미국법상 토지 용도지역 설정(Zoning) 규제의 전개에 관한 고찰

김상진(Kim, Sangjin) 충남대학교 법학연구소 2017 法學硏究 Vol.28 No.4

토지이용에 관한 용도지역은 특정 사회적 질병치료의 도구이며, 사회공학의 더 큰 개념의 일부이다. 그러나 특히 토지사용이 제한된 정부와 자유주의 정치적 입장의 지지자들 사이에서 토지 용도지역의 설정에 대한 비판이 제기되고 있다. 미국에서 최초의 토지 용도지역 설정 규제는 1916년에 뉴욕에서 제정된 조례에서 그 근거를 찾을 수 있다. 이 조례는 고층빌딩의 난립에 의한 일조권이나 공기가 차단되는 것을 방지하는 것을 목적으로 하고 있었다. 19세기 말부터 20세기 전반 미국은 급속한 산업의 발전으로 상업시설이나 공장이 성장하고 큰 도시가 발전한 시대였다. 하지만 급속한 산업발전과 도시화로 빈곤문제도 심각했다. 이러한 시대배경 아래 토지 용도지역 설정 계획의 모델법인 The Standard State Zoning Enabling Act가 제정되어 1920년대 많은 지역에서 채용되었다. 미국에서도 소유권은 사적 재산권으로 보장되어 있지만, 본고에서 상술하는 규제처럼 우리나라에서는 생각하지 못할 강한 토지이용 규제가 적용된다. 본 연구에서는 미국의 토지이용 규제로서 토지 용도지역 설정 계획(zoning) 규제를 논의하기로 하였다. 토지 용도지역 설정 계획(zoning)은 산업혁명 이후 급속한 도시화에 수반하는 도시문제 해결을 위해서 1920년대에 탄생하였음을 밝힌다. 토지 용도지역 설정 계획(zoning)의 부분적 단편적인 것은 식민지 시대부터 존재하였으며, 도심에서 시작된 용도지역 설정이 근대 도시계획의 중심이 된 것은 1920년대부터 1930년대까지 발전한 대도시 근교의 자치단체에서 사용하게 되면서부터였다. 그곳은 주로 대도시의 혼란을 벗어난 신흥 중산계급이 살게 되었으며 주거환경을 지키기 위하여 용도지역 설정을 활용하였다. 한편, 빈곤층을 배제하기 위한 도구로서 전용 용도지역 설정(Exclusionary zoning)이 등장하였고 그 유효성을 둘러싼 재판 사례를 소개한다. 그 후 전용 용도지역 설정에서 혼합 용도지역 설정(Inclusionary zoning)이라는 새로운 도시정비의 수단으로 활용되는 현대에서의 제도적 변용을 미국의 판례법을 소개하면서 우리나라 토지정책 혹은 부동산 개발정책에 대하여 법제도적 시사점을 찾아보고자 한다. Zoning, a land use is a tool for the treatment of certain social diseases and is part of a larger concept of social engineering. However, criticisms are being raised about the establishment of zoning, especially among the governments with limited land use and supporters of liberal political positions. In the United States, the first set of land-use zoning regulations could be found in an ordinance enacted in 1916 in New York. The purpose of this ordinance was to prevent the right of sunshine and air from being obstructed by high rise buildings. From the end of the 19th century to the beginning of the 20th century, America was a time when commercial facilities and factories grew and big cities developed with rapid industrial development. However, poverty was also serious due to rapid industrial development and urbanization. The Standard State Zoning Enabling Act, which is the model corporation of the land use planning program under this age, was enacted and adopted in many areas in the 1920s. In the United States, ownership is guaranteed by private property rights, but strong land use regulations that are unlikely to be applied in Korea are applied as in the above-mentioned regulations. In this study, I decided to discuss land use zoning regulation as US land use regulation. Land use zoning was born in the 1920s to solve urban problems with rapid urbanization since the Industrial Revolution. The partial fragment of zoning as a land use has existed since the colonial era, and the zoning that began in the center of the city became the center of modern urban planning since it was used in the municipalities of the suburbs developed around the 1920s and 1930s. It used to be the emerging middle class that was largely out of the confusion of big cities and used zoning to protect the residential environment. On the other hand, “exclusionary zoning” has emerged as a tool to rule out the poor, and examples of court cases surrounding the effectiveness of such zoning have been introduced. In the following, I want to find out and introduce the case law of the United States in the modern institutional transformation that is used as a means of new urban renewal called “inclusionary zoning” in the area setting for exclusive purpose.

Flexible Zoning and Mixed Use in Seoul, Korea : Planning Implications of Seoul’s Zoning Model

Jeeyeop Kim,Cuz Potter,A-ra Cho 대한건축학회 2020 Architectural research Vol.22 No.4

Zoning has long been criticized for its negative effects and has been taken for granted that zoning works as a hurdle to urban diversity. Responses in the US have emphasized more fine-grained zoning approaches that plan mixed use. This paper introduces and evaluates Seoul’s zoning system as a possible alternative. While US zoning regulations have relied on distinguishing ever larger numbers of land use zoning categories, Seoul has opted to integrate new land uses into existing classifications, allowing for greater flexibility of use in each zone. Using municipal building records to evaluate land use in three mid-density residential districts, this paper demonstrates that Seoul’s flexible zoning is capable of producing diverse mixed use neighborhoods. It then highlights the potential downside of this approach, showing that flexibility allows for the commercialization and sectoral gentrification of residential districts. It concludes by suggesting that a combination of flexible zones and more fine-grained plans would capture the advantages of both US and Korean planning.

농업진흥지역에 대한 보상

금태환(Taehwan, Kum) 행정법이론실무학회 2013 행정법연구 Vol.- No.36

이 논문은 한국에서의 농촌진흥지역에 대한 보상의 문제를 다루면서 미국의 농업지구에 대한 보상을 검토하여 그 시사점을 얻으려 한다. 농업진흥지역에서는 농지의 보전을 위하여 지구를 지정하고 원칙적으로 농업관련시설 만을 건축하게 한다. 이는 구 도시계획법 제21조가 정하는 녹지 보전을 위한 개발제한지구의 제한과 비슷하다. 그리하여 이 논문은 먼저 헌법재판소의 구 도시계획법 제21조에 대한 위헌 소원 사건을 분석한다. 헌법재판소가 현재와 같이 경계론의 입장을 계속 유지할 경우, 농지법이 농업진흥지역에 대한 보상을 규정하지 않기 때문에 농업진흥지역 토지 소유자가 그 재산권의 제한이 과도하다고 하여, 보상을 청구할 수 없으며 위헌의 문제만을 발생시킨다고 분석한다. 농업진흥지역이 대지와 잡종지, 공장용지를 모두 포함하고 있으며, 이러한 토지 소유자들에게 엄격하게 농업관련 시설만을 건축하게 하는 것은 농업용 시설이 매우 한정적이기 때문에 비례의 원칙과 평등의 원칙을 위배할 가능성이 있다고 지적한다. 또한 농업진흥지역 지정이 시행규칙이나 훈령에 의해 이루어지지 않았으며, 그 해제나 변경이 정기적인 기초조사에 근거하고 있지 않고, 임의적이고 수시적이며, 정치적인 요소에 의해 영향을 받을 수 있고, 농업진흥지역의 지정 비율이 지역에 따라 크게 차이가 나는 점 등은 헌법이 정하고 있는 적법절차를 위배할 가능성이 있다고 지적한다. 이어 농지법이 정하고 있는 농업진흥지역 내의 농지 소유자들이 가지는 매수청구권은 형성권이 아닌 청구권이고, 농업진흥지역 내의 농지소유자만이 가지는 것이므로 위헌적 요소를 해결할 수 있는 조절적 보상이 되기에는 부족하다고 분석한다. 미국의 농업지구에 대한 보상은 농업지구의 지정으로 “규제적 수용이 발생하는가” 하는 문제인데, 농업지구의 지정으로 행위제한이 가해지고 그로 인하여 지가가 하락한다고 하더라도 규제적 수용이 발생하지 않는다는 Penn Coal 판결, Lucas 판결을 분석한다. 미국에서도 농업지구의 지정이 현저하게 합리성을 잃은 경우 적법절차 위배라고 선언된 농업지구 지정도 있다. 이어 미국에서 논의 되고 있는 개발권매수제의 장점과 단점을 논의하며, 현재 미국에서 광범위하게 이용되고 있는 보존지역권에 대하여 검토한다. 개발권매수제나 보존지역권은 소유권으로부터 개발권을 영구적으로 분리시켜야 하는데, 한국 법제로는 소유권과 개발권의 분리가 불가능하여, 그 제도가 추구하는 내용인 실질적인 보상과 세제지원의 정신을 받아들여야 한다고 주장한다. 그리하여 현재 농업진흥지역 토지 소유자들만이 지고 있는 농지 보전의 부담을 사회구성원 모두가 공평하게 나누어 가져야 하며, 그 방법으로는 농업진흥지역 제도의 정기적인 재정비, 현재보다 한층 강화된 농업진흥지역 토지 소유자들에 대한 보상과 농업진흥지역 토지 소유자들만에 대한 세제지원을 주장한다. This article discusses about Korean compensation for the agricultural zoning, comparing it with American compensation. Agricultural zoning is made for the conservation of farm land and set some strict restrictions upon a land owner’s right to use the land for non-agricultural purpose. Constitutional Court of Korea decided the issues on whether a clause in the City Planning Act which restricted the land owner’s right to develop for the conservation of green space was against the Constitution. The Court held that some restraints for the public interest could not be against the Constitution and does not constitute unconstitutional taking as long as the land is suitable for original use and economically viable. If they are not proportionate to the public needs, there should be any measures to mitigate the owner’s damage including monetary compensation, but not limited to that. From this view point, the agricultural zoning according to the Farm Land Law doesn’t raise taking issues or unconstitutional issues, even if it involves a substantial economic burden on the landowners. However, in some aspects, it does. First, to include a building site, a miscellaneous land, and a factory site into the agricultural zoning land, and to require those land to be used for only agricultural facilities are unnecessary. Second, it does not have a periodic review procedure, in spite of that it was established without administrative rulemaking. Third, its cancellation or change might depend upon political powers which support the opinion of those who live near Seoul. Fourth, the total area of agricultural zoning is sharply different upon each Province, which might reflect arbitrary designation of agricultural zoning. As in Korea, American agricultural zoning is recognized not to constitute an unconstitutional taking of property if the economic impact of land use regulation is not so severe. Even if there is not a taking issue or a due process issue, the U.S. uses Transfer of Development Right or Conservation Easement which serves the equitable solution of practical inequity of land owners who have a great burden for public interest without compensation. Korean agricultural zoning has to develop the methods to solve the practical inequity than ever. Those could be the increased payment for each farm land owner in agricultural zoning for his sacrifice, and tax reduction in every tax field because of the very reason that his land belongs to the agricultural zoning area.

중국의 해양공간관리계획에 대한 법적 고찰

김은환(JIN YINHUAN) 강원대학교 비교법학연구소 2018 江原法學 Vol.53 No.-

해양공간관리는 전 세계적으로 중요성에 대한 인식이 높아지고 있으며 많은 국가들이 통합적인 해역의 이용과 생태계의 효과적인 보존을 위해서 해양공간관리계획을 도입하여 시행하고 있다. 중국은 20년 전인 1980년대 후반부터 국가 차원에서 해양공간관리대책을 모색해 왔고 2002년부터 관할해역 전체를 효율적으로 관리하기 위한 “전국해양기능구획” 및 11개 연안지역 성급해양기능구획을 수립하여 추진하고 있다. 중국의 전국해양기능구획은 내수, 영해, 접속수역, 배타적 경제수역, 대륙붕 등 전체 해양공간을 포괄하고 있는 광역 해양공간 관리정책으로 해양의 지속가능한 이용 및 보전을 촉진하는데 목적이 있다. 또한 해양환경보호법과 해역사용관리법은 해양기능구획을 해양공간관리의 기본제도로 명문화하고 있으며 국가 또는 지방정부에서 해양이용에 관한 계획수립 또는 허가 등을 할 때에는 전국해양기능구획 및 성급해양기능구획의 내용에 적합하여야 한다고 규정하고 있다. 아울러 해양기능구획에 따른 기능구역을 지정하기 위한 기술지침과 환경기준을 제정하여 해양이용을 규제하고 환경오염 및 환경훼손을 예방하고 있다. 우리나라에서도 해양을 둘러싼 다양한 이용요구와 갈등을 법적으로 해결하기 위해 해양공간을 용도별로 구분하여 관리하는 “해양공간계획”을 수립할 수 있도록 대책을 마련하고 있으며 해양수산부는 2017년 12월 “해양환경 보전 및 활용에 관한 법률”의 시행과 더불어 “해양공간계획 및 관리에 관한 법률”의 제정을 추진하고 있다. 이러한 맥락에서 중국의 해양공간 편성과 관리에 있어서 나타나는 법적 쟁점들을 검토하고 해양이용 간의 갈등, 해양이용과 환경 보존 간의 갈등을 어떻게 조율해나가는 지를 집중적으로 고찰함으로써 우리나라의 해양공간계획 및 관리의 방향과 시사점을 찾아보고자 한다. Around the world many countries pay more and more attention to marine spatial management. Some of the countries have adopted and implemented marine spatial management plan for comprehensive marine utilization and effective conservation of ecosystems. Since the late 1980s, China at the national level has sought marine spatial management solutions. Since 2002, China has established the ‘National Marine Functional Zoning’ and 2011 ‘Provincial Marine Functional Zoning’ to efficientlymanage the waters under the jurisdiction of China. Through using of the wide marine space management policy Chinese National Maritime Functional Zoning is aimed at marine environmental protection and sustainable resource utilization. The scope includes domestic water, territorial sea, connected water area, exclusive economic zone and continental shelf etc. In addition, the Marine Environment Protection Act and the Sea Area Utilization Management Act stipulate that marine functional zoning that is to be the basic system of marine spatial management. When national or local governments formulate or authorize plans for marine utilization, they should obey National Maritime Functional Zoning and Provincial Marine Functional Zoning. Zoning which accord to the marine functional zoning standardize marine utilization by establishing marine technical specifications and environmental standards, prevent marine pollution and environmental damage. In order to solve the problems of marine utilization demand by law, Korean government has also established Marine Spatial Planning for zoning and management. After enforcing "Act on the Conservation and Utilization of Marine Environment " in December 2017, Korean government is pushing for the legislation of “Act about Marine Spatial Planning and Management.” In this context, this paper analyzes and discusses how can China solve the legal conflicts in zoning and management. Think about how to adjust conflicts among demands and how to solve the contradiction between utilization and environmental protection. Finally, find out the implication for Korea"s marine spatial planning and management direction.

효율적 공공서비스 공급을 위한 자치단체간 협력공간 설정

이성근(Lee Seong Keun),이관률(Lee Kwan Ryul) 한국도시행정학회 2006 도시 행정 학보 Vol.19 No.2

The purpose of this study is to establish cooperative zoning and to measure efficiency of supplying public services for 23 city and county governments in Gyeongbuk Province. In order to measure the efficiency of supplying public services, the mean value, the coefficient of variation, and the paired t-test were utilized. Also, in order to establish the cooperative zones, several variances were used: the distances between the cities and counties and the number and availability of transportation services between the centers which were analyzed by using cluster analysis. Based on the analysis of the paired t-test, the new alternative cooperative zoning arrangement is better than the existing zoning pattern. Also, the new zoning pattern is better than each government unit acting alone to supply its own public services, but the existing zoning arrangement is better than the individual government units acting alone in the supply of public services. Public services should be provided on a cooperative zoning basis rather than on an individual government supplied basis. Therefore, in the case of Gyeongbuk Province, this study recommends four new cooperative zones. They are the Northern Resources Zone, the Western Inner Zone, the Mountain & Marine Resources Zone, and the Eastern Coastal & Cultural Zone.

자원배분 메커니즘으로서의 용도지역지구제: 미국의 용도지역지구제를 중심으로

변필성,구동회 국토지리학회 2004 국토지리학회지 Vol.38 No.3

This work discusses the exclusionary zoning in U.S. as a form of resource allocation by zoning. First, thisresidential uses, the motivations and resource allocation effects of exclusionary zoning are addressed. Third, in the processof exploring exclusionary zoning in terms of the U.S. constitutional principles, we present that the public interests thatzoning must serve at the level of the constitutional principles have likely different range than the public interests perceiveddiscussion of the evils of exclusionary zoning in the U.S. context. 본고는 용도지역지구제(zoning)에 의한 자원배분의 한 형태로서, 미국의 적지 않은 지방정부들에서 특정 사회계층을 배제하기 위해 시행해오고 있는 배제적 용도지역지구제(exclusionary zoning)를 고찰하였다. 첫용도지역지구제에 초점을 맞추어서, 그러한 제도의 시행 이면에 있는 동기와 그 제도가 갖는 자원배분효과를논의하였다. 셋째, 그러한 배제적 용도지역지구제를 미국 헌법의 기본원리의 관점에서 고찰하는 과정에서, 용도지역지구제가 헌법적 원리의 수준에서 기본적으로 추구해야 하는 공공이익(public interests)이 배제적 용도을 지적하였다. 그리고 이러한 차이에 대한 고려가 미국의 상황에서 배제적 용도지역지구제가 갖는 부정적영향에 대한 논의를 더욱 풍부하게 하기 위해서 필요하다는 점을 제시했다.

분류식 하수지역의 초기 유출수 오염저감을 위한 용도지구별 적지 분석

박인혁 ( In Hyeok Park ),하성룡 ( Sung Ryong Ha ) 한국지리정보학회 2008 한국지리정보학회지 Vol.11 No.2

본 연구에서는 강우 시 발생하는 초기 유출수의 오염부하를 저감할 수 있는 용도지구별 최적지를 분석하여, 용도지구를 재구성하고, 이에 따라 배출되는 오염물의 저감효과를 도시수문모형을 이용하여 모의하였다. 이를 위해 지표에 축적되어 있는 비점오염원의 양을 조사하였으며 대상지역의 강우유출수를 조사하였다. 조사된 결과를 이용하여 초기 유출수 오염저감을 위한 입지조건을 설정하고 각 인자별 적지를 분석하였다. 각 인자별 가중치 설정을 위해 AHP 분석을 실시하였으며 산출된 가중치와 입지조건별 적지 점수를 연산하여 최종 적지를 분석하고 도시수문모형을 통해 저감효과를 모의하였다. 적지분석 결과, 단독주택지와 아파트 지역은 현재 용도지구와 흡사한 지역에 적지가 분석되었다. 학교지역은 현재의 상업지역의 중심지가 적지로 분석되었고 공원지역은 소규모 공원의 적지가 추가되었다. 상업지역은 대상지의 가장 안쪽의 지역이 적지로 분석되었다. 용도지구 변경에 따른 저감효과 모의 결과, 초기유출수의 BOD 농도가 최대 91.2%에서 최저 0.09% 감소하였다. SS의 농도는 최대 72.74%에서 최저 0.31% 감소하였다. This paper aim to reorganize zoning areas for decreasing first-flush runoff contamination in a separated sewer system via suitability analysis, and to simulate the discharge pollution loads of first-flush runoff using SWMM. For these purposes, diffuse pollution, which is accumulated on a surface and first-flush runoff flow were investigated. Suitability conditions for zoning were defined using the results of these investigation and suitable zoning areas were analyzed for the each condition. AHP analysis was conducted to establish weights of the suitability conditions. The most suitable zoning areas were analyzed via overlaying weights and suitability conditions. From the result, it was noted that the most suitable zones for detached houses & apartments are location they already occupied. Some school areas analyzed were found to be suitable as commercial centers. Some zones within the area analyzed were found to be suitable for commercial zones. From results obtained from simulation, the zone re-organization showed BOD and SS concentration to reduce from 91.2% to 0.09% ans 72.74% to 0.31% respectively.

미국 연안구역(Coastal Zone) 관리수단의 특성

오지훈(Oh, Ji-Hoon),이석환(Lee, Seok-Hwan),이희원(Lee, Hee-Won) 한국산학기술학회 2010 한국산학기술학회논문지 Vol.11 No.9

지역차원에서 연안구역을 효율적으로 관리하기 위해서는 정확한 해양 및 연안공간정보의 확보, 이를 분석할 수 있는 객관적 분석방법, 그리고 이런 연구결과를 정책에 반영할 수 있도록 하는 과학․기술적 지원체계 구축은 필수 적 과제라 할 수 있다. 따라서 본 연구는 미국 연안구역(Coastal Zone)의 사례에서 나타난 조닝(Zoning)방식과 이종 Data간 통합방법을 중심으로 그 특성을 조사․분석하였다. 이를 통해 나타난 공통된 특성은 연안의 가치와 이용특성을 반영할 수 있는 구체적인 설정기준과 지표 마련, 공간의사결정을 위한 Data 가공 및 분석방법, 해양 및 연안공간정보 구축 및 통합을 위한 전담기구의 설치․운영 등으로 도출되었다. 마지막으로 본 연구는 미국 연안구역의 관리수단 즉, 조닝방식과 이종 Data간 통합방법에 나타난 공통의 가치를 바탕으로, 지역차원에서 국내 연안구역(Coastal Zone)관리 시스템을 올바르게 구축하기 위한 기술적 시사점을 제시하였다. It is necessary to collect the coastal zone data, to prepare the objective analysis methods, and to build the scientific and technical support system for the efficient management of coastal zone in local aspect. This study analyzes the coastal zoning methods and the integrated methods of different kind data by case study of U.S.A coastal zone. The characteristics of coastal zone management methods in U.S.A are as follows; the concrete indices and methods of establishing coastal zone which can respond to the local values and land use, related data analysis methods for supporting spatial decision making, and establishment and administration of bureau for the spatial information construction and integration of coastal zone. This study suggest the technical implications which can build the domestic coastal zone management in local level on the basis of the common values of the coastal zoning methods and integrated methods of heterogeneous data in U.S.A.

엘리베이터 조닝 계획(수직 구획)에 따른 고층 건물에서의 동절기 압력분포 특성 분석

조재훈,김초롱,김광우 대한건축학회 2007 대한건축학회논문집 Vol.23 No.5

This paper deals with the effect of elevator vertical zoning on pressure distribution caused by stack effect in high-rise buildings where the heights of passenger elevator shafts are the key parameter that affects the magnitude and distribution of stack pressure. First, survey was made to know the present status of elevator vertical zoning plan in high-rise residential buildings. As a result of the survey, two zone type that compart whole building into upper floors and lower floors was most common type and there were several cases according to the numbers and methods of vertical zoning. Next, using the CONTAMW, airflow simulations were performed to understand characteristics of pressure distribution of such cases: single zone type, two zone type one, and multi zone type elevator zoning. Sky lobby elevator system used in super high-rise buildings over 70th floors was also evaluated to investigate the potential problems.

Residential Development and Hierarchical Governance: Multifamily Housing and Multilevel Analysis

박상철,곽창규,권성욱 서울대학교행정대학원 2012 The Korean Journal of Policy Studies Vol.27 No.2

This study investigates factors that influence multifamily housing zoning from a hierarchical governance perspective. Local zoning is a product of interactive processes among various stakeholders and of local politics. Since local zoning represents community interests in land development and has an exclusionary characteristic, multifamily housing zoning is controversial in some localities. We hypothesize that a hierarchical governance structure influences the supply of local multifamily housing zoning. The result of a hierarchical generalized linear model shows evidence that state smart growth reform and state intervention in local land use are positively associated with the establishment of local multifamily housing zoning. The decisions are also affected by local factors such as the supply of land, density restrictions, cost of new infrastructure, and city budget constraints. This study concludes that state authority and smart growth reform make it possible for local governments to commit to multifamily housing zoning to achieve housing affordability and high density development.