하자담보책임에서 하자의 추정

김세준(Kim, Se-Jun) 한국재산법학회 2016 재산법연구 Vol.33 No.3

민법 제580조 이하의 하자담보책임에 대해서는 개정의 논의가 꾸준히 이루어지고 있으나, 그 효과에 관한 것이 주가 되고 있으며 요건에 관해서는 주목을 받지 못하고 있다. 그러나 하자담보책임의 요건으로서 하자의 존재는 책임의 인정여부와 직접적으로 연결되어 있으므로 매우 중요한 의미를 갖는다. 특히 하자의 증명에 관해서 문제가 된다. 원칙적으로는 하자가 존재한다는 증명을 할 책임은 하자담보책임을 주장하는 매수인이 부담한다. 따라서 위험이전시에 하자가 존재했다는 것을 매수인이 증명하지 못하는 한하자담보책임을 물을 수 없다. 그러나 실질적으로는 매수인이 소비자로서 거래하는 경우에 하자담보책임문제가 가장 빈번하게 발생할 수 있고, 목적물에 대한 정보의 측면에서 소비자가 하자의 존재를 증명한다는 것이 매우 어려워질 수 있다. 따라서 위험이전시에 하자가 존재했다는 것을 추정하여 매수인의 증명책임을 완화할필요가 있다. 이러한 법리는 소비재매매를 규정한 독일민법 제476조 및 유럽연합소비재 매매지침(Richtlinie 1999/44/EG) 제5조 제3항 등의 입법례에서도 찾을 수 있다. 소비자보호라는 제한적인 목적 범위 내에서 위험이전시의 기초하자를 추정할 것인데, 원칙적으로이 기초하자에는 이미 존재하고 있던 하자는 물론, 아직 하자로 드러나지는 않았으나 향후에 하자로서 발현될 수 있는 잠재적 기초하자도 포함된다. 따라서 소비자는 주장시점에 실제로 하자가 발생했다는 점과 그것에 별도의 원인이 개입하지 않았다는 점만 증명하면 하자의 추정을 받아 사업자인 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있다. 이를 통해 소비자의 실질적 권리실현에 기여할 수 있다. 다만 이러한 하자 추정의 법리는 하자담보책임에서 일반적으로 인정될 수는 없으며, 소비자보호의 목적 하에서만 인정되어야 한다. 그런데 우리민법에서는 소비자개념을 전제하지 않고 있으므로 민법상 하자담보책임에 이를 규정하는 것은 체계상 문제가 있다. 따라서 제한된 형태의 거래를 전제로 개별 법령에 하자담보책임에 대한 특별법 형식으로 규정하는 것이 체계상으로는 가장 타당할 것이다. Als Voraussetzung der Gewährleistung wegen Mangels der Sache(KBGB §§580, 581) hat das Vorliegen eines Sachmangels wichtige Sinne im Zusammenhang mit Anerkennung der Haftung. Es handelt sich besonders um Beweis des Mangels. Nach allgemeinem Grundsätzen ist das Vorliegen eines Sachmangels vom Käufer zu beweisen. Jedoch praktisch entsteht das Problem der Gewährleistung wegen Mangels der Sache, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Daher kann Verbraucher das Vorliegen eines Sachmangels fast nicht beweisen, weil er Informationen weniger als Unternehmer hat. Aus dem Grund durch Vermutung des Vorliegens eines Sachmangels bei Gefährübergang braucht es der Beweislast des Käufers zu lösen. Diese gesetzliche verfügungen werden nicht nur aus §476 BGB sondern auch aus Artikel 5 (3) Richtlinie 1999/44/EG gefunden. Also muss ein Grundmangel bei Gefährübergang im Rahmen von Verbraucherschutz vermutet werden. Grundsätzlich enthält der Grundmangel den bei Gefährübergang aufgetretenen Mangel und zugleich den potenziellen Mangel, dass der später als Mangel aufgetreten werden kann. Der Verbraucher kann deshalb dem Unternehmer-Verkäufer die Gewährleistung wegen Mangels der Sache geltend machen, indem er die Entstehung des Sachmangels mit keiner anderen Ursache beweisen. Jedoch bei der Gewährleistung wegen Mangels der Sache muss diese Vermutung nicht im Allgemeinen, sondern unter dem Zweck des Verbraucherschutzs anerkannt wird. Aber im KBGB ist der Begriff des Verbrauchers nicht vorausgesetzt. Also es ist problematisch, zu verordnen die Vermutung des Grundmangels im KBGB. Folglich ist es systematisch, zu bestimmen als Spezialrechts im beschränkten Bereich.

특정물 하자담보책임으로서의 손해배상 - 대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결

고유강 한국민사법학회 2022 民事法學 Vol.101 No.-

The judgment is a case in which a plot of land was sold with an immense amount of waste being buried underneath. Neither the seller nor the buyer was aware of the buried waste at the conclusion of the contract. Details surrounding the burial remained unknown and unexplained, as no supporting evidence was further provided. After the waste had been discovered by the buyer, the buyer sought compensation for damages on the grounds of warranty liability, which gives remedies to a buyer who purchased a defective product. The Korean Supreme Court acknowledged damages exceeding the sale price. It is reasonable to understand that the nature of warranty liability regarding specific goods is a contractual liability due to the non-conformity of the goods. However, the interpretation of individual clauses regulating the warranty liability system cannot be plainly deducted from that nature. Rather, each clause should be construed in the light of the purpose of law, which is to maintain an equivalence between the exchanged values in a bilateral contract. There has been a plethora of conflicting opinions on how to define the scope of damages in terms of warranty liability. This paper holds that damages for warranty liability should be understood as expectation damages, but limited, by the good faith rule, to the sales price. The reason for expectation damages being a starting point is that it corresponds more naturally with the basic rules set in the realm of ordinary contractual liability. Also, it facilitates the explanation of how repairing costs are able to be accounted for loss even prior to their actual expenditure. However, it does not mean that the entirety of expectation damages could be included within the scope of these damages. Damages irrelevant to the aforementioned purpose of law, which is to attain the subjective equivalence between the traded values, should be excluded. Extended damages due to defects are among the first eliminated, since they are clearly outside the purpose of achieving subjective equivalence. Repair costs conform with the attainment of that purpose. Nonetheless, even repair costs shall be recognized only within the boundaries of the contracted sales price, since that price is the position where the parties agreed upon to be a marker of subjective equivalence. Acknowledging damages beyond this point contradicts with the reasonable risk taken by the parties upon the conclusion of the contract, but also is adverse to the seller as damages in warranty liability do not require any fault from the seller’s side to be established. Furthermore, holding the seller accountable beyond the sale price disrupts the balance between a seller and a donor, since a donor does not bear any warranty liability in principle. Accordingly, in the given case, it is difficult to agree with the Supreme Court’s decision to grant damages of repair costs exceeding the contracted sales value consented by the buyer and the seller. The final amount of damages should have been limited to the sales price with the employment of the good faith rule. 대상판결은 폐기물이 매립되어 하자가 있는 토지가 매도되어 매수인이 매매대금을 초과하는 보수비용을 지출한 다음 이를 하자담보책임에 기한 손해배상으로 구한 사안으로, 대법원은 매매대금을 초과하는 보수비용 상당 배상책임을 인정하였다. 대상판결은 폐기물이 매립된 경위나 시기를 알 수 없어 매도인에게 귀책사유가 인정되지 않아, 채무불이행책임이 아니라 순수하게 하자담보책임 손해배상의 범위가 다루어졌던 사안이라는 점이 의미가 있다. 본고가 주된 논의의 대상으로 삼고자 하는 하자담보책임 손해배상의 범위는 구체적인 질문 형태로 바꾸면 ‘하자담보책임에 따른 손해배상액이 매매대금을 초과할 수 있는가?’의 문제라고 할 수 있다. 하자담보책임의 본질은 채무불이행책임이라고 파악함이 타당하다. 다만 하자담보책임과 관련된 개별 조항의 해석은 당해 규정의 의미와 목적으로부터 도출해야지, 담보책임이 본질에 관하여 어떠한 입장을 취하는지로부터 당연히 연역되지 않는다. 하자담보책임을 규율하는 제580조 이하의 규범목적은 유상, 쌍무계약인 매매에서 급부와 반대급부 사이의 등가관계를 유지하고, 혹시 등가관계가 깨지는 경우에는 이를 회복하는 데에 있다. 이러한 규범목적은 특히 개별 구제수단의 내용이나 한계를 설정하는 장면에서 해석의 출발점이자 경계선 역할을 한다. 하자 있는 특정물의 매도인이 부담하는 손해배상책임의 범위가 어디까지인지에 관하여는 견해의 대립이 있었고, 하자담보책임의 본질론에서 취하는 입장과 필연적으로 연결되는 것도 아니었다. 본고는 하자담보책임 손해배상은 신의칙상 매매대금으로 제한된 범위의 이행이익 배상으로 해석하여야 하고, 특히 하자로 인한 확대손해는 하자담보책임이 아닌 일반채무불이행 손해배상의 요건을 갖추어야 구할 수 있다는 주장이다. 이행이익을 출발점으로 삼는 이유는, 하자담보책임을 하자 없는 물건을 급부할 의무를 위반한 채무불이행책임이라고 보는 관점과 자연스레 상응하고, 보수비용 지출 전 단계에서의 손해를 설명하기 더 용이하기 때문이다. 다만 일반 채무불이행 손해배상과 동일하게 이행이익 전부의 배상을 인정할 수는 없다. 손해배상을 비롯하여 하자담보책임이 매수인에게 부여한 구제수단은 어디까지나 하자의 발생으로 인하여 어긋난 목적물과 매매대금 사이의 등가성을 교정하는 차원에서 머물러야 한다. 하자확대손해는 당사자들이 확보한 매매계약의 등가성을 넘어서는 손해이므로 배제되나, 하자보수비용은 등가성을 확보하기 위한 손해로서 이행이익에 일단 포섭된다. 하자보수비용도, 매매당사자들이 주관적 등가관계에 합치한 지점이라고 할 수 있는 매매대금을 한도로만 인정할 수 있고, 이를 넘어서는 부분은 공평의 원칙 또는 신의칙상 손해배상청구권의 행사가 제한된다고 보는 것이 타당하다. 하자담보책임은 ‘당사자들이 계약체결시에 하자의 존재를 알았다면 어느 지점(가격)에서 등가관계에 합의하였을지’를 재구성하는 작업으로 이해할 수 있는데, 하자보수비용이 매매대금을 초과한 경우에는 계약체결시로 되돌아가 가정적 재교섭을 시도해봤을 때, 계약당사자들이 합의하였을 만한 주관적 등가지점을 재구성하기가 곤란하니, 당사자들이 인수한 계약위험의 범위를 벗어난 영역이라고 할 수 있다. 무과실책임으로 운용되는 하자담보책임 손 ...

주택하자담보책임의 법이론의 발전과 내용 -私法을 중심으로-

박수곤 한국토지법학회 2008 土地法學 Vol.24 No.1

Regarding the liability for warranty against defects in housing, the main issue is whether the contract between parties is classified as a kind of sale or a contract for work and thus the seller's or the contractor's liability arises. From the above perspective, Articles 580 through 584 and 667 through 674 of the Korean Civil Code are provided as legal foundations for a building contractor's liability for defects in construction. In addition, some articles of Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings, Housing Act, Enforcement Decree of the Housing Act, and the like, in which the above articles of the Korean Civil Code are mutatis mutandis applied or their similar regulations are provided, are considered as legal grounds for the imposition of liability on a building contractor. On the one hand, in case that the above articles are served as legal foundation, the limitation period of the liability for warranty may be dependent upon the firmness of building resources or the importance of building process. However, the interrelationship between the limitation period and the building resources or procedures is somewhat unreasonable in terms of appropriateness of relief for damage from defects in construction. While, first of all, immaterial defects in construction occurred at important process may be cured in the light of the liability for warranty during the longest period which is legally available, this kind of relief may work as a heavy burden on a building contractor and it is possible for the law of the liability for warranty to be abused. On the other side, relief from damage originated from material defects in construction occurred at unimportant process may be difficult because the warranty period is short. Secondly, the person who has suffered from defects in construction cannot claim the liability for warranty of which legal character is no-fault liability against constructors related with the construction except for the contractor who constructs building on the spot. In this case, it is generally understandable that constructors are burdened with general responsibility for non-performance of obligation. However, the protection of the sufferer is paid no attention since the possibility of release from the above responsibility is considerably high. Moreover, even if the defects are too material in the field of construction, cancellation of the contract cannot be used as a way to claim contractor's liability for warranty. Therefore, inability to cancel the contract may be a cause to bring about the bigger social loss as long as buildings with material defects survive. Also, if contract clauses to mitigate the liability from warranty between parties is valid, the purpose of the liability for warranty may be neglected. In short, this is the time for us to seek the better ways to protect sufferers from construction defects. 주택의 하자담보책임에 관하여는 매도인의 담보책임법리를 적용할 것인지, 아니면 건축수급인의 담보책임을 적용할 것인지가 우선적으로 문제된다고 할 것이다. 따라서 민법상 매매의 법리가 적용될 경우에는 민법 제580조 이하에서 규정하는 물건의 하자담보책임에 관한 규정의 적용이 고려될 수 있을 것이고, 이러한 경우에도 다시 주택이 특정물에 해당하느냐 종류물에 해당하느냐에 따라 담보책임에 대한 민법상의 근거규정이 달라질 여지가 있다. 반면, 건축수급인의 하자담보책임의 법적 근거와 관련하여서는 민법 제667조 이하의 도급계약일반에 적용될 수 있는 수급인의 하자담보책임에 관한 규정들이 제1차적인 책임의 근거로 상정될 수 있을 것이다. 그리고 사법분야에서는 이상의 경우들에 대하여 규율할 수 있는 기타의 관련 특별법으로서, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」, 「주택법」, 「주택법시행령」 등을 들 수 있으며, 동 법령들에서는 상기의 민법규정을 준용하거나, 유사한 규정들을 두고 있다. 한편, 한국법상의 주택하자에 대한 수급인의 담보책임과 관련한 규정들의 태도를 종합할 경우, 건축하자로 인한 피해자보호라는 측면에서는 몇 가지의 문제점이 발생할 수 있음을 가정할 수 있다. 우선, 한국법에서는 건축자재의 견고성이나 건축공정의 중요도에 따라 담보책임의 존속기간이 달라진다고 이해될 수 있는데, 이러한 해결방법에 의할 경우, 부실시공이라는 동일한 원인으로 인하여 중요한 공정과 중요하지 않은 공정에 동시에 건축하자가 발생한 경우, 중요치 않은 공정에서 발생한 하자는 담보책임의 적용대상에서 제외될 것이어서, 피해자인 건축주로서는 채무불이행책임을 물을 수는 있다고 하더라도 전문가인 건축수급인의 입장에서는 쉽게 귀책사유 없음을 입증할 수 있는 가능성도 있기에 종국적으로는 중요치 않은 공정에서 발생한 하자가 손해배상에서 제외될 가능성도 상존한다는 것이다. 아울러 경미한 하자라도 중요한 공정에서 발생한 하자의 경우에는 비록 그러한 하자가 건축주의 사용상의 부주의 또는 마모 등으로 인한 하자일 수 있음에도 불구하고 무과실책임인 담보책임의 성질상 수급인이 책임을 져야만 하는 경우도 배제할 수는 없을 것이며, 이럴 경우 담보책임이 남용되는 결과를 초래할 수도 있을 것이다. 다음으로, 담보책임의 주체 및 담보권자와 관련하여서도 그 범위가 도급인의 지위에 있는 건축주, 그리고 건축주와 도급계약을 체결한 자만으로 국한하므로, 다른 건축수급인들의 책임을 묻기 위하여는 채무불이행이나 불법행위를 근거로 하여 책임을 물을 수밖에 없는데, 이럴 경우 관련 건축인들이 면책될 여지는 얼마든지 남게 될 것이다. 또한, 한국법에서는 주택의 하자가 아무리 중대하더라도 수급인의 담보책임의 내용으로서는 계약해제를 인정하지는 않는데, 이러한 태도는 중대한 하자에도 불구하고 그와 같은 주택이나 건축물을 존속시키는 것이 더 큰 사회적 손실을 초래할 수 있다는 점에서 비판의 여지가 있으며, 관련 규정의 개정을 모색할 필요가 있다고 할 것이다. 아울러, 당사자간의 담보책임에 대한 책임경감약정의 유효성을 인정하는 것은 담보책임제도의 취지를 몰각시킬 수 있다고도 할 수 있을 것이다.

국제건설계약에서 하자담보책임에 대한 비교법적 고찰

김세연,우재형 중앙법학회 2018 中央法學 Vol.20 No.3

국제건설계약의 수급인이 목적물을 완공하였으나 목적물에 문제 내지 결함이 있는 경우, 이를 해결하는 가장 바람직하고 효율적인 방법은 목적물을 완공한 수급인 스스로가 문제나 결함을 해결하도록 하는 것이므로, 당사자들이 속한 국가의 법제가 서로 다른 국제건설계약에서는 수급인이 부담하는 의무의 내용을 계약에서 명확하게 규정하여 둘 필요성이 더 크다. 어떤 문제 내지 결함이 하자에 해당하는지에 대하여는 표준 계약조건은 물론이고, 실제로 체결되는 국제건설계약에서도 이를 정하여 두지 않는 경우가 대부분이어서, 이 문제는 당해 계약의 준거법에 따라 결정되는 경우가 많다. 또한 계약의 준거법에 따라 수급인이 부담하는 하자담보책임의 구체적인 성질상 하자담보책임으로 특정이행이 허용되는지, 하자담보책임이 무과실책임에 해당하는지가 달라질 수 있고, 채무불이행책임과의 관계, 하자담보책임의 존속기간, 수급인이 하자보수에 실패한 경우에 도급인이 취할 수 있는 조치 등이 달라질 수 있다. 이에 이 글은 국제건설계약의 하자담보책임을 둘러싼 위와 같은 여러 실무적인 문제들에 대하여 대한민국 법의 내용을 먼저 검토한 뒤, 영미법계 국가인 영국, 대륙법계 국가인 독일과 프랑스 및 일본 등의 법이 정하고 있는 내용을 비교하며 살펴보았다. 영미법계 국가의 경우 기본적으로 하자를 계약상 약정과 차이가 존재하는 상태로 파악하므로, 하자담보책임은 계약상 의무불이행으로 보고, 특별한 사정이 없는 한 도급인은 수급인에게 하자 보수에 관한 특정이행을 법적으로 강제하기 어렵다. 또한 명시적 규정이 없는 이상 하자담보책임을 묻기 위해서는 도급인이 수급인의 주의의무 위반을 입증하여야 하며, 하자담보책임기간은 ‘도급인이 수급인에게 하자보수를 요구할 수 있는 기간’이라는 의미 외에도 ‘수급인이 하자를 직접 보수할 수 있는 기간’이라는 특유한 의미를 가진다. 반면 대륙법계 국가의 경우, 구체적인 내용에 있어 일부 차이는 있으나 대체로 하자의 개념에는 주관적 하자뿐만 아니라 객관적 하자도 포함되는 것으로 보고, 도급인은 수급인을 상대로 하자 보수에 관한 특정이행을 법적으로 강제하는 것이 원칙적으로 허용되며, 이는 무과실책임이다. 하자담보책임기간과 관련하여, 영미법을 준거법으로 할 경우보다 그 의미가 낮을 수는 있겠으나, 하자통지기간은 ‘도급인이 하자담보책임에 대한 권리를 행사 내지 포기할 수 있는 기간’으로서 여전히 의미를 가지는 것으로 보인다.또한 국제건설계약에서 하자담보의 목적으로 흔히 독립적은행보증 형태로 발급되는 하자보증증권의 독립추상성 내지 무인성에 비추어 볼 때 하자보증증권이 발급된 상황에서 수급인이 그 증권에 따른 보증금의 지급을 방지할 수 있는 방법으로 어떠한 조치가 있는지에 대하여도 간단하게 살펴보았다. 국제건설계약을 체결하고 공사를 진행하는 당사자로서는 계약의 준거법 및 공사 현장이 있는 국가의 법률을 정확하게 파악하고 하자담보책임에 관하여 당사자에게 최대한 유리한 계약 조건을 설정하기 위한 노력이 필요할 것이다. Where a contractor of an international construction contract completes construction work which is later revealed to have an issue or a flaw, the most efficient and recommended manner of handlingthis matter would be to have the contractor resolve the problem on its own. It is even more vital to clearly provide the details of the obligations borne by the contractor in an international construction contract where the parties are from different countriesand operate under different legal systems. It is common for the standard terms of the construction contract or the international construction contract executed between the parties to not stipulate a provision with respect to the type ofproblems or flaws that qualifies as a defect. Thus, this matter is frequently decided by the governing law of the contract. Given the nature of defects liability borne by the contractor, the governing law of the contract also determines, among others, (a)whether specific performance is allowed, (b) whether defects liability is strict liability, (c) the relationship between defects liability and contractual liability, (d) the period of defects liability, and (e) measures that may be taken by the employer incase the contractor fails to cure the relevant defects. This Paper examines the laws of the Republic of Korea that pertain to various working-level issues involving defects liability in an international construction contract, such as those mentionedabove. It then assesses the relevant laws of the United Kingdom (a common law country) and those of Germany, France, and Japan (civil law countries) in comparison. In common law countries, a defect is generally considered to be a condition that differs from contractrual agreement. Therefore, defects liability is considered a breach of contract, and absentspecial circumstances, it is difficult for the employer to seek specific performance from the contractor as a legal remedy. Moreover, the burden is on the employer to establish the contractor’sbreach of duty of care in order to hold the contractor liable for defects, unless the contract expressly provides otherwise. Finally, in addition to the meaning of defects liability period as ‘a period of time during which the employer may request the contractor to cure the defects,’ defects liability period also refers to ‘a period of time during which the contractor may cure the defects.’ In contrast, civil law countries generally consider defects as including objective defects as well as subjective defects, even though the specifics may vary by country. Furthermore, the employeris in principle allowed to seek specific performance from the contractor to cure the defects, which imposes strict liability on the contractor. Finally, while the defects liability period may have less legal significance in the civil law system than in thecommon law system, the period of notification of defect is still significant, as it refers to ‘the period of time during which the employer may exercise or waive its rights relating to defects liability.’ In consideration of the independent and non-causal nature of maintenance bonds that are issued in the form of independent bank guarantees for the purpose of covering defects liability in internationalconstruction contracts, this Paper also examines measures that a contractor could take in order to prevent payment under maintenance bonds once they are already issued. A party that executes an international construction contract and performs construction is advised to provide due effort towards understanding the governing law of the contract as well as the lawsof the country where the construction takes place, and prescribe contractual terms that are most favorable to that party.

임대인의 하자담보책임 – 라이선스계약에의 적용 가능성을 중심으로 –

옥치왕 서강대학교 법학연구소 2023 서강법률논총 Vol.12 No.3

오늘날은 의식주를 소비하는 방식에 있어 가치의 중심이 ‘소유’에서 ‘사용’으로 점차 이동하면서 사용·수익을 목적으로 하는 다양한 거래가 시장에서 이루어지고 있다. 민법의 제정 당시에는 물건이나 유체물이 사용·수익의 대상이 되는 경우가 대부분이었으나, 오늘날은 지식재산의 사용·수익을 목적으로 하는 거래가 라이선스계약의 형태로 일상화되고 있다. 또한 사용·수익 거래의 급증과 더불어 일정한 사용·수익을 제공하는 자의 하자담보책임도 더욱 중요한 의미를 갖게 되었다. 사용·수익을 목적으로 하는 계약의 대표적 형태인 임대차는 우리 민법의 제정 당시부터 주요 전형계약 중 하나로 자리매김해왔으나 임대인의 하자담보책임에 관한 선행 연구는 미진하였다. 선행 연구에서는 임대차의 유상성에 비추어 임대인은 매도인의 담보책임과 동일한 담보책임을 진다고 기술하는 경우가 대부분이었고, 계속적 계약인 임대차의 특성이 충분히 고려되지 못했다. 특히, 오늘날 지식재산의 사용·수익을 목적으로 하는 거래가 급증하고 있음에도 이러한 거래들은 주로 무명계약으로 취급되어왔을 뿐이고, 전형계약의 적용 가능성에 대한 연구는 찾아보기 어렵다. 그 결과 계약 당사자의 의사가 계약의 문언으로 명시되지 못한 사항에 대하여는 계약법 총칙, 계약법 원칙, 관습법 등에 근거하여 계약해석을 해야 하나, 빈번하게 이루어지는 거래에 대하여 구체적 법률에 근거를 두지 않는 법 해석을 폭넓게 허용하는 것은 성문법주의 국가에서 바람직하지 않다. 따라서 이러한 문제점을 극복하기 위해 본 연구에서는 임대인의 하자담보책임의 구체적 내용을 그 발생근거, 내용 및 한계를 중심으로 검토한 다음, 임대인의 하자담보책임 적용범위를 라이선스계약으로 확대할 필요성과 그 가능성을 검토하였다. 하자담보책임의 구체적 내용에 관한 검토에서는 먼저 민법 제567조와 민법 제627조가 임대인이 지는 법정 하자담보책임의 근거가 될 수 있음을 살펴보았다. 특히, 민법 제567조가 준용하는 매도인의 담보책임 규정은 임대차의 특성을 고려할 때, 목적물 자체의 하자이든 권리의 하자이든 모두 통일적으로 민법 제580조를 적용하는 것이 타당함을 확인하였다. 그리고 임대인의 하자담보책임의 내용을 계속적 계약인 임대차의 특성에 기초하여 원시적 하자와 후발적 하자로 나누어 살펴보고, 권리 행사기간과 하자담보책임의 한계에 관하여도 함께 살펴보았다. 하자담보책임 적용범위의 확대에 관한 검토에서는 먼저 라이선스계약이 무명계약으로 취급되는 결과 계약 문언에 치중하여 계약을 해석하려는 입장으로 인해 라이선서의 하자담보책임 발생 여부에 관한 분쟁이 종종 발생하는바 이러한 문제를 해결하기 위해 임대인의 하자담보책임을 라이선스계약에 적용할 필요성을 살펴보고 그 방안을 검토하였다. 임대인의 하자담보책임을 라이선스계약에 적용하는 방안은 해석론의 관점과 입법론의 관점에서 각각 검토하였다. 해석론의 관점에서는 민법 규정상 임대차 목적물이 물건에 한정되지 않은 점과 라이선스계약과 임대차가 그 성질 면에서 유사한 점에 착안하여, 라이선스계약에 임대차 규정을 직접 적용하는 방안과 유추 적용하는 방안을 살펴보았다. 입법론의 관점에서는 상기와 같은 해석론적 접근에도 불구하고, 임대차의 객체를 물건 내지 유체물로 보는 것이 다수의 견해인바...

공동주택관리법상 하자담보책임에 관한 연구

신미연 ( Shin Mi Youn ) 연세대학교 법학연구원 2020 法學硏究 Vol.30 No.4

국내 주거 유형의 70%이상이 아파트와 같은 공동주택이자 집합건물에 해당할 정도로 공동주택의 비중이 증가하고 있다. 아파트의 하자담보책임에 관해서는 집합건물법, 주택법, 공동주택관리법 등에서 규율하고 있지만, 각 법령에서 정한 하자담보책임의 주체, 내용, 담보책임의 기간 등이 상이하여 서로 중첩되거나 해석에 다툼이 있다. 특히 기존 주택법에서 다루고 있던 공동주택의 하자담보책임에 관하여는 2016. 8. 12.부터 공동주택관리법에서 규율하게 되었으나, 공동주택관리법 상의 하자담보책임에 관한 규정은 하자담보추급권의 주체, 내용, 담보책임기간의 해석과 관련해 의문이 있어 관리주체들이 공동주택관리법을 가지고 하자처리를 함에 있어 여전히 혼선을 겪고 있다. 본 글에서는 아파트 하자담보책임에 관해 규율하고 있는 주택법, 집합건물법의 하자담보책임에 관한 내용과 그 동안 형성된 관련 판례를 살펴보고, 공동주택관리법에서 규정하고 있는 하자담보책임 내용 중 하자담보추급권의 주체, 내용, 담보책임기간의 해석 등에 관한 방향을 제시하였다. 공동주택관리법에서 하자보수청구권외에 손해배상청구권의 주체로 입주자대표회의를 규정하고 있으나, 이를 하자보수청구와 내력 구조부의 중대한 하자 발생으로 인한 손해배상청구로 한정하였던 기존 주택법에서의 해석을 넘어 구분소유자인 입주자 외에 입주자대표회의 등에게 바로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 인정하는 것이라고 해석하는 것은 바람직하지 않다. 아울러 공공주택관리법상의 하자담보책임 기간은 법문의 규정상 하자발생기간으로 해석하는 것이 타당하다. Apartment houses and complex buildings take up more than 70% of domestic residential types and are continuing to increase. Although the warranty against defects for apartments is being regulated by complex building law, housing law, and the decree on the management of apartment houses, there is often a discrepancy in the agent, content, and period of different legislations, leading to an argument over their interpretation. In particular, since August 12th of 2016, the decree on the management of apartment houses came to regulate the warranty against defects of apartments, which had previously been a property of housing law. However, since the regulations on the warranty against defects according to the decree on the management of apartment houses lead to questions on the interpretation of the agent, content, and the warranty period of the overtaking rights, it is still difficult for the agents of management to deal with defects according to the decree. This paper examines the contents of housing laws, complex building laws, and warranty against defects that regulate the warranty against defects of apartments as well as the precedents, and suggests the direction for the interpretation of the agent, content, and warranty period of the overtaking rights from the warranty against defects as regulated by the decree on the management of apartment houses. Apart from the right of claim for defect repairs, the decree regulates resident representative meetings as an agent of the right of claim for damage. However, it won’t be fair to over-interpret this as acknowledging handing over the right of claim for damage repair to the resident representative meetings rather than the original interpretation of the existing housing law that limited it as claim for defect repairs and claim for damage repair as a result of a defect in the internal structure. Additionally, it is only rational to interpret the warranty period according to the decree on the management of apartment houses as the damage occurrence period according to the legislations.

집합건물의 하자담보책임에 관한 실무상 쟁점

尹載允(Yun Jae-Yun) 한국법학원 2003 저스티스 Vol.- No.73

건설소송상 집합건물의 하자소송은 소송물가액이 크고 주거생활의 안전에 직결되어 있으며 건설소송실무상 사건수도 제일 많아서 중요한 분야이다. 그러나 이에 관하여 민법, 집합건물의소유및관리에관한법률, 주택건설촉진법, 공동주택관리령, 건설산업기본법 등 관계법령의 내용이 불분명하거나 충돌점이 많고 법리가 정리되지 않아서 재판실무상 혼란이 매우 큰 실정이다. 건물의 종류(단독주택, 공동주택, 비주택인 집합건물, 비주택인 비집합건물), 시공자(건설산업기본법상 등록 건설업자 여부), 분양건물 여부 등에 따라 하자담보책임에 관한 적용법령이 달라지는데 각 법령을 중심으로 하자책임에 관하여 모든 쟁점을 정리해 보았다. 집합건물법상의 분양계약은 매매와 도급의 혼합계약으로 보는데 분양자의 하자담보책임은 집합건물법에 기한 특수한 법정 책임으로 보는 것이 유력하다. 집합건물 수분양자의 계약해제권 인정 여부, 하자담보책임청구권자의 범위(구분소유자 개인과 관리단), 특히 손해배상청구권을 관리단에게 인정할 수 있는지가 검토되어야 한다. 집합건물 전득자의 하자담보청구권 취득에 대하여는 학설이 갈리지만 긍정설이 유력하다. 주택건설촉진법 및 공동주택관리령상 하자관련청구권은 민법과 달리 계약관계를 전제로 하지 않는 특별한 법정의 권리로 이해한다. 입주자대표회의가 분양자를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 하는 것에 대하여는 긍정설과 부정설이 대립된다. 하자보수보증금에 관하여 보증대상이 되는 하자의 발생기간은 사용검사일 이후에 발생한 하자로 한정한다고 본다. 실무상 가장 논란이 많은 것은 각 법령상 하자담보책임기간의 해석이다. 민법 및 집합건물법상 하자 담보책임기간은 제척기간으로 보되, 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간으로 본다. 건설산업기본법상 하자담보책임기간은 하자의 발생기간이자 재판상, 재판 외의 권리행사기간으로 본다. 주택건설촉진법 및 공동주택관리령상 하자보수책임기간은 하자의 발생기간으로 보는 것이 판례의 입장이다. 한편 공동주택관리령상의 하자보수기간을 단기간으로 정한 규정은 집합건물법 부칙 제6조에 의하여 무효라는 주장이 하급심판결에서 유력하다. 민법상 1년, 5년, 10년으로 되어 있는 수급인의 하자담보책임기간에 관하여 새로운 해석을 제기하고자 한다. 아파트의 경우 법령의 문리적 해석상 하자의 경중에 관계없이 모든 하자는 10년의 하자담보 기간에 해당한다고 보는 것이 일반적이다. 그러나 1동의 건물이라는 이유만으로 도배공사나 미장공사 등 단기간에 마모되어 버리는 부분까지 장기간의 하자보수기간을 인정하는 것은 부당하다. 총합적 물건인 건물 중 부분에 따라 적정한 하자담보책임기간을 차별화할 필요성이 크다. 그밖에 하자담보책임 기간의 단축특약, 손해배상액 산정의 기준시, 노후 건물의 하자보수로 인한 손익상계, 입주자대표회의의 보수완료확인서의 해석, 하자감정시의 표본조사 필요성 등에 관하여도 실무상 정확한 기준을 세울 필요성이 크다.

민법상 착오와 하자담보책임과의 관계

서종희 한국민사법학회 2020 民事法學 Vol.92 No.-

매매목적물에 대한 성상의 착오가 있는 경우에는 각국의 성상의 착오를 어떻게 볼 것인지에 대해 차이가 있으나, 결과적으로 성상의 착오는 하자담보책임과 동시에 성립하는 경우가 발생하여, 양자의 관계를 어떻게 이해할 것인지가 문제된다. 비교법적으로 일본의 판례는 착오취소 제도를 우선적용하는 입장이다. 일본의 판례는 ‘메이지민법상 착오가 취소사유가 아니라 당연무효 사유였기 때문에 착오가 문제되는 경우에는 유효한 계약을 전제로 하는 담보책임은 문제되지 않는다’는 것을 논거로 한다. 그러나 우리의 경우는 착오가 무효사유가 아니라 취소사유라는 점에서 일본 판례의 논거는 우리에게 설득력이 약하다. 반면에 독일의 판례는 하자담보책임 우선적용설은 취하고 있는데 그 논거로 하자담보책임이 단기의 제척기간을 두어 법률관계의 신속한 확정을 의도하였다는 점, 착오취소와의 경합을 인정하면 2002년 채권법을 개정하면서 도입한 추완우선의 원칙의 취지가 몰각될 수 있다는 점 등을 논거로 한다. 그러나 우리의 경우에는 하자담보책임의 기산점을 하자를 안 날이라는 주관적 기산점으로 규정하였다는 점에서 담보책임의 권리행사기간이 착오취소의 권리행사기간에 비하여 단기라고 할 수 없다. 따라서 법률관계의 신속한 확정이라는 이유만을 놓고 본다면, 담보책임을 착오취소의 특별규정을 보지 않을 수 있다. 더 나아가 우리민법은 독일민법과 달리 하자담보책임과 관련하여 추완우선의 원칙을 인정하고 있지 않다는 점에서 매수인이 착오취소를 주장하였다고 하여 독일과 같이 입법취지를 형해화하는 위험은 발생하지 않는다. 따라서 독일과 같이 하자담보책임 우선적용설을 채택할 필요성 또한 적다. 마지막으로 소송법상으로도 양자의 관계를 법조경합관계로 보게 되면, 앞에서 서술한 것처럼 하자담보책임의 요건 및 효과가 착오취소와는 제도적으로 전혀 다른 목적을 지향함에도 불구하고 원고가 착오취소를 주장하는 경우에도 법원에 의해 하자담보책임이 인정된다는 점에서 문제가 있다. 요컨대 위와 같은 이유 등을 고려하면, 양자의 경합을 인정하는 것이 하자담보책임제도와 착오취소제도의 독자적인 기능을 유지하면서 권리자 구제에 더 충실할 수 있다. 따라서 대상판결이 하자담보책임 제도와 착오취소 제도의 그 취지 및 요건과 효과가 구별되는 것을 근거로 하여 양 제도의 경합을 인정한 것은 타당하다. Liefert der Verkäufer die mangelhafte Ware nach Vertragsschluss an den Käufer, in welchem Verhältnis stehen Anfechtung wegen Irrtums, culpa in contrahendo und Sachmängelgewährleistung nach dem KBGB? Im Fall von Deutschland, die Anfechtung wegen Eigenschaftsirrtums nach § 119 II wird ab Übergabe der Sache durch §§ 434, 437 BGB gesperrt – die Regelungen des Kaufrechts über den Vorrang der Nacherfüllung und die kurze Verjährung sind spezieller. Jedoch bleibt bei arglistiger Täuschung eine Anfechtung auch nach Übergabe der Sache möglich. Der arglistig Täuschende ist nicht schutzwürdig. Für Ansprüche wegen fahrlässiger Fehlangaben sind die Regelungen des Sachmängelgewährleistungsrechts abschließend. Der Vorrang der Nacherfüllung und die kurze Verjährungsfrist sollen nicht über eine Anwendung der c.i.c. umgangen werden. Bei einer arglistigen Täuschung kann die c.i.c. nach herrschender Meinung neben dem Gewährlesitungsrecht geltend gemacht werden. Denn der arglistig Täuschende kann sich nach § 323 II Nr. 3 BGB nicht auf die vorrangige Nacherfüllung berufen und es gilt die regelmäßige Verjährung. Der arglistig Täuschende ist nicht schutzwürdig. Im Fall von Japan, da der japanische Präzedenzfall im Irrtumsfall ungültig ist nach dem JBGB vor der Überarbeitung, wird davon ausgegangen, dass es kein Problem mit der Gleichzeitigkeit der gewährleistung geben kann, die auf der Gültigkeit des Vertrags beruht. Aber Korea kommt zu einem anderen Ergebnis als Deutschland. Dies liegt daran, dass der Vorrang der Nacherfüllung nicht anerkannt wird. Im Gegensatz zum JBGB vor der Änderung ist ein Irrtum nach § 109 KBGB kein Grund für die Ungültigerklärung, sondern ein Grund für die Anfechtung deshalb. Daher ist in Korea ein anderer Ansatz möglich als in Japan oder Deutschland. Da die beiden Systeme(Sachmängelgewährleistung und Eigenschaftsirrtum) unterschiedliche Zwecke, Anforderungen und Auswirkungen haben, sollte die Gleichzeitigkeit zwischen den beiden Systemen anerkannt werden.

집합건물법과 공동주택의 하자담보책임기간

김영두,최윤석 한국집합건물법학회 2016 집합건물법학 Vol.17 No.-

The limitation period of the liability for the defects in the original Condominium Act was 10 years. Meanwhile at that time the limitation period of the Decree of the Management of the Collective Housing was 1~2 years. Eventhough there was a disharmony between two laws, practically the limitation period of the Decree of the Management of the Collective Housing was accepted as a standard period. However in 2004 Supreme Court's decision declared that the limitation period of the liability for the defects in collective housing was 10 years according to the Condominium Act. Construction firms strongly protested against the decision, and in 2005 the Condominium Act and the Housing Act were so revised that the Housing Act should apply to the liability of the defects of the collective housing instead of the Condominium Act. Superficially the problems seemed to be solved, but the revision of 2005 had serious problems. Most of all, the rules about the liability of defect in the Housing Act could not be the general principles, because there was no rule for damage or rescission for the defects of the collective housing. The problems of the revision of 2005 were fixed by the revision of the Condominium Act in 2012 which gave the Condominium Act the priority over the liability of the defects of the collective housing and subdivided the limitation period according to the type of defects. 집합건물법은 제정 당시부터 담보책임기간을 10년으로 규정하고 있었다. 반면에 그 당시 공동주택관리령은 담보책임기간을 1~2년으로 규정하고 있었다. 두 법의 부조화에도 불구하고 실무적으로는 집합건물법이 아닌 공동주택관리령이 공동주택의 하자에 따른 담보책임기간의 기준이 되었다. 그러나 2004년 대법원 판결에 의해서 공동주택의 하자에 있어서도 집합건물법의 10년의 하자담보책임기간이 적용된다는 점이 분명하게 되었고 이 판결의 결과에 대해서 건설업계의 반발이 있었다. 이런 반발은 공동주택의 하자담보책임에 대해서는 집합건물법이 아닌 주택법이 적용된다는 2005년 주택법과 집합건물법의 개정으로 이어지게 되었다. 표면적으로는 문제가 해결된 것 같아 보였지만 공동주택의 하자담보책임에 대해서 주택법이 적용된다는 법개정은 문제점을 포함하고 있었다. 먼저 주택법상의 담보책임에 관한 규정은 손해배상이나 계약해제와 같은 구제수단에 대한 규정을 두고 있지 않다. 그리고 주택법은 하자발생기간이라는 표현을 사용하고 있었을 뿐만 아니라 기산점도 구분소유자들이 하자여부를 판단할 수 있는 인도시점이 아니라 사용검사나 사용승인 시점이었다. 따라서 주택법은 공동주택의 하자담보책임에 관한 근거규정이 될 수 없었다. 2005년 집합건물법과 주택법의 문제점은 2012년 집합건물법과 주택법이 개정으로 해결되었다. 2012년 법개정에 의해서 공동주택의 하자담보책임에 대해서 집합건물법이 우선적으로 적용되도록 되었고 그 외의 범위에서만 주택법이 적용되도록 되었다. 그리고 집합건물법이 모든 하자에 대해서 10년의 담보책임기간을 규정하고 있다는 비판을 고려하여 집합건물법은 하자담보책임기간을 세분화하였다. 이로써 하자담보책임기간에 관하여 오랜 기간 동안 있었던 집합건물법과 주택법의 모순은 해결되었다.

집합건물내 상업용건물의 하자담보책임에관한 연구- 집합건물법 개선에 관한 연구 -

조정훈 동국대학교 비교법문화연구소 2018 比較法硏究 Vol.18 No.3

According to Article 9 in Act on Ownership and Management of Condominium Buildings(hereinafter Act on Condominium Buildings), person who parcels out a building and constructor should bear the liability of repairing defect or compensation, based on the regulation of contractee’s liability for warranty in Civil Law. Compared to the fact that liability for warranty originally occurs between the contractor and contractee, it clearly shows that the article is to protect the owner who bought the condominium building. Especially, it allows owner to easily exercise his or her right by making the constructor, who did not have contractual relation to sectional owner, responsible for warranty. Therefore, this thesis examines the liability for warranty in the Act on Condominium Buildings and the relations between different responsibilities by comparing the different liabilities for warranty regulated in other acts such as Multi-Family Management Housing Act. It was concluded that regulation system relevant to the liability for warranty of condominium that is multi-family housing is very confusing. Thus, the way to integrate different responsibilities and regulate the liability for warranty is suggested in the thesis. 집합건물법 제9조는 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하여 집합건물을 건축한 건축주와 시공자에게 하자보수 및 손해배상의 책임을 부담시키고 있다. 원래 민법상의 담보책임이 도급인과 수급인과의 관계에서 발생한다는 측면에서 집합건물법의 규정은 집합건물을 분양받은 구분소유자를 보호하기 위한 것이라 할 수 있다. 본 연구는 최근 선분양 후입주라는 집합건물의 특성으로 인하여 집합건물에서 발생하고 있는 민법상 하자담보 책임을 일반적인 채무불이행 책임과는 전혀 다른 성질로 규정하고, 적용하는 현행법에 대한 궁금증으로 출발하였으며, 집합건물의 하자담보 책임에 관한 연구로서 현행법상 집합건물의 하자담보 책임제도의 문제점을 살펴보고 개선안을 제시하는데 그 목적이 있다. 이를 위해 먼저 집합건물내 하자담보 책임에 대한 법적일반론에 대해 문헌적 고찰을 실시하고 집합건물내 하자담보 책임제도에 대해 살펴보았다. 또한 하자담보 책임에 관한 관계법령과 적용범위, 법적성격, 그리고 현행 집합건물법 규정취지 및 적용범위와 구체적인 담보책임의 내용에 대해 조사해 보고 집합건물법상의 한계점과 개선방안에 대해 3가지를 제시하였다. 첫째 집합건물 하자담보 책임의 범위를 명확히 하기 위해서는 민법의 매매, 도급에 관한 규정에 하자의 개념과 그 판단기 준에 관한 공적기준을 신설할 필요성이며, 두 번째는 집합건물의 하자담보 책임의 주체로 분양자 이외에 시공자를 명문화할 필요가 있는 점을 제안하였다. 마지막 세 번째는 집합건물의 담보책임뿐만 아니라 민법의 건축수급인의 담보책임 또한 강행규정화할 필요성에 대해 제안하였다.