논 문 : 감정평가업자의 법적지위와 업무영역 -금융기관 자체 감정평가에 대한 인식을 중심으로-

노용호 ( Yong Ho Noh ),육정균 ( Jung Gyoun Youk ) 한국감정평가학회 2013 감정평가학논집 Vol.12 No.1

이 논문은 주로 감정평가업자의 법적지위와 업무영역에 관한 부분을 다룬 연구이다. 최근, 은행 등 금융기관은 주택 등 담보대출에 따른 감정평가 수수료 등 금융비용을 절감한다는 명분으로 자체 감정평가부서를 신설하고, 감정평가사를 채용하여 금융기관 내부 감정평가에 나서고 있다. 이에 감정평가업계에서는 금융기관의 자체 감정평가는 감정평가시장의 위축과 업무영역 침해를 가져오는 불공정한 행위이므로 자제를 요청하고 있으나, 실효성 있는 방지대책은 강구하지 못하고 있는 실정이다. 그러나, 토지 등은 그 고유한 특성으로 인하여 적정한 시장가격이 도출되지 못하는 문제점이 있어, 정부에서는 감정평가사라는 국가공인 전문자격자가 시장가격을 도출하게 하여 국민의 재산권 보장과 국민경제발전 등 공적기능을 수행하고 있다. 감정평가업은 감정평가사 자격을 취득한자가 감정평가사사무소를 개설하거나 감정평가법인을 설립하여 감정평가업자의 법적지위를 얻어야만 영위할 수 있다. ‘부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에서는 금융기관의 담보대출 물건의 감정평가나 자문 등은 감정평가업자의 고유 업무영역으로 규정하고 있다. 또한, 과거 농협ㆍ수협ㆍ축협에서 농림수산업자에게 공적기금을 대출하면서 1989년에서 2004년 6월 30일까지 한시적으로 자체 내부 감정평가를 허용한 적이 있으나 폐지되고 현재는 시행 되지 않는다. 따라서, 현재 금융기관의 내부 자체 감정평가는 현행법상 허용되지 아니하는 행위이며, 위반시 중대한 처벌을 받을 수 있다. 더구나 금융기관 소속 감정평가사는 자격취소의 위험도 있다. 아울러, 금융기관의 내부 자체 감정평가는 담보물건의 과다평가 등 자산가치의 부실감정평가로 인하여 불경기에 금융기관의 도산위험이 될 수 있고, 자기검증도 어려우며 다른 업무영역을 침해 하는 등 많은 문제점이 있다. 결론적으로, 금융기관의 담보물건에 대한 감정평가 등은 감정평가업자의 고유 업무영역이고, 위반시 최고 2년 이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해지는 등 중대 불공정한 행위이므로 은행권 스스로 조속 중단하여야 할 것이다. This areicle mainly deals with the legal status and business scope of authorized property appraisers. Recently, financial institutions such as commercial banks establish their own appraisal division and hire appraisers to reduce financial costs such as appraisal commission on collaterals for home mortgages. Under these circumstances, the appraisal industry requests financial institutions to stop such practices, arguing that the internal self-appraisal will severly affect the appraisal market and infringe the appraisal business scope. But, effective measures have yet to be developed. Also, as the proper market price for land appraisal is difficult to be determined due to land`s unique characteristics, the government allows state registered appraisers to set the market price, with a view to protecting citizens` property right and developing national economy. In Korea, the appraisal business can be performed by the people who gain the legal status as licensed authorized property appraisers and open their own offices. The Public Notice of Values and Appraisal of Real Estate Act stipulates that appraisal or consulting on collaterals of financial institutions shall be granted only to the licensed authorized property appraisers who have their own offices. Furthermore, the government temporarily allowed the internal self-appraisal from 1989 to 30 June 2004 when National Agricultural Cooperative Federation, National Federation of Fisheries and Korea Federation of Livestock provided a loan with official funds to businessmen in the agricultural and fisheries industries. Accordingly, the internal self-appraisal performed by financial institutions is clearly unconstitutional under the currently enforced laws. They will face heavy penalty and their appraisers will lose licenses if the institutions violate the law. The internal self-appraisal in the financial institutions generate many problems such as poor appraisal performances including overestimation of collateral values that lead the institutions to the risk of being bankrupt in an economic recession, difficulty for self-verification and infringement of other business areas. In conclusion, appraisal on collaterals of financial institutions shall be done only by the authorized property appraisers with their own offices. The financial institutions who continue internal self-appraisal may face maximum 2-year imprisonment or no more than 30 million won of penalty. Therefore, they should voluntarily stop the practices without delay.

지적재조사 조정금 산정시 감정평가기준 개선에 관한 연구: 구분 및 부분감정평가를 중심으로

이홍규 한국감정평가학회 2022 감정평가학논집 Vol.21 No.3

국토의 효율적 관리와 국민 재산권 보호를 위한 지적재조사사업이 보다 안정적이고 원활하게 시행되기 위해서는 먼저 조정금 과다나 시가반영 미흡을 이유로 한 토지소유자의 이의신청이 해소되어야 한다. 그러나 토지소유자 입장에서는 조정금 산정 감정평가가 어떻게 이뤄졌는지 이해하기 어렵기 때문에 이의신청은 여전히 지속되고 있고 지적재조사 사업의 주요 지연원인이 되고 있다. 「지적재조사에 관한 법률」은 조정금 산정 감정평가시 경계확정 후 토지 증감면적을 기준하도록 규정하고 있으나, 감정평가의 대상물건이 전체면적인지 아니면 증감면적인지에 대해서는 명확하지 않아 혼란이 발생하고 있다. 이는 조정금 산정 감정평가시 구분 및 부분감정평가의 문제라 할 수 있는데, 「지적재조사에 관한 법률」에서는 이와 관련된 별도 기준을 규정하고 있지 않아 발생하는 문제다. 본 연구는 조정금 산정 감정평가 기준에 대해 고찰한 후 감정평가 사례분석을 통해 문제점을 확인하고 조정금 산정 감정평가 기준의 개선 필요성을 제기하였다.

감정평가업자 업태별 업무제한의 문제점

오현식 ( Hyun Shik Oh ) 한국감정평가학회 2016 감정평가학논집 Vol.15 No.1

감정평가업자는 조직의 구성에 따라 감정평가법인과 감정평가사사무소로 구분할 수 있다. 문제는 동일한 국가자격자인 감정평가사라고 하더라도, 어느 조직에 소속되어 있느냐에 따라서 감정평가의 업무범위가 결정된다는 것이다. 기존의 선행연구는 주로 감정평가업자의 업무범위에 대한 감정평가업자와 타 전문자격사의 업무영역 다툼이나 감정평가 업무영역 확장에 초점을 두었다. 이 연구는 감정평가업계의 내부 업태간 업무범위 문제점을 다루었다. 연구의 목적은 감정평가업자 업태간 업무범위의 제한에 대한 문제점을 제기하여 국민의 재산권 보호를 위한 감정평가제도의 내부적 공정성과 감정평가업무의 전문화를 도모하기 위한 것이다. 감정평가의 공정성과 신뢰성은 조직의 비대함으로 달성할 수 있는 것이 아니다. 향후 법정단체인 한국감정평가협회의 역할이 중요하다. 감정평가업계의 전문화와 공정성을 추구하기 위해서는 협회의 공정한 업무배분과 업태간 불공정한 업무범위에 대한 문제점을 개선하는 것이 필요하다. Appraisal business can be divided into appraisal corporations and certified appraiser``s offices by the form of organization. The problem is that the scope of the appraisal work depends on where a appraiser belongs to, even if the same certified appraiser. The earlier studies generally focused on a conflict between appraisal business and other certified public professionals about the work scope of appraisal business or the work expansion of appraisal business area. This study deals with the scope of work between business members in the appraisal business. The purpose of the study is to promote the internal fairness of appraisal system and the specialization of appraisal business by addressing the problems on the restriction of the scope of work by the form of organization scale. After all, this claims that it is not related to expanding organization or solidifying bulky organization of appraisal business if we are to pursue specialization and efficiency of the appraisal work. And it is also necessary part to pursue business expansion externally, to clarify the work ranges with other certified public professionals and to consolidate the essential part of the appraisal business. But, the fairness and reliability of appraisal cannot be achieved by a bloated organization. In future, the role of Korea Association of Property Appraisers is important as a statutory organization. It is necessary to allocate appraisal business work fairly and to overcome the problems of unfair work ranges between appraisal corporations and certified appraiser``s offices for the specialization and fairness in the appraisal business.

부동산 감정평가서제도의 발전방안

서경규 ( Seo Kyung Kyu ) 한국감정평가학회 2019 감정평가학논집 Vol.18 No.1

감정평가서는 감정평가의 결과를 기재한 문서이자 감정평가업자의 책임여부를 판단하는 토대로서 매우 중요한 효력을 가진다. 본 논문은 제도적 측면에서 부동산 감정평가서의 문제점과 발전방안에 대해 분석하고자 연구되었다. 연구결과 부동산 감정평가서제도의 문제점은 적정성 심사제도의 불합리, 심사자등의 전문성ㆍ독립성 부족, 감정평가서 서식의 경직성, 필수적 기재사항의 재검토 등이 도출되었으며, 제안된 발전방안은 다음과 같다. 먼저, 감정평가서의 신뢰성 확보를 위해 적정성 심사제도를 개편할 필요가 있다. 둘째, 심사자등의 전문성ㆍ독립성 확보를 위해 인증제를 도입하여야 한다. 셋째, 의뢰인의 다양한 욕구를 충족하기 위해 약식 감정평가서제도의 도입이 필요하다. 넷째, 감정평가서의 질적 향상을 위해 필수적 기재사항을 개선하여야 한다. 감정평가서제도에 관한 연구가 미진한 상태에서 본 논문이 관련 연구를 활성화하는데 기여하고 나아가 관련제도 개선을 위한 기초자료로 활용되기를 기대한다. The appraisal report has a very important effect as a document that record the results of the appraisal and as a basis for determining whether the appraisal business entities are responsible. The purpose of this study is to analyze the problems and improvements to the appraisal report in terms of system. The problems in the appraisal report system are as follows: ① unreasonable examination of adequacy system, ② the lack of expertise and independence of reviewers etc., ③ rigidity on the form of the appraisal report, ④ the review of essentially required records. The improvements of the appraisal report system are as follows: ① reform on examination of adequacy system, ② the establishment of certification system of the reviewers etc., ③ the introduction of a simple appraisal report system ④ the developments on essentially required records. In the absence of researches on the appraisal report system, I hope that this article will contribute to revitalizing the related research and be used as a basic source for the improvements of the relevant system.

감정평가에 관한 규칙과 해외 관련규정 연구: 감정평가 검토를 중심으로

오민경 ( Oh Min-kyung ) 한국감정평가학회 2019 감정평가학논집 Vol.18 No.1

본 연구에서는 해외의 감정평가 관련 기준들을 소개함으로써 국내 「감정평가에 관한 규칙」의 현 주소를 파악하였다. 특히 감정평가 검토에 대한 업계의 수요가 늘어나고 있는 이 시점에서 감정평가 검토의 개념 정리가 되어 있지 않는 상황은 안타까운 상황이다. 그리하여 본 연구에서는 감정평가 검토를 중심으로 연구를 진행하였다. 현재 「감정평가에 관한 규칙」에는 감정평가 검토에 대한 명문화가 되어 있지 않은 상황이고 감정평가 업계에서는 감정평가 검토와 유사한 단어들이 모호하게 혼재되어 사용되고 있다. 감정평가 검토업무는 감정평가 업무 만큼이나 검토 평가사의 풍부한 지식과 경험을 필요로 하고 있다. 이에 감정평가 검토에 대한 개념의 정의, 기능, 유형, 결론 및 보고서의 작성 등에 대한 것을 연구하는 것은 매우 중요하다 하겠다. 그리고 본 연구를 기반으로 하여 감정평가 검토에 대한 내용이 향후「감정평가에 관한 규칙」에 명문화되기를 기대하여 본다. This study seeks to identify the current situation of Korea’s “Rules of Appraisal Practice” by introducing foreign countries’ related appraisal standards. Especially, even though appraisal industry's demand for an “Appraisal Review” is increasing, this situation that the fundamental concept of an appraisal review is not established yet is not so welcome. Currently, an appraisal review has not defined yet in the “Rules of Appraisal Practice”, so similar words are mixed and used vaguely in appraisal field. Appraisal review development requires as much professional knowledge and as much experience as appraisal work, so reviewer (review appraiser)’s professional competence is important. Therefore, it is imperative for appraisal field to clarify the definition, competence requirements, functions and the processes of the appraisal review that are being developed in other countries. So, this study is looking forward to seeing that an appraisal review is specified in the Rules of Appraisal Practice, based on this study.

논 문 : 『감정평가에 관한 규칙』에 대한 소고

최태규 ( Tae Kyu Choi ) 한국감정평가학회 2013 감정평가학논집 Vol.12 No.1

본 연구는 「감정평가에 관한 규칙」의 시행과 관련하여 나타나고 있는 제도적 미비점을 살펴보고 그것에 대한 대안을 제시하였다. 「감정평가에 관한 규칙」은 전면개정을 통해 과거의 규칙과 차별화를 시도하여 시행하고 있으나 많은 부분에서 처음 의도와는 달리 소기의 성과를 얻지 못하고 있다. 이에 본 연구는 「감정평가에 관한 규칙」의 합리성과 논리성 및 국제표준을 위해 다음과 같은 대안을 제시하고자 한다. 첫째, 보상감정평가이외의 일반평가에서 3방식의 적용을 강화하고 토지 감정평가시 공시지가기준법에 대한 강행규정을 완화해야 한다. 둘째, 다양한 가치개념을 「감정평가에 관한 규칙」에 도입하여 현재 감정평가영역에서 사용되는 가치개념이외의 영역에 대해 활성화해야 한다. 셋째, 감정평가서의 유효사용기간 제도를 도입하여 적시성 있는 감정평가보고서가 생산되어야 한다. 넷째, 「부동산가격공시법」에서 규정하고 있는 적정가격과 「감정평가에 관한 규칙」에서 규정하고 있는 시장가치 개념의 일치성을 위해 시장가치의 정의를 의견수렴하여 규정화해야 한다. 다섯째, 국제표준화를 위해 「감정평가에 관한 규칙」에 감정평가 검토, 감정평가컨설팅에 대한 규정 화를 하여야 한다. 「The Rules on Appraisal Practice」 was administered since Jan, 1, 2013. It is whole revisonmarket It`s main contents is market value. Market value is international standard of appraisal theory. But market value of 「The Rules on Appraisal Practice」 and jecjungprice of 「Act on Public Notice of Real Estate Price and the Property Appraisal」 have different regulations. In order to soft landing of 「The Rules on Appraisal Practice」, it needs the following suggestions. Three appraisal approach should be applied in appraisal. Various value concept, effective use period of Appraisal report, appraisal review and appraisal consulting should be prescribed in 「The Rules on Appraisal Practice」. Market value of 「The Rules on Appraisal Practice」 and jecjungprice of 「Act on Public Notice of Real Estate Price and the Property Appraisal」 should be codified.

감정평가 보수기준에 관한 비판적 고찰

김종수 한국감정평가학회 2022 감정평가학논집 Vol.21 No.2

Appraisers receive a low-level of remuneration compared to the industry’s contributions to the national economy. Fierce competition in the appraisal market and a low-reward system negatively affect the appraisal industry, its neutrality and the level of service. These trends damage the national economy. The purpose of this study is to examine issues related to appraisal fees and to seek improvements. The results of this study are as follows. First, discounts and extra charges should be abolished because they render the agreement on commission ineffective. Second, the basic fee needs to increase since it is unfair in terms of social awareness and equity. Third, the commission basis of compensation for appraisal needs to change from the announced land price to the appreciation amount. Fourth, the fee system according to the workload applied to calculate fees should be expanded to include appraisal for other purposes. Fifth, appraisal commissions which use the integration method must be defined as subject to extra charges. Sixth, some of the discount articles need to be reviewed and abolished. Seventh, appraisal commission on several items should be examined in light of concerns about abuse by clients and the time and effort put into the work. Eighth, normal commission should be charged after submitting an appraisal report no matter if it is withdrawn or not. Last, the reexamination period needs to be reset each year to reflect social and economic conditions. 감정평가사는 국가 경제에의 기여에도 불구하고 보수수준은 업무에 비해 낮은 실정이다. 감정평가시장의 경쟁 심화와 낮은 보수체계는 감정평가업계에만 영향이 미치는 것이 아니다. 궁극적으로 감정평가의 중립성을 훼손할 유인이 높아지고, 감정평가 서비스수준의 저하로 이어져서 국가경제에도 부정적으로 작용할 수 있다. 본 연구는 감정평가 보수에 대하여 「감정평가법인등의 보수에 관한 기준」의 내용을 중심으로 주요 문제들을 살펴보고 그 개선방안을 모색하는 데 목적이 있다. 연구의 주요 내용을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 수수료의 협의는 실효성이 없으므로 탄력요율은 폐지되어야 한다. 둘째, 기본수수료는 사회적 인식의 수준, 형평성 등의 측면에서 불공정하므로 원가수준 이상으로 인상되어야 한다. 셋째, 보상감정평가 수수료의 기준은 개별공시지가에서 감정평가액으로 변경하여야 한다. 넷째, 보상감정평가 수수료 산정에만 적용되는 종량제는 다른 목적의 감정평가로 확대하여야 한다. 다섯째 적산법이 적용되는 감정평가수수료는 할증대상으로 규정하여야 한다. 여섯째, 수수료 할인조항 중 일부는 검토 및 폐지하여야 한다. 일곱째, 여러 개의 물건에 대한 감정평가수수료는 의뢰인의 악용우려, 업무에 투입되는 시간과 노력 등을 고려할 때 검토가 필요하다. 여덟째, 감정평가서가 발급된 경우에는 철회여부와 관계없이 정상적인 수수료를 청구하여야 한다. 아홉째, 재검토기한은 현재 3년에서 매년 적정성 여부를 검토하도록 하여 사회적ㆍ경제적 여건을 반영하여야 한다.

경제적 불평등지수로 분석한 감정평가수수료 체계의 문제점 연구

이홍규 한국감정평가학회 2024 감정평가학논집 Vol.23 No.1

감정평가는 의뢰인뿐만 아니라 감정평가정보를 활용하는 다른 정보이용자에게도 영향을 미치는 업무 특성으로 인해 감정평가 보수기준이 제정되었고 그 결과 감정평가사가 의뢰인이나 외부의 영향에서 벗어나 독립적이고 공정한 감정평가 업무를 수행할 수 있게 되었다. 그러나 감정평가 보수기준이 다양한 감정평가업무 특성을 적정하게 반영하지 못할 때는 감정평가사가 독립적이고 공정한 감정평가를 수행하는 데 오히려 걸림돌이 될 수도 있다. 이런 측면에서 감정평가수수료에 대한 비판적 연구의 필요성이 제기된다. 본 연구는 먼저 이론적으로 불평등지수를 살펴보고 감정평가 보수기준의 제ㆍ개정 연혁 및 선행연구를 검토하였다. 그리고 2010년부터 2022년까지의 연도별 감정평가수수료를 기준으로 가장 일반적으로 활용되고 있는 경제적 불평등지수인 지니계수와 타일지수를 시계열적으로 산정하여 분석하였고 추가로 실증분석도 실시하였다. 불평등지수 분석결과 2010년 대비 2022년의 지니계수 및 타일지수는 더 악화되었으며, 보상감정평가의 불평등지수가 다른 감정평가보다 더 큰 것으로 확인되었다. 그리고 불평등지수와 독립변수들 간의 실증분석에서는 감정평가 보수기준 개정, 지가변동률, 감정평가수수료 최하위 10% 비율의 유의성이 확인되었는 바, 향후 감정평가 보수기준 개정시 정책적 시사점이 될 것으로 기대된다. Given the impact of appraisal work on not only clients but also other users of the appraisal information, appraisal fee standards were established to ensure that appraisers conduct independent and fair appraisal work, free from client or external influence. However, if these standards fail to adequately reflect the diverse characteristics of appraisal work, they may hinder appraisers from performing impartial assessments. Therefore, there is a pressing need for critical research on appraisal fees. This study begins by theoretically examining the inequality index and reviewing the history of the enactment and revision of the appraisal fee standards, along with previous studies in this area. Additionally, annual appraisal fees data from 2010 to 2022 are utilized to calculate and analyze the most commonly used economic inequality indices—the Gini coefficient and Tile index—with time series analysis. Furthermore, empirical analysis is conducted to complement these findings. The analysis of the inequality index reveals a worsening trend in the Gini coefficient and Tile index from 2010 to 2022. Particularly, the inequality index for compensation appraisal is found to be higher than that of other types of appraisals. Moreover, the empirical analysis demonstrates the significance of revising the appraisal fee standards, considering factors such as the fluctuation rate of land prices and the ratio of the lowest 10% of the appraisal fee. These findings are expected to inform policy decisions regarding future revisions to the appraisal fee standards.

"감정평가 실무기준"의 법적성질

도승하 ( Seung Ha Do ),윤동건 ( Dong Gun Yoon ) 한국감정평가학회 2014 감정평가학논집 Vol.13 No.1

감정평가 실무기준은 ‘국토교통부장관의 고시’로 제정되어 행정규칙의 형식을 갖고 있지만, 그 실질은 부동산 가격공시법 제31조 및 감칙 제28조와 결합하여 법령을 보충하는 법규적 효력을 갖는다고 할 것이다. 다만, 감정평가 실무기준의 목적에서는 ‘이 기준을 준수하도록 권장하여’라고 규정하고 있어, 동 기준에 대한 법규적 효력을 인정할 수 있는지가 해석적으로 문제될 수 있다. 즉, 대외적 구속력(재판의 규범성)을 인정할 수 있는지가 문제될 수 있는 것이다. 감정평가는 부동산 가격공시법상 일정 요건을 갖춘 감정평가업자만이 할 수 있으므로 전문적ㆍ기술적사항이라고 볼 수 있다. 또한 감칙은 ‘평가의 기준이 되는 시장가치’와 ‘보고서 기재항목 및 유형별 평가방법’ 등을 규정하고 있으며, 이의 적용을 위한 세부적인 기준만을 위임하고 있다. 타 법률에서도 감정평가와 관련된 내용은 부동산 가격공시법상 감정평가를 받도록 규정하고 있으므로, 감정평가 실무기준에서 규정할 수 있는 세부적인 사항은 감칙에서 규정하고 있는 평가방법의 시행을 위한 세부적인 사항은 물론이고, 타 법률에서 감정평가를 받도록 규정하고 있는 내용의 시행을 위한 세부적인 사항도 포함하는 것으로 이해해야 할 것이다. 따라서 동 기준은 감정평가업자가 감정평가업무를 수행하면서 준수해야하는 규범성을 갖는다고 볼 것이다. 부동산 가격공시법상 ‘개별공시지가의 검증업무 및 표준지 조사ㆍ평가 등’과 관련된 세부적인 기준을 정하는 ‘개별공시지가의 검증업무 처리지침 및 표준지 조사ㆍ평가 기준 등’ 각 규정의 목적에서는 ‘권장’이라는 용어를 사용하고 있지 않다. 따라서 감정평가 실무기준도 “감정평가업자가 감정평가를 수행할때 준수하여야 할 세부적인 기준을 정함으로써 감정평가의 공정성과 신뢰성을 제고하는 것을 목적으로 한다.”등으로 그 의미를 명확히 하여 각 규정의 통일적인 이해와 적용을 도모하여야 할 것이다. While Standards of Property Appraisal Practice are enacted as “Ministry of Land, Infrastructure, and Transport Notification” and has a format of administrative act, its actual legal effect is in supplementing legislations with Article 31 of Act on Public Notice of Real Estate Price and the Property Appraisal and Article 28 of Ministry Decree under Property Appraisal Act. It can be, however, arguable whether external binding force (trial norm) is acknowledgeable because the purpose of Standards of Property Appraisal Practice states "by encouraging to follow the Standards. In order to make Standards of Property Appraisal Practice legally effective, regulations should be professional and technical, and the delegation range in Act on Public Notice of Real Estate Price and the Property Appraisal needs to be specifically stated. Standards of Property Appraisal Practice also define market value, report items and evaluation methods for types of value which are evaluation criteria, and only standards in details for its application are delegated. Other acts also state that matters related to property appraisal should receive property appraisal according to Act on Public Notice of Real Estate Price and the Property Appraisal. It should be understood that details, which can be defined by Standards of Appraisal Practice, include not only details for execution of evaluation methods defined by Ministry Decree under Property Appraisal Act but also details for execution of what other acts force to receive the property appraisal. It is, therefore, acknowledged that the Standards have norms for appraisers to follow when practicing property appraisal. Interpretation that the Standards are legally effective can, however, come in question because Standards of Property Appraisal Practice use the term “encourage.” The purposes of each regulation that defines details regarding “verification of individual public land price” and “research, evaluation, selection and management of standard lot” do not use the term “encourage.” Hence, Standards of Property Appraisal Practice should also clarify the meaning, for example by stating “Purpose is to improve fairness and reliability of property appraisal by defining specific standards to follow when appraisers evaluate properties,” in order to promote unified comprehension and application of each regulation.

확률적 접근을 통한 감정평가상 내재한 불확실성의 인식에 관한 연구

윤동건 ( Dong Gun Yoon ) 한국감정평가학회 2013 감정평가학논집 Vol.12 No.2

감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것이다. 대상부동산이 지닌 경제적 가치를 판단하는 것으로, 경제적 가치는 여러 가지 사회적, 경제적, 행정적 요인에 의해서 영향을 받고 있다. 이로 인해서 부동산의 가치는 항상 변화 또는 변동의 연속선상에 있는 것이다. 그러므로 부동산의 가치를 밝히는 감정평가는 과거, 현재 뿐만 아니라 미래의 제반 요인의 변화까지도 파악을 해야 한다. 미래에 대한 판단 또는 예측은 가정이나 조건에 기인할 수밖에 없는 것이 현실이다. 따라서 감정평가는 필연적으로 불확실성을 내포하고 있다고 해도 과언은 아니다. 어떻게 보면 감정평가절차는 불확실성을 해소해 가는 과정으로 볼 수 있기 때문이다. 또한 그러한 과정을 통해 결정되는 시장가치의 개념 역시 불확실성 또는 확률적 개념을 지니고 있다. 본 연구에서는 감정평가상 존재하는 불확실성을 인식하여, 이를 표현하는 방안을 제시하고자 한다. 먼저 불확실성의 인식범위를 첫째 감정평가 과정측면, 둘째 감정평가 결과측면, 셋째 감정평가결과의 해석측면에서 이론적, 실무적 또는 현실적으로 존재하는 불확실성을 파악하고자 한다. 이를 바탕으로, 본 연구에서는 감정평가상에 내재하는 불확실성을 반영할 수 있는 확률적 접근을 제시하였다. DCF법을 통하여 수익가치를 산정하는 과정의 투입변수를 확률적 변수로 인식하고, 이를 몬테카를로 시뮬레이션 기법을 적용하는 Crystal Ball 프로그램을 활용하여 현금흐름의 불확실성을 고려하는 방법을 제시하였다. Appraisal is a task to determine the economic value of land or such and mark the result as a price. It is about judging the economic value of a certain property, and economic value is influenced by a variety of social, economic, or administrative factors. Thus, the value of property lies on the continuum that is in constant changes or variations. Therefore, for an appraisal to figure out the value of property, it is needed to understand all the changes of the factors lying in the past, present, and also future. It is our reality that either judging or predicting something in the future relies on assumptions or conditions. Thus, it is not too much to say that appraisal implies uncertainty necessarily. It is because the procedure of appraisal can be somehow seen as a process to resolve uncertainty. And the concept of market value that is decided by that process also implies uncertainty or stochastic concept. This study aims to recognize uncertainty existing on appraisal and suggest how to express it. First of all, the research is going to examine the range of recognition on uncertainty from the following aspects, first, the aspect of the appraisal process, second, the aspect of the appraisal result, and third, the aspect of appraisal result analysis in order to figure out uncertainty existing theoretically, practically, and realistically. Based on this, the study suggests the stochastic approach that can reflect uncertainty internalized in an appraisal. The paper suggests a method to consider uncertainty lying on the cash flow by recognizing as the stochastic variable the input variable in the process to estimate return price with DCF and using the Crystal Ball program applying Monte Carlo’s simulation method for it.