생존분석을 이용한 주택분양보증 부도요인 연구

권혁신(Hyuck Shin Kwon),방두완(Doo Won Bang),김명현(Myeong Hyeon Kim) 한국주택학회 2017 주택연구 Vol.25 No.4

본 연구는 대표적인 생존분석 기법인 Cox PHM을 사용하여 부도 지속기간을 고려한 주택분양보증사업장 부도요인을 모형화하였다. 실증분석결과 수도권 소재 사업장의 부도율이 낮으며, 건설사 신용등급이 낮은 회사의 부도율이 높게 나타났다. 미분양주택수의 경우 주택분양보증 사업장의 부도율과 정(+)의 관계를 보였으며, 초기분양률도 주택분양보증 사업장의 부도에 영향을 미치는 요인인 것으로 분석되었다. 본 연구에서 통계적으로 유의미하게 분석된 수도권더미 변수와 초기분양률 변수에 대해 추가적인 분석을 하였다. 초기분양률이 40% 미만인 사업장, 초기분양률이 40-50%인 사업장, 초기분양률이 50-60%인 사업장이 부도에 미치는 영향이 통계적으로 모두 유의적인 것으로 나타났다. 따라서 분양개시이후 4-6개월 사이의 분양률인, 초기분양률이 60% 이하인 주택분양보증사업장의 부도발생확률이 높은 것으로 결론지을 수 있다. 지역별로 수도권에 소재한 사업장의 경우 초기분양률이 부도율에 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 아파트 입주예정 물량의 증가도 부도율에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 반면, 비수도권의 경우 수도권과 같이 역시 초기분양률이 부도율에 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었고 신용등급이 낮은 사업장의 부도율이 높은 것으로 나타나서 지역적으로 부도요인의 차이가 있는 것으로 분석되었다. 본 연구결과를 종합하면, 신규아파트 사업장 PF대출을 담당하는 금융기관이나 이해관계자들에게 신규아파트 사업장에서 가장 첫 번째로 고려되어야 하는 요인은 미분양주택수와 입주예정물량 등 공급요인이며, 다음으로 초기분양률인 것으로 분석되었다. 이외에도 건설회사 신용도 역시 주택분양보증 사업장의 부도를 결정하는 중요 요인이라는 것을 확인하였으며, 사업장의 지역적 특성도 주택분양보증사업장의 부도에 영향을 미치는 것으로 분석되어 실무적으로 차별적인 관리가 필요한 것으로 분석되었다. In this study, we examine the economic factors causing insolvency among sites guaranteed by housing sale guarantee (hereinafter referred to as sites) by conducting the Cox PHM(proportional hazard model) and modeling the factors of the insolvency of sites considering the survival period. Our main empirical findings are 1) the default rate of sites in the Seoul metropolitan area is low and the default rate of construction companies with low credit ratings is high 2) there is a positive relationship between the increasing number of unsold pre-sale housings and the default rate 3) the initial pre-sale rate is key factor that affects the default of sites. We further analyze the effect of the initial pre-sale rate and the regional analysis by dividing the Seoul metropolitan area and the non-Seoul metropolitan area. Analysis based on initial pre-sale rate shows that initial pre-sale rate less than 40%, 40-50%, and 50-60% is statistically significantly associated with the default rate, which leads to the conclusion that the probability of default of sites with a pre-sale rate of 60% or less is high. Furthermore, the initial pre-sale rate in the Seoul metropolitan area has a great influence on the default rate and the increase in the planned amount of apartment to be moved into also affects the default rate. The pre-sale rate in the non-Seoul metropolitan area has also a large impact on the default rate as in the case of the Seoul metropolitan area. A distinctive finding is that the credit rating is statistically associated with the default rate of sites only in the non-Seoul metropolitan area. In terms of the practical implications, our study proposes that financial institutions or stakeholders in charge of PF loans take the supply-side factors such as unsold households and the planned amount of apartments to be moved into their first consideration. Additionally, the initial pre-sale rate, the credit rating of construction companies, and the regional characteristics of sites are found to be major factors in determining the default of the sites.

측두하악 장애 환자의 교합이개 시간에 관한 연구

권혁신(Hyuk Sin Kwon),정재헌(Chae Heon Chung) 조선대학교 구강생물학연구소 1992 Oral Biology Research (Oral Biol Res) Vol.16 No.2

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주택수요정책이 신규아파트 초기분양률에 미친 효과에 관한 연구

권혁신(HyuckShin Kwon),방두완(DooWon Bang) 한국주택학회 2016 주택연구 Vol.24 No.2

선행연구들에서 신규아파트 관련 정책수단들에 대해 정책효과 평가나 정책수단 간의 비교평가에 대해서는 부족하였다. 이에 본 연구에서는 2008년 글로벌 금융위기 이후 주 택시장의 안정화를 위해 사용한 주택수요정책들이 신규아파트 시장에 미친 영향을 분석 하고 정책적 함의를 도출하고자 하였다. 본 연구는 2007년 9월부터 2014년 12월까지 주택도시보증공사의 주택분양보증이 발급 된 사업장을 대상으로 하며, 초기분양률을 종속변수로, 주택수요정책을 독립변수로 선정 하고 통제변수로는 아파트 특성요인, 주택시장 특성요인, 주택수요 특성요인들을 선정하 여 다중회귀 분석을 실시하였다. 정책변수 중에서 분양권전매 규제완화정책과 청약제도 규제완화정책의 상관성이 높게 나타남에 따라 분양권전매 모형과 청약제도 모형으로 나 누어 정책효과 분석을 실시하였다. 먼저 정책의 효과가 지역별로 살펴 본 결과 분양권전매 모형에서 수도권 지역은 DTI 한도상향, 양도세 규제완화가 통계적으로 유의적인 영향을 분양률에 미치는 것으로 분석되었으나, 비수도권에서는 분양권규제완화, 취득세 하락, 양도세 규제완화가 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 청약제도 모형의 경우 수도권에서는 LTV정책을 제외 한 모든 정책이 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났으나, 비수도권에서는 청약제도 만이 유의미한 영향을 준다는 결론을 얻었다. 전체 정책효과를 분석한 결과, 분양권전매 모형과 청약제도 모형 모두에서 DTI 상승, 취득세 하락, 양도세 규제완화 정책이 분양률에 미치는 것으로 분석되었으며, 분양권 규제완화와 청약제도 완화 역시 분양률에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 그러나 예상과는 달리 LTV 한도 상향은 통계적으로 유의미한 영향을 분양률에 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 각 개별 변수들의 영향력을 비교를 실시하였는데 분양권전매모형에서는 정부정책의 설명력이 7.4%, 청약률모형에서는 정부정책의 설명력이 12.9%로 나타나 정책변수의 설명력이 작지 않다는 결론을 얻었다. In previous studies, not sufficient assessment was made on policy measures. In particular, not many studies assessed the impact of the housing policies on new apartments as it is difficult to access sales rate data. So using the HUG data, this study aimed to draw policy implications by analyzing the impact of demand-side housing policies implemented to stabilize the housing market since the 2008 Global Financial Crisis. To evaluate the impact of demand-side housing policies on the initial sales rate, variables other than policy measures had to be controlled. Accordingly, based on pre-research, variables related to characteristics of apartments, housing market and housing demand were selected to be controlled. And this analysis used multiple regression model. As there was high correlation between the policy to deregulate housing subscription and the policy to ease regulation on transfer of housing purchase right, analysis was done separately on the housing purchase right transfer model and the housing subscription model. The impact (R2) of each variable was compared. Government policy variables accounted for 7.4% of R2 in the housing purchase right transfer model and 12.9% of R2 in the housing subscription model which means the impact of policy variables was not insignificant. Furthermore, whether the policy impact differs according to regions was also analyzed. As analysis results, it was found that the policy impact also varied according to regions.

임플란트 식립시 고려해야할 해부학적 구조물에 대한 문헌 고찰

권혁신(Hyuk Sin Kwon),강동완(Dong Wan Kang),안옥주(Ok Ju Ahn) 조선대학교 구강생물학연구소 1997 Oral Biology Research (Oral Biol Res) Vol.21 No.2

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균형성과표(BSC)를 활용한 군 안전성과지표(SPI) 개발 프레임워크

권혁신(Kwon, Hyuckshin) 대한토목학회 2019 대한토목학회 학술대회 Vol.2019 No.10

STAMP/STPA를 활용한 무인 항공기의 데이터 링크시스템 위험성 평가

권혁신(Kwon, Hyuck Shin),강동진(Kang, Dong Jin),최창락(Choi, Chang Rak),최종근(Choi, jonggeun) 대한토목학회 2020 대한토목학회 학술대회 Vol.2020 No.10

이동 데이터베이스 시스템을 위한 효율적인 이타적 잠금기법

권혁신(Hyeok Shin Kwon),김세윤(Se Yoon Kim),김응모(Ung Mo Kim) 한국데이타베이스학회 2004 Journal of information technology applications & m Vol.11 No.1

골유착 임플란트를 이용한 전치부 보철수복 증례

권혁신(Hyuk Sin Kwon),안옥주(Ok Ju Ahn),김용철(Yong Chul Kim) 조선대학교 구강생물학연구소 1997 Oral Biology Research (Oral Biol Res) Vol.21 No.2

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주택정책의 정책효과 및 정책시차 효과에 관한 연구

권혁신 ( Hyuck-shin Kwon ),방두완 ( Doo-won Bang ) 주택도시보증공사 2016 주택도시금융연구 Vol.1 No.2

본 연구는 시계열 자료를 이용하여 2007년 이후 정부에서 사용한 DTI, LTV, 청약제도완화, 전매제도 완화 등의 정책이 주택가격에 미친 영향을 서울지역을 중심으로 분석하였다. 실증분석결과 서울지역 주택가격에 영향을 미친 주요 거시경제변수는 소비자물가 상승률(_t-3), 주택담보대줄금리 변수(_t-1)로 분석되었으며, 각각 일정 시차를 두고 주택가격에 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 그러나 GDP, 실업률 변수는 분석기간동안 주택가격에 큰 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. DTI, LTV, 청약제도, 전매제도 등 주요 정책효과를 모두 고려한 종합 정책효과와 시차효과를 분석결과, 개별모형 분석과 같이 DTPS 기존 주택가격에 통계적으로 유의적인 영향을 미치는 것으로 분석되었고, 소비자물가상승률과 주택담보대출금리 변수도 음(-)의 영향을 미치는 것으로 확인되어, 소비자물가가 상승하거나 주택담보대출금리가 상승하면 주택가격이 하락하는 것으로 분석되었다. 이러한 결과는 개별정책을 독립적으로 사용하여 분석한 결과와 일치하는 것으로 해석할 수 있다. 본 연구에서는 거시경제분석 모형에서 제시된 서울지역 주요 정책변수의 설명력을 분석결과와 비교하기 위하여 개별 아파트 사업장 자료를 이용하여 주택 정책이 초기분양률에 미친 결과를 분석하여 비교결과를 제시하였는데, 예상과 다르게 DTI 변수는 초기분양률에 큰 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 결론적으로 기존 재고주택 가격에 영향을 미치는 중요한 정책은 DTI이며, 신규 분양아파트 가격에 영향을 미치는 주요 정책변수는 LTV라고 결론지을 수 있다. 정책종합모형에서 제시된 주요 정책변수의 설명력을 분석한 결과, 기존 재고주택가격에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 주택담보대출금리 변수로 1시차를 두고 주택가격에 영향을 미치며 47.4% 정도를 설명할 수 있는 것으로 분석되었으며, 다음으로 큰 영향을 미치는 변수는 DTI 한도상향 변수로 시차없이 20.9% 정도의 영향을 주택가격에 미치는 것으로 분석되었다. 본 연구는 정책변수 효과와 시차효과를 실증적으로 분석하였다는 점에서 의의가 있지만, 자료상의 한계로 인해 분석지역을 서울로 한정한 점과 분석기간이 짧은 점은 한계라고 할 수 있으며, 향후 충분한 자료가 축적된다면,경기순환주기별 분석과 지역별 분석이 필요하다고 본다. Using the macro economic data, this study aimed to assess the impact of policy measures, such as DTI, LTV, housing subscription and transfer of housing purchase right, from 2007 to 2014 in Seoul. First of all, analysis based on housing prices in Seoul showed that CPI(_t-3) and mortgage rate(_t-1) among macro variables affected the housing price. However, GDP and unemployment rate had no statistically meaningful impact. In addition, according to comprehensive comparison of policy intact and time lag impact of policy measures,DTI, LTV, housing subscription and transfer of housing purchase right, on housing prices, it was found that only DTI(t) had meaningful impact CPI and mortgage rate also had a negative impact. These results can be interpreted as consistent with the analysis results of using each policy. To compare impact of each policy measure on housing price, we conducted the analysis of each policy measure on initial sales rate of each new apartment site. According to the multiple regression analysis based on initial sales rate of each new apartment site, LTV, apartment brand ranking, rate of unsold new apartment and housing trade volume had a significant impact but DTI was concluded to have no statistically meaningful impact. After assessing the comprehensive impact of policy measures, the impact (R2) of each measure was compared Mortgage rate accounted for 47.4% of R² with one mont time lag in analysis based on existing housing prices, DTI accounted for 20.9% of R². This study is meaningful as it aimed to evaluate intact of housing policy measures and time lags of policy. However, if sufficient data get accumulated in the future, there is a need of further researches that extend the period of analysis and consider housing prices cycle and an impact on metropolitan regions and non-metropolitan.

아파트 청약률과 초기분양률 차이발생 원인에 관한 연구

권혁신(Hyuck Shin Kwon),방두완(Doo Won Bang) 한국주택학회 2015 주택연구 Vol.23 No.3

아파트 청약률이 실제 초기분양률과 어느 정도 관련성을 가진지는 아파트 공급자 및 금융기관에 중요한 이슈라고 할 수 있으며 본 연구에서는 선행연구에서 다루지 않았던 청약률과 초기분양률의 비교분석을 실시하였으며 아파트 청약률과 초기분양률의 차이를 발생시키는 요인을 분석하였다. 실증분석결과 아파트단지규모, 기존아파트가격대비 분양가비율, 대중교통이용 가능성, 교육환경, 전세가증가율, 아파트 입주물량, 지역별 경제활동 인구수, 매수우위지수, 주택담보대출금리, 주가지수 등이 청약률과 초기분양률에 각각 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이와 함께 본 연구에서는 요인분석과 함께 주택시장 순환주기 즉, 주택가격 상승기와 조정기에 청약률과 초기분양률의 차이에 영향을 미치는 지를 분석하였는데 주택가격상승기와 조정기에 따라 청약률과 초기분양률에 미치는 영향은 다른 것으로 분석되었다. 또한 본 연구에서는 주택시장의 주요 정책변수가 청약률과 초기분양률의 차이에 미치는 영향을 LTV, DTI, 취등록세 효과 등으로 구분하여 분석하였다. LTV 정책의 영향을 분석한 결과 LTV는 규제가 발표되는 당월에 영향을 미치는 것으로 분석되었는데 그 이유는 분양자들이 LTV 이벤트에 민감하게 반영하여 분양 유무를 결정하기 때문으로 보인다. 반면 DTI 정책의 영향은 예상과 다르게 큰 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 취등록세 상승, 하락 정책은 LTV나 DTI와는 다르게 경기 조정기에 영향을 미치는 것으로 분석되었는데 이러한 본 연구의 결과는 취등록세 효과에 대한 기존의 상반된 연구결과들을 포괄하는 내용으로 해석할 수 있다. 마지막으로 본 연구는 주택거래 규제완화 측면에서 분양권 전매와 청약제도가 청약률과 초기분양률 차이에 미치는 영향을 분석하였는데, 분양권 전매제도 이벤트는 청약률과 초기분양률에 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었지만 청약제도는 청약률과 초기분양률에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. This study examined the relation between new apartment subscription rate and initial pre-sale contract rate, the two important data sets for both apartment developers and financial institutions. To be more specific, it looked at how much of applicants for apartment purchase right actually signed the pre-sale contract by comparing the two data sets. For an empirical analysis, this study used the average difference of 17.05 percentage point between new apartment subscription rate and initial pre-sale contract rate as the dependent variable to analyze the factors affecting the dependent variable. In addition, it looked at how housing market cycle and government policy events (regulations on LTV, DTI, acquisition/registration taxes, resale of purchase right, new apartment subscription system) have effects on the dependent variable. The analysis showed that variables affecting the difference include the size of apartment complex, the ratio of pre-selling price to existing apartment price, the availability of public transportation, educational environment, the increase rate of Jeonse (full deposit) price, the supply of new apartment units, working population by region, buyer superiority index, mortgage interest rate, etc. The analysis of housing price cycle indicated that its effect on the difference varies depending on the phase of the cycle ranging from the price increase period to price adjustment period. Next the analysis on policy events (regulations on LTV, DTI, acquisition/registration taxes) revealed that LTV had a noticeable effect on the difference in the month when the regulation was announced while DTI showed no significant effect. Moreover, the increase or decrease of acquisition/registration taxes turned out to have little impact during upward trend in housing price, but have some effect during the adjustment period. As to the regulation on the resale of purchase right and any change in new apartment subscription system, the former showed no meaningful effect on the difference while the latter did have some statistical effect. We finally conclude that policy events have effects on the difference between new apartment subscription rate and initial pre-sale contract rate.