화정책은 규제를 낮춰 대출한도를 높였고, 기준금리도 인하하여 부동산 투자비용을 절감시켰다. 부동산투자를 활성화하기 위해 다주택자에게 양도세 부과를 유예하고, 전매제한도 해지시켰다. 부동산규제 완화는 주택매매 증가와 가격상승으로 이어졌고, 분양아파트는 단기간에 분양이 완료되어 프리미엄이 형성되는 등 부동산시장이 과열양상으로 전환되었다. 이러한 시장분위기는 본인의 소득이 아닌 금융권 '부채의존형'으로 주택을 소유하게 되어 가계대출이 크게 증가되었다. 2017년부터는 가계대출 축소를 위해 부동산대책이 강화되었고, 기준금리도 상승하여 대출 금리도 높아진 만큼, 가계부채 부담은 더욱 증가될 것으로 판단된다. 본 연구논문은 가계부채의 발생 원인과 문제점을 분석하여 금융감독원이 금융권을 효율적으로 관리할 수 있는 방안을 제안하고자 한다. The government adopted activation policy of real estate to overcome low economic growth rate. Real estate activation plan adopted by the government raised credit limit by lowering the regulation, and reduced real estate investment cost by reducing the base rate. Also, delayed transfer tax on multi-house owner to activate real estate investment and resolved purchase right resale. Relief of real estate regulate caused increase of housing sales and price increase, and the real estate market changed to overheating aspect such as premium upon completion of lot sale in a short time. Such market atmosphere greatly increased household debs as owners own houses based on 'financial debt' instead of their income. Since 2017, real estate policy was reinforced to reduce household debts and lending rate was raised due to rise of base rate, accordingly, burden of household debt is expected to increase. This research suggested a plan for the Financial Supervisory Service to efficiently manage the financial world by analyzing the cause and problem of household debs.

구조조정에 대비한 중견건설사 신용리스크 저감방안에 관한 연구

이윤홍,Lee, YunHong 한국건설관리학회 2020 한국건설관리학회 논문집 Vol.21 No.5

The government announced a plan for fund support to the enterprises with high possibility of recovery and early restructuring for the enterprises with low recovery by objectifying credit assessment system. Such announcement of government could be extended to restructuring risk of middle standing enterprises with low financial soundness by establishing the basis to prepare prompt restructuring by reinforcing the basis for restructuring through capital market. This research analyzed financial soundness based on the financial evaluation of bank by selecting 10 middle standing construction companies which focused on housing business in 2019, based on such analysis result, it was confirmed that there was a high possibility of restructuring risk. This research determined that there would be a decrease in growth rate of construction industry on the whole in 2020 due to fall of economic growth rate and reinforced real estate regulation, accordingly, there's a big possibility for middle standing construction companies with paid-in capital ratio due to its low possibility of maintenance of stable credit rating. This research established KCSI assessment model by utilizing the material of a reliable research institute in order for middle standing construction companies to evade restructuring risk, and indicated risk ratio differentiated per each item through a working-level expert survey. Such research result could suggest credit risk reduction method to middle standing construction company management staffs, and prepare a basis to evade restructuring risk. 정부는 신용평가시스템을 객관화하여 회생가능성이 있는 기업은 자금을 지원하고, 회생가능성이 없는 기업은 조기에 구조조정을 추진하는 방안을 발표하였다. 이러한 정부발표는 자본시장을 통한 구조조정의 기반을 강화하여 신속한 구조조정이 이루어질 수 있는 기틀을 마련함으로써 재무건전성이 낮은 중견건설사는 구조조정 위험에 확대될 수 있다. 본 연구는 2019년 기준으로 주택사업에 집중된 10개 중견건설사를 선정하여 은행의 재무심사기법을 통해 재무건전성을 분석하였고, 이러한 분석결과를 통해 구조조정 위험에 노출될 가능성이 높음을 확인할 수 있었다. 2020년에는 경제성장률 하락과 부동산규제 강화로 건설업 성장률이 전반적으로 하락될 것으로 판단되어 자본금 납입비율이 낮은 중견건설사는 안정적인 신용등급을 유지할 가능성이 낮아 구조조정에 포함될 가능성이 높다. 본 연구는 중견건설사가 구조조정 위험에서 벗어날 수 있도록 공신력 있는 연구기관의 자료를 활용하여 KCSI 평가모델을 설정하였고, 실무전문가 설문조사를 통해 각 항목마다 차별화된 위험비율을 나타냈다. 이러한 연구결과는 중견건설사 경영진에게 신용리스크 저감방안을 실천하도록 제언할 수 있었고, 구조조정 위험에 벗어날 수 있는 기틀을 마련하였다.

도시정비사업(재건축·재개발)에서 전문가 의식조사를 통한 책임형 CM 활성화 방안에 관한 연구

이윤홍,Lee, YunHong 한국건설관리학회 2020 한국건설관리학회 논문집 Vol.21 No.6

Urban renovation projects (reconstruction and redevelopment) have a longer licensing period than general housing projects, and many consultations with the licensing authorities require expertise. Most of the members of the union do not have basic knowledge of the maintenance business, so they have a lot of authority to promote smooth business Is entrusted to the union leader. However, contrary to the original purpose entrusted by the members, it is easy to find a case where the business is suspended because the union leader is exposed to corruption for the private interests of the union, and the members' disputes could not be resolved. In order to overcome this risk, the problem of the maintenance project was found through a questionnaire survey composed of practical experts, and a solution was presented through the KCSI evaluation model. This study mentioned the necessity of a responsible CM that can make independent business decisions without interference from the union, rather than a management-type CM limited to the cooperative's work assistance. In order to promote the construction industry's national role, it was necessary to revitalize responsible CM, so six practical alternatives were proposed. 도시정비사업(재건축·재개발)은 일반 주택사업에 비해 인허가 기간이 길고, 인허관청과 협의내용이 많아 전문성이 요구된다. 조합원의 대부분은 정비사업에 대한 기초지식도 없어 원활한 사업추진을 위해 많은 권한을 조합장에게 위임하고 있다. 하지만 조합원이 위임한 본래취지와 달리 조합장의 사적이익을 위해 비리에 노출되고 있고, 조합원의 분쟁을 해결하지 못해 사업이 중단된 사례를 쉽게 찾아 볼 수 있다. 이러한 위험을 극복하기 위해 실무전문가로 구성된 설문조사를 통해 정비사업의 문제점을 찾아보고, KCSI 평가모델을 통한 해결방안을 나타낼 수 있었다. 본 연구는 조합장의 업무보조에 국한된 관리형CM이 아닌 조합의 간섭을 받지 않고 독자적인 사업판단을 할 수 있는 책임형CM의 필요성을 언급하였다. 건설산업 진흥의 국가적 역할을 위해 책임형CM 활성화가 필요하여 6가지 실질적 대안을 제언하였다.

사립대학 기숙사 건립 갈등이 공인중개업에 미치는 영향

이윤홍,Lee, YunHong 한국건설관리학회 2021 한국건설관리학회 논문집 Vol.22 No.6

대학들이 기숙사 신축을 통해 대학생들의 주거복지 향상에 최선을 다하고 있는 가운데, 학교 기숙사 건립으로 인해 타 공인부동산사업자와의 생존권을 놓고 갈등이 심화되고 있다. 따라서 이러한 이해관계자 간의 갈등을 일관성 있게 이해하기 위해서는 갈등의 인과관계를 분석할 필요가 있다. 이를 위해 본 연구는 수도권에 기숙사가 있는 사립대학교 주변 공인중개사를 대상으로 설문조사를 실시하였다. 본 연구는 서로 다른 입장에서 임대계약을 체결하고 갈등을 조절하여 부동산 임대시장을 통제하는 공인중개사를 대상으로 하였다. 사립대 기숙사 건립과 관련하여 대학과 공인중개사 간의 영향관계와 이러한 갈등이 공인중개사의 경영성과에 미치는 영향을 조사하고, 관련 변수 간의 관계를 분석하여 기숙사 인정이 완화 효과. 갈등수준(인지된 갈등, 표현된 갈등), 갈등관리, 갈등결과, 관리성과의 인과관계를 분석함과 동시에 기숙사에 대한 인식의 조절효과와 갈등관리의 매개효과를 검증하였다. 그 결과 갈등수준은 갈등관리에 부(-)의 영향을 미치는 반면, 지각된 갈등과 갈등수준의 갈등관리는 갈등결과에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 지각된 갈등과 갈등결과의 관계에서 갈등관리는 완전 매개효과가 있었고, 표현된 갈등은 부분 매개효과가 있었다. 마지막으로, 대학기숙사에 대한 인식은 갈등관리가 갈등결과에 미치는 영향에 대해 조절효과가 없는 것으로 나타났다. While universities are making every effort to improve the housing welfare of university students by establishing new dormitories, the construction of school dormitories has intensified the conflict with other certified real estate businesses on the basis of their right to survival. Thus, it is necessary to analyze the causality in the conflict to coherently understand the conflict between these stakeholders. To do so, this study conducted a survey questionnaire on certified real estate businesses in the vicinity of private universities with dormitories in the metropolitan area. This study targeted licensed real estate brokerage agencies that conclude rental contracts in view of different stances, and control the real estate rental market by controling their conflict. Investigated the influence relationship between universities and licensed real estate brokerage agencies in relation to construction of private university dormitories and the effect of this conflict on management performance of licensed real estate brokerage agencies, and analyzed the relationship among relevant variables to see if their dormitory recognitions have a moderating effect. In addition to analyzing the causality of conflict level (perceived conflict, expressed conflict), conflict management, conflict outcome, and management performance, the study also verified the moderating effect of perception on dormitory and the mediating effect of conflict management. The results showed that conflict level had a negative (-) effect on conflict management, while the perceived conflict and conflict management of the conflict level had a negative (-) effect on the conflict outcome. In the relationship between perceived conflict and conflict outcome, conflict management had a complete mediating effect while expressed conflict had a partial mediating effect. Lastly, the perception of university dormitories did not have a moderating effect for the influence of conflict management on conflict outcome.

중소형증권사 Project-Financing 우발채무 확대에 따른 금융감독원 관리방안에 관한 연구

이윤홍,Lee, YunHong 한국건설관리학회 2018 건설관리 : 한국건설관리학회 학회지 Vol.19 No.4

2018년 부동산시장은 정부의 강력한 부동산규제에 따라 거래가 거의 이루어지지 않고 있고, 미국의 기준금리 인상에 따른 대출금리 상승으로 하락국면으로 접어들 가능성이 높다. 대형건설사는 주요 매출수익은 해외플랜트와 민간개발사업 으로 나누어지는데, 해외플랜트사업은 예상치 못한 설계변경 및 공기지연으로 대규모 손실이 나타나 신용등급이 하락되는 어려움을 겪었다. 민간개발사업의 경우도 부동산시장이 하락국면으로 접어들고 있어 전체적인 사업리스크가 상승하고 있다. 중소형증권사의 경우 증권영업의 적자로 인해 수익을 만회하고자 PF시장에 적극적으로 참여하여 단기간에 많은 영업이익을 시현하였지만, 현재는 서울을 제외한 지역은 분양이 쉽지 않고, 대형건설사 재무상태도 양호하지 않아 기 취급된 PF유동화증권이 우발채무가 발생하면 유동성 위기에 직면할 수 있다. 예전의 저축은행 사태를 경험하였듯이 금융감독원의 선제적인 관리방안과 감독방향을 제시하여 위기를 극복해야 할 것이다. In 2018, the real estate markets have hardly been transacted according to the government's tight regulations of real estates, and have the high possibility to reach a low hit due to the hike of loan interest rates following the U. S rise of base money rate. The key profits for the large construction companies mainly come from the overseas plant projects and the domestic non-governmental construction projects. They suffered a lot such as the lowering of their credit ratings due to the large losses caused by the frquent design changes and work delay. Even in the domestic non-governmental construction projects, the general business risks are on the rise due to the property marketing moving over to the decreasing phase. The small and medium sized security companies has realized a lot of operaring profits as they participated in the PF market to make up for the losses in the securities trading business. But, now as the housing market is not so good around the nation except Seoul and the financial states of large construction companies are not good enough, they can face the liquidity crisis if there happens the problems in the PF backed securities which they have handled. As Korean economy experienced the crisis in the savings banks before, it is recommended that Financial Supervisory Service proposes the preemptive control method and supervision direction to overcome the crisis.

부동산시장 변화에 따른 대형건설사 리스크관리 방안에 관한 연구

이윤홍,지규현,Lee, Yun-Hong,Ji, Kyu-Hyun 한국토지주택공사 토지주택연구원 2018 LHI journal of land, housing, and urban affairs Vol.9 No.1

As the government announced Real Estate Policies on August 02, most areas except for Seoul cities face increasing business risks. Moreover, the government control over financial sectors' loan leads to the highly possible contraction of new distribution markets. The market trend could bring about the reduction of new demand in PF (Private Financing) business that large construction companies mainly concentrate on, and even the business already obtained has a high risk of being distributed, which could result in substantially low profitability. The currently unstable financial structure of most construction companies is caused by the hike of the prime cost of foreign plants except for that of a few construction companies. If PF (Private Financing) business also faces a difficult situation in such a financial condition, even large construction companies come to have the high possibility of a deficiency in credit rating. Accordingly, the major business that large construction companies concentrate on needs the sufficient business review. It is desirable to make a bid for business guaranteeing stability rather than business solely in consideration of profitability, when participating in a competition for a new construction contract.

경로분석을 활용한 서울시 오피스텔 가격영향요인 규명

이윤홍(Lee Yun Hong) 한국부동산학회 2016 不動産學報 Vol.64 No.-

본 연구는 서울시에 위치한 오피스텔을 대상으로 오피스텔 가격 및 공급규모에 영향을 미치는 요인 및 영향구조에 대해 분석하였다. 분석방법은 측정변수들의 자료를 수집한 뒤 오피스텔 가격에 영향을 미치는 요인들에 대한 가설을 설정하고 Amos 20.0을 이용하여 경로분석을 실시하였다. 그간 오피스텔 시장에 대한 연구는 꾸준히 이루어져 왔으나 실거래가 연구는 부족하였고, 무엇보다 가격과 공급규모를 함께 살펴보는 등의 구조적 분석에 대한 관심은 미흡하였다. 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 건축특성, 오피스특성, 입지특성, 지역특성 등 4개의 요인들이 오피스텔 가격에 긍정적(+) 영향을 미치는 것으로 나타났다. 반면, 공급규모, 시장특성, 시설편의성의 경우 오피스텔 가격에 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 둘째, 오피스특성과 시장특성, 지역특성 등 3개 요인들은 오피스텔의 공급규모에 긍정적(+) 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 반면, 건축특성, 입지특성, 시설편의성 등 3개 요인들은 공급규모와 유효한 영향관계를 갖지 않는 것으로 분석되었다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The major purpose of this research is analyzing the price affect factors of officetel located in Seoul and then it attempted to find causation structure. (2) RESEARCH METHOD Hypothesized for the factors affecting prices of officetel and It was evaluated the officetel affecting factors by Path Analysis Model(Decision Making Trial and Evaluation Laboratory), using program of AMOS 20.0. (3) RESEARCH FINDINGS Officetel market research on actual transaction while the study was ongoing study that has been lacking. In particular, the study analyzes with the price and size of the studio apartment was insufficient supply 2. RESULTS The results are as follows, Firstly, building characteristics, office properties, located in characteristics, regional characteristics, such as the four factors have significantly affected the officetel price. On the other hand, the feed size and market characteristics, for ease of plant showed no effect on officetel price. Second, three office properties such as market characteristics, regional characteristics showed that factors having a positive impact on the supply-scale officetel. On the other hand, three factors including architectural features, location characteristics, facilities, ease are analyzed that affect relationships and the supply does not have a valid size.

저소득가구의 주택 점유형태에 따른 결정요인 분석

이윤홍(Lee Yun Hong) 한국부동산학회 2016 不動産學報 Vol.67 No.-

최근 정부의 주택정책의 패러다임은 저소득가구를 위한 주거복지를 개선하는데 역점을 두고 있다. 이에 본 연구는 저소득가구의 주택 점유(소유, 전세, 월세 등)에 영향을 미치는 사회·경제적 특성을 분석해 저소득가구 특성에 기반한 세분화된 주거지원 정책에 대한 시사점을 제시해보고자 하였다. 분석에는 ‘2013 주거실태조사’ 자료를 활용하여 상관분석과 다중공선성 검토를 거친 뒤 로지스틱회귀분석을 통해 결과를 도출하였다. 주요 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 대중교통 접근성이 좋을수록 자가(Homeownership)에 비해 전세(Jeonse), 차가(House Lease), 무상(Free)의 점유형태를 선택할 확률이 높아지며, 교육환경이 좋을수록 자가에 비해 전세나 월임차를 선택할 확률이 높아진다. 둘째, 월평균 생활비가 많이 드는 가구일수록, 자가에 비해 월임차를 선택할 확률이 높아지며, 근로소득이 많은 가구일수록, 자가에 비해 월임차를 선택할 확률이 낮아진다. 셋째, 총 자산금액이 많은 가구일수록, 자가에 비해 전세를 선택할 확률은 높아지나 월임차, 무상 선택 확률은 떨어진다. 그리고 주택면적이 클수록, 자가에 비해 전세나 무상의 점유형태를 보일 가능성이 높다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES In the recent days, the Korean Government’s paradigm on housing policies put emphasized on improving housing welfare for the low income brackets. As such, this paper tried to suggest implications on housing support policies. (2) RESEARCH METHOD This paper tried to suggest implications on housing support policies that are segmented based on characteristics of the low income brackets by analyzing such characteristic socioeconomic factors that influence housing tenure (home ownership, Jeonse, monthly rent etc). For this matter, ‘The Residential condition survey 2013’ was applied, (3) RESEARCH FINDINGS The households that possess more cash base assets tend to have higher rate of choice in the Jeonse, but possibilities for the monthly rent or free occupation falls. Finally, the more wider the housing area, there are higher tendencies of Jeonse or free occupations compared with the home ownership. 2. RESULTS The result is shown in the following. Firstly, the better the accessibility with the public transport, possibilities of choice in form of Jeonse, house lease or free occupation had higher rate compared with home ownership, and the better the educational environment, percentages for the choice of Jeonse or the monthly pay increase. Secondly, the household that has higher living cost has a higher tendency for the monthly pay rather than home ownership, and the households that wield higher paycheck have lower tendency of choice on monthly pay rather than home ownership.

지역활성화를 위한 역세권 복합개발 방향 및 프로그램 중요도 분석

이윤홍(Lee Yun Hong) 한국부동산학회 2016 不動産學報 Vol.67 No.-

본 연구는 지역주민 입장에서 지역활성화 측면에서 개발효과를 높일 수 있는 역세권 복합화 개발방향과 도입 프로그램의 중요도 분석을 실시하였다. 분석방법은 역세권 도입기능 및 프로그램에 대해 AHP분석을 실시하여 지역활성화 측면에서 우선적으로 중요한 도입기능과 프로그램에 대해 분석하였다. 분석결과, 지역주민들은 지역활성화 측면에서 역세권 복합개발시 물리적 시설측면에서는 상업·업무시설(음식점, 대형할인점, 전문상가, 백화점 등)과 교통기능시설(복합 환승센터, 환승주차장, 보행로 등), 어메니티시설(광장, 공원 등)이 복합되는 것을 가장 중요하다고 판단하였다. 종합적으로 주민관점에서 역세권 복합개발은 본래의 개발취지에 맞게 교통기능 외에 주거 및 상업, 업무기능을 복합하고 소비·문화·여가활동을 할 수 있는 복합공간으로 개발되기를 희망하는 것으로 나타났다. 신규개발되는 경우에는 역과 주변지역을 연계하는 통합개발형태로 개발해 우선적으로 기업 및 산업단지, 공공기관 입지를 고려할 필요가 있는 것으로 나타났다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES On this research, researchers carried out analysis on the level of importance of introductory program and complex development directions of the railway station sphere that could enhance the development effects through the stances from locals in terms of vitalizing the local area. (2) RESEARCH METHOD As for that method, carried out AHP analysis for this program and introductory functions regarding the station sphere, thereby analyzing programs and functions that are important enough to be prioritized. (3) RESEARCH FINDINGS In overall, in terms of the local residents, they hoped it to be developed as a multi functional space that could consolidate consumptions, cultural and leisure activities along with residential, commercial and business activities as well as trans port hub functions. In the case of new developments, it was turned out that there should be considerations for the industrial and public purpose sites as priority, so to link with station and its vicinity. 2. RESULTS As a result of this analysis, the local residents, in terms of local vitalizations regarding physical, facilities, judged that when carrying out complex development of the railway station sphere, complexing the business on office spaces, mass transit facilities and amenities are the most important. In terms of the multiple functions, it was found out that in order for vitalizing the local economy, attraction of government ministries or other public/government offices, along with the corporate or industrial sites would be the most effective. Finally, in terms of systems, it was concluded that supporting multiple purpose development and its design were equally important.

전국 아파트 전세변동률 기준 시장 유형화와 유형별 전세가격 변동률 영향요인 분석

이윤홍(Lee Yun Hong) 한국부동산학회 2016 不動産學報 Vol.64 No.-

본 연구는 아파트 가격특성에 기반해 전국의 아파트 시장을 유형화하고 각 유형별로 전세가격 변동률 영향요인을 분석하였다. 연구의 방법은 우선 전국의 10년간 아파트 매매가격지수 및 전세가격 지수의 평균 변동률을 기반으로 포트폴리오 분석을 활용해 4개의 지역으로 구분하였다. 다음으로 구분된 4개의 지역을 의사결정나무분석을 통해 전국의 전세시장을 전세가격 변동률이 평균 이상인 상위지역, 반대로 평균 미만인 하위지역으로 분류하고 각 유형별 PLS 회귀분석을 적용해 전세가격 변동률에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 두 모형의 분석결과 순인구유입비율, 1인가구비율, 결혼건수, 사업체수, 부동산 취득세, 보육시설수, 매매가격변동률, 지가변동률, 아파트 거래량 등 9개 변수는 전세가격 변동률 상위그룹과 하위그룹 모두 공통적으로 전세가격 상승에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 반면, 초등학생수, 복지예산 비중, 주택노후도 3개의 변수는 전세가격 상승률이 높게 나타난 상위지역에서만 전세가격에 영향을 미치는 것으로 나타났고, 노인인구비율 및 서비스업 LQ의 경우 전세가격 상승률이 상대적으로 낮게 나타난 하위지역에서만 전세가격 상승에 유효한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This study analyzed factors affecting to rate of chonsei price change after classified market by type thorough the characteristic price of apartment in korea (2) RESEARCH METHOD In research method, the portfolio analysis is used to devide 4 regions based on average change rate of housing deal price index and chonsei price index. And then, it classified high rank area over average or row rank area under average of rate of chonsei price change in market through the answer tree analysis and investigated factors affecting chonsei price change rate using the PLS regression. (3) RESEARCH FINDINGS Number of elementary student, weight of welfare budget, degree of old house are represented to influence chonsei price in high rank area, also, rate of elder person and LQ of service industry are represented to influence increase of chonsei price in row rank area. 2. RESULTS As a result of comparison between 2 models, rate of population inflow, rate of one-person household, number of marriage, number of company, property acquisition tax, number of childcare facilities, change rate of housing transaction price, rate of change in price of the land, volume of are apartment, etc are represented to influence increase of chonsei price in common all of group.