Simulation of Infrastructure Development Strategies in Housing and Real Estate Development

서원석(Seo Wonseok) 한국도시행정학회 2011 도시 행정 학보 Vol.24 No.1

본 연구는 택지개발을 동반하는 대규모 주택 및 부동산개발에 있어서 어느 시점에 기반시설을 건설하는 것이 최소비용 및 후생을 위해 타당한지를 분석하는 것을 목적으로 하고 있다. 이를 위해 본 연구는 총비용함수, 인구증가율을 기초로 한 수요함수, 기반시설공급함수, 운영비용함수, 기반시설이 건설되기 전 필요한 시설을 민간으로부터 공급받는 민간서비스비용함수를 시뮬레이션 분석에 포함시켰으며, 이들 함수는 로지스틱모형을 바탕으로 구성하였다. 개발시점에 대한 분석을 위해 택지조성 초기에 모든 기반시설을 건설하는 초기개발모형 (Up-front model), 주택 및 부동산개발이 시작된 이후 수요가 증가하는 시점에 기반시설을 건설하는 지연개발모형 (Delay model), 그리고 수요에 따라 적절히 건설시기를 조절하는 다단계 개발모형 (Multiple stages model)을 개발ㆍ적용하였으며, 이를 바탕으로 여섯 개의 개별 시뮬레이션을 구성해 비용분석을 실시하였다. 시뮬레이션은 총 9개의 변수를 투입해 2010년부터 2029년까지를 가상 개발기간으로 설정한 후, 개발시점에 따른 비용의 변화를 계산하였으며, 민감도분석을 통해 인구증가율, 이자율, 기반시설이용비용, 규모의경제 등과 같은 개발환경이 변화될 때의 비용변화를 측정하였다. 본 연구의 결과는 개발환경과 관계없이 특정한 시점에서 기반시설을 건설할 때 총비용 및 후생이 절감되지는 않으며, 다양한 변수 및 개발조건을 고려해 기반시설을 설치할 필요가 있음을 보여주고 있다. 개발여건이 변화되는 상황 하에서는 해당 상황에 적절한 특정한 개발방식이 보다 효과적 이라는 본 연구의 결론은 다양한 주택 및 부동산개발의 추진에 있어 최적화 시점 파악이 중요함을 강조하고 있다. 또한 대규모의 개발에 필연적으로 동반되는 기반시설은 개발자의 이익과 관련이 있는 것과 동시에 거주민의 만족도에 직접적인 영향을 미치는 주요한 개발환경으로 인식되고 있는데, 본 연구의 결과는 보다 효과적인 개발시점을 제시함으로써 개발자와 거주민의 이익을 동시에 고려할 수 있는 개발전략에 대한 시사점을 제공하고 있다.

주거환경이 주택 거주기간에 미치는 결정요인 분석

서원석(Seo Wonseok),김성연(Kim Seong-Yeun),양광식(Yang Kwang-Sik) 한국도시행정학회 2010 도시 행정 학보 Vol.23 No.2

This study aims at exploring the impacts of residential environments, including housing structures and neighborhood characteristics, on housing duration using 2006 home owner survey focused on residents in Mid-Ohio, U.S.A. based on three statistical analyses-principal component analysis, semi-log housing duration aggregated factor regression analysis, and semi-log housing duration disaggregated factor regression analysis. This study finds that the aggregated factors of weak public service?complexity and costs are very significant decision factors for housing duration. For the disaggregated characteristics, distance to friends or work place, commuting cost, job, neighborhood accessibility, housing tax, income, housing price, crime rate, and race are closely related to the housing duration. The results of this study show that neighborhood features are the most important for housing duration, indicating that if residents are satisfied with the neighborhood features, they would prefer to stay current houses. If they are not satisfied, they would have moving intention. In Korea, the residential environments are more homogeneous than tho prin U.S.A becau prKorean residents prefer to stay Apartment styles. However, it will become more preferable to living in the single-family housing or town home style in the future due to changing socio-economic environments. Therefore, it is necessary to set up new direction of housing and urban management policies for preparing the new housing trends in advance, and this study gives the important policy implications.

3D 프린터 제조 스타트업 기업 C사의 피봇 사례 연구

서원석(Wonseok Seo),이상명(Sang-Myung Lee) 한국경영학회 2020 Korea Business Review Vol.24 No.1

피봇(Pivot)은 린 스타트업(Lean Start-up) 방법론에 있어 가장 핵심적인 개념 중 하나이다. 피봇을 통해 성공을 거둔 세계적인 스타트업의 사례가 많지만, 피봇이 모든 것을 성공으로 이끄는 만능도구는 아니다. 잘못된 피봇선택은 사업의 실패로 이어져 성공의 기회마저 빼앗아갈 수 있기 때문이다. 따라서 스타트업 기업이 피봇을 선택할때는 자사가 보유한 역량과 자원 및 산업과 시장 등에 대한 면밀한 분석이 요구됨에도 불구하고, 국내의 경우 스타트업의 피봇을 주제로 연구한 논문은 전무한 상황이다. 이에, 본 연구에서는 3D 프린터 개발 및 제조를 주요 사업내용으로 하는 C사의 피봇 사례를 분석하였다. 이를 통해 스타트업 기업이 피봇을 결정하고 실행하기에 앞서 어떤 요소들을 검토해야 하는지, 어떠한 사업적 위험성이 있는지에 대해 심도 있게 고민해보는 기회를 제공함으로써 국내 스타트업 기업들이 성공적인 피봇을 통해 스케일업 단계까지 나아갈 수 있도록 이론적, 실무적인 시사점을 제시하는데 목적이 있다. 연구 대상인 C사는 3D 프린터 및 관련 부품을 개발하는 기술 기반 스타트업 기업이었으나, 창업자가 S/W 개발역량도 보유하고 있다는 것을 알게 된 거래업체들로부터 IT 관련 용역까지 의뢰받기 시작한다. 3D 프린터 시장의 성장이 아직 본격화되지 않은 상황에서 3D 프린터 관련 매출 성장이 한계에 부딪히고, 이 때 C사의 핵심사업 영역이 아닌 IT 서비스 관련 매출액이 전체 매출액에서 점점 큰 비중을 차지하게 된다. 창업자인 봉재철 대표 역시 고객사를 대상으로 IT 서비스 관련 의뢰에 대응하는데 더 많은 시간과 역량을 투입하게 되고, 결국 3D 프린터 관련 제조업에서 IT 서비스 사업으로의 피봇을 고민하게 된다. 본 사례를 통해 스타트업 기업이 성장 과정에서 직면하게 되는 중요한 선택의 과정에서 실패를 최소화하고 합리적인 선택을 할 수 있는 방안에 대해 고찰해 볼 수 있는 기회를 제공하고자 한다. Pivot is one of the key concepts in the Lean Start-up methodology. There are many examples of global startups that have succeeded through pivot, but pivot is not an all-round tool that leads everything to success. Faulty choices of pivot may lead to business failures and even take away opportunities for success. Therefore, although startup companies are required for careful analysis of their capabilities, resources, industries, and markets when selecting a pivot, there are no papers on the subject of startup‘s pivot in South Korea. This study analyzed the case of Cs pivot with its main business of 3D printer development and manufacturing. This analysis provides an opportunity for startups to take into in-depth consideration of what factors they shall examine and what business risks are lined when they consider and implement pivots. Therefore, the paper would like to suggest specific implications that lead startups ultimately to the scale-up level through successful pivot. The company C was a technology-based start-up company, developing 3D printers and related components, however since its clients found out that the founder also had software development capabilities, they have started requesting IT-associated services. With the growth of the 3D printer market not yet full-fledged, the growth of related sales is confronted with the limit and at this time, turnover related to IT services, which are not Company C’s core business area, accounts for a large portion of total turnover. The founder also devotes more time and capacity to responding to IT service requests for clients, and eventually becomes concerned about pivot from manufacturing business related to 3D printers to IT service businesses. This case aims to provide an opportunity to consider ways to minimize failures and make rational choices in the process of critical choices such as pivot faced by startup companies in the growth process.

사건과 현상, 두 스토커의 숨바꼭질 보고서

서원석(Seo, Wonseok) 한국예술종합학교 미술원 조형연구소 2009 Visual Vol.6 No.-

What is it that we see on the newspaper photos? Is it what we wished to see or what the journalist wanted us to see? The frame of reality is very much flexible unlike the one in the newspaper, meaning there is so much more on the other side. What both Suntag NOH and Seungwoo CHAE, as a journalism photographer, try to show through their work is those stories behind the scenes. It is their attempt to extend the overall perception of photograph by distorting the frame.

패널모형을 이용한 다주택 자가가구의 자산 및 부채특성이 자산효과에 미치는 영향분석

서원석(Seo, Wonseok),최우섭(Choi, Wooseop) 한국부동산학회 2018 不動産學報 Vol.74 No.-

본 연구는 패널모형을 이용해 다주택 특성이 소비지출과 관련한 자산효과에 미치는 영향을 자산 및 부채 측면에서 파악하고, 이를 통해 부동산정책에 대한 효과성 및 정책적 일관성을 위한 시사점 고찰을 목적으로 하고 있다. 실증분석 결과 주택 및 금융자산은 자산효과를 구축하는 중요한 요인이라는 결론을 도출하였는데, 특히 미래에 매매를 통해서 이익을 실현할 수 있는 자산보다는 현재 직접적인 수익 및 실현이 가능한 자산이 보다 효과적임을 확인하였다. 또한 주택담보대출을 통해 주택을 구매하면 가구의 현재 총자산은 증가하지만, 대출은 미래지출이라는 인식으로 인해 자산효 과가 높아지는 것으로 나타났다. 그러나 다주택 구입을 위한 담보대출은 자산효과가 나타나지 않으며, 이를 통해서는 경제적 효과를 얻을 수 없다는 사실도 함께 확인하였다. 이러한 측면에서 본 연구는 최근 급증한 가계대출로 인한 민간소비위축의 원인은 자가구입이 아닌 다주택구입일 수 있다는 사실을 파악하였다. 다만 1가구보다 여러 채의 주택을 보유하고 있을 경우 자산효과에는 긍정적일 수 있으며, 특히 주택을 추가적으로 보유하는 것이 기타 부동산을 보유하는 것보다 자산효과에는 효과적일 수 있다는 사실을 확인하였다. 1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to examine the effects of multi-house characteristics on the wealth effect in terms of assets and liabilities, and to suggest implications for the effectiveness and consistency of housing policy. (2) RESEARCH METHOD This study analyzed the research purpose using the panel model. For the analysis, this study used the national survey of tax and benefit produced by korea institute of public finance. (3) RESEARCH RESULTS The results show that housing and financial assets are important factors in building the wealth effect. Especially, the income and realizable liquid assets have more influence on the effect than the asset that can realize the profit in the future. In case of debt, it is shown that the housing purchase through mortgage lending has positive wealth effect due to the recognition that the total assets of households increase. Moreover, it is more effective in the case of having multi-house owner than single-house owner for the wealth effect. Typically, having multiple houses has higher wealth effect than having other type of real estate. However, non-residing houses that multi-house owner hold are not found any wealth effect on the price increases. In addition, the multi-house owner shows the negative effect on the mortgage loan. So that it is confirmed that it is difficult to obtain the chain economic effect by activating the housing market through the loan for the multi-house purchase. 2. RESULTS This study shows that the existing policy of the government to obtain the economic effect by using the wealth effect through the activation of housing market is mainly possible through the increase of single-house owner, not multi-house owner.

KTX 운영에 따른 정차도시 산업구조의 시계열적 변화연구

서원석(Seo, Wonseok),문채(Moon, Chae),양광식(Yang, Kwang-Sik) 한국지역개발학회 2015 韓國地域開發學會誌 Vol.27 No.2

This study aims at investigating changes of industrial structure before and after KTX stops in cities of Gyeongjeon and Jeonra lines. For the regional LQ analysis, this study uses Korea Standard Industrial Classification(KSIC), and compares the periodic changes of industrial structure for the cities associated with three industrial growth patterns, such as growth industry, slower growth industry, and depressed industry. The results show that the impact of KTX stops on regional industries is very significant and diverse among cities. In particular, interestingly, population size can lead to the diverse formation of industrial structure affected by KTX stops. Moreover, curiously though, KTX stops do not much affect the regional real estate market contrary to our expectation. It may be because real estate price change is mainly taking place in the KTX station area. Finally, this study gives good understanding of periodic change patterns of industrial structure in KTX cities, and also suggests the importance of paying attention to the regional features when setting up KTX-oriented local planning and industrial policy.

대규모 프로스포츠시설 입지에 따른 도시특성요인 비교분석

서원석(Wonseok Seo),곽정현(JungHyun Kwak) 한국콘텐츠학회 2016 한국콘텐츠학회논문지 Vol.16 No.3

본 연구는 프로스포츠시설의 입지 유무에 따른 도시특성차이 및 결정요인 분석을 목적으로 한다. 이를 위해 228개 시군구를 대상으로 도시별 특성을 사회·경제·문화·교통·공간특성으로 구분한 뒤 t-검정 및 이항로지스틱모형을 이용해 분석을 수행하였다. 분석 결과 프로스포츠시설 입지의 주요 결정요인은 경제적 여건, 프로스포츠시설의 운영과 관련된 인구, 교통여건 등으로 나타났다. 구체적으로 입지도시는 교통결절지로 일정한 구매력을 갖춘 청장년층이 많고 입지를 위한 대규모 토지가 형성되어 있다는 특징과 함께 일정수준 이상의 도시로서의 기능을 가지고 있는 곳일 가능성이 더 높아진다는 결론이 도출되었다. 최근 각 지방정부는 관중이 유입됨으로써 지역경제를 활성화시킬 수 있고, 반영구적인 시설이용을 통해 긍정적인 파급효과를 누릴 수 있으며, 이를 통해 도시경쟁력 향상이 기대될 수 있다는 점에서 대규모 프로스포츠시설 유치에 관심을 두고 있다. 본 연구결과는 도시경쟁력 향상에 대한 대안으로써 대규모 프로스포츠시설 유치정책이 지방정부의 매력적인 선택이 될 수 있다는 시사점을 제공하고 있다. This study analyzes important urban characteristics according to location of large-scaled professional sports facilities based on a binary logistic regression model and t-test. For the empirical analysis, this study uses 24 urban characteristics within social, economic, cultural, traffic, and spatial categories in 228 cities. The results show that economic condition can be the main decision factor for the differential feature of the location as well as social and traffic conditions. Concretely, more the number of young adults and middle-aged people who have considerable purchasing power, and available land are more the beneficial to the presence of the sports facilities. Recently local governments focus on location of the facilities due to their impacts on regional economics as well as residents’ quality of life. In this point of vies, this study gives good understanding why it is a great option for location of the facilities.

테크노파크의 지역경제 파급효과 및 정책과제 연구

서원석(Seo, Wonseok),고석찬(Ko, Suk-Chan),양광식(Yang, Kwang-Sik) 한국지역개발학회 2010 韓國地域開發學會誌 Vol.22 No.2

Up until recently, the national and local governments in Korea have focused on growing the small and mid-sized enterprises(SMEs) in local areas to achieve regional economic development. At the hub of this activity, the supporting agencies such as technoparks have played very significant role. This study, therefore, aims at investigating whether the technoparks in Korea have performed their roles for high-tech SMEs and identifying their economic impacts on regional economy. By focusing on the case of technopark development, the study reviews the process of technopark development in Korea and analyzes the impact of technoparks on the regional economy through regression analysis. From the empirical evidence, this study shows that each technopark has significant impact on not only increasing the number of local-based small and mid-sized enterprises, but also achieving regional development. The results of this study indicate that the existence of high-tech supporting agencies in a locality such as technoparks is very important to accomplish regional economic development. The policy implications for better regional success are twofold. First, the central and local governments should consider technoparks as a technology infrastructure for the socio-economic integration of a region. Second, the economic impacts of technoparks are large enough to justify the financial support from the governments in the future.

도시형생활주택의 광역주택시장 공급결정요인 비교연구

서원석(Seo, Wonseok),김리영(Kim, LeeYoung) 한국도시행정학회 2014 도시 행정 학보 Vol.27 No.1

The purpose of this study is to compare spatial submarket features of urban-life housing between Metropolitan and non-Metropolitan areas, to find the significant factors affecting the housing supply, and to suggest the macro policy implications. For the analysis, this study uses two types of housing submarkets (Sudokwon Metropolitan and Non-Metropolitan) to investigate significant factors affecting the urban-life housing supply using 13 housing submarket features, such as household, housing market, industrial, infrastructure, land use characteristics. The results show that the housing submarket has different spatial features in terms of transportation, housing market, and household characteristics. Moreover, the significant factors affecting urban-life housing supply are also dissimilar, such as household-housing market features in Metropolitan market and household-infrastructure availabilities in Non-Metropolitan market. The implications of this study are threefold. First, currently studio type of urban-life housing has more construction benefits than other types. But this should be also applied to other types of urban-life housing. Second, when constructing urban-life housing, it must consider the accessibility of public transportation, specifically in Non-Metropolitan housing market. Lastly, it is necessary to have public governance working in cooperation with both central and local governments.

공공임대주택 거주유형에 따른 생활 및 사회환경 특성 비교

서원석 ( Wonseok Seo ),김찬혁 ( Chanhyuk Kim ) 한국부동산원 2022 부동산분석 Vol.8 No.3

Given that the a policy for public rental housing which could integrate various types of public housing into one has been in full swing, it is important to identify the characteristics of residents' living and social environments according to the types of public rental housing and compare differences of them. In this respect, this study investigated the characteristics of residents' living and social environments among public rental housing types with ANOVA, post-hoc analysis, and the multinomial logistic analysis. The main findings are as follows. First, a positive (+) relationship occurred between trust and social interaction with neighbors. Second, living environment for health showed different characteristics according to public rental housing types. Third, social interaction was relatively weak for residents of permanent rental housing. Fourth, residential satisfaction also was significantly lower in permanent rental housing than others. Fifth, residents of permanent rental housing had a characteristic that denied habitation mingled with different economic classes. Sixth, permanent rental housing had more negative characteristics in light of living and social environments. Based on these results, this study reviewed the implications for long-term public rental housing policies.