주택시장에 대한 소비기반 자본자산 가격결정모형의 적용

민성훈(Seonghun Min) 서울연구원 2015 서울도시연구 Vol.16 No.1

Regionalization of Retail Market Using Real Estate Transaction Data

민성훈 ( Min Seonghun ) 한국부동산분석학회 2024 부동산학연구 Vol.30 No.4

Establishing appropriate spatial districts is critical in understanding the retail market because market data is surveyed based on them. In general, retail districts have been established from the perspective of usage such as the demand of customers and the supply of retailers. Conversely, this study focused on the transaction of real estate and drew implications by comparing these two approaches. This study analyzed statistics of real estate transaction in Seoul using the spatial fuzzy C-means algorithm which is a spatial clustering technique based on machine learning and compared the results with the generally accepted retail districts stemmed from the perspective of usage. The comparison indicates that: First, the transaction-based approach distinguished core and neighboring retail districts successfully, and the locations of the core retail districts were similar to those of the usage-based approach. Therefore, retail districts could be reliably established using transaction data. Second, despite the similarity in the locations, significant differences were found between the boundaries of the retail districts according to the two approaches. Furthermore, the spatial changes over time, such as the expansion or contraction of retail districts, were identified from the differences. Third, the increase in the prices of retail districts focusing on the transaction was significantly larger than that of retail districts focusing on the usage. This difference indicates that statistical bias in the retail market can occur depending on whether the regionalization is based on usage or transaction.

부동산투자의 스타일에 관한 전문가 인식조사

민성훈 ( Min Seonghun ) 한국부동산분석학회 2020 부동산학연구 Vol.26 No.2

This study surveys the understanding of the investment style, opinion about the style classification, and expected rate of return by style from real estate investment experts in Korea. The result is as follows. Firstly, the experts know the investment style well and expect its spread in the future. Secondly, about the criteria of Core Style, they are more conservative for the sector and region, and more generous for the lease concentration and LTV than the experts in US and UK. This reflects the investment tendency of Korean investors focusing on the prime office buildings in major business districts in Seoul. Lastly, the expected rate of return and capitalization rate by style show rational orders of means and standard deviations, but the levels are much lower than those in US and UK. This seems to be caused by the recent hard competition of investment in Korea. Meanwhile, the proportion of the income return in the total return calculated by the expected rate of return and capitalization rate is similar to the answer of direct question.

상업용부동산의 투자위험 측정지표에 관한 연구

민성훈 ( Min Seonghun ) 한국부동산분석학회 2017 부동산학연구 Vol.23 No.4

To examine the most useful investment risk measure of the commercial real estate, this study compares representative risk measures such as variance(total risk), semi-variance(downside risk) and betas(systemic risk) of the office market. For the systemic risk, this study adopts not only traditional CAPM but also Consumption based CAPM(CCAPM) and Production based CAPM(PCAPM). The result of empirical analysis says that 1) the systemic risk measures, except for the beta of PCAPM, are better than the total and downside risk measures in explaining the return of office. 2) the beta of CCAPM is most superior among systemic risk measures regarding goodness-to-fit and significance. 3) even though the beta of CCAPM is useful, the model itself is not enough to explain the asset price of office. The single variable CCAPM contains significant alpha or excessive return which is not explained by the beta.

포트폴리오이론에 근거한 임대보증금에 대한 운용소득가설의 재해석

민성훈(Min, Seonghun) 대한국토·도시계획학회 2014 국토계획 Vol.49 No.3

서울 오피스시장의 효율성 검정

민성훈(Min, Seonghun),고성수(Koh, Sungsoo) 대한국토·도시계획학회 2013 국토계획 Vol.48 No.1

부동산펀드 수익률의 시계열 특성과 유형간 동적 상호작용에 관한 연구

민성훈(Min, Seonghun) 한국주택학회 2020 주택연구 Vol.28 No.1

부동산펀드의 수익위험 특성과 유형간 상호작용에 대한 이해의 필요가 커지고 있다. 본 연구는 부동산펀드의 일간 수익률 및 순자산증가를 분석하여 다음과 같은 결과를 얻었다. 첫째, 수익위험은 해외형 > 임대형 > 대출형 순으로 큰 것으로 나타났는데, 이는 일반적인 기대와 일치한다. 수익률의 분기별 평균값을 분기별 표준편차로 회귀분석 한 결과 모든 유형에서 표준편차의 계수가 유의하여 부동산펀드가 위험에 상응하는 수익률을 제공하는 것도 알 수 있었다. 둘째, 그랜저인과관계분석과 VAR 모형을 적용한 결과 8분기 시차 이내에 유형간 상호작용이 존재하며, 임대형과 대출형 사이에는 경쟁관계가 형성된 것을 확인하였다. 특히 임대형이 대출형에 미치는 영향은 수익률 뿐 아니라 순자산증가에서도 유의하게 확인되었다. 본 연구를 통해 부동산펀드 유형별로 수익위험 특성에 차이가 있는 것과 대출형과 임대형 간에 경쟁관계가 형성되어 수익률과 순자산증가에 상호작용이 존재하는 것을 확인할 수 있었다. The growth of the real estate fund market requires investors who understand the time series characteristics and inter-category dynamics of the real estate fund return. This study analyzed the daily return and change of NAV (net asset value) of the three categories of debt, equity, and overseas funds in the real estate fund market. The empirical results of the study are as follows. First, the cumulative return and the dispersion of the daily return are high in the order of overseas, equity, and debt funds. This is the risk-return level order, which corresponds to the general belief. Moreover, the standard deviation of the quarterly return significantly explains the average return during the same period in all the categories. These results show that real estate funds compensate for their risk through returns. Second, the grander causality analysis of the return of the three categories showed that significant casualties exist within eight-quarter lags. Moreover, the VAR (vector auto-regressive) model states that debt and equity funds compete with each other in the investment market, so their returns and NAV changes affect each other.

취득원가 기준 부동산펀드의 수익률지수에 관한 연구

민성훈(Min, Seonghun) 대한부동산학회 2018 大韓不動産學會誌 Vol.36 No.4

펀드는 자본시장에서 대표적인 기관투자자 중 하나로 여겨진다. 그중 부동산펀드는 대부분 사모의 형태로 설정되는데, 이는 다른 자산에 투자하는 펀드에 비해 부동산펀드의 투명성을 낮추는 결과로 이어지고 있다. 특히 취득원가에 근거하여 기준가격과 수익률을 산출하는 우리나라 사모부동산펀드의 관행은 성과측정과 벤치마크의 작성을 어렵게 한다. 본 연구는 현행 취득원가 기준 수익률지수의 문제점을 살펴보고, 그 해결을 위한 대안적인 방법을 개발하는데 목적이 있다. 취득원가 수익률지수를 작성하여 검토한 결과 전반적으로 변동성이 크면서 누적수익률이 수직상승하는 현상이 다수 발견되어 벤치마크지수로 사용하기에 부적합한 것을 알 수 있었다. 이는 개별 펀드의 자본이득이 처분일에 일시 반영되기 때문인 것으로 판단된다. 이러한 문제를 해결하기 위해 본 연구는 자본이득을 운용기간에 배분하는 방법을 도입하였다. 구체적으로는 취득원가수익률 대신 기하평균수익률을 사용하는 방법, 자본이득을 실현일 이전 운용기간에 균등배분하는 방법, 일정한 규칙에 의거하여 시점별로 가중배분하는 방법 등을 적용하 였다. 그 결과 기하평균 수익률지수는 변동성이 지나치게 낮으면서 시장을 반영하지 못하고, 균등배분 수익률지수와 가중배분 수익률지수는 그 성능이 유사한 가운데, 가중배분 수익률지수가 시장의 변동에 좀 더 민감한 것을 알 수 있었다. The investment fund is one of the major institutional investors in the capital market. A distinctive feature of the real estate fund is that most funds are established by private placement, therefore the transparency is lower than other types of funds. Especially, the accounting practice of Korean private real estate funds, which is based on acquisition cost, makes it difficult to evaluate the performance and construct the benchmark index. This study aims to review the problems of current accounting practice and develop alternative methods of return indexing. From the return index constituted by acquisition cost data, we found steep steps and strong volatility, which show the return index is not useful as a benchmark index. The reason is the accounting practice recognizing the capital gains of funds at once on the disposition days. To resolve this problem, this study develops alternative return indices reflecting market condition through distributing the capital gains of the funds among operating period. Three methods were adopted; 1) using the geometric mean of acquisition cost based return, 2) distributing the capital gain equally, and 3) distributing the capital gain differently using weight. The result says that 1) geometric mean return index shows too low variance and fails to trace market movement, and 2) equal distribution return index and weighted distribution return index are similar, but the latter is more sensitive to the market movement.

건설소송에서 부실감정의 발생원인 및 개선방안에 관한 연구

김종백(Jongback Kim),민성훈(Seonghun Min) 한국도시부동산학회(구.도시정책학회) 2019 도시정책학회 학술대회 Vol.2019 No.-

건물하자에 대한 소송에서 감정물은 개인의 성향과 경험적지식에 따라 감정인마다 차이가 발생할 수 있으며 또한 이는 판결결과에 중대한 영향을 미치게 되어 소송 당사자에게 피해가 발생됨에 따라 감정에 미치는 영향을 요소별로 분석하여 감정편차를 최소화하여 표준화된 매뉴얼 작성되면 감정인, 소송당사자, 법원관계자, 일반인들이 감정평가를 이해하는데 도움이 될 것으로 사료된다. 용적율의 증가와 건물의 다양화, 복잡화로 건설사건 소송이 늘고 있음에도 불구하고 그 해결은 쉽지 않다. 건설사건과 같은 전문분야의 소송은 분쟁의 양상을 파악하기가 어려울 뿐만 아니라 법원이 당사자의 주장을 밝힐 수 있는 모든 지식을 갖추지 못한 경우가 많기 때문이다. 법원이 이 같은 전문 분야의 사실관계를 판단하기 위해서는 대부분 해당 분야의 전문가로 알려진 감정인에 의한 감정 절차를 진행할 수밖에 없다. 특히 건설소송과 같은 전문 소송에서는 감정인의 참여가 분쟁 해결을 위한 필수 조건이 되고 있다. 이러한 감정인의 참여로 인해 양날의 검처럼 각종 문제점을 양산하고 있지만 이에 대한 심도 있는 고찰이 이루어지지 못했다. 이 연구는 감정인의 건설소송의 감정절차 등 각종 문제점을 실증적인 검증을 통해 개선방안을 모색하고자 하는 것이다.

경관지구에서의 공시지가 변화에 관한 연구

윤하영 ( Yun Ha Yeong ),민성훈 ( Min Seonghun ),최형석 ( Choi Hyung Seok ) 한국감정평가학회 2017 감정평가학논집 Vol.16 No.1

Previous studies argued that to designate a special-purpose district to preserve scenery under the Act of National Land Planning Utilization is likely to bring about the decrease of land value (or land price) and the infringement of private property rights. The purpose of this study is to investigate empirically what effect the designation of scenic districts has on the change of land value around the districts. For the data collection, we checked the scenic districts which local governments designated in their nature, watersides, and cities. Based on the district locations and addresses, we looked at the changes of the land values evaluated officially after and before the designation year. And then, the data on the land value was categorized in accordance with the types of scenic districts including waterside, nature, and cities within metropolitan, major, and general cities as well as counties. The collected data was analyzed through regression models. We applied the fluctuation rate of land values as the depend variable for the models rather than using the land values per se that are affected by various factors, such as regions, evaluation periods, and et cetera. Utilizing the Land Price Index Table, we selected important indices as a set of independent variables (or explanatory variables) by considering the correlations between and significances of the indices. The regression model to investigate the effect of designating scenic districts on the fluctuation rate of land values shows high levels of model explanations and significances. The explanatory variables that are significant for the land values have lower significances for the fluctuation rate of land values. Our findings confirm that designating the scenic districts has negative effect on the fluctuation rate of land values. The regression models to investigate the effect of designating scenic districts on the fluctuation rate of land values categorized in accordance with the types of scenic districts shows also of model explanations and significances. The explanatory variables that are significant for the land values have also lower significances for the fluctuation rate of land values. The results also reveal that designating the scenic districts has negative effect on the fluctuation rate of land values. The most negatively-affecting districts are those in cities, followed by nature and then watersides.