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DTI 규제 완화가 아파트매매가격 변동에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울시 구별 패널자료를 이용한 이중차분법의 적용
주택가격에 영향을 끼치는 주요 요인들 중 정부에서 시행하는 부동산 정책 중 부동산 경기나 및 정부 정책 기조에 따라 조정하여 적용하는 LTV(주택담보인정비율, Loan to Value)나 DTI(총부채상환비율, Debt to Income)는 대표적인 주택금융규제 중 하나이다. DTI 규제의 조정은 LTV 규제와 함께 주택시장이 불안정할 경우 규제 적용대상을 선택하여 지정할 수 있고 금융과 연계되어 있어 투기수요를 억제하는 등 주택시장에 직접적인 영향을 끼치는 주택금융규제 수단이지만 주택 가격의 변화는 주택 관련 정책적 요인부터 거시경제적 요인, 지역적 요인, 가계부채나 금리 등의 금융 관련 요인, 심리적 요인 등이 복합적으로 영향을 끼치기 때문에 실효성을 평가하기 매우 어려운 문제와 함께 동 규제의 조정은 타지역으로 투기 수요를 이전시키거나 상대적으로 취약한 주거취약계층에 부정적인 영향을 끼치는 등의 또 다른 문제를 야기시킬 수 있기 때문에 정책에 대한 실효성에 대한 검토가 충분히 이뤄질 필요가 있다. 이와 관련하여 본 연구에서는 비교적 유사한 변화를 보이는 서울시 각 구별 평균아파트매매가격 자료를 활용하여 DTI 규제 한시적 자율화 기간과 동 기간 전후 기간의 구별 패널 자료를 이용하여 DTI 규제 자율화가 아파트매매가격 변화에 미치는 영향을 살펴보았다. 본 분석을 위하여 정책의 효과를 추정하는 분석방법 중 하나인 이중차분법(DID 분석 모형)을 사용하였는데 본 모형은 DTI 규제 완화에 따른 평균적 효과에 대하여 거시경제적 요인과 지역적 요인을 최대한 배제시키고 효과를 추정할 수 있다는 장점을 가지고 있다. 분석에서는 DTI 규제 완화 전후의 기간별 분석과 규모형 분석을 실시하였다. 분석결과, 첫째, 주택가격이 하락 중인 주택시장 침체상황에서 DTI 규제 완화의 시행 기간은 아파트 평균가격 월별변화율에 2.0% 양의 영향을 미치는 것 분석되었다. 둘째, DTI 규제 완화 기간 동안의 효과는 상대적으로 가격이 높은 대형아파트에 비해 중·소형 아파트에 대하여 통계적으로 더 설명력을 가지고 있으며 평균매매가격의 월별변화율이 0.5% ~ 1.3% 더 높고 민감하게 반응하는 것으로 나타났다. 이러한 추정 결과를 미루어 볼 때, DTI 규제 완화는 주택가격이 하락하는 침체 상황에서 규제 완화의 시행은 가격 하락세를 반전시키는 등의 긍정적 효과가 있음은 분명하지만 짧은 기간 시행한 DTI 규제 완화 효과는 침체된 주택 시장이 완전히 회복하지 않은 상태에서 종료됨에 따라, 주택시장의 안정적인 회복에는 큰 도움이 되지 않을 수 있으며, 사전에 예상하지 못했던 외부효과를 발생시킬 수 있다는 점을 추측할 수 있었다. Of the real estate policies implemented by the government, LTV(Loan to Value) and DTI(Debt to Income), which are adjusted and applied according to the real estate economy and government policy, are one of the representative housing finance regulations affecting housing price. Adjustment of DTI regulation is a means of housing finance regulation that directly affects the housing market, such as selecting and designating the target of the regulation when the housing market is unstable, and suppressing speculative demand. However, the effectiveness of the policy should be thoroughly reviewed. This is because that housing-related policy factors, macroeconomic factors, regional factors, financial-related factors such as household debt and interest rates, and psychological factors have a complex effect on changes in housing prices and the adjustment of DTI regulations can cause other problems, such as shifting speculative demand to other regions or negatively affecting the relatively residential vulnerable class. In this regard, in this study, by using panel data on average apartment sales prices of 25 districts in Seoul, which showed relatively similar changes, the effect of the DTI deregulation on the change in apartment sales prices was analyzed of the temporary deregulation period of the DTI regulation and the period before and after the temporary deregulation. For this analysis, the DID(Differnce in Difference) analysis model, which is one of the analysis methods to estimate the effect of the policy, was used. This model has the advantage of excluding macroeconomic and regional factors as much as possible and estimating the effect on the average effect of DTI deregulation. In the analysis, the DTI deregulation was analyzed by period and apartment size. For the results of an analysis, first, it was analyzed that the DTI deregulation had a positive effect on the monthly change rate of average apartment sales price by 2% during the period of recession in the housing market where housing prices were falling. Second, the effect of the policy during the DTI deregulation period has statistically more explanatory power for small and medium-sized apartments than for large apartments with relatively high prices and it was found that the monthly change rate of the average apartment sale price was 0.5% to 1.3% higher and was sensitive for small and medium-sized apartments. From these estimates, it is clear that the DTI deregulation has a positive effect, such as reversing the price decline in a recession in which housing prices are falling. However, the DTI deregulation effect, which was implemented for a short period of time, may not be of great help to the stable recovery of the housing market as the slumped housing market has not fully recovered, and may generate unexpected externalities.
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