傳貰權과 典權과의 比較硏究

윤대성(Yoon Dae-Sung) 성균관대학교 법학연구소 2007 성균관법학 Vol.19 No.1

  Previous researches on the Jeonse-right (傳貰權) in the Korean Civil Code have been mainly focused on comparison with the Tien-right (典權) in the Civil Code of the Republic of China (Taiwan, the Nationalist Government), which was referred to in the process of legislation. Recently, however. as the Law of Reality is established in the Civil Code of the Peoples Republic of China, the legislation of the Tien-right is being discussed frequently and the bill has been presented. With the new legislation of the Tien-right in China. it becomes possible to cope with new legal systems based on the legal principles of the use of real properties (usufruit) as securities in Korea and China by comparing the Chinese Tien-right with the Korean Jeonse-right.<BR>  The present study compared the history and legal structure of the Jeonse-right and the Tien-right, and drew conclusions as follows:<BR>  First, it was found that the Jeonse-right in the Korean Civil Code and the Tien-right in the Law of Reality (bill) of the Peoples Republic of China came from the same origin historically. However, through the social and economic development, the Jeonse-right and the Tien-right have been practiced differently. That is, both of the two contain the aspect of use and benefit but. different from the Jeonse-right. the Tien-right has ended up as the reversion of the ownership.<BR>  Second. different from the Tien-right in the Law of Reality of the Peoples Republic of China, the Jeonse-right in the Korean Civil Code had been a common practice and was established as a system under the statute law. However, the Tien-right in the Law of Reality of the Peoples Republic of China had been proposed to be legislated as a real right but. after all, was decided to be left to the common law and to be removed from legislation.<BR>  Third, the Jeonse-right in the Korean Civil Code and the Tien-right in the Law of Reality (bill) of the Peoples Republic of China have been discussed in legal theories on legal structure and precedents but the discussions were limited to the aspect of use and benefit. To solve this problem fundamentally. both considered it the most desirable legislative attitude to view the rights as real rights granted by way of security through the revenue from the use of the object (antichr?se).<BR>  Therefore. it is thought necessary to revise provisions on the Jeonse-right in the Korean Civil Code so that the Jeonse-right plays its social function as a practical system. This is also the case in legislation for the Tien-right in the Law of Reality of the Peoples Republic of China.<BR>  Accordingly, if this problem is resolved legislatively, the Jeonse system under the Korean Civil Law is legally unified and the restriction on the application scope of building (houses and commercial buildings) Jeonse-rights by the Special Act on Civil Affairs is lifted, furthermore. the inadequacy of hypothec (mortgage). which has only the auction right, is expected to made up for by the function to use and take the fruits of the object by revenue execution (compulsory administration) under Article 163 of the Civil Execution Act in the real estate execution procedure.

월･전세 전환배율의 적정성 검토 및 개선방안에 관한 연구

서진형(Seo, Jin Hyeong),권대중(Kwon, Dae Jung) 대한부동산학회 2016 大韓不動産學會誌 Vol.34 No.1

본 연구는 최근 금리의 급속한 하락으로 전세가 월세로 전환됨에 따라 전세공급은 감소하고, 월세공급이 증가하고 있다. 이러한 상황에서 전세로 인한 중개보수와 월세로 인한 중개보수의 불균형 현상이 나타나고 이를 해소하기 위한 방안을 모색하였다. 우선 금리적용에서는 한국은행의 기준금리와 한국감정원의 전월세전환율에 대해 살펴본 결과, 월세×100은 기준금리 5.25%와 전월세전환율 12%를 가정한 상황에서 규정된 것이고, 현재의 기준금리 1.5%와 전월세전환율 5.6%는 예전에 비해 30% 수준이기 때문에 월전세전환배율은 조정하여야 한다. 그리고 임대차 거래금액별 월전세전환배율에 따른 중개보수의 차이로 현재의 0.4%~0.5%의 전월세전환율에서는 적정한 월전세 전환배율이 ×200이 적정 수준이다. 지금까지 기준금리, 전월세전환율, 적정 월･전세 전환배율, 구간별 현실적인 적정 월･전세 전환배율을 살펴본 결과, 가장 합당한 월･전세 전환배율은 ×200이다. House owners are switching from lump sum deposit system (jeonse) to monthly rent system due to recent rapid decline in interest rates, and the number of houses leased on jeonse system is decreasing and the number of houses leased on monthly rent is increasing. This led to the imbalance in the brokerage charges for the type of lease depending on the amount of transaction, and this study sought a solution for such a problem. First, for the application of the interest rate, this study examined the base rate announced by the Bank of Korea and the conversion rate for jeonse-to-monthly rent announced by Korea Appraisal Board and found that monthly rent×100 was determined based on the condition where base rate is 5.25% and the conversion rate for jeonse-to-monthly rent is 12% and that the conversion magnification rate of monthly rent and jeonse shall be adjusted as current base rate (1.5%) and the conversion rate for jeonse-to-monthly rent (5.6%) are roughly 30% of the previous rates. Also, the conversion magnification rate of monthly rent and jeonse of ×200 would be appropriate for current the conversion rate for jeonse-to-monthly rent, which is 0.4%~0.5%, due to the difference in the brokerage charges based on the conversion magnification rate of monthly rent and jeonse for lease amount. The base rate, the conversion rate for jeonse-to-monthly rent, appropriate conversion magnification rate of monthly rent and jeonse, realistic conversion magnification rate of monthly rent and jeonse in each section were examined, and the most appropriate conversion magnification rate of monthly rent and jeonse was ×200.

전세권 존속기간 경과 후 전세권저당권의 물상대위성에 대한 고찰

오시영(Oh, SeeYoung) 한양법학회 2011 漢陽法學 Vol.35 No.-

This case(the Supreme Court 1999. 9. 17. pronouncement, 98Da31301 judgment) denies the auction claim of hypothec of Jeonse-right(Leasehold rights) after Jeonse right’s term of existence, because a usufructuary right of Jeonse right becomes extinct after Jeonse right’s term of existence. And the Supreme Court has an attitude that a creditor of hypothec of Jeonse-right should exercise his rights by a principle of Surrogation and by the means of garnishment and an order of collection or an assignment order about credit of return of the deposit from a court after Jeonse right’s term of existence before an obligator of Jeonse-right pays off the credit of return of the deposit to the creditor of Jeonse right. However, such an attitude of this case makes an error, because the credit of return of the deposit is an conditional and fixed-term receivables when the Jeonse-right comes into existence, is not an object of compensation. The legal character of hypothec of Jeonse-right is a kind of the right of pledge of the right, and it belongs to the responsibility right of double pledge of the right. Therby, as if a codicil to a registration on the credit of hypothec is presumed as a right of pledge of the right, a registration of hypothec of Jeonse-right is presumed as a codicil to a registration, it is right that the creditor of hypothec of Jeonse-right exercises his rights to the obligator of Jeonse-right directly. Namely, it should be under guarantee that a creditor of hypothec of Jeonse-right exercises his rights to the obligator of Jeonse-right as if he is an absolute creditor of real rights granted by way of security. So the case mentioned earlier should be changed.

주택 임대인의 전ㆍ월세 공급 선택요인

이호진(Ho Jin Lee),고성수(Sung Soo Koh) 한국주택학회 2015 주택연구 Vol.23 No.4

전세는 시장이자율의 지속적인 하락에도 불구하고 여전히 우리나라 주택 점유형태의 상당부분을 차지하는 임대계약형태라는 점에서 그 의의가 크다. 이에 본 연구는 주택임대차 시장의 공급자인 임대인의 전ㆍ월세 선택요인에 초점을 맞추어 실증분석 하였다. 분석결과 가구주 연령이 많을수록 전세를 선호하는 것으로 나타나지만, 본격적인 은퇴시기에 앞서 약 40세를 전후로 전세에서 월세로 선호체계가 변화되는 것으로 나타났다. 부모 또는 미성년 자녀를 둔 가구가 월세를 선택할 확률이 높은 반면, 가구주의 교육수준이 높은 가구는 전세를 선택할 확률이 그렇지 않은 가구에 비해 1.5배가량 높은 것으로 분석되었다. 한편, 임차수요가 공급보다 많은 공급자 우위의 시장에서는 임대인이 선호하는 월세 방식으로 임대할 확률이 높지만 개별 임차인의 계약기간이 길수록 임차인이 선호하는 방식인 전세로의 형태로 계약할 확률이 높아지는 것으로 나타나 임대인의 전ㆍ월세 선택에 있어 시장관계성이 작용함을 확인하였다. 마지막으로 전월세전환율과 시장금리의 차이가 크더라도 주택가격 상승에 대한 기대로 인해 임대인은 전세를 선택하는 것으로 나타나 레버리지를 통한 자본이득을 추구하는 것으로 분석되었다. 이러한 결과는 임대인의 전ㆍ월세 공급 선택에 있어 시장이자율 외에도 복합적인 요인이 작용되고 있으며, 전세가 차별화된 임대차계약 형태로서 지속적으로 우리나라 주택임대차 시장에 존재할 가능성이 높음을 시사한다. Jeonse is despite the continued decline in market interest rates still accounted for more than half of Korean occupied housing tenures. In this study focused on the suppliers of rental housing market, determinants of landlord's choice between Jeonse and Monthly-rent. The results are as follows. The more the age of the household head to favor Jeonse. However, the 40-year-old ahead of a full-scale retirement age was changed back and forth in the Jeonse is the preferred form of Monthly-rent. And the higher the probability of selecting the Monthly-rent based parents or minor children in the household. On the other hand, the higher the education of the household head is 1.5 times higher probability of selecting Jeonse. In addition, under many market supply and demand than the Monthly-rent the chance to choose the higher, the longer the tenants of the contract was likely to choose a Jeonse. This suggests a market relationship is also applied to the landlord of choice between Jeonse and Monthly rent. Finally, despite the deviation of the conversion rate for Jeonse-to-Monthly rent and market interest rates continue to expands, landlord has shown to select the Jeonse due to the expected rise in housing prices was analyzed as to seek capital gains through leverage effect. These results indicates that this combination of factors in addition to acting market interest rates on the landlord's choice between Jeonse and Monthly-rent, It suggests that continue to exist Jeonse in Korean rental housing market.

서울시 아파트 전세가격 및 전세금비율 변동의 결정요인 분석

김대원(Dai-Won Kim),조주현(Joo-Hyun Cho) 한국주택학회 2012 주택연구 Vol.20 No.3

본 연구는 전세가격의 결정요인 분석과 동시에 전세가격과 매매가격 간의 연관지표로 자주 사용되는 전세/매매가비율 결정요인을 분석함으로써 전세가격 관련 정책 결정에 참고할 수 있는 시사점을 도출하는데 그 목적이 있다. 본 연구에서는 서울시 아파트 전세가격 및 전세/매매가비율의 변동요인을 분석하기 위하여 주택가격특성모형(Hedonic Price Model)을 분석의 틀로 사용하여 3가지 모형을 설정하였다. 3가지 모형의 종속변수는 ‘3.3㎡당 전세가격’, ‘전세/매매가비율’, ‘전세/매매가비율 변동량’으로 각각 설정하였다. 또한 각 모형의 설명변수로는 주거특성과 가격특성(매매가격)을 동시에 설정하였는데, 가격특성은 모형1과 모형2에서는 ‘3.3㎡당 매매가격’으로, 모형3에서는 ‘매매가격 상승률’로 구분하여 사용하였다. 또한 모형1과 모형2에서는 설명변수간의 심각한 상관관계 발생이 예상되어 2SLS방식으로 회귀분석을 실시하였으나, 모형3은 OLS방식으로 회귀분석을 실시하였으며, 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 전세가격 결정에는 주거특성 및 가격특성 변수 모두가 영향력을 미치는데, 이중 매매가격이 더 큰 영향력을 발휘하고 있으며, 매매가격의 규모 증가에 따라 전세가격의 규모도 증가한다. 둘째, 전세/매매가비율 결정에도 주거특성 변수는 영향을 미치는 것으로 확인되었으나, 매매가격이라는 가격특성은 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나타났다. 즉, 전세/매매가비율 수준의 결정에는 매매가격에 의한 영향 보다는 주거요인 등에 의한 영향을 받아 결정되는 것으로 보인다. 셋째, 전세/매매가비율 변동에는 다양한 주거특성 변수가 영향을 미치나 가장 큰 영향력을 미치는 것은 매매가격 상승률로 분석되었으며, 매매가격 상승률은 전세/매매가비율 변동에 음(-)의 영향력을 미치는 것을 확인할 수 있었다. 결론적으로, 전세가격 또는 전세/매매가비율의 최초 수준은 매매가격 수준과 주거요소에 비례하여 정해질 수 있으나, 그렇게 정해진 전세가격의 추후 상승은 매매가격의 하락 또는 안정화에 의해 유발 될 수 있음을 본 연구는 시사하고 있으며, 이는 곧 주택의 자산 가치 하락으로 인한 손실이 전세가격에 전가되는 현상으로 해석할 수 있다. Studying Jeonse system is of critical importance because most of the house leasing contracts in Korea are in the form of Jeonse. The main purpose of this study is to analyze determinants of Jeonse price and the ratio of Jeonse price to sale price. Our empirical analysis is based on the hedonic pricing model. Three different type os estimation were performed based on price information on apartments in Seoul. Empirical results show that the strongest factor to explain variations of Jeonse price and the ratio of Jeonse price to sale price is sale price. Sale price is negatively related to variations of the Jeonse price to sale price. This finding suggests that the recent rapid increase in Jeonse price is possibly due to sluggish movement or decrease in sale price.

서울시 주택임대차 계약구조 전환의 시공간 분석

주충열(Ju Chung yeoul),김형주(Kim Hyung Joo) 한국부동산학회 2016 不動産學報 Vol.66 No.-

주택 임대차 구조에 관한 선행연구들은 장기적으로 전세시장이 보증부월세 시장으로 전환될 것이라고 예측 하고 있다. 이 연구는 2016년 1월 국토교통부가 제시한 임대 유형기준을 바탕으로, 전세, 준전세, 준월세, 월세 등 네 가지 임대차구조에 대하여 임대 유형별 거래량, 매매수익률, 전세가상승률, 전세가비율, 전월세전환율 등을 도출하여, 시간적 차원과 공간적 차원에서 분석을 시도하였다. 연구결과는, 첫째, 거래량 데이터로 관찰할 때, 2014년부터 매매 거래량이 증가하는 경향과 함께 전세 거래량이 하락하는 추세가 뚜렷하게 관찰되었다. 둘째, 임대차유형별로 보다 세분화하여 보증부월세 거래량을 확인한 결과, 준월세보다 준전세 거래량이 2014년 이후 빠르게 증가하는 것을 볼 수 있었다. 셋째, 매매 수익률과 전세가 상승율 핫스팟은 서로 다른 패턴을 보이면서 전개된다. 넷째, 전월세전환율의 경우에는 대부분 지역에서 콜드스팟과 핫스팟이 유의하지 않은 것으로 나타났다. 연구결과를 종합하면, 임대차계약구조는 선행연구들의 주장과 달리 전세에서 주로 준전세나 매매로의 전환이 이뤄지고 있으며, 월세나 준월세로의 전환이 예상만큼 빠르게 진행되지 않음을 확인할 수 있었다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES Focusing on the Seoul apartment rental market, this paper aims at analyzing the rental type which drives the change from the rent to Jeonse, examining the spatial cluster, then identifying the effect of regional factors on the rate of return on price and the Jeonse price of apartment, and Jeonse-to-rent conversion ratio for all types of rental arrangements. (2) RESEARCH METHOD This paper analyzes the change of the Seoul apartment rental market, using the real price transaction data of 48 months from January 2012 to December 2015, available in the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. (3) RESEARCH FINDINGS The analysis results were as follows. First, it was evident that the number of housing transaction increased since 2014 at the expense of Jeonse contracts in terms of transaction data. Second, the number of semi-Jeonse transaction increased faster than the number of semi-monthly rental transactions since 2014, based on more detailed data on rental with deposit contracts. Third, ‘hot spots’ for the growth rate of return on transaction and the growth rate of Jeonse prices varied widely showing different patterns. Fourth, cold spots and hot spots in most areas were not statistically significant when it comes to the Jeonse-to-rent conversion ratio. 2. RESULTS In conclusion, we found that the overriding pattern in the housing market was that Jeonse contracts were moving toward semi-Jeonse or outright selling, with the possibility of Jeonse converted to monthly rental and semi-rental arrangements limited, which was slightly different from the claims of the majority of previous studies.

주택의 물리적 특성과 근린환경 특성이 고위험 전세가율에 영향을 미치는가?: 깡통전세 여부를 중심으로

김기중,강현도,고승욱 주택도시보증공사 2023 주택도시금융연구 Vol.8 No.2

The purpose of this study was to analyze the physical characteristics of the housing and neighborhood environmental impact according to whether a Jeonse has a high price ratio. The following conclusions were drawn. First, it was confirmed that the physical characteristics of individual houses and complexes are factors influencing the high-risk Jeonses. Second, multihousehold houses, row houses, and standalone apartments are more likely to create a high-risk Jeonse. Third, there is a high probability of a dangerous Jeonse being formed in employment centers. Fourth, the accessibility to education, the presence of three Gangnam districts, and the proximity to theme parks and tertiary hospitals had a negative impact on the formation of high-risk Jeonse agreements. The results of this study are expected to serve as basic data for the management of policies and systems aimed at preventing social problems, such as Jeonse fraud, which arise due to high-risk Jeonses.

고위험 전세와 전세보증금 미반환 위험의 상관관계 분석 - 서울시 전세보증사고를 중심으로

김진유 ( Kim Jin-yoo ) 한국부동산분석학회 2022 不動産學硏究 Vol.28 No.4

최근 전세보증금을 고의로 돌려주지 않는 전세사기가 사회문제가 되고 있다. 본 연구에서는 서울시를 대상으로 2020년 1월부터 2022년 6월까지의 전세 및 매매 실거래자료를 바탕으로 전세가율의 변화와 지역적 차이를 분석하였다. 또한 주택도시보증공사가 대위변제 자료를 이용하여 전세보증금을 반환하지 않은 전세사고의 추이와 주택유형별 특성 등을 분석하였다. 최종적으로는 전세가율과 전세사고간의 관계를 회귀분석을 통해 분석하였다. 분석 결과는 다음과 같이 요약된다. 첫째, 전세가율이 높은 지역은 서울시 외곽으로서 대체로 저렴한 연립 · 다세대 주택의 비중이 높은 지역이다. 둘째, 전세보증금 미반환 사고는 주로 보증금 1억 원에서 3억 원 사이의 주택에서 집중적으로 발생한다. 셋째, 전세가율과 전세보증금 미반환 사고 간에는 높은 상관관계가 존재하고, 연립 · 다세대 비중이 높은 자치구에서 특히 전세사고가 많이 일어난다. 이러한 연구결과는 향후 전세사고를 감소시키기 위해서는 1억 원에서 3억 원 사이의 연립 · 다세대가 많은 지역을 집중적으로 관리할 필요가 있다는 점을 시사한다. This study aims at analyzing the relationship between Jeonse-to-Price Ratio (JPR) and Deposit Non-Return Risk (DNRR). Recently, Jeonse fraud, in which landlord intentionally does not return the Jeonse deposit, has become a social problem. In this study, the change and regional difference of JPR were analyzed based on the real transaction data of Jeonse and sales from January 2020 to June 2022 in Seoul. In addition, the trend of JGA was analyzed using subrogation data provided by the Housing and Urban Guarantee Corporation (HUG). Finally, the relationship between the JPR and JGA (abrogation) was analyzed through regression analysis. The analysis resuIts are summarized as follows. First, the areas with a high JPR are the outskirts of Seoul, where low-priced&multi-family houses make up majority. Second, the JGA mainly occurs in houses with deposits between 100 million won and 300 million won. Third, there is a high correlation between the JPR and JGA, and a lot of Jeonse Guarantee Accidents occur especially in the districts with a high proportion of multi-family houses. These research results suggest that in order to reduce DNRR in the future, it is necessary to intensively manage areas with many multi-family houses that are between 100 million won and 300 million won.

한국의 전세금융과 가계부채 규모

김세직(Se-Jik Kim),고제헌(Je-Heon Ko) 서울대학교 경제연구소 2018 經濟論集 Vol.57 No.1

가계부채에 대한 최근의 연구들은 가계부채가 과도하게 높으면 성장률을 하락시키고 금융위기 가능성을 높일 수 있으며 따라서 가계부채의 규모를 정확히 파악하고 과도하게 높은 수준에 이르지 않도록 정책적 노력을 기울이는 것의 중요성을 시 사하고 있다. 이런 점에서, 우리나라도 가계부채의 규모를 정확히 파악하는 것이 매우 중요하다. 특히, 한국은 전세라는 독특한 주택임대차 제도의 존재로 인하여, 다른 나라에 비해 가계부채가 매우 과소평가 되어 있을 가능성이 높다는 점에서 더욱 그 중요성이 크다. Kim and Shin(2013)의 논문에 따르면 우리나라에만 특수하게 존재하는 전세와 준전세의 본질은 집주인의 세입자로부터의 차입(부채)이다. 이를 고려할 때, 한국 가계부채의 총체적 규모를 제대로 파악하기 위해서는 전세보증금과 준전세 보증금 의 형태로 거래되는 가계 간 직접부채를 금융기관을 통해 공급되는 가계 간접부채에 더해야 한다. 본 논문은 Kim and Shin에 따라, 전세보증금과 준전세 보증금을 더한 직접부채인 ‘전세부채’를 추정하고 이에 한국은행이 보고하는 간접부채인 ‘가계신용’을 더하여 ‘KS 가계부채’를 추정함으로써, 보다 정확한 한국의 가계부채 규모를 추정하 고자 한다. 이러한 본 논문의 추정에 따르면, 전세부채 규모는 1990년 265조에서 2016년 735조로 거의 세 배가량 증가하였다. 전세부채의 빠른 증가 속에, ‘KS 가계부채’도 빠르게 증가하여 2016년에 2078조에 달하여, GDP 대비 127% 수준까지 이른 것으 로 추정된다. 전세부채가 2016년에 비해 2%만 증가한다는 보수적 가정 하에 추정한 2017년의 KS 가계부채도 2201조(=1451조+750조)에 달한다. 이는 국제적으로 비교해 봐도 스위스, 호주와 함께 2017년 기준 세계 1~2위를 다투는 수준일 가능 성이 높고, BIS의 Lombardi et al.(2017) 등의 연구에서 제시하고 있는 경제성장을 저해하는 가계부채 수준의 임계치(threshold)도 훨씬 초과하고 있다. 이에 한국 가계부채의 위험성이 일반이 생각하는 것보다 훨씬 심각한 것은 아닌지 후속 연구들을 통해 면밀히 검토될 필요성이 제기된다. Recent studies on household debts suggest that excessive household debts may reduce a country’s growth rate and raise the risk of financial crisis. This points to the importance of precisely measuring the size of an economy’s aggregate household debts so as to keep it under control. This is of particular importance to Korea, where its household debt is very likely to be excessively underestimated because of the country’s unique credit system combined with housing rental contract called Jeonse. Kim and Shin (2013) shows that Korean Jeonse and quasi-Jeonse rental contract is an important way of a landlord’s borrowing, which is not through a bank but from a tenant. Thus this type of direct household debts between households (landlord and tenant) should be added to indirect debts that are intermediated through banks in order to calculate the country’s total household debts. Based on the Kim and Shin’s idea, this paper estimates the Jeonse and quasi- Jeonse debts and, by adding households’ debts through financial institutions to them, calculates the country’s aggregate household debts. Our estimates suggest that Korean Jeonse and quasi-Jeonse debts almost tripled during the period 1990-2017. With a rapid increase in Jeonse debts, Korean aggregate household debts grew rapidly to reach 2078 trillion won in 2016 and 2201 trillion won in 2017, which is 127% of GDP. This amount of household debts as a fraction of GDP implies one of the World’s highest, rivaling with Switzerland and Australia, and is far above the threshold, suggested by recent studies by Lombardi et al. (2017), above which household debts start to exert negative effects on growth. In sum, our study suggests that the risk of household debts in Korea may be much more serious than have been thought, and warrants follow-up studies to further investigate the risk and the possible countermeasures to mitigate the risk.

임대인의 무차익거래를 고려한 전월세전환율의 구조적 모형

안세륭,최영상,민병철 한국부동산연구원 2020 부동산연구 Vol.30 No.2

In this work, we study how the risk of jeonse deposit losses and the late payments of the monthly rents affect the jeonse-monthly rent conversion rate. Understanding jeonse-monthly rent conversion rates is critical in analyzing the South Korean rental housing market due to the multi-layered contract types of jeonse-monthly rent with security deposit-monthly rent present in the market. Our model of jeonse-monthly rent conversion rate contributes to the literature on balance between the jeonse and monthly rent markets by explicitly modeling such risks and combining it with the previous theoretical framework. The results show that the conversion rate increases along with the jeonse-price ratio, and that the value of the lessors’ put option increases along with the market interest rate. 우리나라는 전세-보증부월세-월세의 다층적인 임대차 계약 형태가 존재하므로 임대차시장을 분석하기 위해 전월세전환율에 대한 이해가 필수적이다. 본 연구에서는 전월세전환율이 전세보증금 손실위험과 월세 체납 위험 등을 반영하는 구조적인 모형에 대한 이론적 연구를 수행한다. 본 연구의 전월세전환율 모형은 레버리지 효과 등으로 전세-월세 시장간 다층적 균형 상태를 제시했던 선행 연구의 이론적 틀에 이러한 위험을 반영한 간결하고 명시적인 식을 도출하여 전월세전환율의 이해를 제고할 수 있을 것으로 기대된다. 모형 분석 결과 전월세전환율은 전세가율이 증가할수록, 월세 리스크 프리미엄이 증가할수록, 전세보증금 손실위험에 대한 임대인의 풋옵션 가치가 증가할수록, 시장이자율이 상승할수록 증가하는 것으로 나타났다.