역모기지 제도 활성화 방안에 관한 연구 - 서울․수도권지역의 주택소유자 50세 이상 잠재수요를 대상으로 -

권대중(Kwon, Dae-Jung),장정민(Jang, Jeon-Min) 대한부동산학회 2012 大韓不動産學會誌 Vol.30 No.1

본 연구는 서울⋅수도권지역에 주택을 소유한 50세 이상의 남⋅여를 대상으로 공적보증 역모기지(주택연금) 제도에 대한 활성화방안과 응답자의 특성에 따른 활성화방안 을조사⋅분석한 결과 다음과 같은 결론을 얻을 수 있었다. 첫째, 역모기지론(주택연금) 가입 잠재수요에 대한 적극적 홍보와 전문가 양성이 필요하다. 둘째, 조기 노후대비 인식의 변화가 필요하다. 셋째, 역모기지 가입 물건 종류 확대나 보증료 인하 등 가입조건 완화가 필요하다. 넷째, 역모기지 가입자의 정기적 소득이 낮은 점을 감안하여 낮은 이자율 적용과 실질적 재산세 감면 혜택이 필요하다. 마지막으로 역모기지 가입자 조건에 따라 연금 수령액 차등 적용과 이자율 적용의 탄력적 운영이 필요하다. 이상과 같은 연구 결과 우리나라의 경우 개인 자산의 80% 이상이 부동산 자산으로 구성되어 있어 노후 준비가 미흡한 노령층을 중심으로 주택을 이용한 역모기지 제도는 매우 필요한 제도임을 말해주고있다. 따라서 공적보증 역모기지 제도의 장점에 대한 홍보⋅교육과 현실성 있는 역모기지제도의 개선 특히 가입이 쉽도록 개선할 필요가 있다 This study analyzes the understanding of the plan to revitalize the reverse mortgage(home pension) system, and differentiate the revitalization plan based on respondents characteristics among the male and female homeowners in their 50s or higher living in Seoul and the metropolitan area. Based on the survey we can conclude that: First, active advertisements will help improve the general awareness and understanding of the concrete contents of the reverse mortgage system. Second, it is necessary to recognize retirement plans should begin at an earlier stage of life. Third, it is necessary to relax the requirements for participation such as the expansion of kinds of asset for taking out the reverse mortgage system, as well as the fall of the insurance premium and the like. Fourth, it is necessary to adjust interest rates for reverse mortgage loans as it is found that they are higher than those of the commercial bank. So credit benefits should be given to the wealth tax of the homeowners in consideration of their low income level. Fifth, the pension entitlement should be raised to a realistic level through government support. It is estimated that more than 80% of the individual assets in Korea come from real estate. Consequently, reverse mortgage system becomes a necessity in late retirement stages of life. There is a strong need for increase in general public awareness of the advantages of the reverse mortgage system through publicity and education.

역모기지 내재옵션 및 역모기지 가치 평가

김채린,심규철,김용식,현종석 한국재무학회 2015 한국재무학회 학술대회 Vol.2015 No.05

역모기지 제도는 주택을 담보로 하여 금융기관이 가입자에게 약정한 연금 방식으 로 노후생활자금을 지급하는 상품이다. 우리나라의 역모기지는 2007년 7월 주택금 융공사를 통해 도입되었고, 그 가입자 수는 매년 증가 하고 있다. 본 연구는 기존 역모기지 수령액에 대한 보험계리적 방법 대신 역모기지 수령액의 금융공학적 공정 평가를 통한 수령액 계산에 대한 것이다. 역모기지 청산시점에 예상주택가격 에서 이론적으로 계산한 역모기지 수령액을 제외하고 남은 옵션가치를, 시뮬레이션 방식 으로 산출하였다. 현재 주택금융공사 에서 제공하는 역모기지 수령액과 비교하여 역모기지 보험 가치가 적절하게 평가 되었는지 검증하였다. 본 연구 결과를 응용하 여 보험의 정기보험과 같은 성격의 역모기지 옵션을 제시하여, 역모기지 가입 수요 자 요구에 적합한 옵션 상품을 결합한 수요자 만족도가 높은 역모기지 상품을 설계 가능함을 논의하였다. 또한 연금수령액 결정에 있어 지역별, 주택유형별로 주택금액 의 편차가 큰 우리나라의 형태를 반영하여 지역별, 주택유형별 요소를 고려한 역모 기지 수령액을 산정하였다.

장수(長壽)는 진정 축복인가? 사회보장제도의 보완수단으로서의 역모기지론(reverse mortgage loan)의 활성화 방안에 관한 법적 연구 -미국의 경험을 중심으로-

김종호 ( Jong Ho Kim ) 고려대학교 법학연구원 2012 고려법학 Vol.0 No.64

우리나라의 경우 저소득층 지원을 위한 사회안전망이 복지선진국에 비하여 상대적으로 불충분하고 노년층에 대한 가족들의 경제적 지원도 축소되고 있는 것이 현재의 실정이므로 노년층의 복지증진을 위한 적극적인 정부지원이 필요하다. 그런데 이러한 정부의 공적자금에 의한 재정지원에는 일정한 한계가 있을 수밖에 없으므로 결국은 당사자 본인이 노년기 생활을 대비하여야 하는 바 연금이나 보험이 그 수단이 될 수 있을 것이다. 하지만 이것마저도 이용할 수 없는 경우라면 역모기지론 제도의 도입과 활성화는 유력한 대안이 될 수 있으니 이런 관점에서 정부가 적극 추진할 필요성이 있다. 역모기지론 이용 활성화를 위해서는 첫째, 정부기구의 공적보증을 통해 대출 금융기관의 담보주택 가격변동 등에 따른 채권회수 불능의 위험을 최소화하여야 한다. 둘째, 역모기지론 채권 중 정부가 보증한 채권에 대하여 유동화시킬 수 있는 장치를 마련하여 금융기관의 유동성을 확보를 하여야 한다. 셋째, 역모기지론 상품에 내재한 위험의 효과적 분담을 위해 정부보증을 통하여 대출 금융기관의 주택가격 하락ㆍ채무자인 차용인의 수명연장 위험 등을 제거하고, 금리변동의 상한선을 설정하여 금리변동에 따른 차용인의 변제액 확대 위험을 최소화하여야 한다. 넷째, 역모기지론을 신청한 이후 이를 제공할 금융기관이 필요한 정보를 수시로 제공받아 차용인을 접촉하여 상품판매를 하고 보증, 보험가입과 보험료의 납입, 대출금의 수령 등의 업무일체를 전자적으로 투명하게 처리 할 수 있도록 차용인과 금융기관 모두에게 적절한 전산시설 및 시스템을 확보하도록 하여야 한다. 다섯째, 역모기지론 제공계약 기간 동안 담보주택의 관리 소홀에 따른 담보가치의 하락을 방지할 수 있도록 전문 관리기관이 주택상태를 주기적으로 점검하는 체계적인 시스템을 갖추어야 한다. 여섯째, 사전 대출상담을 통한 정확한 역모기지론 상품정보를 제공하기 위하여 대출승인 전 정부가 승인한 상담기관의 상담을 의무화하여 금융지식이 부족한 고령자가 충분한 정보를 제공받아 스스로 의사결정을 하도록 하여야 한다. 본고에서는 역모기지론의 위험관리를 통한 활성화 방안을 제시하였다. 이를 위하여 무엇보다도 역모기지론을 둘러싼 법률문제를 정확히 이해해야 활성화가 가능하다는 전제하에 역모기지론의 법적인 논의에 초점을 맞추었다. 본고의 주요한 논의 주제는 (i) 역모기지론의 일반론으로서 미국에서의 입법배경과 목적, 법적성격, 이용가능자, (ii) 역모기지론 법적 규제, (iii) 역모기지론의 지급과 정산방법, (iv) 역모기지론의 위험관리 필요성, (v) 역모 기지론 제도의 활성화방안 등이다. To activate silver financing, I explored development of U.S. reverse mortgage loan system. The reverse mortgage is a form of equity release or lifetime mortgage available in the United States as well as Korea. It is a loan available to seniors aged 62 or older, and is used to release the home equity in the property as one lump sum or multiple payments. The homeowner`s obligation to repay the loan is deferred until the owner dies, the home is sold, or the owner leaves. In a conventional mortgage the homeowner makes a monthly amortized payment to the lender; after each payment the equity increases within his or her property, and typically after the end of the term the mortgage has been paid in full and the property is released from the lender and becomes fully and solely owned by the homeowner. In a reverse mortgage, however, the homeowner makes no payments and all interest is added to the lien on the property. If the owner receives monthly payments, or a bulk payment of the available equity percentage for their age, then the debt on the property increases each month. A reverse mortgage lien is often recorded at a higher dollar amount than the amount of money actually disbursed at the loan closing. To qualify for a reverse mortgage in the United States, the borrower must be at least 62 years of age and must occupy the property as their principal residence. There are no minimum income or credit requirements because no payments are required on the mortgage. Reverse mortgages follow Federal Housing Affairs(FHA) standards for property types. Many seniors entering into reverse mortgages do not fully understand the terms and conditions associated with the loans, and it has been suggested that some lenders have sought to take advantage of this. Before starting the loan process, applicants must take an FHA approved counseling class and present a certificate of completion of the course. The counseling is meant to serve as a safeguard for the borrowers and to ensure they completely understand what a reverse mortgage is. The maximum lending limit varies by county, but may not exceed $625,500. The loan size a borrower qualifies for is determined by the borrower`s age, the value of the home, and the home`s location. The amount of money available to the consumer is determined by primary factors: (i) The appraised value of the property, whether any health or safety repairs need to be made to the house, and whether there are any existing liens on the house. (ii) The interest rate, as determined by the U.S. Treasury 1 year T-Bill. (iii) The age of the senior (The older the senior is, the more money he/she will receive). (iv) Whether the payment is taken as line of credit, lump sum, or monthly payments. Line of credit will maximize the money available, while lump sum provides the cash immediately, but the interest fees are the highest. Monthly payments may be set up as tenure payments, which are paid to borrowers for the rest of their lives, no matter how long they live, or term payments, which last for a predetermined period. The value of the property, and whether that value is higher than the national loan limit set by Department of Housing and Urban Development(HUD). Once the reverse mortgage is established, there are no restrictions on how the funds are used. The cost of getting a reverse mortgage from a private sector lender may exceed the costs of other types of mortgage or equity conversion loans. Exact costs depend on the particular reverse mortgage program the borrower acquires. Interest rates on reverse mortgages are determined on a program-by-program basis, because the loans are secured by the home itself, and backed by HUD, the interest rate should always be below any other available interest rate in the standard mortgage marketplace for an FHA reverse mortgage. Each month, interest is calculated not only on the principal amount received by the borrower but on the interest previously assessed to the loan. Since no monthly payments are made by the borrower on a reverse mortgage, the interest that accrues is treated as a loan advance. Several lenders now offer FHA HECM reverse mortgages that have fixed interest rates. Some fixed rate reverse mortgages limit the cash proceeds to half of that offered by adjustable rate reverse mortgages. To apply for an FHA/HUD reverse mortgage, a borrower is required to complete a counseling session with a HUD-approved counselor. The counselor will explain the legal and financial obligations of a reverse mortgage. After the counseling session, the borrower receives a certificate of counseling that is required before the loan application can be processed. The loan comes due when the borrower dies, sells the house, or moves out of the house for more than 12 consecutive months. Once the mortgage comes due the borrower or heirs of the estate will have an option to refinance the home and keep it, sell the home and cash out the equity, or turn the home over to the lender. If the property is turned over to the lender the borrower or the heirs have no more claim to the property or equity in the property. The lender has recourse against the property, but not against the borrower personally nor against the borrowers heirs, referred to as non-recourse limit. Once all borrowers on a reverse mortgage passes away the heirs are granted 6 months to sell the home, refinance it, or to make the decision to turn the home over to the lender. Home Equity Conversion Mortgages account for 90% of all reverse mortgages originated in the U.S. As of May 2010, there were 493,815 active HECM loans. As of 2006, the number of HECM mortgages that HUD is authorized to insure under the reverse mortgage law was capped at 275,000. Program growth in recent years has been very rapid. However, Korean policy makers should keep in mind that a drawback to reverse mortgages are the high upfront costs. Also, note that reverse mortgages have been criticized for three major shortcomings: (i) expensive cost, (ii) confusing to entering into them, and (iii) compound interest.

한일 공적 역모기지 상품 비교와 일본 역모기지 발전을 위한 제언

노영임 동서대학교 일본연구센터 2017 次世代 人文社會硏究 Vol.13 No.-

As Korea and Japan is rapidly reaching to a super aging society, stabilization of livelihood for the elderly becomes national level issue. Since their most assets are consisted of houses where they need a continuous living with minimum living expenses, a reverse mortgage system is a meaningful alternative to an elderly welfare system in terms of that it helps to securitize real estate and to reduce the national welfare budget. There is significant difference in supply of reverse mortgage between Korea and Japan while they have a similar public reverse mortgage structure. Korean reverse mortgage is growing every year, however Japanese reverse mortgage remains sluggish. Cause of reverse mortgage depression in Japan is as follows. First, the user has taken all of the reverse mortgage risks such as an interest rate risk, longevity risk and house appreciation risk. Therefore reverse mortgage of Japan os not attractive to demand. Second, Japanese reverse mortgage has a number of requirements seems to not relate to the reverse mortgage’s propose. To encourage and stimulate the use of reverse mortgage, it is necessary to look at launching the government guarantee reverse mortgage and build the systematic risk management system at the same time. As regards improvement of reverse mortgage, it needs some deregulation in the eligible house requirement and credit limit. Also proper assessments of collateral and lifting restrictions on using reverse mortgage are help to sell the reverse mortgage in Japan. 한국과 일본은 빠른 속도로 초고령사회에 진입하고 있으며 이에 따라 고령층에 대한 생활안정이 국가적 차원의 문제로 떠오르고 있다. 자산의 대부분이 주택이고 기존 소유 주택에서 계속 거주를 원하는 고령층에 평생거주와 평생생활비를 보장하는 역모기지는 부동산을 유동화하고 국가적 복지재원을 상대적으로 절감할 수 있는 고령층 복지의 대안이 된다. 이러한 상황에서 한국와 일본의 공적 역모기지를 살펴보면 유사한 역모기지 시장을 가지고 있으면서도 역모기지 공급에서 큰 차이를 보이고 있다. 한국의 주택연금은 해마다 성장하고 있는 반면 역사가 더 오래된 일본의 공적역모기지 공급은 정체하고 있는 상황이다. 일본 역모기지 부진의 원인은 직접대출의 부담으로 리스크를 가입자에게 전가하고 있다는 점과 역모기지의 실질적인 역할을 수행하기 힘든 상품요건을 가지고 있다는 것이다. 따라서 일본 역모기지 활성화를 위해서는 정부보증 형태의 역모기지를 도입하고, 리스크 모니터링 시스템을 구축하는 것이 필요하다. 또한 역모기지 이용대상 주택과 한도제한의 완화, 적정한 담보평가실시, 연대보증인 완화 및 목적자금의 폭넓은 허용을 통해 상품성을 개선하는 것이 필요하겠다.

한일 공적 역모기지 상품 비교와 일본 역모기지 발전을 위한 제언

노영임 ( No Young-im ) 동서대학교 일본연구센터 2017 次世代 人文社會硏究 Vol.13 No.-

한국과 일본은 빠른 속도로 초고령사회에 진입하고 있으며 이에 따라 고령층에 대한 생활안정이 국가적 차원의 문제로 떠오르고 있다. 자산의 대부분이 주택이고 기존 소유 주택에서 계속 거주를 원하는 고령층에 평생거주와 평생생활비를 보장하는 역모기지는 부동산을 유동화하고 국가적 복지재원을 상대적으로 절감할 수 있는 고령층 복지의 대안이 된다. 이러한 상황에서 한국와 일본의 공적 역모기지를 살펴보면 유사한 역모기지 시장을 가지고 있으면서도 역모기지 공급에서 큰 차이를 보이고 있다. 한국의 주택연금은 해마다 성장하고 있는 반면 역사가 더 오래된 일본의 공적역모기지 공급은 정체하고 있는 상황이다. 일본 역모기지 부진의 원인은 직접대출의 부담으로 리스크를 가입자에게 전가하고 있다는 점과 역모기지의 실질적인 역할을 수행하기 힘든 상품요건을 가지고 있다는 것이다. 따라서 일본 역모기지 활성화를 위해서는 정부보증 형태의 역모기지를 도입하고, 리스크 모니터링 시스템을 구축하는 것이 필요하다. 또한 역모기지 이용대상 주택과 한도제한의 완화, 적정한 담보평가실시, 연대보증인 완화 및 목적자금의 폭넓은 허용을 통해 상품성을 개선하는 것이 필요하겠다. As Korea and Japan is rapidly reaching to a super aging society, stabilization of livelihood for the elderly becomes national level issue. Since their most assets are consisted of houses where they need a continuous living with minimum living expenses, a reverse mortgage system is a meaningful alternative to an elderly welfare system in terms of that it helps to securitize real estate and to reduce the national welfare budget. There is significant difference in supply of reverse mortgage between Korea and Japan while they have a similar public reverse mortgage structure. Korean reverse mortgage is growing every year, however Japanese reverse mortgage remains sluggish. Cause of reverse mortgage depression in Japan is as follows. First, the user has taken all of the reverse mortgage risks such as an interest rate risk, longevity risk and house appreciation risk. Therefore reverse mortgage of Japan os not attractive to demand. Second, Japanese reverse mortgage has a number of requirements seems to not relate to the reverse mortgage`s propose. To encourage and stimulate the use of reverse mortgage, it is necessary to look at launching the government guarantee reverse mortgage and build the systematic risk management system at the same time. As regards improvement of reverse mortgage, it needs some deregulation in the eligible house requirement and credit limit. Also proper assessments of collateral and lifting restrictions on using reverse mortgage are help to sell the reverse mortgage in Japan.

역모기지 조기상환율의 확률적 모델링에 관한 연구

김정주 韓國保險學會 2013 保險學會誌 Vol.94 No.-

본 연구는 현재까지 국내외적으로 거의 연구가 이루어지지 못한 역모기지의 조 기상환율에 관한 연구이다. 그간 미국 등 역모기지가 활성화되어 있는 국가에서 역모기지의 대출종료확률에 관한 연구들이 진행되어 왔으나, 이들 연구는 역모기지의 대종료사유 중 이용자 사망과 조기상환이라는 두 가지 요인을 엄격하게 구분하지 않고 있다. 본 연구에서는 역모기지 이용자 대출종료확률을 이용자 사망확률과 조기상환확률로 구분할 필요성에 대해 논하는 한편, 논의를 조기상환확률의 모델링에 집중시키고 있다. 이를 위해 국내에 도입되어 운영되고 있는 정부보증 역모기지제도인 ‘주택연금’과 관련해 실제 이용자 데이터 등을 이용, 역모기지 조기상환확률에 영향을 미치는 주요 이용자 특성변수 및 주요 거시경제변수들을 식별함과 동시에, 이들 거시경제변수들 중 주택가격증감분과 평균대출금리차의 확률적 변동에 연동된 조기상환율 모형을 구축하는 방안을 제시해보고자 하였다. 이렇게 구축된 조기상환확률모형은 현재 문제시 되고 있는 역모기지의 리스크 분석과 함께, 향후 중요한 과제로 제기될 역모기지 유동화 증권의 가치평가 문제에도 활용될 수 있을 것이다. This study deals with the subject of reverse mortgage prepayment rate, which has been rarely investigated into so far. Although a few researches on reverse mortgage termination rate has been done in countries like US where reverse mortgage prevails, these ones have the limitation of not discriminating the two causes that bring about reverse mortgage termination, user's death and prepayment. On the other hand, the need to tell the two causes apart is emphasized in this study, and the main focus afterward is being laid on modelling reverse mortgage prepayment rate. To achieve the research goals, real data from Korean publicly-insured reverse mortgage program, called Jutaekyeongum and other public open data were constructed properly to identify (through some statistical method) individualistic and macroeconomic variables which sway prepayment rate. Also, based on this analysis result, a new way of modelling reverse mortgage prepayment rate interworking with stochastic movements in accumulated housing price and average interest gap(between reverse mortgage interest rate and national mortgage interest rate) simultaneously is suggested. The modelling method proposed in this research is applicable both in risk assessment for reverse mortgage insurance and in valuation of reverse mortgage backed security which is anticipated to be a critical issue shortly.

주택가격과 금리 시계열의 순환주기와 역모기지 리스크

김갑태 ( Gab Tae Kim ),마승렬 ( Seung Ryul Ma ) 보험연구원 2006 보험금융연구 Vol.17 No.2

역모기지는 장기 금융상품이므로 역모기지의 모형에 적용된 평균 주택가격상승률과 평균 이자율의 가정은 대출기간 동안 기대치와는 다르게 움직일 수 있고 이로 인해 장기적인 기대 값도 모형설정 당시의 예상을 현저하게 벗어날 수 있는 리스크를 안고 있다. 본 연구에서는 다양한 시계열분석법을 이용하여 주택가격과 금리 시계열에 내재해 있는 순환주기를 확인하고, 이들 장기적 순환주기 특성이 역모기지 리스크에 미칠 수 있는 영향을 살펴보았다. 본 연구에서는 역모기지 모형에서 주택가격의 순환주기로 인해 야기될 수 있는 리스크를 최소화시킬 수 있는 방안으로서 대출개시 시점에 있어서 역모기지 모형에 적용할 주택가치의 평가금액에 대한 조정을 제안하고 있다. 즉, 주택가격의 평활화를 통해 평활화된 주택가치를 역모기지 모형에 적용하게 되면 주택가격의 순환주기와 관련된 역모기지 리스크를 상당부분 완화시킬 수 있을 것임을 보여주고 있다. Because of the long period of reverse mortgage loans, the mean values of housing price growth rates and interest rates which adapted to the model of reverse mortgages could be changed remarkably until the loan period is over. We confirmed the cycles of housing price growth rates and interest rates using several methods of time series analysis and then analyzed the market risk of reverse mortgages. In this analysis, we proposed a method of alleviating market risks resulting from cycles through using the modified values of housing. The result of this analysis shows us that we could alleviate the market risk of reverse mortgages considerably by using the smoothed housing prices on the model of reverse mortgages when we determine the levels of monthly payments.

확률적 이자율 모형을 통한 역모기지 론의 적정 보증율에 관한 연구

엄영호(Young-Ho Eom),임웅기(Ung-Ki Lim),정종락(Jong-Rak Chung),지현준(Hyun-Jun Ji) 연세대학교 경영연구소 2007 연세경영연구 Vol.44 No.2

우리나라는 2000년 이후 급속도로 고령화 사회에 진입하고 있으나 고령자들을 위한 사회안전망은 매우 불충분한 상황이다. 이러한 상황에서 정부가 지난 2006년부터 준비하여 2007년 7월부터 제도화한 것이 현재 주택금융공사에서 판매하고 있는 역모기지론인 ‘주택연금’ 이다. 역모기지론의 구조는 사망률, 이자율 변동 위험 및 주택가격 변동 위험 등에 영향을 받게 된다. 이에 본 연구에서는 확률적 이자율 모형을 가정하고 시뮬레이션 방법을 이용하여 역모기지론의 적정보증률을 산출하고 VaR를 이용하여 역모기지론의 위험수준을 살펴보았다. 연구결과 주택금융공사의 역모기지론은 보수적인 관점에서 설계된 것으로 나타났다. 그러나, 이러한 결과는 이자율 및 주택가격의 확률과정에 따라 매우 다른 모습으로 나타났기 때문에, 보다 정확한 결과를 위해서는 자료의 확충과 다양한 모형 혹은 모수의 변화에 따른 결과들을 살펴보아야 할 것으로 생각된다. In Korea, the welfare system for old people is not sufficient although the proportion of aged people has been very rapidly increasing since 2000. It made the government prepare some tools for old people’s welfare and the reverse mortgage product is one of them. The Korea Housing Finance Corp.(KHIC) began to provide the reverse mortgage loan for the aged people with house at July 2007. The structure of the reverse mortgage loan is affected by the mortality rate, interest rates and house prices. We aimed to estimate the optimal insurance premium rate and analyse the risk of the reverse mortgage loan assuming the stochastic interest rate model. Results showed us that the insurance premium rate is conservatively determined by KHIC and the risk of the reverse mortgage loan is low. But, the results was very sensitive to the parameters of house price process, which means that we needs the research using various models and parameters for the concrete results.

연구논문 : 일본 역모기지(Reverse Mortgage)제도의 현황과 과제

노광욱 ( Kwang Uk Ro ) 영남대학교 한국균형발전연구소 (구 영남대학교 영남지역발전연구소) 2010 한국지역혁신논집 Vol.5 No.1

우리나라는 고령인구의 급속한 증가와 국민연금고갈 문제로 노후소득보장체계의 심각한 문제가 예견되고 있다. 이를 보완하기 위하여 최근 주택자산을 담보로 매월 일정금액을 생활자금으로 제공받는 역모기지제도의 도입에 대한 논의가 활발히 전개되고 있다. 본 논문은 일본의 역모기지제도의 도입과정과 현황, 문제점 등을 살펴봄으로서 역모기지시대의 서막을 열고 있는 대한민국에 있어서 운영상의 시사점을 얻고자 하는 목적으로 작성되었다. 일본은 1981년 역모기기제도를 도입한 이래 보급확대를 위하여 다양한 노력을 기울였으나 아직 만족할 만한 성과를 거두지 못하고 있다. 일본의 역모기지제도 실태분석을 통한 시사점은 다음과 같이 정리할 수 있다. 1, 다양한 계층을 대상으로 다원적인 접근을 통하여 역모기지의 복지적 기능과 보험적 기능을 살려야 한다. 2. 담보초과로 발생되는 3대 리스크(장수, 금리상승, 주택가격하락)의 회피방안을 강구 하여야 한다. 3. 적극적인 홍보활동물 통하여 역모기지제도에 대한 부정적인 의식을 전환시켜야 한다. 4. 각 지역의 주민의식과 니즈에 맞는 서비스의 제공으로 역모기지제도의 확대에 노력 해야 한다. A serious issue of the Republic of Korea is expected to be an aged income guarantee system because of the national pension exhaustion issues and fast increase of advanced age population. In order to supplement this issue a discussion regarding introduction of RM(reverse mortgage) system to be offered monthly schedule amount with life funds is put actively on a display of recent house assets Through watching an introduction process, the present situation, and the problems of a Japanese RM system, this paper was written to the purposes that would get suggestive point on operation in the Republic of Koreas opening a prologue of the RM system It was a baseless anxiety by various effort for diffusion expansion, but cannot collect a still satisfactory result after introducing 1981 RM system in japan. Suggestive point through state analysis of Japanese RM system can arrange as follows. 1. Korea shall utilize functional welfare and insurance function of RM system through various approaches to a lot of levels. 2. Korea shall contrive an evasion plan of three risks to be happened with a collateral excess (longevity, interest rate rise, price fall of a house) a You shall convert negative consciousness regarding a RM system through aggressive public information activity. 4. Korea shall endeavor to expand RM system through service offers to meet to each local resident consciousness and needs.

역모기지 담보부동산 가치평가에 관한 연구

박성규 한국부동산연구원 2012 부동산연구 Vol.22 No.3

Reverse mortgage loans were introduced to serve as secure supplies of living expenses for elderly property owners. However, reverse mortgage loan’s collateral property valuation can be distorted due to interested party’s incentives, and the purpose of this study is to show this distortion in a logical manner. The importance of collateral property valuation in reverse mortgage loans and in preventing loan defaults is corroborated in previous studies. Based on this, it is shown theoretically that lender opportunism and agency problem can occur in reality due to intrinsic characteristics of reverse mortgage loans, namely public guarantee and non-recourse, and can be represented as over valuation. At the same time, it is observed that under valuation is possible if the public guarantee provision is removed. These are applied to Korea’s reverse mortgage loans and analyses of internet surveyed market price and officially assessed land price confirm that possibility of over valuation is very high in housing pensions while the possibility of under valuation is very high in agricultural land pensions during property value declining periods such as now. Moreover, it is demonstrated through a simple simulation that discrimination between urban areas and rural areas ensues in reverse mortgage loans because of these over or under valuations. Objective mortgage property valuation must be ensured in order to do away with such discrimination and to minimize potential loan losses. In conclusion, the implication is drawn that valuer and valuation standards must be re-established to ensure objective mortgage property valuation. 본고의 목적은 고령자의 노후생활자금을 안정적으로 공급하기 위해 도입된 ‘역모기지 대출’에서 당사자들의 유인 때문에 부동산 담보가액 산정이 왜곡될 수 있다는 것을 논리적으로 보이는 것이다. 선행연구로부터 역모기지 대출금 산정과 대출부실화 방지에 있어 담보부동산 가치평가의 중요성을 확인한다. 이어 ‘공적 보증’과 ‘비소구성’이라는 역모기지 고유의 특성 때문에 현실에서 대부자의 기회주의(‘대리인 문제’)가 발생할 수 있고, 이것이 담보가액의 과다평가로 표출될 수 있음을 이론적으로 보인다. 다만, 공적 보증조건이 배제되면, 오히려 과소평가가 발생할 수 있음을 고찰한다. 이를 한국형 역모기지에 접목시켜 살펴본 결과, 현재와 같은 부동산가격 하락기에 주택연금에서는 과다평가 가능성이, 농지연금에서는 과소평가 가능성이 높음을 담보가액 산정기준(인터넷 시세, 공시지가) 분석을 통해 확인할 수 있었다. 또 이 기준 때문에 역모기지 대출에서 도시권과 농촌권 사이에 차별이 발생하는 것을 간단한 시뮬레이션을 통해 확인한다. 역모기지 대출의 차별을 해소하고, 잠재적 대출손실을 최소화하기 위해서는 공정하고 객관적인 담보가액 산정이 전제되어야 하며, 이를 위해 평가주체와 평가기준을 재정립해야 한다는 함의를 도출한다.