형사정책의 시각에서 바라본 상가건물임대차보호법상 벌칙규정 도입에 관한 연구

신진수 한국법무보호복지학회 2017 법무보호연구 Vol.3 No.2

Ever since Commercial Building Lease Protection Act was established, the act has indeed contributed to protecting the rights of the lessees to a certain extent. However, most of major business areas have not been benefited by the act as it immediately faced problems with the scope of its application; furthermore, the rights of lessors have been completely secured whereas the rights of lessees have been utterly ignored after all types of expedients and evasions of the law became rampant. Although the Article 15 of the said act stipulates that all provisions are mandatory, the act currently fails to offer actual effectiveness to protect the rights of lessees in reality. Based on these grounds, introduction of the penal provisions needs to be thoroughly reviewed in order to procure realistic effectiveness of the Commercial Building Lease Protection Act. For relevant penalties, fines for negligence may be considered as the means of punishment as well as administrative order punishment. As long as the punishments are not deemed excessive, the penalties need to be considered, however, it is deemed appropriate to review the enforcement of the fines in principle. Moreover, from the perspective of the principles in the respect for human rights as well as decriminalization, it will also be desirable to consider the enforcement of the fines. Further studies need to be conducted if punishments and fines for negligence should be concurrently implemented rather than reviewing whether punishments or fines for negligence are more appropriate over the other 현재의 상황을 분석하고 이에 개선점이 필요하면 적절한 방법 또는 도구를 이용하여 더 나은 상태로 나가고자 하는 것은 어찌 보면 매우 당연한 것이며, 인 간이 가지고 있는 기본적인 속성이기도 할 것이다. 본 글에서 논하고자 하는 형 사정책적인 관점에서 바라 볼 상가건물임대차보호법도 위와 같을 것이다. 현재의 상가임대차법의 문제는 이해 관계인의 대립이 격렬하고 이에 따라 그 문제점 또한 많이 제기 되고 있으며 반드시 개선되어야 법조문도 많다는 것이다. 자본주 의의 거대한 첨탑에서 그리고 현실 세계에서 가장 냉엄하고 처절하게 대립하는 자를 부동산 시장에서 본다면 임대인과 임차인이라고 할 것이며 두 집단의 함수 관계는 문제풀이의 난도가 매우 높다고 할 것이다. 본고는 마주보는 레일처럼 임 대인과 임차인의 대립적인 관계로 점철된 이해관계를 형사정책의 관점에서는 어 떻게 이해하는 것이 바람직한 것인지 특히 형법법규나 기타 제재조항의 도입여부 라는 작은 하나의 관점의 도움을 받아서 문제풀이에 도움을 제공하고자 함이다. 우리사회의 자본의 행태는 서민이건 재벌이건, 분명히 말할 수 있는 것은 천 민 자본주의적 행태가 끊임없이 나타난다는 것이다. 임대인과 임차인 모두 돈을 매개로한 상황에서 원시적인 동물의 본능을 내세우면서 어떠한 타협의 여지 없 이 돌아가는 것이 오늘의 세태이다. 이 글에서는 권리금1)의 이야기를 직접적으 로 다루지는 않겠지만, 따지고 보면 권리금도 임대인의 무리한 요구가 낳은 약자 인 임차인의 또 다른 자구책이라 할 것이며, 권리금 자체에 대한 부정 또는 인정 여부 및 이에 대한 제한 문제도 커다란 숙제라고 할 것이다. 그렇다면 우리가 직면하고 있는 상가건물임대차보호법의 법률 환경은 어떠한 가? 임대인과 임차인을 비교하건대 결국 경제적 약자인 임차인의 절대다수가 법 적보호를 제대로 받고 있다고 보기 어려운 상황에 놓여있다. 상가건물임대차보호 법의 보호를 받는 임차인의 경우도 그 보호자체가 불완전하며, 또한 서울 등 대 도시의 주요상권은 상가건물임대차 보호법의 보호 자체를 받지 못하는 형국이니 과연 누구를 위한 보호법인지 의심을 하지 않을 수 없다. 한국사회에서 규제 만능이 가져오는 폐해는 어제 오늘의 일은 아니다. 본고에 서 논하고자 하는 방향도 그 시작은 규제적 관점에서 시작되었다고 할 수 있을 것이나, 건전한 규제, 반드시 인류와 사회에서 필요한 규제마저 반규제 논리로 반대하는 것은 문제라고 할 것이다. 법학의 영역도 이제 정책과 떨어져서 논하기 는 어렵다고 할 것이며 본고에서 논할 상가건물임대차보호법이 직면하고 있는 도전적 현실을 언제까지 현상의 문제로 치부하여 방관한다면 정의를 잃은 법이 되고 말 것이다. 이하에서는 상가건물임대차보호법의 일반적인 검토와 법률상의 문제점을 발견하고 특히 강행규정에서 벌칙규정 도입의 관점에서 논의를 전개하 고자 한다

상가건물임대차에 있어서 권리금과 관련한 법적 문제

김성욱 가천대학교 법학연구소 2015 가천법학 Vol.8 No.2

이 논문은 상가건물임대차에 있어서 권리금과 관련한 법적 문제를 검토한 것이다. 장래에 어떠한 문제가 발생할 것인지를 현재의 시점에서 정확하게 예측할 수는 없지만, 그것이 사회질서를 규율하는 법 제도라고 한다면 불합리한 결과가 발생되지 않도록 그 위험성을 최소화할 수 있는 방법이 모색되어야 한다. 특히 상가건물임대차 제도는 새롭게 창출된 제도라는 점에서 종래에 발생한 문제점들을 면밀하게 파악한다면, 장래에 정립될 상가임대차 제도는 보다 합리적이고 실질적 정의에 합치될 수 있을 것으로 생각한다. 일반적으로 상가건물 임대차계약의 주된 내용은 임차인의 임차목적물에 대한 사용ᆞ수익권과 임대인의 차임청구권이지만, 그 이외에 권리금도 오랜 기간 동안 임대차계약에 수반되어 관행적으로 수수되어 왔다. 권리금이란 주로 도시지역의 토지 또는 건물의 임대차, 전대차, 임차권의 양도 등에 있어 그 부동산이 가지는 장소적 이익의 대가로서 임차인, 전차인 또는 임차권의 양수인이 임대인, 전대인 또는 임차권의 양도인에게 지급하는 보증금이나 차임 이외의 금전 기타 유가물을 의미한다. 지금까지 권리금에 대한 규제는 법적 근거가 없어서 권리 보호의 사각지대에 놓여 있었다. 이러한 문제를 인식한 정부는 지난 2014년 9월 23일 권리금의 법제화 방안을 발표하였고, 2015년 5월 13일 상가임대차보호법의 일부규정이 개정되기도 하였다. 그런데 법무부가 발표한 권리금 법제화 방안과 최근에 개정된 상가임대차보호법은 몇 가지 측면에서 문제가 있다. 이러한 이유에서 저자는 본고에서 현행 상가임대차 제도와 관련한 법적 쟁점 중에서, 특히 우리나라의 상가임대차건물의 임대차에 있어서 권리금의 지급과 관련한 법적 문제점을 중심으로 몇 가지 논점을 검토하면서 그 개선방향을 제시하였다. The title of this thesis is “The legal matters in connection with the premium in leasing commercial buildings”. It would be difficult at the present moment to predict exactly what problems may arise in the future. However, there should be efforts to find solutions for problems related to regulation of public order so that the risk of causing unreasonable consequences can be minimized. Since commercial building lease system is something that is being newly developed, a thorough examination of past problems can lead to a future commercial building lease system that is more rational and accords with substantial justice. In general, the core of shopping center building lease agreement is lessee's right to use and benefit from subject-matter of lease, and lessor's right to charge rent to lessees. But it is undeniably true that premium paid in lease agreement has been also an established practice in same context with the development of lease agreement for a long time. Premiums often are known as the interest returns of a real-estates that comes in the forms of payments from tenants and their sub-tenants; or from the landlords from its assigned sub lessors; or from the assignee of a leasing all of these in the form of deposits payments, rent payments, or others payments in the form of valuables, that come from lands in urban areas such as building leasing, subleasing’s, transfers of leasing rights and similar. These kind of premiums have been in the blind side of protection laws by lack of legal grounds. Due to the awareness of the Government on the subject, the “Premiums Legislation” plan was announced in September 23th, 2014. and it was made a partial amendment of the Commercial Building Lease Protection Act in May 13th, 2015. However, the Premiums Legislation plan and the Commercial Building Lease Protection Act has raised problems in some aspects. I explained about the main contents of commercial building lease system and dealt with the important contents of commercial building lease system and suggested especially the legal matters and improvements in connection with the premium in leasing commercial buildings in Korea.

상가건물임대차보호법상 문제점과 개선방향에 관한 연구

오호철(O Ho Cheol) 한국지적정보학회 2008 한국지적정보학회지 Vol.10 No.1

상가건물임대차보호법은 2001년 12월 29일에 제정ㆍ공포되어 시행되어 오는 과정에 서 본 법상 본래의 목적에 부합되지 않는 여러 가지 문제점들이 나타나고 있다. 최근 동법의 일부개정법률안이 국회에 제출되었지만, 일부개정법률안은 계약갱신요구권의 행사기간 연장만을 내용으로 하고 있어 그동안 동법에 대한 문제점을 해결하기에는 부족함이 있다고 생각된다. 따라서 본 연구는 상가건물임대차보호법이 제정 초기부터 지금까지 제기되어온 다양한 문제점 중에서 특히 문제 해결이 시급하다고 생각되는 사안들 중 첫 번째로 상가건물엄대차보호법상의 적용범위, 두 번째로 대항력 발생요건, 세 번째로 갱신요구권, 네 번째로 권리금에 관하여 검토하였고 이를 바탕으로 각각의 문제점들에 있어 어떠한 개선방향이 있는지를 모색하였다. On December 29. 2001, Commercial Store Lease Protection Act was established and made public as the law number 65342 to protect the tenants, the economically, socially weak group in general regarding the lease, and to set up fair trade regularity and to allow the small merchants to engage in business stably, and the law has been administered from November 1, 2002, which has passed already five years. Small merchants that are economically, socially weak group expected much of protection as this law being administered, but during the administration, this law showed many points at issue that are contradictory to the original purpose of the law. Accordingly, this research examined the controversial points of current Commercial Store Lease Protection Act with the scope of application, requisites for opposing power, premium as the center beside the Tenant’ s Right to a New Lease pointed out within the rule of partial amendment proposal and then considered a betterment for them.

상가권리금 법제개선 방안 연구

박광동 ( Kwangdong Park ) 건국대학교 법학연구소 2015 一鑑法學 Vol.0 No.32

상가권리금제도는 2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법의 개정을 통하여 입법화 되었다. 이러한 상가권리금은 공법과 사법의 영역이 중첩적으로 적용되는 분야이기는 하나, 공법적 영역은 당사자간의 계약에 의한 법률행위에 대한 보충적이고 보완적으로 이루어질 필요가 있을 것이다. 상가권리금과 관련하여 어떠한 입법체계를 구축하는 것이 타당한가에 대해서는 현행처럼 상가건물 임대차보호법을 일부 개정하는 방안으로 제도도입을 하는 것이 타당하다. 다만 상가권리금을 상가건물 임대차보호법에 일부 개정하는 방안으로 규정한 현행법과 관련하여서는 몇 가지 검토해야 할 사항이 있다. 첫째, 상가건물 임대차보호법상의 권리금 정의 규정과 관련하여서는 무형적 재산가치의 양도 또는 이용대가(영업권리금)의 평가와 관련하여 지속적인 논의가 필요하다. 둘째, 권리금 회수기회 보호 등과 관련하여서는 법 제10조의4의 제2항 2호의 위치를 4호로 바꾸고, 향후 권리금 회수기회 보호 등과 관련하여 임대인의 권리금지급 방해 금지의 실질적인범위 설정을 할 필요가 있다. 셋째, 상가건물 임대차보호법은 표준권리금계약서 사용을 의무규정으로 개정하고, 권리금신고(등록)제도의 도입도 고려할 필요가 있다. 넷째, 권리금적용 제외(제10조의5)와 관련하여 향후 사회적 현상 등을 고려하여 점차적으로 그 범위를 확대하는 것이 타당할 것이다. 다섯째, 현행 상가건물 임대차보호법에는 상가임대차 관련분쟁을 신속히 해결할 수 있도록 각 시·도에 상가건물 임대차분쟁조정위원회를 설치하는 규정을 두는 방안을 고려할 수 있다. 다만 이러한 법제개선방안에 있어서도 임대인의 재산권 침해에 대한 고려, 자기책임의 원칙 준수, 신뢰보호원칙 및 법령의 명확화 원칙에 대한고려가 필요하다. A new legislation regarding Key Money in commercial leasing has been enacted and enforced since May 12, 2015. Shop Key Money can be regulated by both public and private law. Nonetheless, legal action by a contractual agreement between parties should be the basic standard. Additionally, matters of public law ought to be established on a complementary basis. With respect to Key Money for commercial lease, it seems that amending the current “Commercial Building Lease Protection Act” is highly appropriate. Thus, it is necessary to conduct a legislative assessment on “Commercial Building Lease Protection Act” based on the following terms: First, continuous discussion is needed concerning a transfer of intangible property or business premium assessment in terms of concept of Key Money. Second, Article 10-4, (2), 2 should be modified as Article 10-4, (2), 4 and the scope of the Landlord’s Duty of Cooperation and No Disturbance at the Rental Premises should be established for protecting the collection of Key Money. Third, the use of Standard Contract Provisions for Key Money should be mandatory and the Registration System of Key Money can be imposed to protect the rights of both parties. Fourth, it is proper that exceptions of Key Money should be gradually expanded according with social development. Fifth, conciliation committees can be created in cities and provinces for a prompt resolve of disputes. It is also important to consider the infringement of Landlord’s property rights, principle of liability, principle of trust and confidence, and principle of definiteness.

「상가건물임대차보호법」 제9조 제2항 법정임대차관계 고찰

金瑞起 ( Kim Seo-gi ) 홍익대학교 법학연구소 2019 홍익법학 Vol.20 No.1

2018년 10월 16일 개정된「상가건물임대차보호법」부칙 제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례)는 “제10조의4제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.”고 규정하고 있다. 개정된 제10조의4 제1항은 임대인이 부담하는 권리금 회수 방해 금지 의무의 기간을 종전 “임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지”에서 3개월 더 확대하여 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지”로 규정함으로써 상가건물임차인을 보다 두텁게 보호하고 있다. 그런데 동법 부칙 제3조의 “이 법 시행 당시 존속 중인 임대차”에 동법 제9조 제2항의 법정임대차관계도 포함되는지 여부가 문제된다. 제9조 제2항은 “임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.”고 규정하고 있다. 이 조항의 입법취지는 한마디로 대항력 있는 상가건물임차인에 국한해서 동시이행의 항변권을 인정해 주는 방식으로 그 자의 보증금반환청구권을 보호해 주기 위해서 도입된 것이라 할 수 있다. 물론 임차인이 자신이 가지고 있는 보증금반환청구권을 피담보채권으로 해서 유치권을 취득한다면 대항력을 갖추고 있는지 여부를 불문하고 보증금을 반환받을 때까지는 해당 상가건물을 비워주지 않아도 되겠지만 지금이나 동조항의 제정당시나 통설과 판례는 보증금반환청구권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정하지 않고 있는 상황이고 이러한 상황이 전제된 규정이라 할 수 있다. 그러나 법리상으로만 보면 오히려 동시이행의 항변권이 아닌 유치권이 인정되어야 할 것이다. 그리고 동법 제9조 제2항의 법정임대차관계 제도는 임차인 보호에 미흡한 부분이 꽤 있으며, 「주택임대차보호법」제4조 제2항 역시 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”고 하여 마찬가지로 법정임대차관계를 규정하고 있기는 하지만, 「주택임대차보호법」과는 달리 「상가건물임대차보호법」은 그 적용범위에 제한이 있음으로 해서 「상가건물임대차보호법」제9조 제2항의 법정임대차관계 제도를 통해서는 매우 불합리하게 임차인이 보호되지 않는 측면이 있다. 따라서 「상가건물임대차보호법」제9조 제2항 법정임대차관계를 가능한 한 넓게 인정하여 사실상 유치권이 인정되는 것과 같은 효과를 거둘 수 있도록 해야 할 것이다. 보증금을 돌려받지 못했다면 법정임대차관계가 인정되는 것으로 해석할 것이지 오직 보증금 반환확보 측면에서만 법정임대차관계가 인정되는 것으로 제한 해석할 것은 아니라고 생각된다. 그렇다면 동법 부칙 제3조의 ‘존속 중인 임대차’에 임차인이 아직 보증금을 돌려받지 못했다면 법정임대차관계도 포함되는 것으로 해석해야 할 것이고, 아직 보증금도 돌려받지 못한 임차인을 오히려 더 양수인의 권리금회수 방해 행위에 노출시키는 것이 결코 합리적이라 할 수 없을 것이다. 부진정소급입법이 원칙적으로 허용된다고 하더라도 여기에는 한계가 있으며 입법을 통해 얻으려는 공익과 침해되는 사적인 신뢰이익의 비교교량을 통해 공익이 더 큰 경우에만 인정되어야 할 것이다. 그렇다면 임대인이 부담하는 권리금 회수 방해 금지 의무의 기간을 3개월 더 확대하는 제10조의4 제1항의 규정을 법정임대차관계의 임차인에 대해서도 적용시킴으로써 전통적 사회적 약자라고 할 수 있는 임차인에 대한 보호라는 공익을 강화하는 것이 동 부칙조항의 위헌성 시비에서 한층 자유로워지는 길이기도 할 것이다. In spite of the fact that in Korea, the premium contract had been widely used, accompanied by lease contract on commercial building, there was no explicit statutory law on premium contract until 2015. At last, in 2015, the premium system was introduced into Commercial Building Lease Protection Act. Together, the Addenda < Act No. 13284, May 13, 2015 > Article 3 of Commercial Building Lease Protection Act provided that the provisions of Article 10-4 shall apply, beginning with leases existing as at the time this Act enters into force. In addition, in 2018, Article 10-4 was revised to protect lessees more sufficiently. Like in 2015, the Addenda < Act No. 15791, October 16, 2018 > Article 3 of Commercial Building Lease Protection Act provides that the revised Article 10-4 (1) shall apply to leases existing as at the time this Act enters into force as well as leases established after this Act enters into force. Article 10-4 lays down protection of opportunity of collecting premiums, etc. By the way, there are ambivalent attitudes on whether the legal fiction of lease contract laid down by Commercial Building Lease Protection Act Article 9 (2) is included in the leases existing as at the time this Act enters into force. Perhaps, these ambivalent attitudes seem to be due to the lack of the close examination of the legal fiction of lease contract laid down by Commercial Building Lease Protection Act Article 9 (2). In this regard, this paper tries to make a close examination of the legal fiction of lease contract laid down by Commercial Building Lease Protection Act Article 9 (2). In Part Ⅱ, this paper begins with a thorough analysis of what the purpose of legislation of Commercial Building Lease Protection Act Article 9 (2) is. Next, in Part Ⅲ, first, this paper shows which requirements are needed for establishment of the legal fiction of lease contract and examines ‘the termination of lease contract’ as a requirement concretely, concentrating on the termination of lease contract caused by lessee’s default. In Part Ⅲ, second, this paper analyzes the legal effects of the legal fiction of lease contract, concentrating on lessee’s right and duty.

상가건물 임차인의 계약갱신요구권과 권리금회수 기회보호 - 계약갱신요구권 행사기간 연장에 따른 법적 이해관계 -

장병주 한국민사법학회 2019 民事法學 Vol.88 No.-

A lessee of commercial buildings intend to generate revenue through long-term operations in the same location. The Commercial building lease protection Act provides direct and indirect protection for lessee's operations by acknowledging the exercise of the right to renew contracts for a certain period of time and protecting the opportunity to collect the premiums. Under the revised Commercial building lease protection Act of 2018, the lessee's rights were further reinforced by the extension of the lessee's exercise period of the renewal request to 10 years and by the expansion of the period for the collection of premium. In proportion, the question is whether the lessor's property rights are violated. After reviewing the system under the revised Commercial building lease Act, it provided regulations to prevent excessive infringement of the property rights of lessor due to the protection of lessee from the legislative process. Considering the purpose of the Commercial building lease Act, the protection of lessee cannot be seen as an unjust violation of the property rights of the lessor. However, the provisions of the Commercial building lease Act do not cover the protection of lessor as well as lessee. So there is a need for legislative improvement to balance the interests of lessor and lessee. In addition, it is possible to obtain stable profits from the extension of the lessee's exercise of the contract renewal. Nevertheless, legal and policy reviews are also needed for the lessee to recover geographical benefits other than facility and operating value. 상가건물 임차인은 동일한 장소에서 장기간의 영업을 통하여 수익을 창출하고자 한다. 상가임대차법에서는 임차인에게 일정기간 동안의 계약갱신요구권 행사(상가임대차법 제10조)를 인정하고 권리금회수기회를 보호(상가임대차법 제10조의4)함으로써 임차인의 영업존속을 직⋅간접적으로 보호하고 있으며, 2018년 상가임대차법의 개정을 통하여 임차인의 계약갱신요구권 행사기간은 10년으로 연장되고 권리금회수기간도 확대되어 임차인 보호는 더욱 강화되었다. 그에 비례하여 임대인의 재산권 침해여부가 문제가 된다. 개정된 상가임대차법상의 임차인 보호를 위한 제도를 검토한 결과, 사회적⋅경제적 약자인 상가건물 임차인의 보호를 위하여 제정된 상가임대차법은 그 입법과정에서부터 임차인 보호로 인한 임대인의 재산권을 과도하게 침해하는 것을 막기 위한 규정을 마련해 두고 있으며, 상가임대차법의 제정목적을 고려하면 임차인 보호를 위한 제도들이 상가건물 임대인의 재산권을 부당하게 침해하는 것으로 볼 수 없다. 그러나 상가임대차법의 규정으로는 임차인뿐만 아니라 임대인 보호에도 미흡한 부분이 있으므로, 임대인과 임차인의 이해관계를 균형 있게 조절하기 위한 입법적 개선이 필요한 부분이 있다. 또한 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 연장으로 인한 안정적인 수익을 얻을 수 있음에도 불구하고 시설 및 영업 권리금 이외의 지역 권리금까지 임차인이 회수하는 것에 대한 법정책적 검토도 필요하다.

상가건물임대차보호법에서 임차인의 해지통고기간에 관한 연구

서영천,오주용 한국부동산경영학회 2019 부동산경영 Vol.20 No.-

The protection of tenants' status has been strengthened recently by the continuous revision of the Commercial Building Rental Protection Act, but the number of counseling and mediation applications for conflicts between real-world tenants and renters is increasing now. This study was reviewed by comparing the difference between the effective period of annulment notification in the Commercial Building Rental Protection Act and the period of notice period and the terms of termination in the Foreign Rental Act and the Housing Rental Protection Act. As a result of the review, the notice in the Act that the tenant's contract is terminated at the end date before the termination of the contract is regarded as the right to form a legal effect upon notification by either party. In addition, the Act does not specify the period of notice of termination of the tenant, so the status of the tenant facing termination of the contract may fall into a status of performance delay, and there may be disputes over the effect of termination. Therefore, the lease contract of the commercial building should give the tenant a longer time to notify the termination than the current minimum one month, and the revision of the legal regulation should be considered to ensure that the lease contract is stable by specifying the period of notice of termination and date of effect of the tenant. 최근 상가건물임대차보호법의 지속적인 개정으로 임차인의 지위 보호는 강화되었지만, 실제 상가 임대인과 임차인의 분쟁에 관한 상담 및 조정신청 건수는 늘어가고 있는 추세이다. 본 연구는 외국의 임대차 관련 법률과 우리의 민법 및 주택임대차보호법의 해지 조건 및 통고 기간의 형태를 분석하여 상가건물임대차보호법상 해지통고 효력 발생기간과 차이를 비교하여 검토하였다. 검토결과, 상가건물임대차보호법상 임차인의 계약종료 전 종료일에 해지하겠다는 통고는 당사자 일방의 통지로 법률효과가 성립되는 형성권이라고 볼 수 있다. 또한, 상가건물임대차보호법상 임차인의 해지통고 기간이 명시되어 있지 않아 계약 종료를 앞둔 임대인의 지위가 이행지체 상태로 빠질 수 있고, 해지의 효력을 두고 다툼의 소지가 있다. 따라서 상가건물 임대차 계약에서는 임대인의 해지통고 기간을 현재의 최소 1개월 전보다 더 긴 시간적 여유를 주어야 하고, 또한 임차인의 해지통지 기간 및 효력 발생일도 명문화 해 상가임대차 계약이 안정을 추구하도록 법률 규정의 개정을 강력하게 검토해 보아야 한다.

상가건물임대차보호법상 근대민법 3대원칙의 수정원리의 적정성에 관한 검토

사동천 ( Sha Dongcheon ) 홍익대학교 법학연구소 2018 홍익법학 Vol.19 No.3

현시대의 입법과정은 정책적 연구에 기초하지 않고 이해관계자들의 여론에 의하여 좌우되는 경향도 보이고 있다. 상가건물임대차보호법이 농지임대차나 주택임대차에 비하여 그 보호의 사회적 인식 정도가 낮다고 여겨지고 있음에도 불구하고, 오히려 상가임차인을 더 강하게 보호하는 경향을 보이고 있다. 상가임대인도 결코 사회적·경제적 강자라고만 할수 없듯이, 상가임차인도 사회적·경제적 약자만이 존재하는 것은 아니다. 상가건물을 둘러싼 이해관계는 획일적으로 임차인은 사회적·경제적 약자라는 관점에서 사적자치의 제한으로 입법화되는 경향이지만, 상가임차인은 상가임대인과 마찬가지로 자유시장경제 원리에 충실한 투자자라는 측면도 있다. 그렇다면 임대인과 임차인 간에 정당한 이익배분을 도모하는 측면도 고려되어야 한다. 이러한 측면에서 상가건물임대차보호법상 권리금에 관한 규정은 임차인보호를 고려하더라도 대단히 부적절하다. 상호 이익을 형량 하는 선에서 임대차기간을 늘림으로써 임차인보호와 동시에 임대인의 희생을 줄이고, 나아가 업종전환을 자유롭게 하여 경제규모를 배가시키고, 그 한도에서는 사적자치를 지나치게 희생시켜서는 안 될 것이다. 이러한 시각에서 계약갱신요구권은 10년으로 늘리되, 논란이 많은 권리금에 관한 규정은 폐기하는 것이 바람직하다. 임대인 지위승계 규정은 입법과정에서 임대인지위 승계규정에 포섭되는 사안들의 개별특성을 무시하고 하나의 틀에 끼워둠으로써, 임차인 보호라는 규정취지와는 반대로 임차인 보호에 반하는 경우가 있음을 간과하고 있다. 따라서 임차인 보호에 반하는 경우에 적용되는 임차인 보호규정들은 더 이상 임차인을 보호하기 위한 규정이 아니므로, 그러한 한도에서는 임차인이 임의로 그 적용을 배제할 수 있다고 해석하여야 할 것이다. 법 제9조 제1항에 의하여 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 1년으로 보지만, 법 제9조는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과한 임대차에는 그 적용이 없다. 계약기간의 약정이 없는 경우에는 이러한 조항이 적용될 여지가 없고, 제9조의 적용을 배제시킨 데서 오는 입법적 흠결로 보인다. 권리금이란 동종영업의 새로운 임차인을 주선할 때에나 그나마 인정될 여지가 있는 것이지, 이종영업의 새로운 임차인을 주선하는 경우에 이론상 권리금이 발생할 여지가 없다. 굳이 고려한다면 법 제10조의3에 기술된 권리금의 내용 중 ‘상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점’을 들 수 있으나, 이러한 이익은 임대인에게 귀속되어야 한다. 영업직종은 자유시장의 변화에 맞추어 수시로 변할 수 있는 것인데, 권리금회수에 관한 제10조의4 규정은 업종전환을 원천적으로 봉쇄하는 작용을 한다고 볼 수 있다. 제10조의4 제2항 제4호에 의하여 임대인이 선택한 신규임차인이 이종영업을 하고자 하는 경우에도 임차인과 권리금계약을 체결한 후 권리금을 지급하지 않으면 동조 제1항 제4호에 의하여 보증금 회수의 방해행위가 될 수 있다. 이러한 규정은 임대인의 상대방선택의 자유나 계약체결의 자유를 부당하게 침해하는 규정일 수 있다. 근본적으로 상가건물이 존재하는 정책적 이유, 즉 영업을 통한 이익창출을 극대화하는 방향으로 입법화되어야 한다는 점을 망각한 것이라 하겠다. The current legislative process is not based on policy research, but on the opinion of stakeholders. Although the House Lease Protection Act is considered to have a low level of social recognition of its protection compared to the lease of land or the lease of housing, it tends to protect the tenant more strongly. As the landlord cannot always claim to be a social or economic stronghold, there is no absolute social or economic weakness for the tenants. Although the interests surrounding the commercial building tend to be legislated by the restriction of private autonomy from the viewpoint that the tenant is a social and economic weak, the tenant is also an investor who is faithful to the principle of free market economy like the mall owner. If so, it should be considered that the landlord and the tenant should distribute a fair profit. In this respect, the regulations on the premium in the Commercial Building Lease Protection Act are very inappropriate even considering the tenant protection. By extending the lease period on the line that balances mutual benefits, it protects the tenant, and at the same time reduces the sacrifice of the landlord; further it frees the conversion of the industry which would double the size of the economy. From this point of view, the right to renew the contract should be increased to 10 years, and it is desirable to discard the regulations concerning the premium. The ruling of the succession of the landlord is ignoring the fact that, contrary to the purpose of protection of the tenant, there are some cases that it stands against to protect the tenants, by ignoring the individual characteristics of the matters involved in the inheritance of the status of the landlord during the legislative process. Therefore, the Tenant Protection Regulations that does not apply and rather go against to tenant protection is no longer be required to protect the tenant, and in such limitations, it should be interpreted that the lessee can arbitrarily exclude the application of the rule. If the time period is not defined by Article 9, Paragraph 1 of the Act or if the period is set to be less than one year, it shall be considered as one year, but Article 9 of the Act shall not apply to leases exceeding the guarantee amount set forth in the Presidential Decree. In the absence of a contractual term agreement, this provision shall not apply; it appears to be a legislative defect from the exclusion of the application of Article 9. Even if it can be said that there is room for recognition when arranging for new tenants of the same type of sales as those of the foregift, theoretically there is no room for the foregift to be required when a new tenant of heterogeneous business is arrested. If you particularly consider it, you can say "Advantages of business according to the location of a commercial building" among the contents of the right described in Article 10-3 of the Act, but such profit should belong to the landlord. Sales jobs can change from time to time in accordance with changes in the free market, and Article 10-4 of the collection of the premium can be seen to act as a source of blockade of industry conversion. When a new tenant selected by the landlord pursuant to Article 10-4, paragraph 2, item 4 is desirous of heterogeneous operation, after entering the rights contract with the lessee, unless the lessee pays the same it may be an act of obstructing withdrawal of deposits pursuant to Article 1, item 4 of Article. This provision may be a regulation that unfairly infringes on the landlord's freedom of choice or contractual freedom of contract. It can be told that it is basically forgotten that it should be legislated in the direction of maximizing the profit generation through the business for the policy reason of the existence of commercial building.

공유재산(公有財産) 사용·수익에 상가건물 임대차보호법 적용 여부 - 권리금 회수기회 보호 문제를 중심으로 -

장호진 ( Chang Ho Jin ) 영남대학교 법학연구소 2021 영남법학 Vol.- No.53

2015. 5. 13. 시행된 「상가건물 임대차보호법」 제10조의5 제2호에서는 공유재산인 경우 권리금 회수기회 보호 조항이 적용하지 아니한다고 규정하였다. 이에 권리금 회수기회 보호 조항 외에는 공유재산의 사용·수익과 관련하여 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는지를 중심으로 논란이 발생하고 있다. 공유재산에서는 권리금에 표상되는 이익인 시설이익(시설권리금), 영업적 이익(영업권리금), 장소적 이익(바닥권리금)을 별도로 임차인에게 귀속되어야 하는 법적 보호가치가 없다. 또한, 「공유재산 및 물품 관리법」의 계약방법 등이 우선 적용되므로 「상가건물 임대차보호법」의 권리금 계약 등이 인정되지 아니하므로 권리금 회수기회 보호가 인정되지 않는 것이다. 이에 공유재산에 대하여 권리금 적용 제외를 명문화한 것은 창설규정이 아닌 단순한 확인규정에 불과한 것이라 할 수 있다. 공유재산은 행정재산 및 일반재산이라는 형식에 따라 적용 법리 및 적용 우선성이 나뉘어진다. 행정재산의 사용·수익허가와 같이 행정법관계에서는 사법의 적용이 배제되고 개별 행정법률이 우선 적용되며 「공유재산 및 물품 관리법」이 보충적으로 적용된다. 반면, 일반재산의 대부계약에서는 별도의 특별법이 없는 한 「공유재산 및 물품 관리법」이 우선 적용되고, 정함이 없는 경우에 한하여 「상가건물 임대차보호법」 등이 적용된다. 하지만, 공유재산의 형식에 따라 다른 법리가 적용되고 규제가 상이하다는 것을 지역주민이 이해한다고 기대하는 것은 무리이다. 실제로는 사용·수익허가조건 또는 대부계약서의 내용에도 불구하고 상가건물이며 임대인이 지방자치단체이므로 「상가건물 임대차보호법」이보다 확실하게 보장될 것을 기대한다. 이에 지방자치단체가 상가건물로 제공하였다면 「상가건물 임대차보호법」에 준하여 사용·수익의 존속 보호를 보장하여야 한다. In Article 10-5 subparagraph 2 of the 「COMMERCIAL BUILDING LEASE PROTECTION ACT」 that was enforced on May 13, 2015, Protection of Opportunity of Collecting Premiums shall not apply to public property pursuant to the Public Property and Commodity Management Act. The controversy has arisen centered on whether the 「COMMERCIAL BUILDING LEASE PROTECTION ACT」 applies to the use or profit-making of public property, except for Protection of Opportunity of Collecting Premiums. In accordance with 「PUBLIC PROPERTY AND COMMODITY MANAGEMENT ACT」, premium contract is not recognized. Accordingly, it can be said that Article 10-5 subparagraph 2 is merely a confirmation regulation, not a founding regulation. The application of Article 2-2 of the 「PUBLIC PROPERTY AND COMMODITY MANAGEMENT ACT」 is classified according to the type of public property. In the case of permission for use or profit-making of administrative property, individual administrative laws are applied first, and the 「PUBLIC PROPERTY AND COMMODITY MANAGEMENT ACT」 is applied supplementarily. On the other hand, in the case of loan contract of general property, the 「PUBLIC PROPERTY AND COMMODITY MANAGEMENT ACT」 is applied first. And the 「COMMERCIAL BUILDING LEASE PROTECTION ACT」 etc. is applied only in cases where there is no separate articles.

상가건물임대차보호법 제10조의5의 문제점과 개정방향

모승규 ( Mo Seung-kyu ) 건국대학교 법학연구소 2017 一鑑法學 Vol.0 No.36

`상가건물 임대차보호법`(이하 상가임대차법이라 함)은 2015년 5월 개정되어 시행되면서 우리 법제에서 오랜 기간 법의 사각지대에 놓여있던 권리금을 법적 보호대상으로 포함시킨 바 있다. 다만 개정된 상가임대차법 제10조의5는 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우에는 권리금 회수기회 보호의 예외를 두고 있어 임대차 목적물이 대규모점포의 일부인 경우 전통시장을 포함한 다수의 임차상인들이 권리금을 제대로 보호받기 힘든 문제점이 발생하고 있다. 제10조의5 제1호는 유통산업발전법의 개념을 차용하여 면적을 기준으로 권리금의 보호대상을 적용 제외시키고 있는데 이러한 점은 당초의 개정 의도와 달리 많은 부작용을 내포하는 데에 근본적인 문제점이 있어 향후의 개정작업이 반드시 필요할 것으로 생각된다. 이 글에서는 ① 대규모점포에서 이루어지는 수수료매장형 계약(특약매입, 임대차)에 상가임대차법을 적용시킬 수 있는지, ② 대규모점포의 장소적 이점 및 지명도를 이유로 임차인의 투하자본 회수기회를 보호 배제시키는 것이 타당한지, ③ 대규모점포의 전체적인 사용목적이라는 법익은 상가임대차법에서 어떻게 고려해야 할 요소인지에 대해서 고찰하기로 한다. 각 논점에 대한 연구를 통해 현행 제10조의5의 개정방향을 제시하고 백화점 등에서 이루어지는 수수료 매장형 계약에 상가임대차법이 적용될지, 적용하더라도 어떠한 점을 고려하여 해석해야 할 것인지 파악한다면 우리나라 상가임대차보호법의 제도 운용 및 향후의 개정작업에 시사하는 바가 있을 것으로 기대한다. As Commercial Building Lease Protection Act of Korea was revised in 2015, it included premium that was on blind spot of law for long time in our legislation into legal protect object. However, according to revised article 10-5 of Commercial Building Lease Protection Act, if it is a part of large-scale store or semi large-scale store according to article 2 of 「Distribution Industry Development Act」, it employs exception of premium collection opportunity protection, so if lease object is a part of large-scale store, the problem that a number of leasehold merchants is not well protected about the premium is occurring. Issue 1, article 10-5 derives concept of Distribution Industry Development Act, and it applies and excludes protection subject of premium based area, and since this has fundamental problem to connote side effect unlike original revision intention, it is thought that revision work in the future must be necessary. benefit of the law called overall purpose of use of large-scale store considers about how it is considered in commercial building lease act, and it suggests revision direction of current article 10-5 through study about each point above, and it tries to grasp whether commercial building lease act is applied on fee buried agreement that is made in department store and others, and which point should be considred and interpreted even though it applies.