상가임차인의 보호와 권리금

이홍민 아주대학교 법학연구소 2018 아주법학 Vol.12 No.2

상가임대차법은 상가임차인을 보호하기 위하여 사실상 5년의 임대차 기간을 보장하는 한편, 신규임차인이 되려는 자와 기존의 임차인 사이의 권리금 거래에 대해 임대인이 방해하지 못하도록 함으로써 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있다. 그런데 상가임차인을 보호하는 외국의 입법례가 주로 임대차의 존속을 중심으로 상가임차인을 보호하는 것과 달리, 우리나라에서는 상가임대차법의 태도와는 별개로 주로 권리금 보호에 관심을 두고 있다는 생각이 든다. 이런 점을 악용하여 이른바 ‘권리금 장사’가 발생하기도 한다. 그러나 상가임차인의 보호에서 권리금 보호가 핵심이 되어서는 곤란하다. 권리금에 대한 평가는 지나치게 주관적일 뿐만 아니라 권리금은 신·구 임차인 간에 지급되는 것이라는 점에서 장기적으로 볼 때 권리금의 보호가 상가임차인의 보호를 담당할 수 있는지 의문이며, 무엇보다 상가임차인을 보호하는 목적은 그 영업을 보호하기 위한 것이기 때문이다. 결국 상가임차인의 보호에서 핵심은 임대차의 존속을 보장하는 것이 되어야 한다. 다만 단순히 임대차 기간을 연장하는 것만으로는 상가임차인을 보호하기 어렵다. 영구적인 존속이 아닌 이상 언젠가는 임대차가 종료될 수밖에 없으며, 이미 권리금의 지급에 관한 관행이 형성된 이상, 권리금을 회수할 수 없는 경우가 생길 수밖에 없기 때문이다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 권리금을 바라보는 시각의 전환이 필요하다고 생각한다. The 「Commercial Building Lease Protection Act」 guarantees a virtually five-year lease term for each commercial tenant. Aside from the foregoing, this act protects the opportunity to recover the shop key money of existing tenant by preventing the lessor from interfering with the shop key money transaction between the new tenant and the existing tenant. These two schemes should be regarded as being closely related as schemes for the protection of commercial tenants. However, on reviewing foreign legislation cases for the protection of commercial tenant, it can be seen that the concern mainly lies in the continuance of lease. In contrast, South Korean legislations seem to be more interested in protecting shop key money than in guaranteeing the continuance of lease. However, the protection of shop key money should not be the core of the protection of commercial tenants not only because the evaluation of shop key money is excessively subjective, but also because whether the protection of shop key money will be helpful for the protection of commercial tenants in the long term is questionable because shop key money is paid and received between new and old tenants. Eventually, the key to the protection of commercial tenants should be ensuring the continuance of leases. However, simply extending lease periods cannot sufficiently protect commercial tenants because the lease cannot but be terminated one day or other unless it is permanent and cases where shop key money cannot be recovered cannot but occur as the practice regarding the payment of shop key money has already been formed. To solve such a problem, this article is intended to argue the following measures. First, in order to reduce the interest in shop key money in the protection of commercial tenants and to turn the interest toward what merchants basically demand, that is, the continuance of business, shop key money should be objectified further. To this end, rather than subjectively assessing the value of the business rights of the existing tenant by simply paying attention to how much shop key money was paid when the existing tenant began business, the value of the business rights should be objectively assessed focusing on how much the prospective tenant is interested in the business. Second, the issue regarding shop key money should be made transparent. To this end, first, the preparation of a standard shop key money agreement set forth under Article 10-6 of the 「Commercial Building Lease Protection Act」 should become mandatory. In addition, the transactions of shop key money should become mediatable by certified realtors so that the prospect tenant can identify information on the market value of the existing business more easily. Third, locational benefits are not something that can be enjoyed by tenants. Therefore, deleting the locational benefits from the coverage of shop key money is desirable; provided that, given the fact that the tenant contributes to locational benefits to some extent through his/her business, inducing the lessor and the tenant to share the value of locational benefits through a separate agreement is also thought to be necessary.

상가권리금 법제화 논의와 입법방향

정명운 한국토지보상법연구회 2015 土地補償法硏究 Vol.15 No.-

자영업자 700만 시대라 불리 정도로 오늘의 시장경제에서 이들이 차지하 는 비율이 높아져 있다. 그럼에도 불구하고 자영업자는 그 대부분이 경제적 리스크에 노출되어 있다. 이러한 상황 속에서 일부 임대인의 권리금 취득을 목적으로 한 약탈적 행위로 임차인의 경제적 빈곤은 더욱 심화되고 있다. 이와 같은 문제해소를 위해 상가권리금 법제화가 대두되었으며, 현재 관련 제도를 마련하여 국회에 제출되어 있다. 상가권리금 법제화는 자영업자가 영 업을 위해 지불한 권리금 자체를 보호하기 위한 것은 아니다. 자영업자가 안 정적으로 영업할 수 있고, 나아가 자신의 노력으로 형성한 영업가치에 해당 하는 부분에 대해 회수 가능하도록 하는 데 있다. 또한 상가권리금 문제는 임차인의 영업활동 보호 및 재산권 보호와 관련하여 민사법적 영역에 한정된 사항이 아니라, 공법적 분야에서도 심층 있게 논의해야 할 과제를 내재하고 있다. 이것이 재개발 재건축에 있어 영업보상과 상가권리금의 관계설정이 필 요한 시점에 도달하였음을 의미한다. 이 논문은 현재 상가권리금과 관련하여 어떠한 문제가 있는가에 대해 살 펴보고, 현행 법률상 임차인 보호 및 상가권리금 보호의 한계는 무엇이며, 대 법원에서 상가권리금에 관해 어떠한 견해에서 접근하고 또한 임차인 보호와 상가권리금 보호를 위한 입법동향에 대해 고찰하였다. 이를 기반으로 임차인 의 안정적 영업활동 보장 및 재산권 보호의 실효성 제고방안에 대해 간략히 서술하고 있다. 상가권리금 법제화는 임차인의 피해를 최소화하고 안정적 영업활동을 보장 하기 위한 시발점이다. 여기에 법제화의 의의가 있다고 하겠다. In the era of so-called 7 million self-employed workers, their portion in today's market economy has increased. Nevertheless, most of self-employed individuals are exposed to economic risk. In such circumstances, tenant's economic poverty has intensified due to some landlords' predatory acts for gaining commercial key money. In order to resolve the issue, legislation on commercial key money has been brought to the table for discussion and a bill for regulation of relevant matters is submitted to the National Assembly. Legislative purpose regarding commercial key money is not for protecting key money paid by self-employed businesses, but for ensuring that self-employed individuals do their business stably. Furthermore, it is to allow them to obtain business operating values which have been formed by their own efforts. In addition, the issues regarding move-in fees are not limited to the areas of civil law in terms of areas of civil law in terms of the protection of business activities conducted by tenants and the protection of property rights, but also include in-depth topics to be discussed in relation to the areas of public law. This implies that we have reached the point where the relationship between compensation paid for business loss and move-in fees should be discussed with regard to redevelopment and reconstruction. This study looks into the current issues regarding commercial key money, the scopes and limitations provided for in current laws in terms of the protection of tenants and commercial key money, overview of the critical precedents of the Supreme Court in relation to commercial key money, and legislative issues on the protection of tenants and commercial key money. Based on those outcomes of this study, it summarizes the effective ways of ensuring tenants' stable business operation and protecting their property rights. It is meaningful to legislate regulations concerning commercial key money because such legislation will a starting point where tenants can minimize their business loss and do their business stably.

상가건물임대차계약법상 권리금 확보를 위한 법적 쟁점의 연구

이재삼(Lee Jaesam) 한국법학회 2016 법학연구 Vol.62 No.-

권리금은 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 영업시설 ․ 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 할 수 있다. 그러나 상가권리금에 대하여 제기되는 문제점은 우선적으로, 상가임대인과 임차인의 불평등 문제이다. 근본적으로 상가임대차계약은 민법상 계약자유의 원칙을 제한하거나 침해할 우려가 있다. 즉 임대인이 우월한 지위를 이용하여 일방적인 계약이 체결될 수 있다 그리고 상가임대차 관계에 있어서는 임대인에게 유리한 내용으로 임대차계약이 체결될 가능성이 크다. 대부분의 임차인은 대체로 임차물을 기반으로 하여 생활을 영위하고 있기 때문에 임대인 보다는 열악한 지위에 놓이게 된다. 더욱이 임대인이 재건축을 핑계로 임대차 갱신거절권을 행사함으로써 임차인의 임대차 갱신이 거절당할 수도 있는 것이다. 그 밖에 권리금에 대하여 법적인 문제점으로는 첫째, 권리금은 임차상인간 주고 받아온 오랜 관행으로 이어져 오고 있으므로 권리금의 종류와 금액이 다양하여 법적인 보호가 어렵다. 둘째, 일정기간 동안 임대차를 보장하였지만 보장기간 전에 임대차 또는 전대차가 종료하는 경우 임차인이 권리금을 회수하지 못하는 경우가 있다. 셋째, 당초 보장된 임대차 기간 전에 임대차계약이 종료되거나 그로 인하여 권리금을 회수하지 못하여 손해가 발생하고 당사자간의 분쟁이 발생할 수 있다 이에 따라 상가권리금 확보를 위한 법적 개선방안으로는 우선, 상가임대인과 상가임차인간의 평등성이 유지되어야 한다. 헌법상 계약의 자유와 재산권이 보장하는 것은 상가임대차법상 상가임차인을 보호하고 원칙적으로 사적 자치를 존중하면서 시장경제질서의 확립을 위한 보충적인 규제와 조정의 입장에서도 중요하다 그리고 임대차관계에서 상대적으로 불리한 지위에 놓이는 상가임차인을 보호하고 다른 법익 간의 균형을 이루면서 권리금의 적정한 약정을 예측하여 상가임대차의 형평성을 유지하는 것이 중요하다. 이와 더불어 상가권리금 분쟁에 대한 사전구제 방안이 제시되는 바 첫째, 권리금의 액수나 가치가 명확하지 않아 임대인과 임차인간, 그리고 새로운 임차인간의 분쟁의 원인이 되고 있으므로 권리금에 대한 세부적인 원칙과 기준이 확립되어야 한다. 둘째, 권리금 산정 근거와 관련하여 권리 ․ 의무관계를 명확히 하기 위한 표준계약서 작성을 의무화하는 것이 필요하다. 셋째, 상가건물임대차보호법상 임대인의 권리금 지급의 방해 행위를 엄격히 금지해야 하고 손해배상도 완벽하게 이루어져야 한다 넷째, 권리금에 대한 분쟁에 대하여는 그 역기능이 많으므로 분쟁조정위원회를 설치하여 분쟁을 사전 ․ 사후 조정하는 것이 바람직하다. 다섯째, 권리금 산정근거와 임차인에게 필요한 정보제공은 임차인의 사생활의 비밀이 침해될 수 있으므로 비공개나 생략하는 방안이 고려된다. 여섯째, 상가임차인으로서는 임대인을 상대로 권리금을 되돌려 받기 어려운 경우가 많으므로 권리금 확보를 위한 보증보험제도가 필요하다. Premium is commercial building tenants’ cost of transfer of tangible assets such as business facilities and supplies or intangible assets including customers, credit, business know-how or locational advantages, or cost to use a commercial building for a certain period. However, inequality of a lessor and a tenant is a primary issue in commercial goodwill premium. A commercial building lease contract is a matter of concern that may limit or violate liberty of contract. In other words, a lessor may make an unilateral contract displaying their superiority. There is high possibility of lease contracts to be made in the lessor’s favor. As most of the tenants are living their life based on the leased object, they are inferior to the lessor. Moreover, the tenant’s renewal of the contract may be refused by the lessor exercising their right to refuse renewal of the lease contract on the excuse of rebuilding. The other legal issues on the goodwill premium are as in the following. First, the goodwill premium is a long custom between the lessor and the tenant, and it’s hard to provide legal protection on them as they have different types and prices. Second, the tenant may not get the premium returned when the lease contract is terminated before the guaranteed term despite the guarantee. Third, disputes between the principals often take place due to damages caused by early termination of the lease contract before the expiration date without the premium returned. Therefore, the law shall be improved to secure the goodwill premium. First of all, there shall be equality between the lessor and the tenant. It is important to protect the commercial building tenant upon the Law of Contraction of Commercial Building Tenants and guarantee constitutional liberty and property right in terms of supplementary regulation and adjustment to establish the market economy respecting private autonomy. Moreover, it is important to keep the balance of lease by protecting the tenants who are relatively inferior and estimating proper goodwill premium in on balance between the protection of the tenants of the Law of Contraction of Commercial Building Tenants, and benefits and protections of other laws. Therefore, prior redemption of disputes on the goodwill premium are suggested. First, as uncertain price or value of the premium causes a dispute among a lessor, a tenant and a new tenant, the detailed criteria shall be established on the premium. Second, it’s desirable to standardize a contract to clarify the rights and obligations related to grounds of the premium. Third, any interference against the lessor’s paying the premium shall be forbidden and the compensation for the damage shall be guaranteed on the Law of Contraction of Commercial Building Tenants. Forth, as there are many adverse effects of the dispute on the premium, an arbitration committee shall be established to settle the dispute. Fifth, it deserves consideration to skip or conceal providing information needed for the tenant and grounds of the premium as it may violate the tenant’s privacy. Sixth, as the tenant often has difficulty with their premium returned by the lessor, there shall be a guarantee insurance to secure the premium.

상가권리금 법제개선 방안 연구

박광동 ( Kwangdong Park ) 건국대학교 법학연구소 2015 一鑑法學 Vol.0 No.32

상가권리금제도는 2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법의 개정을 통하여 입법화 되었다. 이러한 상가권리금은 공법과 사법의 영역이 중첩적으로 적용되는 분야이기는 하나, 공법적 영역은 당사자간의 계약에 의한 법률행위에 대한 보충적이고 보완적으로 이루어질 필요가 있을 것이다. 상가권리금과 관련하여 어떠한 입법체계를 구축하는 것이 타당한가에 대해서는 현행처럼 상가건물 임대차보호법을 일부 개정하는 방안으로 제도도입을 하는 것이 타당하다. 다만 상가권리금을 상가건물 임대차보호법에 일부 개정하는 방안으로 규정한 현행법과 관련하여서는 몇 가지 검토해야 할 사항이 있다. 첫째, 상가건물 임대차보호법상의 권리금 정의 규정과 관련하여서는 무형적 재산가치의 양도 또는 이용대가(영업권리금)의 평가와 관련하여 지속적인 논의가 필요하다. 둘째, 권리금 회수기회 보호 등과 관련하여서는 법 제10조의4의 제2항 2호의 위치를 4호로 바꾸고, 향후 권리금 회수기회 보호 등과 관련하여 임대인의 권리금지급 방해 금지의 실질적인범위 설정을 할 필요가 있다. 셋째, 상가건물 임대차보호법은 표준권리금계약서 사용을 의무규정으로 개정하고, 권리금신고(등록)제도의 도입도 고려할 필요가 있다. 넷째, 권리금적용 제외(제10조의5)와 관련하여 향후 사회적 현상 등을 고려하여 점차적으로 그 범위를 확대하는 것이 타당할 것이다. 다섯째, 현행 상가건물 임대차보호법에는 상가임대차 관련분쟁을 신속히 해결할 수 있도록 각 시·도에 상가건물 임대차분쟁조정위원회를 설치하는 규정을 두는 방안을 고려할 수 있다. 다만 이러한 법제개선방안에 있어서도 임대인의 재산권 침해에 대한 고려, 자기책임의 원칙 준수, 신뢰보호원칙 및 법령의 명확화 원칙에 대한고려가 필요하다. A new legislation regarding Key Money in commercial leasing has been enacted and enforced since May 12, 2015. Shop Key Money can be regulated by both public and private law. Nonetheless, legal action by a contractual agreement between parties should be the basic standard. Additionally, matters of public law ought to be established on a complementary basis. With respect to Key Money for commercial lease, it seems that amending the current “Commercial Building Lease Protection Act” is highly appropriate. Thus, it is necessary to conduct a legislative assessment on “Commercial Building Lease Protection Act” based on the following terms: First, continuous discussion is needed concerning a transfer of intangible property or business premium assessment in terms of concept of Key Money. Second, Article 10-4, (2), 2 should be modified as Article 10-4, (2), 4 and the scope of the Landlord’s Duty of Cooperation and No Disturbance at the Rental Premises should be established for protecting the collection of Key Money. Third, the use of Standard Contract Provisions for Key Money should be mandatory and the Registration System of Key Money can be imposed to protect the rights of both parties. Fourth, it is proper that exceptions of Key Money should be gradually expanded according with social development. Fifth, conciliation committees can be created in cities and provinces for a prompt resolve of disputes. It is also important to consider the infringement of Landlord’s property rights, principle of liability, principle of trust and confidence, and principle of definiteness.

집합상가 임차인의 위험관리전략이 상가권리금에 미치는 효과

정승영,정희남 한국집합건물법학회 2017 집합건물법학 Vol.22 No.-

Even if research needs to the store's goodwill in the aggregate buildings have increased, empirical analysis on the determinants of store's goodwill has been rather scared. The objective of this research is to investigate the determinants of store's goodwill in Seoul empirically and to assess the effect of tenant's risk management strategies on the store's goodwill in the commercial lease contracts. It uses 1,155 retail unit's goodwill leases during 2015 to 2017 in Seoul and conducts hierarchical multiple regression analysis. The store's goodwill, in general, depends on the location, facility, store's sales, etc. The store's goodwill can be changed according to real estate business cycle, the volume of the store's sales, and the goodwill to total operating cost ratio in a lease. The result shows that the total start-up and operating costs of the business (buildings dimension) variables are as expected in the store's goodwill model. The major determinants of store's goodwill are monthly rent, deposit to total rent ratio, location, type of business, and store size. The reduced regression model is constructed to test the significance of the variables on the goodwill per ㎡. Our results also show that the tenant's risk management strategies to minimize total start-up cost is important in determining the amount of store's goodwill. 이 연구의 목적은 상가권리금에 영향을 주는 요인을 제시하는 데 있다. 나아가 상가거래에서 발생하는 상가권리금, 상가월세, 보증금을 사용하여 상가권리금과 상가임대료의 구성항목간의 인과성을 확인하고자 하였다. 이 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, ㎡당 상가권리금과 ㎡당 상가월세의 상관관계 분석 결과에 따르면, 상가권리금과 상가월세 변수 사이에는 정(+)의 상관관계가 존재한다. 특히, 상가월세 비중은 상가권리금을 추정할 때 가장 많은 영향을 주는 것으로 나타나 대립가설을 채택할 수 있었다. 나아가 부동산시장에서 상가의 특성, 총임대료, 총투자비를 사용하여 합리적인 상가권리금을 결정할 수도 있다는 것을 확인할 수 있었다. 둘째, 상가월세와 상가보증금이 상가권리금의 판단 기준이 될 수 있음을 보여주었다. ㎡당 상가월세가 높은 곳에서 ㎡당 상가권리금이 높게 형성되었다. 상점의 업종 및 상권의 특성, 상가임대차계약에서 총임대료 대비 상가월세의 비율, 총임대료 대비 보증금의 비율, 총투자비 대비 상가권리금의 비율 등에 따라 상가권리금이 다르게 형성된다는 것을 보였다. 끝으로 이 연구를 통해 다음의 시사점을 도출되었다. ㎡당 상가 월임대료가 상승할수록 ㎡당 상가권리금이 높아진다. 상가권리금은 창업비용의 구성 비율에 의해서도 영향을 받는다. 마지막으로 상가권리금은 상권의 특성과 밀접한 관련성을 가지고 있기 때문에 상점이 위치하고 있는 상가건물 및 토지의 특성을 고려한 위험관리가 절실히 필요하다. 또한 부동산위험요인이 상가권리금에 영향을 주는 중요한 요소이기 때문에 상권별 부동산위험요인을 종합적으로 고려하여 상가권리금을 추정하는 것이 타당할 것이다.

상가건물임대차에 있어 권리금에 대한 비판적 고찰

김판기(Kim, Pan-Gi) 한국부동산법학회 2018 不動産法學 Vol.22 No.1

상가건물임대차에 있어 권리금의 보호문제는 오랫동안 논의의 대상이 되어왔고, 그 주된 논의의 핵심은 억울한 상가임차인의 권리금을 안정적으로 회수하게 해 줄 방법은 없는지에 대한 것이었다. 이러한 주류적인 논의에 따르면 권리금은 오랜 기간 인정되어온 관행에 따라 당연히 보장되어야 할 대상으로 보고 있으며, 이러한 논의의 결과로 2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법 개정에서 명시적으로 권리금에 관한 규정을 두기에까지 이르렀다. 하지만 권리금은 보호되어야 하는가와 관련하여 상가건물임대차에 있어 권리금 보장에 관한 지금까지의 노력이 이른바 사회적 약자의 보호라는 절대적 명제를 실현하기 위해 다른 법률관계 당사자들의 권리를 침해하고, 사회적 형평성을 해하고 있지는 않은지에 대해서 의구심이 든다. 권리금에 관한 선행연구 및 입법과정을 보면 권리금은 반드시 보장되어야만 하는 재산적 가치 내지 권리인가에 대해서 주류적인 견해와 상반되는 논의는 거의 없다. 이에 본 논문에서는 상가건물임대차에 있어 수수되는 권리금에 대한 비판적 검토를 통해 권리금은 반드시 보호되어야 하는 것인지, 오히려 상가임대차에 있어 권리금을 인정하지 않는 것이 사회적 형평에 부합하고 법리상으로도 복잡한 문제를 해결할 수 있는 방안이 될 수는 없는지에 대해 검토해 보았다. 그 결과 필자는 상가건물 임대차보호법, 판례, 학설 등의 태도와 같이 권리금을 적극적으로 인정하고 그 회수 기회를 보장하기 보다는 수십 년간 이어져 온 잘못된 권리금 수수 관행을 제거 내지 규제하는 형태의 접근이 오히려 더 타당하다는 결론을 도출하였다. The protection of the premium has long been discussed in commercial building lease. The key to these discussions was to ensure a stable recovery of the leaseholder s premium on commercial building. According to this mainstream discussion, the premium should be guaranteed according to long-approved practices. As a result, Commercial Building Lease Protection Act on May 13, 2015 contained provisions concerning the premium. <Commercial Building Lease Protection Act> Article 10-3 (Definitions, etc. of Premiums) (1) “Premium” refers to a price, such as money, paid to a lessor or a lessee, other than deposits and rents, as a price for transfer or use of tangible or intangible property value, including business facilities, equipment, customers, credit, business know-how and business benefits generated from the location of a commercial building, which is paid by a person who conducts or who intends to conduct a business in a commercial building, the subject-matter of the lease. (2) “Premium contract” refers to a contract which requests any person who intends to be a new lessee to pay premiums to a lessee. However, Should the premium be protected? I have the following doubts - Doesn t protection of the premium in commercial building lease infringe the rights of other legal parties to protect the so-called social underdogs?, Doesn t it hurt social equity?. The pre-study studies and legislation on royalties are rarely discussed in opposition to the mainstream view. Therefore, in this paper, the following critical reviews were conducted on the premium in commercial building lease. ① Should the premium in commercial building lease be protected? ② Isn t the non-payment of the premium in commercial building lease a way to meet social equity and solve complicated problems legally? As a result, I drew a conclusion that I would rather have a more appropriate approach to remove or regulate the practice of miscounting premium in commercial building lease rather than recognize the premium in commercial building lease.

상가권리금의 본질과 공법적 해결

민태욱(Min, Tae-Uk) 한국토지공법학회 2014 土地公法硏究 Vol.66 No.-

상가권리금은 관행이라는 이름하에 신규 임차인이 임대보증금이나 임차료와는 별도로 종전 임차인이나 임대인에게 일시적으로 지급하는 금전이다. 영업이 활발히 이루어지는 상가지역에는 어디든지 볼 수 있을 정도로 전국적으로 광범하게 형성되어 있으며 개별 점포당 금액도 많게는 수 억원까지 이르는 고액이다. 상가권리금이 합리적인 근거 없이 수수되고 또한 반환이 보장되지 않다보니 이것을 둘러싸고 많은 분쟁이 발생하고 있다. 상가권리금의 폐해를 해결하기 위한 다양한 방안이 제기되고 있고 최근에는 법률에서 직접 보호하자는 의견도 많다. 상가권리금에 대한 합리적인 해결을 모색하기 위해서는 많은 문제를 안고 있는 현행 상가권리금의 정당성에 대해서 먼저 검토할 것이 필요하다. 상가권리금이 정당하다면 보호하는 방안이 필요하다. 상가권리금은 크게 장소적 이익, 무형의 자산에 대한 영업프레미엄, 설비나 비품의 대가로 발생한다. 장소적 이익은 상가권리금의 가장 중요한 요소라고 인식되고 있으나 장소적 이익은 임대료에 반영되고 임대인에게 귀속된다. 임대인과 임차인 간의 계약에서는 성립될 수 없다. 예외적으로 임대료시세의 상승시 종전 임차인이 신규 임차인에게 임차권을 양도하거나 전대하는 경우 발생할 수 있으나 그 금액은 비교적 소액이다. 시설이나 비품 대가로서의 상가권리금은 정당하며, 그 가치산정이 비교적 수월하여 논란의 여지가 적다. 영업프레미엄은 초과이익을 창출하는 무형의 자산이 약정에 따라 신규 임차인에게 전수된다면 정당하지만, 실제 여기에 해당되는 것은 많지 않다. 상가권리금이 인정되어도 무형의 자산이 창출하는 초과이익의 가치에 대해서만 정당성이 있다. 따라서 실무계에서 장소적 이익을 내세우며 수수되는 고액의 상가권리금은 그 정당성을 인정하기 어렵다. 정당한 근거를 지닌 상가권리금은 인정하여 보호하되, 현재 실무계에서 수수되는 고액의 상가권리금은 점차 축소·폐지를 유도하는 것이 필요하다. 이것을 위해서는 공법적 수단이 효과적인 것으로 판단된다. 우선 상가권리금의 과세누락이나 저율과세가 비정상적인 상가권리금의 발생에 중요한 원인을 제공하고 있으므로 세법 및 운용에 대한 정비가 필요하다. 임대인이 받는 상가권리금은 사업소득인 임대료이고, 종전 임차인 받는 상가권리금은 비과세대상인 시설이나 비품의 대가를 제외하고는 사업소득이나 기타소득이 된다. 임차인은 사업에 종사하는 사업자이므로 원칙적으로 사업소득으로 분류하고 기타소득의 80%를 필요경비로 인정하는 것은 폐지되어야 한다. 상가권리금을 부가가치세신고서나 소득세신고서 상의 기재사항으로 포함시킬 것이 요망된다. 또한 상가권리금의 산정 및 중개는 상가임대차업무의 부대업무로 볼 수 있으므로 중개대상물에 포함시켜 공인중개사법이 적용되도록 하여야 한다. 이럴 경우 고액의 수수료를 얻기 위하여 상가권리금을 부추기는 중개업자 및 창업 컨설팅업체의 활동을 통제할 수 있다. 아울러 상가권리금에 대해서는 종류별로 나누어 중개대상물 확인·설명서에 기재하고 그 근거서류를 첨부하도록 하여야 한다. 특히 영업프레미엄에 대해서는 임차인이 세무서에 신고한 3년치 손익계산서를 제시하도록 하여 무형의 자산 평가가 합리적으로 이루어지도록 하는 것이 바람직하다. Foregift for store is widely spreaded business practice in korea. New lessee pays foregift to former lessee for business premium. The amount that the new lessee pays is very large amount even which reachs to hundred millions. Lessee who paid foregift wants to recollect the money from new lessee who rents the store. But it is uncertain because in the lease contact lessor prohibits foregift receiving. The business practice and legal order for foregift is conflict, which cause many troubles. So many scholars insist that the foregift should be protected by law. But legal protection for foregift has many legal problems because it require lessors who has no responsibility for foregift to play major role. Before preparing legal protection, it is necessary to examine that current foregift system is worth keeping. Many people believe that foregift is the price of location, or business premium, or facilities of store. But the profit for location is reflected in rent that is belong to lessor not former lessee. Former lessee can receive the foregift for business premium if he pass the know-how which earns extra profit to new lessee. Only reasonable price for business premium or facilities is deserve for protection. Current foregift which is traded in market is too high compare to reasonable price. So it is need to correct current foregift system. First, foregift that is now evaded by concealment should be taxed by the principle of substantial taxation. Second, foregift trade is controled by Licensed Real Estate Act. If former lessee want to receive foregift, he should submit evidentiary material that make reasonable calculation to real estate agent.

상가권리금 법제의 개선방안

김안수 아주대학교 법학연구소 2017 아주법학 Vol.11 No.2

상가를 매입하거나 임대차 계약을 체결하는 경우, 영업할 권리를 인수하는 대가로 권리금의 수수 및 양도가 반복적으로 거래되는 것이 관행이다. 따라서 영업인수에 있어서 권리금은 매우 중요한 요소가 되고 있으며 투자자가 몰리는 상가의 경우에는 권리금 문제가 더욱 첨예해지게 된다. 또한 주요도심 상가의 권리금은 수천만원에서 수억원에 달하기도 하기 때문에 권리금에 관한 문제는 임차인들에게 매우 큰 영향을 미치게 된다. 게다가 임대인이 권리금 회수를 방해하거나 재건축 및 재개발 등으로 임대차기간 마저도 확보되지 않아 임차인들의 피해가 속출하고 있으며 권리금 관련분쟁도 빈번하다. 이러한 현실을 인식하여 2015년 「상가건물임대차보호법」은 그동안 관습상으로만 인정되어 분쟁해결에 어려움이 많았던 상가권리금을 명문화하고 임차인의 권리금 회수기회 보장을 내용으로 하는 개정을 단행함으로써 분쟁해결의 법적 근거를 마련하였다. 그러나 개정법제는 권리금을 법 제도 안으로 들여왔다는 점에서 큰 의미를 부여할 수 있지만 개정 취지와는 달리 사전준비와 사후대책의 미흡함, 그리고 현실과의 괴리감으로 인하여 임차인을 제대로 보호하지 못하고 있다. 따라서 본 논문에서는 권리금의 형성요인과 개정법제의 내용 및 문제점을 검토하고 입법적 해결방안을 모색하고자 한다. 첫째, 임대인의 권리금회수 방해 행위와 관련하여 법 제10조4 제1항에 대한 모호한 기준과 임대인의 비영리목적 사용기간, 그리고 새 임차인 주선기간의 부당함에 대하여 구체적으로 설명하고 대안을 제시한다. 둘째, 상가임대차 계약갱신청구권 행사기간을 확대해야 하는 이유를 설명하고 법정기간을 제시한다. 셋째, 개정법제의 권리금평가기준이 실제 시장적용에 적합하지 않음을 설명하고 객관적 평가를 위한 방안을 제시한다. 넷째, 전통시장이 권리금보호대상에서 제외된 점에 대한 부당함을 설명하고 대안을 제시한다. 다섯째, 재건축 및 재개발사업에서의 권리금을 보호해야하는 이유를 설명하고 방안을 제시한다. 상가임대차는 임차인들의 생계와 직결되므로 여타의 법리를 논하기 전에 임차인의 생존권적인 부분을 먼저 생각해야 한다. 따라서 상대적으로 경제적 약자의 위치에 있는 임차인을 보호하기 위한 입법적 보완이 이루어지길 바란다. Problems and Improvement in System for Protection of Shop Key Money In case of the purchase or lease of shop for inauguration, lessee generally pays the shop key money in compensation for the transfer of business activity right, which is one of the very important factors in business and causes the dispute in dealing shop key money in buildings bearing high profit. The shop key money is sometimes much higher in business quarters in the city area to be one of major difficulties faced with lessee. Additionally, disturbance of shop key moneyby leaserholders, and unstable guarantee of the recovery by redevelopment projects and reduced lease period brings about increases in damages of lessees and in the incidence of dispute in contracts of expensive key money. The Shop Lease Protection Act revised on the basis of above facts in 2015 provides the legalistic rights of lessee to recover the shop key money by definition of shop key money and guarantee pf recovery of it by lessee. Although it is very significant to legislate the recovery of shop key money, apart from the purpose of Act, there are limits by insufficient consideration, which result in impractical application to protect lessee. Therefore, the objectives of this study were to review the factors in shop key money formation, revised Act, and problems, and to suggest the improvements to reduce disputes in the viewpoint of legislation. First, to prevent lesser from disturbing recovery of shop key money, obscure evaluation standard should be revised, and nonprofitable accupancy period by lesser, improperness of mediation period for new lessee were stated definitely and solutions were suggested. Second, the reason to extend the excise term of claim right for shops lease contract renewal was stated and a legal term was suggested. Third, evaluation standard for shop key money in revised Act not appropriate for practical application was stated and objective evaluation standard was suggested. Fourth, improperness for exclusion of shops in traditional market place was explained and solutions for protection by Act were suggested. Fifth, the reason why lessees of shops under redevelopment project should be included for protection by Act was stated and solutions were suggested. Shops lease, which is closely related with tenants’ life, should be dealt firstly most of all. Legislative complementation of law to protect Tenants under economically inferior position is required without any unfair violation of property right of leaseholders.

판별분석을 이용한 상가권리금의 결정요인의 비교에 관한 연구

정승영(Jeong, Seung-Young),김 진(Kim, Jin) 한국부동산법학회 2017 不動産法學 Vol.21 No.2

이 연구의 목적은 상가권리금의 고저에 영향을 주는 요인을 실증적으로 제시하는 것이다. 그리고 상가건물의 교환가치 및 이용가치와 관련이 있는 상가월세, 보증금, 상가매매가격을 사용하여 상가권리금과 상가임대료와의 연관성을 분석하는 것이다. 이 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 서울시 상가임대사례를 이용하여 상관관계 분석의 결과에 의하면, 상가권리금과 상가월세와의 관계는 정(+)의 상관관계가 존재한다. 그리고, 상가권리금이 높은 집단에서 상가월세는 상가권리금을 산정할 때 가장 많은 영향을 주고 통계적으로 유의한 것으로 분석되어 대립가설을 채택할 수 있다. 둘째, 상가권리금의 고저에 따라 상가권리금에 영향을 주는 변수가 다르다. ㎡당 상가권리금이 높은 집단에서는 ㎡당 상가월세가 상가권리금에 영향을 주는 변수이며 ㎡당 상가권리금이 낮은 집단에서는 상가의 유동인구의 평균 연령이 상가권리금의 고저를 결정하는 변수이다. 마지막으로 상가권리금은 교환가치와 사용가치가 서로 밀접한 관련성을 가지고 있다. 또한 상점이 위치하고 있는 상가 건물 및 토지의 특성을 고려한 관리가 절실히 필요하게 된다. 따라서 부동산입지가 상가권리금의 고저에 영향을 주는 중요한 요소라고 볼 수 있기에 종합적으로 고려하여 상가권리금을 추정하는 것이 타당하겠다. The purpose of this study is to show the Determinants of the store’s goodwill by using the retail real estate leases in Seoul. The summary of this study is as follows. First, depending on the level of store’s goodwill, the degree of the correlation with the retail rents mall is different. The result shows the strong positive correlation between store’s goodwill and retail rents in the high level the store’s goodwill group. And there is a weak correlation between store’s goodwill and monthly retail rents in the low level the store’s goodwill group. Second, the factors that influence the determination of the store’s goodwill are different depending on the level of the store goodwill. In a high level group, the monthly rent per ㎡ is statistically significant and the highest contributor to determining the store’s goodwill per ㎡. In contrast, in comparison with the low group, the monthly rents are not statistically significant, whereas in comparison with the shopping mall, the volume of the passing by pedestrians is critical to determining the store’s goodwill. The high proportion of the volume of the passing by 60 years over pedestrians has a negative effect on the store’s goodwill in the retail trade areas in Seoul. The results show that as the average city’s population ages, the average store’s goodwill per ㎡ decreases. Finally, the factors affecting the level of influence of the store’s goodwill are highly relevant to the location of the commercial building. There are high the store’s goodwill that are located on the ground floor of a commercial building compared with underground of a commercial building.

도시정비사업에 따른 상가권리금보호에 관한 연구

최현일 한국집합건물법학회 2014 집합건물법학 Vol.14 No.-

Recently the Government announced that 「Commercial Building Lease Protection Act」 will be amended to protect tenants of shopping arcade, and to resolve the social problem surrounding the protection of the premium paid to the shopping arcade landlord. The protection measures for shopping arcade premium paid to the shopping arcade landlord proposed by the Government comprises the guaranteed lease period of 5 years to tenant even if the ownership of the building has been transferred, and mandatory execution of a new lease with the new tenant introduced by previous tenant at expiration of current lease for the purpose of protecting the premium that was paid to the shopping arcade landlord by previous tenant. However, in case of redevelopment or reconstruction of existing commercial building pursuant to the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for the Residents, no measures are available to protect the shopping arcade premium paid to the shopping arcade landlord by the tenant, and this situation has drawn criticism that systemic supplementation is required. This thesis studies the problem in protecting the shopping arcade premium paid to the shopping arcade landlord paid by tenant in case of redevelopment or reconstruction of existing commercial building pursuant to the maintenance and improvement project of urban areas, as one of the issues in protection of shopping arcade premium paid to the landlord. Especially, this thesis analyzed the regional premium paid to the shopping arcade landlord, facilities premium paid to the shopping arcade landlord, business premium paid to the shopping arcade landlord which are recognized as the shopping arcade premiums paid to the shopping arcade landlord, and presents the protection measures for protecting shopping arcade premium paid to the shopping arcade landlord, in case of redevelopment or reconstruction of existing commercial building pursuant to the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for the Residents. 정부는 상가권리금 보호를 둘러싼 사회적 문제의 해결을 위해 「상가건물임대차보호법」을 개정하여 상가임차인을 보호하겠다고 밝혔다. 정부가 추진하려는 상가권리금 보호방안의 주요 내용은 건물주가 바뀌어도 상가임차인은 임대차 계약기간 5년을 보장 받을 수 있고, 권리금 보호를 위해 계약이 끝나는 임차인이 새로운 임차인을 구해오면 건물주가 계약 체결을 거부할 수 없도록 하는 것이다. 그러나 기존의 상가건물이 도시정비사업으로 재개발․재건축 될 경우 세입자가 상가권리금을 보호 받을 수 있는 방안이 없어 이에 대한 제도적 보완이 필요하다는 비판이 제기되고 있다. 본 논문은 상가권리금 보호의 쟁점 중의 하나인 기존의 상가건물이 도시정비사업으로 없어질 경우 상가권리금을 보호해 주는 문제에 대해 연구하였다. 특히, 상가권리금으로 인정받고 있는 지역권리금, 시설권리금, 영업권리금을 분석하고, 상가권리금을 보호 받을 수 있는 방안을 제시하였다.