형사정책의 시각에서 바라본 상가건물임대차보호법상 벌칙규정 도입에 관한 연구

신진수 한국법무보호복지학회 2017 법무보호연구 Vol.3 No.2

Ever since Commercial Building Lease Protection Act was established, the act has indeed contributed to protecting the rights of the lessees to a certain extent. However, most of major business areas have not been benefited by the act as it immediately faced problems with the scope of its application; furthermore, the rights of lessors have been completely secured whereas the rights of lessees have been utterly ignored after all types of expedients and evasions of the law became rampant. Although the Article 15 of the said act stipulates that all provisions are mandatory, the act currently fails to offer actual effectiveness to protect the rights of lessees in reality. Based on these grounds, introduction of the penal provisions needs to be thoroughly reviewed in order to procure realistic effectiveness of the Commercial Building Lease Protection Act. For relevant penalties, fines for negligence may be considered as the means of punishment as well as administrative order punishment. As long as the punishments are not deemed excessive, the penalties need to be considered, however, it is deemed appropriate to review the enforcement of the fines in principle. Moreover, from the perspective of the principles in the respect for human rights as well as decriminalization, it will also be desirable to consider the enforcement of the fines. Further studies need to be conducted if punishments and fines for negligence should be concurrently implemented rather than reviewing whether punishments or fines for negligence are more appropriate over the other 현재의 상황을 분석하고 이에 개선점이 필요하면 적절한 방법 또는 도구를 이용하여 더 나은 상태로 나가고자 하는 것은 어찌 보면 매우 당연한 것이며, 인 간이 가지고 있는 기본적인 속성이기도 할 것이다. 본 글에서 논하고자 하는 형 사정책적인 관점에서 바라 볼 상가건물임대차보호법도 위와 같을 것이다. 현재의 상가임대차법의 문제는 이해 관계인의 대립이 격렬하고 이에 따라 그 문제점 또한 많이 제기 되고 있으며 반드시 개선되어야 법조문도 많다는 것이다. 자본주 의의 거대한 첨탑에서 그리고 현실 세계에서 가장 냉엄하고 처절하게 대립하는 자를 부동산 시장에서 본다면 임대인과 임차인이라고 할 것이며 두 집단의 함수 관계는 문제풀이의 난도가 매우 높다고 할 것이다. 본고는 마주보는 레일처럼 임 대인과 임차인의 대립적인 관계로 점철된 이해관계를 형사정책의 관점에서는 어 떻게 이해하는 것이 바람직한 것인지 특히 형법법규나 기타 제재조항의 도입여부 라는 작은 하나의 관점의 도움을 받아서 문제풀이에 도움을 제공하고자 함이다. 우리사회의 자본의 행태는 서민이건 재벌이건, 분명히 말할 수 있는 것은 천 민 자본주의적 행태가 끊임없이 나타난다는 것이다. 임대인과 임차인 모두 돈을 매개로한 상황에서 원시적인 동물의 본능을 내세우면서 어떠한 타협의 여지 없 이 돌아가는 것이 오늘의 세태이다. 이 글에서는 권리금1)의 이야기를 직접적으 로 다루지는 않겠지만, 따지고 보면 권리금도 임대인의 무리한 요구가 낳은 약자 인 임차인의 또 다른 자구책이라 할 것이며, 권리금 자체에 대한 부정 또는 인정 여부 및 이에 대한 제한 문제도 커다란 숙제라고 할 것이다. 그렇다면 우리가 직면하고 있는 상가건물임대차보호법의 법률 환경은 어떠한 가? 임대인과 임차인을 비교하건대 결국 경제적 약자인 임차인의 절대다수가 법 적보호를 제대로 받고 있다고 보기 어려운 상황에 놓여있다. 상가건물임대차보호 법의 보호를 받는 임차인의 경우도 그 보호자체가 불완전하며, 또한 서울 등 대 도시의 주요상권은 상가건물임대차 보호법의 보호 자체를 받지 못하는 형국이니 과연 누구를 위한 보호법인지 의심을 하지 않을 수 없다. 한국사회에서 규제 만능이 가져오는 폐해는 어제 오늘의 일은 아니다. 본고에 서 논하고자 하는 방향도 그 시작은 규제적 관점에서 시작되었다고 할 수 있을 것이나, 건전한 규제, 반드시 인류와 사회에서 필요한 규제마저 반규제 논리로 반대하는 것은 문제라고 할 것이다. 법학의 영역도 이제 정책과 떨어져서 논하기 는 어렵다고 할 것이며 본고에서 논할 상가건물임대차보호법이 직면하고 있는 도전적 현실을 언제까지 현상의 문제로 치부하여 방관한다면 정의를 잃은 법이 되고 말 것이다. 이하에서는 상가건물임대차보호법의 일반적인 검토와 법률상의 문제점을 발견하고 특히 강행규정에서 벌칙규정 도입의 관점에서 논의를 전개하 고자 한다

상가건물임대차보호법에서 임차인의 해지통고기간에 관한 연구

서영천,오주용 한국부동산경영학회 2019 부동산경영 Vol.20 No.-

The protection of tenants' status has been strengthened recently by the continuous revision of the Commercial Building Rental Protection Act, but the number of counseling and mediation applications for conflicts between real-world tenants and renters is increasing now. This study was reviewed by comparing the difference between the effective period of annulment notification in the Commercial Building Rental Protection Act and the period of notice period and the terms of termination in the Foreign Rental Act and the Housing Rental Protection Act. As a result of the review, the notice in the Act that the tenant's contract is terminated at the end date before the termination of the contract is regarded as the right to form a legal effect upon notification by either party. In addition, the Act does not specify the period of notice of termination of the tenant, so the status of the tenant facing termination of the contract may fall into a status of performance delay, and there may be disputes over the effect of termination. Therefore, the lease contract of the commercial building should give the tenant a longer time to notify the termination than the current minimum one month, and the revision of the legal regulation should be considered to ensure that the lease contract is stable by specifying the period of notice of termination and date of effect of the tenant. 최근 상가건물임대차보호법의 지속적인 개정으로 임차인의 지위 보호는 강화되었지만, 실제 상가 임대인과 임차인의 분쟁에 관한 상담 및 조정신청 건수는 늘어가고 있는 추세이다. 본 연구는 외국의 임대차 관련 법률과 우리의 민법 및 주택임대차보호법의 해지 조건 및 통고 기간의 형태를 분석하여 상가건물임대차보호법상 해지통고 효력 발생기간과 차이를 비교하여 검토하였다. 검토결과, 상가건물임대차보호법상 임차인의 계약종료 전 종료일에 해지하겠다는 통고는 당사자 일방의 통지로 법률효과가 성립되는 형성권이라고 볼 수 있다. 또한, 상가건물임대차보호법상 임차인의 해지통고 기간이 명시되어 있지 않아 계약 종료를 앞둔 임대인의 지위가 이행지체 상태로 빠질 수 있고, 해지의 효력을 두고 다툼의 소지가 있다. 따라서 상가건물 임대차 계약에서는 임대인의 해지통고 기간을 현재의 최소 1개월 전보다 더 긴 시간적 여유를 주어야 하고, 또한 임차인의 해지통지 기간 및 효력 발생일도 명문화 해 상가임대차 계약이 안정을 추구하도록 법률 규정의 개정을 강력하게 검토해 보아야 한다.

상가권리금 법제개선 방안 연구

박광동 ( Kwangdong Park ) 건국대학교 법학연구소 2015 一鑑法學 Vol.0 No.32

상가권리금제도는 2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법의 개정을 통하여 입법화 되었다. 이러한 상가권리금은 공법과 사법의 영역이 중첩적으로 적용되는 분야이기는 하나, 공법적 영역은 당사자간의 계약에 의한 법률행위에 대한 보충적이고 보완적으로 이루어질 필요가 있을 것이다. 상가권리금과 관련하여 어떠한 입법체계를 구축하는 것이 타당한가에 대해서는 현행처럼 상가건물 임대차보호법을 일부 개정하는 방안으로 제도도입을 하는 것이 타당하다. 다만 상가권리금을 상가건물 임대차보호법에 일부 개정하는 방안으로 규정한 현행법과 관련하여서는 몇 가지 검토해야 할 사항이 있다. 첫째, 상가건물 임대차보호법상의 권리금 정의 규정과 관련하여서는 무형적 재산가치의 양도 또는 이용대가(영업권리금)의 평가와 관련하여 지속적인 논의가 필요하다. 둘째, 권리금 회수기회 보호 등과 관련하여서는 법 제10조의4의 제2항 2호의 위치를 4호로 바꾸고, 향후 권리금 회수기회 보호 등과 관련하여 임대인의 권리금지급 방해 금지의 실질적인범위 설정을 할 필요가 있다. 셋째, 상가건물 임대차보호법은 표준권리금계약서 사용을 의무규정으로 개정하고, 권리금신고(등록)제도의 도입도 고려할 필요가 있다. 넷째, 권리금적용 제외(제10조의5)와 관련하여 향후 사회적 현상 등을 고려하여 점차적으로 그 범위를 확대하는 것이 타당할 것이다. 다섯째, 현행 상가건물 임대차보호법에는 상가임대차 관련분쟁을 신속히 해결할 수 있도록 각 시·도에 상가건물 임대차분쟁조정위원회를 설치하는 규정을 두는 방안을 고려할 수 있다. 다만 이러한 법제개선방안에 있어서도 임대인의 재산권 침해에 대한 고려, 자기책임의 원칙 준수, 신뢰보호원칙 및 법령의 명확화 원칙에 대한고려가 필요하다. A new legislation regarding Key Money in commercial leasing has been enacted and enforced since May 12, 2015. Shop Key Money can be regulated by both public and private law. Nonetheless, legal action by a contractual agreement between parties should be the basic standard. Additionally, matters of public law ought to be established on a complementary basis. With respect to Key Money for commercial lease, it seems that amending the current “Commercial Building Lease Protection Act” is highly appropriate. Thus, it is necessary to conduct a legislative assessment on “Commercial Building Lease Protection Act” based on the following terms: First, continuous discussion is needed concerning a transfer of intangible property or business premium assessment in terms of concept of Key Money. Second, Article 10-4, (2), 2 should be modified as Article 10-4, (2), 4 and the scope of the Landlord’s Duty of Cooperation and No Disturbance at the Rental Premises should be established for protecting the collection of Key Money. Third, the use of Standard Contract Provisions for Key Money should be mandatory and the Registration System of Key Money can be imposed to protect the rights of both parties. Fourth, it is proper that exceptions of Key Money should be gradually expanded according with social development. Fifth, conciliation committees can be created in cities and provinces for a prompt resolve of disputes. It is also important to consider the infringement of Landlord’s property rights, principle of liability, principle of trust and confidence, and principle of definiteness.

상가건물 임차인의 계약갱신요구권과 권리금회수 기회보호 - 계약갱신요구권 행사기간 연장에 따른 법적 이해관계 -

장병주 한국민사법학회 2019 民事法學 Vol.88 No.-

A lessee of commercial buildings intend to generate revenue through long-term operations in the same location. The Commercial building lease protection Act provides direct and indirect protection for lessee's operations by acknowledging the exercise of the right to renew contracts for a certain period of time and protecting the opportunity to collect the premiums. Under the revised Commercial building lease protection Act of 2018, the lessee's rights were further reinforced by the extension of the lessee's exercise period of the renewal request to 10 years and by the expansion of the period for the collection of premium. In proportion, the question is whether the lessor's property rights are violated. After reviewing the system under the revised Commercial building lease Act, it provided regulations to prevent excessive infringement of the property rights of lessor due to the protection of lessee from the legislative process. Considering the purpose of the Commercial building lease Act, the protection of lessee cannot be seen as an unjust violation of the property rights of the lessor. However, the provisions of the Commercial building lease Act do not cover the protection of lessor as well as lessee. So there is a need for legislative improvement to balance the interests of lessor and lessee. In addition, it is possible to obtain stable profits from the extension of the lessee's exercise of the contract renewal. Nevertheless, legal and policy reviews are also needed for the lessee to recover geographical benefits other than facility and operating value. 상가건물 임차인은 동일한 장소에서 장기간의 영업을 통하여 수익을 창출하고자 한다. 상가임대차법에서는 임차인에게 일정기간 동안의 계약갱신요구권 행사(상가임대차법 제10조)를 인정하고 권리금회수기회를 보호(상가임대차법 제10조의4)함으로써 임차인의 영업존속을 직⋅간접적으로 보호하고 있으며, 2018년 상가임대차법의 개정을 통하여 임차인의 계약갱신요구권 행사기간은 10년으로 연장되고 권리금회수기간도 확대되어 임차인 보호는 더욱 강화되었다. 그에 비례하여 임대인의 재산권 침해여부가 문제가 된다. 개정된 상가임대차법상의 임차인 보호를 위한 제도를 검토한 결과, 사회적⋅경제적 약자인 상가건물 임차인의 보호를 위하여 제정된 상가임대차법은 그 입법과정에서부터 임차인 보호로 인한 임대인의 재산권을 과도하게 침해하는 것을 막기 위한 규정을 마련해 두고 있으며, 상가임대차법의 제정목적을 고려하면 임차인 보호를 위한 제도들이 상가건물 임대인의 재산권을 부당하게 침해하는 것으로 볼 수 없다. 그러나 상가임대차법의 규정으로는 임차인뿐만 아니라 임대인 보호에도 미흡한 부분이 있으므로, 임대인과 임차인의 이해관계를 균형 있게 조절하기 위한 입법적 개선이 필요한 부분이 있다. 또한 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 연장으로 인한 안정적인 수익을 얻을 수 있음에도 불구하고 시설 및 영업 권리금 이외의 지역 권리금까지 임차인이 회수하는 것에 대한 법정책적 검토도 필요하다.

건물임대차법의 민법전에의 통합시도

김미자(Kim Mi Ja),이승길(Lee Seung Kil) 한국집합건물법학회 2009 집합건물법학 Vol.4 No.-

우리나라의 임대차의 법률관계는 일반법으로서 민법의 규정이 적용되지만, 건물 내지 주택인 경우에는 특별법인 주택임대차보호법이 우선적으로 적용되고, 상가건물인 경우에는 상가건물임대차보호법이 우선적으로 적용된다. 이러한 체계에서 건물의 임대차에 관한 일반법으로서 민법의 임대차 규정은 시행하는 과정에서 문제점들이 발생하고 있다. 왜냐하면 건물의 임대차에 있어 민법상의 임대차 규정보다 특별법이 우선하여 적용되기 때문에 일반 국민은 민법의 임대차 규정을 경시하게 되었고 이는 민법의 임대차 규정의 공동화라는 결과를 가져왔다. 물론, 모든 민사적 생활관계를 일반법인 민법으로서는 규율할 수 없기 때문에 특별법의 보충이 필요하다는 점은 인정할 수 있다. 그러나 우리나라는 사회나 경제가 변할 때마다 일반법을 그대로 두고 특별법을 제정하거나 개정하는 쪽을 선택함으로써 사회적 변화에 대응하여 왔다. 이것이 과연 바람직한 일인지는 의문스럽다. 따라서 민사특별법의 내용 중 항구적, 지속적으로 생활 속에 실천될 수 있는 원칙을 담고 있는 것들은 민법전에 규정하는 것이 바람직하다고 생각된다. 따라서 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 내용 중 항구적, 지속적 기본원칙은 민법전으로 편입하는 것이 바람직하다. 다만, 현행 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 어떻게 민법전에 통합할 것인가에 대한 근거 내지기준은 필요하다. 이러한 근거 내지 기준으로서 독일의 입법례와 같이 사법적 성격을 가지고 있는 규정은 민법의 임대차 규정에 통합하고, 공법적 성격을 가지고 있는 규정은 제외시키는 것이 시대적 요구에 부합하는 일이 될 것이다. 따라서 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 개별규정들 중에서 사법적 성격을 지니고 있는 규정들은 일반법인 민법으로의 통합이 가능하다고 할 수 있는데, 여기에는 대항력․보증금 회수․임대차기간․계약의 갱신․차임증감청구권․주택임차권의 승계에 관한 규정들이 속한다고 할 수 있다. 그러면 공법적 성격을 가지기 때문에 일반 민법으로 편입되지 못하는 나머지 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 규정은 어떻게 처리되는가에 대해 일본의 차지차가법과 같이 하나의 통일된 특별법으로서 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 규정을 통합하는 것이 바람직할 것이다. In Korea, legal relations concerning lease are generally subject to provisions of the Civil Code as a general law. However, where the object of a lease contract is housing or a commercial building, then the Housing Lease Protection Act or the Commercial Building Lease Protection Act, as the case may be, preferentially apply as special laws to the Civil Code. Under such a legal system, the lease provisions contained in the Civil Code give rise to problems in the course of operating the same as a general law concerning building lease. As such special laws have priority over the lease provisions contained in the Civil Code as a general law and, therefore, preferentially apply to building lease, the general public have come to underestimate the significance of such lease-related provisions therein, which has led to cavitation of the lease provisions of the Civil Code. Of course, it may be recognized that the Civil Code needs to be supplemented by some special laws since, as a general law, the Civil Code alone cannot regulate all of the civil matters arising out of our daily life. In the meantime, whenever social or economic changes have taken place, our country has responded to such changes by establishing new special laws or revising existing ones, while leaving the relevant general laws as they are. It is doubtful whether such practices have been desirable indeed. Therefore, it is deemed that it will be advisable to incorporate into the Civil Code some permanent and consistent principles contained in the Housing Lease protection Act and the Commercial Building Lease Protection Act, as contemplated by this article. For these purposes, it is required to provide for certain grounds or criteria as to how the current provisions concerning building lease contained in the aforementioned two acts are to be incorporated into the Civil Code as a general law. As such grounds or criteria, it may be in conformity to requirements of these days to incorporate certain provisions of a private law into the lease provisions of the Civil Code and, on the other hand, to exclude the other provisions of a public law nature, as can be found in a German legislation. Accordingly, the individual provisions of a private nature contained in the Housing Lease Protection Act and the Commercial Building Lease Protection Act may be possibly incorporated into the Civil Code as a general law, including but not limited to provisions concerning opposing power, recovery of leasehold deposits, lease period, renewal of lease contracts, rights to demand an increase/decrease in rents and succession to housing leasehold interests. Then, here we may have to give a thought to how to deal with the remaining provisions of the aforementioned acts which are not to be incorporated into such a general law due to their public law nature. It would be desirable to incorporate them into a single unified special law, like Japan’s Land and Housing Lease Act.

상가건물임대차에 있어서 권리금과 관련한 법적 문제

김성욱 가천대학교 법학연구소 2015 가천법학 Vol.8 No.2

이 논문은 상가건물임대차에 있어서 권리금과 관련한 법적 문제를 검토한 것이다. 장래에 어떠한 문제가 발생할 것인지를 현재의 시점에서 정확하게 예측할 수는 없지만, 그것이 사회질서를 규율하는 법 제도라고 한다면 불합리한 결과가 발생되지 않도록 그 위험성을 최소화할 수 있는 방법이 모색되어야 한다. 특히 상가건물임대차 제도는 새롭게 창출된 제도라는 점에서 종래에 발생한 문제점들을 면밀하게 파악한다면, 장래에 정립될 상가임대차 제도는 보다 합리적이고 실질적 정의에 합치될 수 있을 것으로 생각한다. 일반적으로 상가건물 임대차계약의 주된 내용은 임차인의 임차목적물에 대한 사용ᆞ수익권과 임대인의 차임청구권이지만, 그 이외에 권리금도 오랜 기간 동안 임대차계약에 수반되어 관행적으로 수수되어 왔다. 권리금이란 주로 도시지역의 토지 또는 건물의 임대차, 전대차, 임차권의 양도 등에 있어 그 부동산이 가지는 장소적 이익의 대가로서 임차인, 전차인 또는 임차권의 양수인이 임대인, 전대인 또는 임차권의 양도인에게 지급하는 보증금이나 차임 이외의 금전 기타 유가물을 의미한다. 지금까지 권리금에 대한 규제는 법적 근거가 없어서 권리 보호의 사각지대에 놓여 있었다. 이러한 문제를 인식한 정부는 지난 2014년 9월 23일 권리금의 법제화 방안을 발표하였고, 2015년 5월 13일 상가임대차보호법의 일부규정이 개정되기도 하였다. 그런데 법무부가 발표한 권리금 법제화 방안과 최근에 개정된 상가임대차보호법은 몇 가지 측면에서 문제가 있다. 이러한 이유에서 저자는 본고에서 현행 상가임대차 제도와 관련한 법적 쟁점 중에서, 특히 우리나라의 상가임대차건물의 임대차에 있어서 권리금의 지급과 관련한 법적 문제점을 중심으로 몇 가지 논점을 검토하면서 그 개선방향을 제시하였다. The title of this thesis is “The legal matters in connection with the premium in leasing commercial buildings”. It would be difficult at the present moment to predict exactly what problems may arise in the future. However, there should be efforts to find solutions for problems related to regulation of public order so that the risk of causing unreasonable consequences can be minimized. Since commercial building lease system is something that is being newly developed, a thorough examination of past problems can lead to a future commercial building lease system that is more rational and accords with substantial justice. In general, the core of shopping center building lease agreement is lessee's right to use and benefit from subject-matter of lease, and lessor's right to charge rent to lessees. But it is undeniably true that premium paid in lease agreement has been also an established practice in same context with the development of lease agreement for a long time. Premiums often are known as the interest returns of a real-estates that comes in the forms of payments from tenants and their sub-tenants; or from the landlords from its assigned sub lessors; or from the assignee of a leasing all of these in the form of deposits payments, rent payments, or others payments in the form of valuables, that come from lands in urban areas such as building leasing, subleasing’s, transfers of leasing rights and similar. These kind of premiums have been in the blind side of protection laws by lack of legal grounds. Due to the awareness of the Government on the subject, the “Premiums Legislation” plan was announced in September 23th, 2014. and it was made a partial amendment of the Commercial Building Lease Protection Act in May 13th, 2015. However, the Premiums Legislation plan and the Commercial Building Lease Protection Act has raised problems in some aspects. I explained about the main contents of commercial building lease system and dealt with the important contents of commercial building lease system and suggested especially the legal matters and improvements in connection with the premium in leasing commercial buildings in Korea.

상가건물임대차보호법상 문제점과 개선방향에 관한 연구

오호철(O Ho Cheol) 한국지적정보학회 2008 한국지적정보학회지 Vol.10 No.1

상가건물임대차보호법은 2001년 12월 29일에 제정ㆍ공포되어 시행되어 오는 과정에 서 본 법상 본래의 목적에 부합되지 않는 여러 가지 문제점들이 나타나고 있다. 최근 동법의 일부개정법률안이 국회에 제출되었지만, 일부개정법률안은 계약갱신요구권의 행사기간 연장만을 내용으로 하고 있어 그동안 동법에 대한 문제점을 해결하기에는 부족함이 있다고 생각된다. 따라서 본 연구는 상가건물임대차보호법이 제정 초기부터 지금까지 제기되어온 다양한 문제점 중에서 특히 문제 해결이 시급하다고 생각되는 사안들 중 첫 번째로 상가건물엄대차보호법상의 적용범위, 두 번째로 대항력 발생요건, 세 번째로 갱신요구권, 네 번째로 권리금에 관하여 검토하였고 이를 바탕으로 각각의 문제점들에 있어 어떠한 개선방향이 있는지를 모색하였다. On December 29. 2001, Commercial Store Lease Protection Act was established and made public as the law number 65342 to protect the tenants, the economically, socially weak group in general regarding the lease, and to set up fair trade regularity and to allow the small merchants to engage in business stably, and the law has been administered from November 1, 2002, which has passed already five years. Small merchants that are economically, socially weak group expected much of protection as this law being administered, but during the administration, this law showed many points at issue that are contradictory to the original purpose of the law. Accordingly, this research examined the controversial points of current Commercial Store Lease Protection Act with the scope of application, requisites for opposing power, premium as the center beside the Tenant’ s Right to a New Lease pointed out within the rule of partial amendment proposal and then considered a betterment for them.

공유재산(公有財産) 사용·수익에 상가건물 임대차보호법 적용 여부 - 권리금 회수기회 보호 문제를 중심으로 -

장호진 ( Chang Ho Jin ) 영남대학교 법학연구소 2021 영남법학 Vol.- No.53

2015. 5. 13. 시행된 「상가건물 임대차보호법」 제10조의5 제2호에서는 공유재산인 경우 권리금 회수기회 보호 조항이 적용하지 아니한다고 규정하였다. 이에 권리금 회수기회 보호 조항 외에는 공유재산의 사용·수익과 관련하여 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는지를 중심으로 논란이 발생하고 있다. 공유재산에서는 권리금에 표상되는 이익인 시설이익(시설권리금), 영업적 이익(영업권리금), 장소적 이익(바닥권리금)을 별도로 임차인에게 귀속되어야 하는 법적 보호가치가 없다. 또한, 「공유재산 및 물품 관리법」의 계약방법 등이 우선 적용되므로 「상가건물 임대차보호법」의 권리금 계약 등이 인정되지 아니하므로 권리금 회수기회 보호가 인정되지 않는 것이다. 이에 공유재산에 대하여 권리금 적용 제외를 명문화한 것은 창설규정이 아닌 단순한 확인규정에 불과한 것이라 할 수 있다. 공유재산은 행정재산 및 일반재산이라는 형식에 따라 적용 법리 및 적용 우선성이 나뉘어진다. 행정재산의 사용·수익허가와 같이 행정법관계에서는 사법의 적용이 배제되고 개별 행정법률이 우선 적용되며 「공유재산 및 물품 관리법」이 보충적으로 적용된다. 반면, 일반재산의 대부계약에서는 별도의 특별법이 없는 한 「공유재산 및 물품 관리법」이 우선 적용되고, 정함이 없는 경우에 한하여 「상가건물 임대차보호법」 등이 적용된다. 하지만, 공유재산의 형식에 따라 다른 법리가 적용되고 규제가 상이하다는 것을 지역주민이 이해한다고 기대하는 것은 무리이다. 실제로는 사용·수익허가조건 또는 대부계약서의 내용에도 불구하고 상가건물이며 임대인이 지방자치단체이므로 「상가건물 임대차보호법」이보다 확실하게 보장될 것을 기대한다. 이에 지방자치단체가 상가건물로 제공하였다면 「상가건물 임대차보호법」에 준하여 사용·수익의 존속 보호를 보장하여야 한다. In Article 10-5 subparagraph 2 of the 「COMMERCIAL BUILDING LEASE PROTECTION ACT」 that was enforced on May 13, 2015, Protection of Opportunity of Collecting Premiums shall not apply to public property pursuant to the Public Property and Commodity Management Act. The controversy has arisen centered on whether the 「COMMERCIAL BUILDING LEASE PROTECTION ACT」 applies to the use or profit-making of public property, except for Protection of Opportunity of Collecting Premiums. In accordance with 「PUBLIC PROPERTY AND COMMODITY MANAGEMENT ACT」, premium contract is not recognized. Accordingly, it can be said that Article 10-5 subparagraph 2 is merely a confirmation regulation, not a founding regulation. The application of Article 2-2 of the 「PUBLIC PROPERTY AND COMMODITY MANAGEMENT ACT」 is classified according to the type of public property. In the case of permission for use or profit-making of administrative property, individual administrative laws are applied first, and the 「PUBLIC PROPERTY AND COMMODITY MANAGEMENT ACT」 is applied supplementarily. On the other hand, in the case of loan contract of general property, the 「PUBLIC PROPERTY AND COMMODITY MANAGEMENT ACT」 is applied first. And the 「COMMERCIAL BUILDING LEASE PROTECTION ACT」 etc. is applied only in cases where there is no separate articles.

상가건물 임차인의 권리금 회수기회 보호

박규용 제주대학교 법과정책연구원 2019 法과 政策 Vol.25 No.3

The Commercial Building Lease Protection Act was amended on May 2015 and October 2018, new regulations on the protection of the opportunity to recoup premium were established. In relation to the duty of lessor to protect the opportunity to recoup the premium, it was not explicitly stipulated for the period in which the opportunity to recoup th premium is protected. This paper proposes a scheme for improvement to amend provisions concerning premiums in leasing commercial buildings. As regards premiums, it is necessary first to add new provisions concerning timing limitations on a lessor's duty to refrain from obstructing any lessee in collecting a premium. The Supreme Court recently ruled that even if period for demanding right of lease contract renewal has expired, lessor has an obligation to protect lessee the opportunity of recoup th premium. In addition, it is necessary to amend the provisions under which all grounds for rejecting a request for renewal are applicable mutatis mutandis as grounds for exemption from the duty to refrain from obstructing opportunities to collect a premium. To prevent disputes between lessor and lessee, it is also necessary to amend the Act to require compulsory use of the standard contract form for the lease of a commercial building and a premium agreement. Anyway there is a need for legislative improvement to balance the interests of lessor and lessee. 부동산의 임대차계약은 보통 임대인이 우월한 지위에 있고, 이로 인하여 야기되는 임대인과 임차인 사이의 불평등 내지 불균형은 계약의 성립에서 뿐만 아니라 계약을 갱신하거나 해지할 때에도 발생한다. 특히 상가건물의 경우에는 보증금이나 권리금 등을 지급한 임차인이 투자비용을 회수하지 못한 상태에서 계약을 해지당하고 그에 관한 분쟁이나 소송으로 진행되는 현상도 적지 않게 나타나고 있다. 이러한 상황에서 주택임대차보호법과 유사한 내용을 담은 「상가건물 임대차보호법」이 2001년 제정되었고, 이 법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 영업용으로 사용하는 임대차에 대하여 적용된다(제2조 1항). 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차는 그 등기 없이도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고(제3조 1항), 임차인이 이러한 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우, 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다(제5조 2항). 이와 같은 규정 이외에도 임차인 보호의 관점에서 임차인이 경매를 신청하는 경우에 반대의무의 이행을 집행개시의 요건으로 하지 않는다거나(제5조 1항), 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있는 임차권등기명령(제6조 1항), 보증금 중 일정액의 최우선변제권(제14조) 등은 임차인의 보증금을 보호하고자 하는 입법자의 의도가 담긴 내용들이다. 그와 함께 2015년 개정에서 권리금을 법제화하였고 2018년 개정에서는 임차인의 갱신요구권을 5년에서 10년으로 연장하였다(제10조 2항). 특히 임차인의 투자비용 회수와 관련하여 보증금과 함께 권리금 역시 법적으로 보호되어야 한다는 주장이 계속된 가운데 권리금 회수기회 보호를 명문으로 규정하였다.

상가건물임대차보호법상 임차인의 권리금 회수기회 보호에 관한 비판적 고찰 - 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결을 중심으로 -

김판기 한양법학회 2020 漢陽法學 Vol.31 No.2

The protection of the premium has long been discussed in commercial building lease. The key to these discussions was to ensure a stable recovery of the leaseholder's premium on commercial building. According to this mainstream discussion, the premium should be guaranteed according to long-approved practices. As a result, Commercial Building Lease Protection Act on May 13, 2015 contained provisions concerning the premium. Commercial Building Lease Protection Act on the protection of premiums stipulates by dividing them into Article 10-3(Definitions, etc. of Premiums), Article 10-4 (Protection of Opportunity of Collecting Premiums, etc.), Article 10-5 (Exemption from Application of Premiums), Article 10-6 (Preparation, etc. of Written Standard Premium Contracts) and Article 10-7 (Public Notification of Standards for Appraising Premiums). Article 10-4 of these regulations plays a key role in protecting premiums. <Commercial Building Lease Protection Act> Article 10-4 (Protection of Opportunity of Collecting Premiums, etc.) (1) No lessor shall obstruct any lessee in receiving any premium pursuant to a premium contract from a person arranged by the lessee to become a new lessee, by committing any of the following acts from three months prior to the expiry of the lease period until the end of the lease: Provided, That the same shall not apply where any of the grounds set forth in the subparagraphs of Article 10 (1) exists: 1. Requesting a person arranged by the lessee to become a new lessee to pay premiums; or receiving premiums from a person arranged by the lessee to become a new lessee; 2. Preventing a person arranged by the lessee to become a new lessee, from paying a premium to the lessee; 3. Requesting a person arranged by the lessee to become a new lessee, to pay remarkably large-amount of rents and deposits, compared with the tax on a commercial building, public charges, rents and deposits of surrounding commercial buildings and other charges; 4. Refusing to conclude a lease contract with a person arranged by the lessee to become a new lessee, without any justifiable grounds. (2) In any of the following cases, justifiable grounds prescribed in paragraph (1) 4 shall be deemed to exist: 1. Where a person arranged by the lessee to become a new lessee, cannot afford to pay deposits or rents; 2. Where a person arranged by the lessee to become a new lessee, is likely to violate the duty of a lessee or any reasonable ground exists, which makes it impracticable to maintain lease; 3. Where the subject-matter of the lease is a commercial building and has not been used for commercial purposes for at least 18 months; 4. Where a new lessee selected by the lessor concludes a premium contract with the lessee and pays premiums. (3) Where a lessor violates paragraph (1), incurring any loss to a lessee, he/she shall be liable to compensate for such loss. In such cases, damages shall not exceed the lesser amount of a premium to be paid to a lessee by a new lessee and premium as at the time when the lease expires. (4) Claim for damages to a lessor pursuant to paragraph (3) shall expire by completion of prescription if it is not exercised within three years from the date when the lease expires. (5) A lessee shall provide information to the lessor, to the best of his/her knowledge, on the financial capacity of the person arranged by the lessee to become a new lessee, such person’s willingness and ability to pay deposits and rents and to perform duties as a lessee. The main issues of this judgment are as follows. 1. Is it necessary for the lessee to arrange a new leaseholder in order to claim damages from the lessee for obstructing the recovery of the premiums? 2. Is it reasonable for the lessee to require the new leaseholder to be arranged until the lessee has clearly expressed his intention not to enter into a lease with him, even if the lessee arranges a person who intends to become a new leaseholder? In this paper, the basic conce... 상가건물임대차에 있어 권리금의 보호문제는 오랫동안 논의의 대상이 되어왔고, 그 주된 논의의 핵심은 억울한 상가임차인의 권리금을 안정적으로 회수하게 해 줄 방법은 없는지에 대한 것이었다. 이러한 주류적인 논의에 따르면 권리금은 오랜 기간 인정되어온 관행에 따라 당연히 보장되어야 할 대상으로 보고 있으며, 이러한 논의의 결과로 2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법 개정에서 명시적으로 권리금에 관한 규정을 두기에까지 이르렀다. 권리금 보호에 관한 상가건물 임대차보호법은 제10조의3(권리금의 정의 등), 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등), 제10조의5(권리금 적용제외), 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등), 제10조의7(권리금 평가기준의 고시)로 구분하여 규정하고 있다. 이러한 규정 중 제10조의4는 임차인이 하여금 권리금을 최대한 확보할 수 있도록 함으로써 권리금 보호와 관련해 핵심적인 역할을 하고 있다. 대상판결의 경우에는 권리금 회수 기회 보호에 관한 여러 쟁점 중 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구하기 위해서 반드시 신규임차인을 주선하여야 하는지, 특히 임대인이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우까지 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 타당한 것인지 여부가 주된 쟁점이다. 본 논문에서는 권리금에 대한 기본개념을 고찰하고, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 규정의 해석론과 이에 관한 최근까지의 판례의 경향을 검토하고, 대상판결의 해석에 대해 비판적 측면에서 판례의 태도를 검토하였다. 그리고 이와 더불어 권리금제도에 대한 회의적인 측면에서 권리금 보호의 문제를 접근해 보았다.