경남지역신문발전위원회 조례시행에 따른 평가

강창덕 한국행정학회 2012 한국행정학회 학술발표논문집 Vol.2012 No.-

녹색/대중교통지향 도시의 토지시장 효과와 기업 지리

강창덕 대한국토·도시계획학회 2010 國土計劃 Vol.45 No.2

신바람 나는 십대-신문을 바라보는 관점이 중요하다

강창덕 우리신학연구소 2004 갈라진 시대의 기쁜소식 Vol.- No.648

서울시 수요-공급 기반 지하철 접근성이 토지가격에 미치는 비선형적 영향: G2SFCA 적용을 중심으로

강창덕 한국국토정보공사 2022 지적과 국토정보 Vol.52 No.2

세계 주요 도시는 자동차로 인한 교통 정체, 에너지 과소비, 환경오염 등을 해결하는 대안으로 대중교통을 주목하고 있다. 아울러 대중교통에 대한 쉬운 접근성이 그 이용을 높인다는 점에서 여러 연구는 대중교통에 대한 접근성을 개선하는 것이 중요함을 강조하였다. 이러한 대중교통은 부동산 가치 평가와 투자 결정에도 중요한 변수로 작용한다. 이 연구는 대중교통 접근성에 대한 기존 접근방법을 비판적으로 검토한 후 수요-공급 기반 접근성 기법으로 서울시 지하철역에 대한 접근성을 측정한다. 그 다음 그 영향을 용도별, 분위별 토지가격을 통해 분석하였다. 다층헤도닉모형으로 분석한 결과, 첫째, 지하철에 대한 수요와 공급을 모두 고려한 접근성은 주거용과 비주거용 토지가격에 모두 긍정적 영향을 주었다. 영향은 비주거용보다 주거용에 보다 강하게 나타났다. 둘째, 총 세 개의 함수로 측정한 접근성 가운데 Exponential 함수에 의한 접근성은 주거용 토지가격에 가장 적합했으며, 비주거용 토지가격에는 Power 함수로 측정한 접근성이 가장 설명력이 높았다. 셋째, 토지 가격 분위별 영향을 보면, 주거용과 비주거용 토지가격 모두 가장 비싼 분위에 가장 큰 영향을 준 것으로 나타났다. 아울러 분위별 가격에서도 모형적합도 측면에서 주거용은 Exponential 함수로 측정한 접근성, 비주거용은 Power 함수로 측정한 접근성이 상대적으로 적합한 것으로 나타났다. 이러한 연구 결과는 공공투자가 인근지역에 미치는 영향을 이해할 뿐만 아니라 부동산 가치평가, 대중교통 서비스로 인한 우발이익의 회수 방안 모색, 대중교통 투자로 인한 주거비 상승 대책 마련에 활용할 수 있을 것이다.

알켄-오존 반응의 중간 생성물에 대한 ab initio 양자역학적 고찰

강창덕,김승준,Kang, Chang Deok,Kim, Seung Jun 대한화학회 1998 대한화학회지 Vol.42 No.2

알켄-오존 반응에서 생성된 중간 생성물로써 primary ozonide (POZ),secondary ozonide (SOZ)그리고 carbonyl oxide의 분자구조, vibrational frequencies그리고 infrared(IR)스펙트럼의 세기 등에 대한 이론적 연구를 high level ab initio 양자역학적 방법(CISD,CCSD)을 사용하여 수행하였다. 일반적으로, polarization function은 결합각과 결합길이를 감소시키는 경향을 보였고 반면, electron correlation effect는 결합길이와 결합각을 약간 증가시키는 경향을 보이고 있다. Carbonyl oxide의 분자구조는 zwitterionic form이 diradical form보다 더 안정한 것으로 예측되었으며, 두 형태의 에너지는 차이는 TZ2P CISD level에서 약 22.4 kcal/mol인 것으로 계산되었다. 또한, POZ과 SOZ의 분자구조 및 harmonic vibrational frequencies들을 실험결과와 비교 분석하였으며 IR세기에 근거하여 각 vibrational mode를 assign 하였다. The geometrical parameters, vibrational frequencies, and IR intensities for primary ozonide (POZ), secondary ozonide (SOZ) and carbonyl oxide as the intermediates of alkene-ozone reaction have been predicted using high level ab initio quantum mechanical method with various basis sets. In general, the polarization function decreases bond lengths and bond angles, while the electron correlation effect increases bond lengths slightly. The electronic structure of carbonyl oxide has been predicted to be zwitterionic structure and energy difference between zwitterionic and diradical structure is evaluated to be 22.4 kcal/mol at TZ2P CISD level of theory. The experimental vibrational frequencies and IR intensities of POZ and SOZ will be compared and discussed with our high level theoretical predictions.

국내 마약문제의 심각성과 올바른 마약퇴치를 위한 인식전화

강창덕 약업신문사 2001 의약정보 Vol.2001 No.4

토지이용 밀도에 대한 가로망 특성 효과 연구: 2010년 서울시에 대한 공간구문론 적용

강창덕 국토연구원 2013 국토연구 Vol.76 No.-

This paper aims to analyze the impacts of street network on land-use density in Seoul, 2010. After reviewing previous study and obtaining related data, this study isolates how street network changes population, household, and employment density over Seoul city. This study confirms that higher control and connectivity increase population density while greater global integration, mean depth, and total depth decrease the density in population density models. In household density models, household density has positive association with control while the density does negative connection with global integration, mean depth, and total depth. Employment density increases with higher control, global and local integration, and connectivity in the models. Further, multiple regression models with Likelihood Ratio Test reveal that road and street networks as well as location variables have statistical significance in explaining the spatial variation of population, household, and employment density. 본 논문은 2010년 인구밀도, 가구밀도, 고용밀도에 가로망 특성이 미치는 영향을 분석하였다. 연구 결과는 크게 가로망 특성을 중심으로 세 가지 측면에서 요약할 수 있다. 첫째, 인구밀도 모형에서 가로망 특성은 모두 통계적으로 유의미하지 않았으나, 반경 100m 내 통제도와 연결도가 높을수록 인구밀도가 높아졌고 전체 통합도, 평균 깊이, 총 깊이가 높을수록 인구밀도는 낮았다. 반경 300m 내 통제도, 전체 통합도, 평균 깊이, 총 깊이는 더 강한 효과를 냈으나 연결도는 통계적으로 유의미하지 않았다. 둘째, 가구밀도 모형에서 최근접 가로망 특성 가운데 통제도만 통계적으로 유의미하게 가구밀도에 영향을 주었으며, 반경 100m 내 가로망 특성 가운데 통제도는 가구밀도를 높이고 전체 통합도, 평균 깊이, 총 깊이는 그 밀도를 낮추었다. 반경 300m 내 가로망 특성 가운데 통제도는 통계적으로 유의미하지 않고, 전체 통합도, 평균 깊이, 총 깊이 등이 커질수록 일관되게 가구밀도는 낮아졌다. 끝으로 고용밀도 모형에서 최근접 노드의 가로망 특성 가운데 통제도, 국부 통합도, 연결도가 높을수록 고용밀도는 높아졌다. 가로망 특성을 반경 100m 내 평균값으로 계산한 결과, 전체 통합도가 높을수록 고용밀도만 높아졌다. 가로망 특성을 반경 300m 내 평균값으로 계산한 결과를 보면, 통제도의 통계적 유의미성은 없는 대신 전체 통합도와 더불어 연결도가 통계적으로 유의미한 변수로 나타났다. 그 결과 두 변수가 커질수록 고용밀도는 높았다.

GWR 접근법을 활용한 부동산 감정평가 모형 연구: 서울시 아파트를 사례로

강창덕 한국부동산연구원 2010 부동산연구 Vol.20 No.2

This study aims to suggest how to apply Geographically Weighted Regression to real estate appraisal through empirical research for Seoul apartment market. Five key conclusions can be drawn based on the GWR modeling. First, this study confirms that housing market in Seoul might contain diverse types of submarkets in terms of housing attributes, transportation and location, amenity, education attributes, and socioeconomic characteristics. These findings would be considered in housing appraisal. Second, the GWR model found the spatial variation of each characteristics of Seoul apartment. The result would complement the caveat of hedonic price models. Third, real estate appraisers would consider the weight on each attributes of housing from spatially-varied relation between housing price and characteristics. Fourth, the local R-Square value from GWR models reveals whether aspatial or non quantitative variables determine housing price. Finally, the GWR modeling using apartment market price and statistical inference technique would apply to local housing price index. 이 연구는 Geographically Weighted Regression(GWR) 접근법을 서울시 아파트 실거래가 자료에 적용하여 부동산 감정평가방법으로 활용할 수 있는 방안을 제시하였다. 이 연구의 결과는 첫째, 주택 가격과 주택 특성간 관계를 분석했을 때 서울시 주택시장은 여러 이질적인 주택하위시장으로 구성되어 있음이 밝혀졌으며, 이를 부동산 감정평가 과정에 활용할 수 있다. 둘째, 주택 특성의 가격 효과가 국지적으로 다름을 확인할 수 있으며 이는 기존의 헤도닉 가격 모형의 단점을 보완할 수 있다. 셋째, 주택 가격에 미치는 요인이 국지적으로 다르며 감정평가시 가중치를 다르게 하는 데 활용할 수 있다. 넷째, 특정지역의 주택 가격 형성에 비공간 변수나 계량화하기 어려운 요인이 영향을 미치는 지 진단할 수 있다. 끝으로, 향후 공간 가중치를 반영한 주택 가격 지수를 만드는 데 응용할 수 있을 것이다.

토지이용 변화가 지가 변화에 미치는 영향에 관한 연구-서울시 강북지역을 사례로-

강창덕 한국부동산연구원 2012 부동산연구 Vol.22 No.2

Urban and real estate economics suggest that land use considerably determines the level of the price. However, we have less understanding on the impacts of land use change on land price over urban areas. This study aims to analyze how land use change creates spatial variation of land price change in Northern Seoul between 2001 and 2007 with Ordinary Least Square and Spatial Econometrics. The model outputs reveal that converting from single-family housing to condominium, commercial, and mixed-use, from mixed-use to commercial, and from commercial to mixed-use tend to increase the land price in developed land models. Meanwhile, land use change from residential raw-land to condominium and from commercial raw-land to commercial and office use enhance the level of land price in raw-land models. This study provides the insightful alternative for appraisal and land valuation through modeling impacts of land use change on land price. 이 연구는 서울시 강북지역을 사례로 2001년과 2007년 사이 같은 필지의 토지 이용 변화가 토지 가격 변화에 미친 효과를 일반회귀분석(Ordinary Least Square, OLS)과 공간계량모형으로 분석하였다. 먼저, 기존토지개발모형의 결과를 보면, 2001년 단독주택에서 2007년 아파트, 상업용, 주상복합으로 변경된 경우와 같은 기간 주상복합에서 상업용, 상업용에서 주상복합으로 바뀐 경우 지가 상승효과가 나타났다. 반면, 이 기간에 단독주택에서 다세대주택, 주상복합에서 단독주택으로 용도를 바꾼 경우는 지가 하락효과를 보였다. 그 다음 나지개발모형 결과를 보면, 주거나지에서 아파트로, 상업나지에서 상업용과 업무용으로 바꾼 경우만 지가 상승효과가 나타났다. 연구 결과가 주는 정책적 함의는 첫째, 향후 도시공간상 역동적 토지이용 변화에 의한 지가 변화를 설명하고 예측하는 데 활용할 수 있을 것이다. 둘째, 현행 공시지가 평가부문에서 용도 변화에 의한 가격 증감에 대한 명시적 고려가 없다는 점에서 이 연구 결과를 활용하여 공시지가 산정 등 다양한 감정평가 부문에서 용도 변경 변수를 적극 도입할 수 있을 것이다. 셋째, 기존의 다중회귀분석과 더불어 공간계량모형을 적극 도입하여 서로 약점을 보완할 수 있을 것이다. 이는 최근 대량평가모형(Mass Appraisal Models)에서 공간계량모형을 적극 도입하고 있다는 점에서 향후 주목받을 사안이 될 전망이다. 끝으로, 이 연구의 유사한 설명변수로 구성한 기존토지개발모형과 나지개발모형의 결정계수와 통계적 유의미성을 비교해 보면, 상대적으로 나지개발모형의 결정계수가 낮고 동시에 통계적으로 유의미한 변수가 기존토지개발모형에 비해 적음을 알 수 있다. 따라서 향후 나지가격을 추정하는 모형을 구성함에 있어 미래에 대한 기대감과 같은 변수를 모형 구성에 적극 검토할 필요성이 있음을 제기한다.

서울시 토지가격의 시공간 구조 연구(1996~2007): 지가함수와 공간통계의 적용과 해석

강창덕 한국부동산연구원 2011 부동산연구 Vol.21 No.3

이 연구는 지가함수와 공간통계를 적용하여 1996년부터 2007년까지 총 12년간 서울시 주거용 및 상업업무용 토지가격의 시공간 구조를 살펴보았다. 그 결과를 요약하면, 첫째, 도심으로부터의 거리별 각 가격을 보면, 주거용 토지가격보다 상업업무용 토지가격이 도심에 가까이 갈수록 높았다. 평균적 수치지만 도심이 상업업무용 토지가격 분포상 중심지 위상을 유지하고 있는 것으로 보인다. 둘째, 단핵도심 지가함수분석 결과 도심에 대한 거리 설명력이 주거용보다 상업업무용 토지가격 모형에서 더 높다는 것을 확인하였다. 셋째, 도심과 5개 부도심에 대한 거리를 사용한 다핵모형 지가함수 결과에서 주거용과 상업업무용 토지가격 모두 단핵도심 지가함수보다 조정된 결정계수가 높았다. 주거용 토지가격 모형에서 도심과 강남부도심, 영등포부도심은 1996년부터 중심지 위상을 유지하였다. 그러나 도심은 2007년 통계적으로 유의미하지 않았고, 영등포 부도심은 2003년부터 중심지 위상을 잃은 것으로 보인다. 상암부도심은 2002년부터 새로운 중심지가 되었다. 아울러 청량리는 2004년부터, 용산은 1996년부터 중심성을 잃은 것으로 밝혀졌다. 상업업무용 토지가격 모형에서 도심과 강남부도심의 위상이 강했고, 그 외 부도심의 중심성은 약하였다. 이러한 결과를 종합할 때 일반적으로 도시기본계획의 중요한 틀이 되고 있는 1도심 5부도심은 적어도 토지가격 측면에서 각기 그 위상이 크게 달라지고 있음을 시사한다. 끝으로 공간통계분석 결과, 1996년에서 2007년으로 올수록 주거용 토지가격이 높은 집중지는 주로 강남구와 서초구였으며, 그 위상은 갈수록 강화되었다. 같은 기법을 상업업무용 토지가격에 적용해 보면, 종로구와 중구를 중심으로 한 도심권과 강남구, 서초구를 중심으로 한 강남부도심권이 양대 중심지로 자리잡아가는 추세임을 알 수 있다. Urban economists and real estate researcher analyze the spatial pattern of land price to understand the change of urban spatial structure and sub-market of land. This study aims to analyze the spatial and temporal structure of land price in Seoul between 1996 and 2007 with land price function and spatial statistics. The study with recent data on land price finds that land price function with monocentric models have more explanatory power in the spatial variation of retail-office land price. In polycentric models, distance to the two key urban centers, CBD and Kangnam sub-CBD, mainly explains the spatial pattern of residential and retail-office land price in Seoul. Finally, spatial statistics, Moran’s I and Getis-Ord G, confirms that the concentration of higher residential land price appeared in Kangnam and Seocho-Gu while that of retail-office land price did in CBD and Kangnam sub-CBD.