소매용 부동산의 관리비 부과방식 선택에 관한 연구 - 정액제와 실비제를 중심으로

고현림 ( Ko Hyunrim ),신종칠 ( Shin Jongchil ) 한국부동산분석학회 2016 不動産學硏究 Vol.22 No.3

Although retail properties are indispensable in everyday life and play a very important economic and retail role, there are few academic studies on retail property management. With regards to retail property management, several types of management fee systems are used in Korea. This study uses the Binary and Multinomial Logit Model to investigate the factors affecting the choice between flat rate and usage-based management fee systems in retail stores. The empirical results show that the choice between flat rate and usage-based systems is influenced by region, building characteristics, facility characteristics, owner characteristics, and tenants` business types. In general, the possibility of using the flat rate system increases when the retail property is located in a big city such as capitals or metropolitan areas. This also holds true for retail properties located in newer and larger buildings with more facilities. The probability of choosing the usage-based management fee system increases when individual tenants own their space in the building or if the building is owned by a single entity. This study also finds that the choice of management fee system is influenced by tenants` business types.

서울시 오피스빌딩의 관리비수입의 영향요인에 관한 연구

고현림(Ko, Hyun Rim),김진화(Kim, Jin Hwa),백민석(Baik, Min Seok),신종칠(Shin, Jong Chil) 한국도시행정학회 2014 도시 행정 학보 Vol.27 No.2

오피스빌딩의 임대료와 매매가격과 관련해 영향요인에 대한 많은 연구가 진행되어 왔다. 상대적으로 오피스 빌딩의 관리와 관련해서는 연구가 많지 않고 행해진 연구의 경우도 비용적 관점에서 연구가 진행되어 왔다. 그런데 국내 오피스시장에서 테넌트들은 관리비 명목으로 매월 일정한 금액을 지불하는 정액제 고정관리비징수방식을 적용하는 경우가 많다. 국내 오피스시장에서 오피스 빌딩의 건물주는 테넌트에게 징수하는 관리비를 통하여 추가적인 수입을 얻을 수 있기 때문에 오피스 빌딩의 관리비와 관련해서는 비용적 측면의 접근방법뿐만 아니라 수입적 측면의 접근방법도 필요하다. 이에 본 연구에서는 서울시 오피스 빌딩을 대상으로 관리서비스를 제공한 대가로서 얻게 되는 수익이라는 관점에서 관리비수입에 영향을 미치는 요인들을 검토하였다. 실증연구에서는 관리비수입을 종속변수로 하고 오피스빌딩의 입지특성, 빌딩특성, 소유 및 운영특성을 독립변수로 하여 이들 특성들을 순차적으로 추가함으로써 이들 특성들이 관리비수입에 미치는 영향을 분석하였다. 분석결과 오피스빌딩의 입지특성 중 오피스권역은 관리비 수입에 유의적인 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 지하철역과의 거리는 가까울수록, 이용가능한 지하철역의 수가 많을수록 관리비수입이 높은 것으로 나타났다. 오피스 빌딩특성과 관련해서는 오피스빌딩의 연면적과 총 층수가 클수록 관리비 수입이 높고, 철골철근콘크리트구조의 오피스빌딩의 경우가 관리비수입이 높은 것으로 나타났다. 소유 및 운영특성과 관련해서는 오피스빌딩의 소유주체가 법인인 경우와 전문관리회사가 오피스빌딩을 관리하는 경우 관리비수입이 높은 것으로 나타났다. Most of research on office building focused on rental income or sales price of office building. Many authors tried to find the factors affecting rental income or sale price of office building. In Korean office market, most of tenants pay not only rent but also monthly management fee for their office space. Management fees earned by office building owners that manage their properties could be another source of income in Korea. This study analyzes factors affecting management fee income in the Seoul office market. By using location characteristics, office building characteristics and owner and management characteristics as independent variable, this study tries to find which characteristics have impacts on management fee income. This study shows that the location characteristics such as office node, the number of the subway station, subway accessibility, have influence on management fee income. This study also confirms office building characteristics including gross leasable area, the number of floors, and office building structure have significant effect on management fee income. Lastly, this study finds ownership and management characteristics such as corporate ownership and management by professional management company have a positive influence on management fee income.

부동산 산업에서 4차 산업혁명 관련 기술의 수용 의도에 관한 연구 - 감정평가사 집단의 혁신성향을 중심으로

고현림 ( Ko Hyunrim ),신종칠 ( Shin Jongchil ) 한국부동산분석학회 2020 不動産學硏究 Vol.26 No.4

본 연구는 부동산 산업에서 4차 산업혁명 관련 기술에 대한 조직 내 구성원들의 수용 의도를 분석하기 위한 연구이다. 특히 본연구에서는 4차 산업혁명 관련 기술을 도입할 때 조직 내 구성원들이 가지는 소비자 혁신성의 조절효과를 분석하고, 소비자 혁신성이 높은 집단의 특성을 검토해 보고자 한다. 본 연구에서는 2020년 2월 10일부터 2월 18일까지 감정평가사들을 대상으로 모바일 설문조사를 실시하였으며, 설문에 참여한 200명의 응답자료를 이용하여 분석하였다. 본 연구에서는 통합기술수용이론의 독립변수들이 수용 의도에 미치는 영향과 소비자 혁신성의 조절효과를 구조방정식 모형을 이용하여 분석하였다. 분석결과, 성과 기대, 사회적 영향은 수용 의도에 유의한 긍정적 영향을 미치는 것으로 나타났으나, 노력 기대는 비유의적으로 나타났다. 소비자 혁신성은 유의한 조절효과가 있는 것으로 나타났으며, 소비자 혁신성이 높은 집단에서는 성과 기대가 수용 의도에 미치는 영향이 더욱 크게 나타났다. 그러나 소비자 혁신성이 낮은 집단에서는 사회적 영향이 수용 의도에 미치는 영향이 제약모형보다 강화되었다. 소비자 혁신성이 높은 집단의 특성을 분석해보면, 대체로 남자이면서, 연령과 경력이 낮고, 다양한 정보시스템 기술의 이용도가 높은 사람들이 많았다. 이러한 분석결과는 4차 산업혁명 관련 기술을 성공적으로 도입하기 위해서는 개인의 혁신성을 고려한 차별화된 수용 강화전략이 필요하며, 혁신성이 높은 집단을 판별하여 수용 의도를 증대시킬 필요가 있음을 보여준다. This study is on the acceptance intentions of members in the organization for the technologies related to the 4th industrial revolution in the real estate industry. In particular, this study aims to analyze the moderating effects of their consumer innovativeness when introducing the technologies related to the 4th Industrial Revolution, and to examine the characteristics of groups with high consumer innovativeness. For this study, we conducted a mobile survey of appraisers nationwide from February 10 to 18, 2020 and we analyzed the response data for 200 people who participated in the survey. Using the Structural Equation Model, this study analyzes the influence of the independent variables of UTAUT(Unified Theory of Acceptance and Use of Technology) on acceptance intention. As a result, this study shows that performance expectancy and social influence have significant positive effects on the acceptance intention. On the other hand, the effort expectancy is not that significant. The consumer innovativeness can play a key role in the moderating effects. In groups with higher consumer innovativeness, the impact of performance expectancy on acceptance is even greater. However, in groups with lower consumer innovativeness, the social influence on the acceptance intention is high compared to the constraint model. Analyzing the characteristics of the group with higher consumer innovativeness, they are generally younger males with short career using various information technology system a lot. This results show that in order to successfully introduce technologies related to the 4th Industrial Revolution, we need to focus on developing a differentiated acceptance reinforcement strategy in consideration of consumer innovativeness.

오피스빌딩의 관리수익 결정요인에 관한 연구

고현림(Hyun Rim Ko),김환서(Hwan Seo Kim),신종칠(Jong Chil Shin) 서울연구원 2014 서울도시연구 Vol.15 No.4

서울시 소매용 부동산의 층별 효용 비율 분석

고현림(Ko, Hyun Rim),신종칠(Shin, Jong Chil) 한국주거환경학회 2018 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.16 No.3

Ⅰ. 서 론 Ⅱ. 이론적 논의 Ⅲ. 연구 방법 Ⅳ. 실증 분석 Ⅴ. 결론

소매용 부동산에서 업종구성이 임대수익에 미치는 영향에 관한 연구

고현림 ( Ko Hyun Rim ),신종칠 ( Shin Jong Chil ) 한국부동산분석학회 2017 不動産學硏究 Vol.23 No.2

The retail building can enjoy various types of benefit by agglomeration of similar businesses, so called economies of agglomeration. Agglomeration decreases consumer`s search costs and gives consumers an opportunity to compare prices and goods, and increases the possibility to find a right offering to meet their need. The retail building can establish its differentiated image, increase its expertise, extend its trade area and demand potential by using tenant agglomeration which produce consumer utilities. This research tests the impact of tenant agglomeration and the anchor tenant in retail building on its rent income or Net Operating Income (NOI). For empirical analysis, we categorize numerous explanatory variables into region, location, building, facility, owner, and tenant mix characteristics. We measure the degree of tenant agglomeration for the entire building and representative retail tenant categories by using Herfindahl-Hirschman Index. Empirical research shows regional and locational characteristics of the retail building affect its rent income and NOI. And the rent income and NOI of the retail building are also influenced by the building and facility characteristics. Most importantly, this research confirms several types of tenant agglomeration have a positive impact on rent income and NOI of the retail building. Also, anchor tenants have a positive influence. This research shows retail building can utilize its tenant mix strategy to create economies of agglomeration and enhance its rent income and NOI.

서울시 오피스 빌딩의 부분매매형태의 거래에 관한 연구

고현림(Hyun Rim Ko),김연수(Yeon Soo Kim),신종칠(Jong Chil Shin) 서울연구원 2013 서울도시연구 Vol.14 No.4

아파트 단지 상가의 임대료 결정요인에 관한 연구

손병희(Son, Byung-Hee),고현림(Ko, Hyun-Rim),신종칠(Shin, Jong-Chil) 한국주거환경학회 2014 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.12 No.3

Although commercial facilities are necessary components in creating residential environment of apartment complex, there is little research on commercial facilities in apartment complexes. This study analyzes the determinants of rents of commercial facilities in apartment complexes in Seoul through the Hedonic Model. By using the characteristics of apartment complex, location characteristics, and commercial facility characteristics as independent variables, this study tries to find which factors have impact on the average rents of the first floor. As the result, the factors of the apartment complex, such as the number of apartment units in apartment complex, the sum of income tax by regional districts, and the proportion of a large-sized apartment units in each apartment complex, have a positive effect on the rents of commercial facilities. This study shows that the location characteristics including the subway access time and the number of competitive shopping centers have a negative influence on the dependent variable. Also, the location characteristics like the width of road and whether it is located on flat land or not have a positive effect on the rents of commercial facilities. Lastly, this study confirms that commercial complex characteristics such as building age, the structure of commercial complex, the existence of an underground parking lot are positively correlated with the rents of commercial facilities.

산업단지 외부 지식산업센터의 임대료 결정요인에 관한 연구

김성혜(Kim SeongHye),고현림(Ko HyunRim) 한국주거환경학회 2016 주거환경(한국주거환경학회논문집) Vol.14 No.2

Until now, the Knowledge Industrial Center generally had been purchased directly by the small and mid-sized firms. Due to the lowering interests, however, investments on the Knowledge Industrial Center are becoming more active. Therefore, an economic feasibility research is needed to find current information on the location and moving factors, as well as on the rate of return, price making factors, and determinants on rent. This study analyzed 336 lease cases of Seongsu-dong Knowledge Industrial Center’s actual data. Through regression analysis, the study divided the factors largely into three parts-locational factor, building factor, and individual factor-and noted how each factor influences the rent. The study’s conclusion showed that locational factor and building factor strongly impacted the rent of the Knowledge Industrial Center, and in particular, the area of exclusive-use space, option to install free-standing wall, and option to convert building usage to office had significant impacts on natural log of the rent per area.

업무지원시설의 특성이 서울과 경기도 지식산업센터 분양가격에 미치는 영향

신상민(Sangmin Shin),신성윤(Seongyoun Shin),고현림(Hyunrim Ko) 한국부동산정책학회 2023 不動産政策硏究 Vol.24 No.3

본 연구는 업무지원 시설 특성이 서울 및 경기도 지식산업센터 분양가격에 미치는 영향에 대하여 분석하는 것을 목적으로 하고 있다. 경기 변화에 민감한 지식산업센터는 일률적인 개발 방식보다 차별화된 요인들을 적용하여 분양 매출을 높여야 하며 특히, 업무지원시설의 필요성이나 지원 정도에 따라 분양 수익에 긍정적 혹은 부정적 영향을 미칠 수 있기 때문에 공급자는 해당 요인을 중점적으로 고려하여야 한다. 이에 본 연구는 2016년부터 2021년까지 분양승인이 결정된 지식산업센터 7,180개 호실을 대상으로 독립표본 t 검정 및 다중회귀분석을 사용하여 권역 및 입지, 건물, 호별, 시기 특성 모두 분양가격에 유의한 영향을 미쳤다는 결과를 도출하였고, 업무지원 시설 면적과 상업시설 비율이 높을수록 분양가격에 긍정적인 요인으로 작용한다는 점을 밝혀냈다. 본 연구를 통해 업무지원시설과 상업시설 비율이 적절하게 조합될 수 있다면 입주기업들의 생산성 및 업무 효용성을 증가시켜 분양 수익 향상으로 이어질 것이고 향후 국가 주도 산업도시 개발 정책 수립 시 입안 요소 중 하나로 고려될 수 있다는 점이 의의라 할 수 있다. The purpose of this study is to analyze the effect of the characteristics of business support facilities on the sales price of knowledge industry centers in Seoul and Gyeonggi-do. For this study, the characteristics of regions, locations, buildings, individual units, timing, and business support facilities are used as independent variables, and the sale price of the Knowledge Industry Centers is used as the dependent variable. This study analyzes 7,180 units of the Knowledge Industry Centers using the multiple regression analysis. As a result, It is found that the higher the area of business support facilities and the ratio of commercial facilities, the more positive factors affect the sale price. Therefore, if the ratio of business support facilities and commercial facilities can be properly combined, it will increase the productivity and work efficiency of tenant companies, leading to the improvement of sales income.