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임대주택 양도시 임차인의 지위와 임대인의 통지의무 - 깡통주택ㆍ전세사기로부터 주택임차인을 보호하기 위한 법제 개선방안 -
김제완 법조협회 2023 法曹 Vol.72 No.4
This article is a tentative suggestion for the house tenant protection law reform in South Korean, which is recently witnessing so called 'fraudulent lease' transactions to exploit lump sum deposits from tenants. The author analyzes the real property lease transaction system, chonse, a lease with a large sum of the key money deposit and without monthly rent payments, which has been dominant form of lease arrangement used by most middle-class families in South Korea. Focusing on the chonse's unique character as a lending system for the real property owners, where the landlord has the same position of borrowing the money from the tenant and the lending term is the same as the lease period, the author suggests that the tenant should have the legal interest not only of a usufructuary right but also of a security right of collateral and be protected as a creditor of lump sum deposits as well. To protect the tenants from the fraudulent lease transactions, the author suggests that former landlord should notify the tenant in case of the transfer of the rented property and still be jointly liable for the repayment of the deposits with the transferee, new landlord, in spite of the transfer. The author also suggests the reform of Korean realtor laws focusing on the exclusive agency listing contract and MLS, as well as of the deposit repayment guarantee insurance plans and the contract culture of South Korea. 주택 임대차에 있어서 전세제도(채권적 전세와 거액의 보증금을 납입하는 임대차를 포함한다.)는 우리나라의 특유한 제도로서, 오랜 기간 ‘서민을 위한 주거 사다리’로서 순기능을 하여 왔으나, 최근 전세사기와 깡통주택 등 문제로 주택임차인의 피해가 가중되어 전세제도 자체의 제도적 존속 여부에 대해 법제적 재검토가 필요한 상황이다. 이 글에서는 전세사기와 깡통주택의 문제를 주로 민사법적 측면에서 분석하여 그 예방 및 해결방안을 모색하는 것을 목적으로 한다, 이 글에서는 전세사기의 전개과정을 분석하고, 그 근본적인 원인 중 하나가 우리나라 임대차 및 전세거래의 금융거래적 성격에 있음에 착안하여, 임대주택이 무자력자에게 양도되는 방식의 전세사기에 있어서 전세금 내지 임차보증금을 보호하기 위한 방안으로 입법 논의중인 임대인의 통지의무 법제화의 세부 쟁점을 분석하고 개선방안을 제시하는 한편, 근본적으로는 임대중인 주택을 양도하는 임대인에 대하여 보증금반환채무를 면책시키고 있는 대법원의 판례법리의 변경이 필요함을 지적한다. 아울러 그 밖의 법제개선방안으로, ① 전속중개계약과 multiple listing service(MLS) 등 공인중개사제도의 선진화, ② 임대인의 임차보증금반환 보증보험증서 제공 의무화, ③ 임대차계약에서 서면 청약 의무화와 임차인의 검토기회 부여 등 임대차거래 계약문화의 개선 등을 제시하고 있다.
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한충희(Choong-Hee Han),박순태(Soon-Tai Park),이상준(Sang-Joon Lee) 한국정보보호학회 2018 정보보호학회논문지 Vol.28 No.5
아파트와 오피스텔은 이미 우리나라 국민 대부분이 거주하는 가장 중요한 주거공간이다. 의식주 중 가장 기본적인 주거를 아파트와 오피스텔과 같은 공동주택이 담당하고 있는 것이다. 이러한 공동주택에 입주하려면 다양한 개인정보를 의무적으로 공동주택의 관리자들에게 제공해야만 한다. 따라서 공동주택의 관리자들에게는 대규모의 개인정보파일이 만들어지고 있고 나름대로의 방식으로 관리하고 있는 실정이다. 만약, 공동주택에서 개인정보유출이 발생된다면 사회적으로 커다란 문제가 될 것으로 예상된다. 본 논문에서는 아파트와 오피스텔에 입주할 때 작성해야 하는 ‘입주자명부’를 수집 조사하여 개인정보 수집과정에서의 법적 준거성을 검토하고 수집항목 최소화, 동의방식 개선 등 다양한 개선방안을 제안하였다. An apartment house and an officetel are already our most important residential space generally. Among food, clothing and shelter, an apartment and an officetel are in charge of a shelter as the most fundamental in our life. To live in an apartment and an officetel, it is necessory for residents to write a lot of informations about themselves. Therefore massive privacy files about apartment"s residents is inevitable and it is managing in its own way. A privacy accident in an apartment houses would be a big society problem. This study examined `tenant list` to find out what it collects and what it’s problems are and proposed some vairous measures about the privacy improvements like items reduction & consent process improvement in an apartment house and an officetel from privacy laws perspective.
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