정비조합 조합원 지위의 성립요건

서규원 서울대학교 대학원 2024 국내석사

정비조합의 조합원 지위에 관하여 도시 및 주거환경정비법은 '토지등소유자'와 '조합설립동의'라는 개념표지만을 제시할 뿐이어서 구체적인 판단기준은 상당 부분 해석에 맡겨져 있다. 나아가, 도시정비법은 조합원자격에 관하여 일정 부분 정관 자치를 허용하고 있으나, 정관으로 정할 수 있는 범위가 어디까지인지에 관해서는 침묵하고 있다. 정비조합의 조합원은 재건축ㆍ재개발사업의 사업시행자인 정비조합을 구성하는 기본 단위이면서 정비사업의 핵심적인 이해 관계인으로서 사업과 관련하여 막대한 영향력을 끼친다. 그렇기에 조합원 지위가 누구에게 인정되는지는 정비사업과 관련된 분쟁 전반에서 쟁점으로 등장할 수 있고 도시정비법 및 관련 법령을 파악함에 있어서 반드시 이해해야 하는 내용이다. 이에 따라 본 연구에서는 다양한 국면에서 누구에게 조합원 지위가 인정되는지, 그리고 이에 관하여 정관이 정할 수 있는 범위가 어디까지인지에 관하여 분석하였다. 토지 또는 건축물의 소유권은 조합원 지위의 가장 중요한 구성요소로, 일반적으로 조합원 지위의 자격요건이자 존속요건으로 기능한다. 다만, 이에 관해서는 크게 세 가지 예외가 존재하는데, 대표조합원의 선정이 요구되는 경우에는 수인의 토지소유자 중 대표자 1인에게만 조합원 지위가 인정되고, 투기과열지구에서 일정 시점 이후에 권리 양수도가 일어나는 경우에는 조합원 지위 취득이 부정되고 현금청산의 대상이 되며, 사업의 정상적 진행에 따라 기존 조합원의 소유권이 소멸하는 경우에는 조합원 지위와 소유권 사이의 견련성이 유지된다고 해석할 수 없다. 조합설립동의는 재건죽조합의 경우에만 요구되는 조합원 지위의 구성요소이다. 조합설립동의는 정비사업의 진행에 관한 공법상 동의의 의사표시이면서도 조합을 설립하는 단체법상 합의이자 조합에 가입하여 자신의 재산권을 투자하고 각종 부담을 지기로 하는 합의이기도 하다. 조합설립동의는 다양한 측면을 가지고 있으므로 단순히 조합계약의 의사표시에 준하여 유ㆍ무효를 판단하는 것은 경계하여야 할 것이다. 정비조합의 설립 과정 및 도시정비법의 관련 규정을 검토해보았을 때, 조합설립인가처분 발급 이전단계에 일정한 단체가 성립한다고 보는 것은 인위적인 해석이고, 조합의 법률관계는 도시정비법 및 그에 따른 조합설립인가처분에 의해 형성되어야 한다고 보는 것이 자연스럽다. 그렇다면 조합원 지위는 도시정비법 제39조을 일차적인 기준을 삼아 판단하여야 할 것이고, 정관은 불분명한 부분 및 정관 자치가 허용되는 부분들에서 예외적인 역할을 가진다고 보아야 한다. 도시정비법이 토지등소유자에게 조합원 지위를 부여한 것은 사업 구역 내 토지등소유자가 사업을 주도할 수 있도록 함에 있다. 따라서 조합원 지위에 관한 정관의 한계는 위 취지를 몰각시킬 위험이 있는지를 중심으로 판단하여야 한다. 도시정비법 및 관계 법령에 따르면 조합원명부가 조합설립인가의 내용에 포함되어 있으므로 조합원 지위는 조합설립인가에 따라 결정된다는 견해가 가능하다. 이에 대해서는 도시정비법은 조합원 지위는 조합설립인가처분에 의해 형성ㆍ변경된다기 보다는 소유권과 직접적으로 연결되어 성립ㆍ변경되는 것을 예정하고 있다는 반론 역시 가능하다. 판례는 후자의 견해를 전제로 하여 조합원 지위 확인소송을 허용하고 있다. 이에 따르면 조합원 지위의 성립 및 변동은 조합설립인가와 독립적으로 이뤄지고, 조합원 지위에 관하여 조합설립인가의 공정력은 미치지 않는다. Regarding the membership of the association under the 'Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents', the Act only presents the marker of "land ownership" and "consent to the establishment of the association". Therefore, it is up to interpretation what the criteria for determining who is a association member is. Furthermore, the Act allows some autonomy to the articles of association on this matter, but it remains silent about the extent of the autonomy. Member of a association can have a huge influence in the rearrangement or redevelopement project, and is a key stakeholder in these project. So, whether someone has a membership can emerge as a major issue throughout disputes related to rearrangement or redevelopement projects. Therefore, this study analyzed the criteria for determining whether someone has a membership. Ownership of land is the most important component of having a membership and generally functions as both qualification requirement and also requirement for maintaining a membership. However, there are three major exceptions to this. First, if a selection of a representative member is required, only one of the landowners is recognized as a member. Second, if the land is inside an area designated as a district of overheated housing price, the transferee may not get a membership even though the land ownership is transferred from a association member, depending on the specific time of the transfer. Lastly, if a member loses its ownership in the normal procedures of the project, for exampel due to demolition of one's building or transfer of ownership to the association, the connection between the membership status and the ownership is broken Consent to the establishment of the association is a component of the status of members required only in the case of the reconstruction association. Regarding the meaning of the consent, it has various aspects. It is an expression of consent to initiate a public project, a collective agreement to establish a association, and an agreement to invest one's property in exchange to a right to own a building after the project is finished. As the consent can have various meanings and aspects, one must be careful not to think of it as a mere contract between business entities. On the role of articles of association in determination of membership, different views on the establishment process of the association can have different conclusions. This paper claims that it is artificial to postulate that a certain group is established before the approval for the establishment of the association. the association and its legal relations are formed by Act itself and the approval of the establishment of the association. Therefore the Article 39 of the Act should be considered as a primary criterion for determining membership, and the articles of association should be considered to have only an auxiliary role in areas where autonomy is allowed. Although the Act does not specify the limitation of the autonomy of the articles of association, it should be noted that the reason the Act granted membership to the land owners is to let them decide the fate of their land fore themselves. The articles of association must not harm this purpose. About the role of ‘approval for the establishment of the association’ in determining membership, one might argue that the membership itself is determined by the approval, since the approval contains the list of members. However, one can counter argue that various articles on the Act indicates that the membership is directly linked to ownership rather than being established or changed by the approval. Supreme Court follows the latter view and allows suit of union membership confirmation. According to this view, the membership of the association is independent of the content of the approval, and one can callenge the membership of a person listed as a member in the approval without callenging the validity of the approval itself.

가로주택정비사업 활성화 방안에 관한 연구 : 경기도 부천시 중심으로

허윤조 명지대학교 부동산대학원 2019 국내석사

기존의 재개발·재건축 정비사업은 대규모 전면 철거 방식으로 진행되는 과정에서 사업기간 지연 및 거주민의 주거지 내몰림 현상 등 다양한 문제점들이 발생하였다. 이에 기존 정비사업의 부작용에 대한 출구 전략으로 신속한 정비사업의 진행과 거주민의 커뮤니티 붕괴를 최소화하기 위해 도입된 것이 가로주택정비사업이다. 가로주택정비사업은 소규모로 진행되어 사업기간을 단축할 수 있는 장점이 있고, 기금 융자 등의 공공지원 및 다양한 건축 규제 완화와 함께 활성화를 위한 여러 유인책들이 제시되고 있지만 사업실적이 기대에 미치지 못하고 실정이다. 따라서 본 연구는 가로주택정비사업의 활성화 저해요인을 파악하고 구체적인 해결방안을 제시함으로써 가로주택정비사업이 지속해서 시장 정착과 활성화에 기여하고 도시재생 뉴딜정책과 맞물려 계속적인 정비사업으로 자리매김하길 기대하면서 가로주택정비사업에 관한 활성화 방안을 그 목적으로 한다. 연구 목적을 효과적으로 달성하기 위해 문헌적 연구 방법과 문헌연구의 한계를 분석하기 위해 실증분석을 병행하였다. 실증분석은 가로주택정비사업이 현재 진행 중인 사업구역의 조합원과 시행관계자, 해당 지자체 공무원 및 사업구역 인근 공인중개사를 상대로 연령, 학력, 나이, 소득, 직업 등으로 구분하여 입주 의향이 있는 대상자를 중심으로 조사하였다. 일반적인 특성과 저해요인, 분담금 부담, 가로주택정비사업 이해도 등 가장 중요하게 생각하는 요인이 무엇인지 연구하고자 대인 면접 방법으로 설문 자료를 수집하여 분석한 결과 다음과 같은 결과를 도출되었다. 첫째, 가로주택정비사업 활성화를 위해서는 사업구역 면적 제한을 완화해야 한다는 분석 결과가 나타났다. 대상자 85.6%가 현재 1만㎡ 구역 범위를 좀 더 확장하여 사업의 다양성을 확보할 수 있는 제도 개선이 필요하다고 분석 결과가 나왔다. 둘째, 중대형 건설사가 참여하는 브랜드 아파트를 희망하고 분담금 부담은 일반분양분을 통해 개선한다는 조사 결과가 유의미하였다. 따라서 용적률과 층수제한 완화를 위한 제도 개선이 필요하다고 제안된다. 셋째, 대상 구역 내 거주하는 조합원은 58.2%가 50세 이상인 중·장년층으로 분석되었으며 4인 이상 거주하는 세대가 51.1%로 분석되었다. 연령이 높을수록 정비사업 찬성 비율도 높게 나타났다. 활성화를 위해서는 중·장년층이 선호하는 구조설계와 평형을 제안한다. 넷째, 가로주택정비사업에 대한 조합원의 인식 부족이다. 통계분석 결과 대상자 87.4%가 잘 모르거나 보통으로 나타났다. 따라서 활성화를 위해서는 정부와 지자체가 전문 대응팀을 구성해서 적극적으로 홍보하고 지원하는 제도가 필요하다. 다섯째, 공공기관과 협업하는 정비사업을 긍정적으로 생각하는 것으로 분석되었다. 공기업과 함께 정비사업에 참여하면 사업이 안정적이고 믿음과 신뢰를 더 높게 평가되면서 추진 속도도 빠르게 진행될 것으로 분석되었다. 따라서 정부가 활성화를 위한 인센티브를 발굴해서 정부가 지향하는 임대주택도 충족하면서 조합원들과 함께 만족할 수 있는 방안을 구축해야 할 것이다. 이에 본 연구에서는 가로주택정비사업 활성화를 위한 정책적 제언 및 활성화 방안에 도움을 주고자 함이 목적이다. 향후 본 연구를 참고로 사업에 참여하는 현장에 이러한 분석 결과를 하나씩 적용함으로써 가로주택정비사업의 성공적인 정착과 활성화에 큰 역할을 할 것이라 믿는다. 다만, 경기도 부천시를 대상으로 국한되어 기타 지역에 그대로 적용하는 것에는 한계를 갖고 있다. A Study on the Scheme for Revitalization of the Roadside Housing Redevelopment Project - Focused on Bucheon City, Gyeonggi-do Province - The existing redevelopment and rebuilding improvement projects have caused a diversity of problems such as the delay of the project period, the expulsion of native residents from the improvement zone and so on in the process of their progress in the large-scale wholesale demolition method. The roadside housing improvement project has been introduced as the exist strategy for adverse effects of the existing improvement zones to implement the improvement project quickly and minimize the collapse of residents' local community. The roadside housing improvement project has the advantage of curtailing the project period due to its small-scale implementation. And several inducements for revitalization have been presented along with public support for the loan of funds and the deregulation of buildings but in reality the track records of the project have not met the expectation. Accordingly, this study aimed to present the scheme for revitalization of the roadside housing improvement project to continue contributing to taking root in society and position itself as the sustainable improvement project in linkage with the urban regeneration new deal policy by identifying the factors impedimental to its revitalization and presenting the specific solution to it. To attain the aim of study effectively, this study employed both the literature review method and the empirical analysis method to overcome the limit of the literature review. For the purpose of empirical analysis, the research was conducted for association members, interested developers, public officials of competent local government and nearly licensed real estate agents in the project zone in which the roadside housing improvement project was in progress by dividing their general characteristics into age, academic background, income. occupation and so on with a focus on those intending to move into the improved housing. To investigate what they thought most importantly of their general characteristics, impedimental factors, charges to be borne, the understanding of the roadside housing improvement project and so on, it conducted the questionnaire research in the face-to-face interview method. Analysis of the collected data led to the following findings. First, the respondents pointed out the need to relax restriction on the size of the project zone in order to revitalize the roadside housing improvement zone. 85.6% of the respondents pointed out the necessity to improve the system to secure the diversity of the project by extending the current zone range of 10,000㎡ a little more. Second, respondents intending to move into the improved housing showed a wish for brand apartment constructed by medium-to large-sized construction companies. And they pointed out the significant need to improve the charge to be borne through the amount sold to the nonmembers of the association. And they proposed the need to improve the system to relax regulations on the ratio of floor area to site and the number of floors. Third, 58.2% of the association members living in the target roadside housing improvement zone were found to be people above their 50s of age. 51.1% of them were found to be the households with more than family members. The higher proportion of older residents was found to approve the improvement project. For the purpose of revitalization, the proposal was presented about the structural design and the floor area preferred by both the middle-aged and the elderly. Fourth, the members of the association had the poor understanding of the roadside housing improvement project. The findings of statistical analysis showed that 87.4% of the respondents had the poor and mediocre understanding of it. Accordingly, there is a need for both national government and local government to form the task force for actively publishing and supporting the revitalization of the roadside housing improvement project. Fifth, the respondents thought positively of the improvement project collaborated with public agencies. They thought that the participation of public agencies in the improvement project would lead to its stable progress and trust in it, which would contribute to its faster progress. Accordingly, government should set up the scheme for meeting its intended rental housing and satisfying association members' needs by finding out incentives for revitalization. Therefore, this study intended to contribute to suggesting policies and schemes for revitalization of the roadside housing improvement project. It is thought that the results of this study will perform a large role in entrenching and revitalizing the roadside housing improvement project by applying to the project site. But this study was confined to Bucheon City, Gyeonggido Province and has some limitation in applying them to the other areas.

서울시 주택재개발·재건축사업 정비예정구역의 주거환경평가

윤병훈 서울시립대학교 2011 국내석사

Recently, the seoul metropolitan government announced the planned management of residential areas that expanded from the residence environment improvement project(housing redevelopment project, housing reconstruction project, and housing improvement project)'s individual scale lacking of connectivity with surrounding as promoted by individual regions to the those wide scale of living area. The existing residential environment improvement project was in a progress in individual regions after being designated districts for the residence environment improvement project through the small physical standard to improve the residential environment of deteriorated existing urban areas. But it was not considered the connectivity with surrounding. Because the districts for residence environment improvement project were designated through the small standard evaluating the physical environment. And it was not clear whether the residential environment of designated districts was poorer than that of non-designated districts. In principles the residential environment is the physical-social condition and the residential areas' function influencing residential life. And the environment improvement is to improve to the advanced state by improving or mending the physical-social condition, maintaining the function. But the existing residential environment improvement project was considered the physical residential environment that means the household density, the degree of superannuation of buildings, the ratio of approached street, and the ratio of underestimated parcels. Therefore it is not expected that the residential environment improvement project can improve the social-economic residential environment. And it is raised the matching problem whether the districts for residence environment improvement project were properly designated through the small standard evaluating the physical environment. For example, some districts are the house area having the good residential environment. Therefore it is necessary that we seize the level of their residential environment through the evaluation on the residential environment of districts for residence environment improvement project and watch whether those were properly designated or not. This study tries to judge whether those were properly designated or not by evaluating on the residential environment of the districts designated through the small standard evaluating the physical environment for residential environment improvement project. This study is trying to need to convert to residential environment indicator to meet the original purpose of residence environment improvement project by pointing out the limitations on designating the districts for residential environment improvement project through the small standard evaluating the physical environment. And this study confirms problems of the existing residential environment improvement project lacking of connectivity with surrounding by confirming geographical homogeneous and continuous character through analyzing spatial autocorrelation. And this study intends to clarify the necessity regarding the geographical homogeneous and continuous character of residential environment at the planned management of residential areas. The results of this study are as follows. First, this study divides the entire of Seoul City into polygon of the same size based on , minimum area of districts for housing redevelopment. And this study evaluates residential environment based on safety, healthy, convenience, amenity, sustainability of each polygon and evaluates total residential environment by uniting each result. As a result, the aspect of residential environment(residential environment based on safety, healthy, convenience, amenity, sustainability and total residential environment) is appeared variously. For example, the residential environment in urban areas is convenient, not pleasant and not healthy But the residential environment in the outskirts of city center is contrary. Next, this study analyzes spatial autocorrelation targeting polygon evaluated residential environment and verifies the geographical homogeneous and continuous character of residential environment. Therefore the geographical homogeneous and continuous character of residential environment will be considered at the planned management of residential areas. Last, this study analyzes whether those were properly designated or not by evaluating on the residential environment of districts for housing redevelopment project and housing reconstruction project. As a result, the residential environment of 139 districts(housing reconstruction project:122 , housing redevelopment project:17) among districts for housing redevelopment project and housing reconstruction project is good. And this study can confirm matching problem by topic(safety, healthy, convenience, amenity, sustainability) by ploting the type. Thus by the result of designating districts by the small standard evaluating the narrow viwpoint's residential environment, the areas having the good residential environment were included. The residential environment mentioning at housing redevelopment project and housing reconstruction project does not mean the only physical residential environment. But the existing specific conditions designating districts only evaluate the physical state. Therefore the existing specific conditions can't the actual residential environment and so we need to convert to residential environment indicator to meet the original purpose of residential environment improvement project. This study collects residential environment indicator at preceding research, literatures. And the residential environment indicator is chosen by the possibility of data acquisition, the possibility of analysis, and researcher's subjective judgement. Each indicator evaluates the residential environment at the time of researching. In the past, the residential environment was evaluated through 4 evaluation item(safety, healthy, convenience, amenity) that WHO exhibited. Recently the residential environment was evaluated through 5 evaluation item(safety, healthy, convenience, amenity, sustainbility), Thus the meanings of residential environment, evaluation Item and evaluation indicator are changing according to changes in society. In the following study considering changes in society about residential environment and the evaluation of residential environment will be required. Keywords : Residence Environment Improvement Project, Housing Redevelopment Project, Housing Reconstruction Project, Residential Environment Evaluation, Spatial Autocorrelation 최근 서울시는 그동안 개별 지역별로 추진되어 주변과 연계성이 부족하던 주택재개발사업, 주택재건축사업, 주거환경개선사업 등의 주거환경정비사업 규모를 개별규모 지역 단위에서 주거생활권 전체로 확대하는 주거지 종합관리계획을 발표하였다. 기존의 주거환경정비사업은 노후화된 기성시가지의 주거환경을 개선하기 위해 소수의 물리적인 기준으로 정비예정구역을 지정한 후 개별 구역단위로 사업이 진행되었다, 해당구역의 물리적 환경을 평가하는 소수의 지표만으로 정비예정구역을 지정하다 보니 주변과의 연계성은 고려할 수 없었고, 지정된 구역의 주거환경이 지정되지 않은 지역보다 실제로 불량하다고 볼 수 있는지에 대한 판단 근거가 명확하지 않다. 원론적인 의미에서 주거환경(residential environment)이란 주거생활에 직·간접적으로 영향을 주는 물리적·사회적 조건과 주거지 자체의 기능을 말하여, 주거환경정비란 주거지의 물리적·사회적 조건을 개량하거나 보수하고, 그 기능을 유지하여 더 향상된 상태로 개선하는 것이다. 하지만, 실제로 기존의 주거환경정비사업에서 고려하고 있는 주거환경은 호수밀도, 건축물 노후도, 접도율, 과소필지 비율 등의 물리적인 의미의 주거환경이므로, 주거환경정비사업을 통해 해당 구역을 정비한다고 해서 사회적, 경제적인 부분까지 반드시 개선되리라고 기대할 수는 없다. 그리고, 소수의 물리적인 기준만으로 정비예정구역을 지정하다보니 양호한 단독주택지역이 포함되는 경우도 있어 정비예정구역이 제대로 지정되어 있는 지에 대한 문제점도 제기되고 있다. 따라서, 단순한 물리적인 기준만이 아닌 주거환경평가를 통해 정비예정구역의 주거환경수준을 파악하고, 주거환경이 불량한 곳에 정비예정구역이 제대로 지정되어 있는지 정합여부를 살피는 것이 필요할 것이다. 이 연구는 소수의 물리적인 기준만으로 지정된 주택재개발·재건축사업 등의 주거환경정비사업 정비예정구역의 주거환경을 평가하여 실제 주거환경 수준을 파악하고, 주거환경이 열악한지 아니면 열악하지 않은지 정합 여부를 판단하고자 한다. 이를 통해 현행과 같이 소수의 물리적 기준만으로 정비예정구역을 지정하는 것의 한계점을 지적하고, 주거환경정비사업의 원래 목적에 부합하도록 주거환경을 평가하는 지표로의 전환이 필요하다는 점을 보이고자 한다. 그리고, 공간자기상관성분석을 통해 주거환경의 지리적 동질성 및 연속성을 확인하여 주변 지역과의 연계를 고려하지 않는 기존의 주거환경정비사업의 문제점을 확인하고, 주거지 종합관리계획 등의 광역계획 시 지리적 동질성(homogeneous) 및 연속성을 고려할 필요가 있음을 밝히고자 한다. 이 연구의 결과를 종합하면 다음과 같다. 먼저 서울시 전체를 주택재개발사업의 최소면적 단위인 크기의 동일한 격자로 나눈 후 5가지 주거환경평가항목(안전성, 보건성, 편리성, 쾌적성, 지속가능성)별로 평가하고, 이를 합산하여 주거환경을 평가하였다. 그 결과 지역별로 5가지 주거환경평가항목(안전성, 보건성, 편리성, 쾌적성, 지속가능성) 및 주거환경의 양상이 다양하게 나타났다. 도심지역과 같이 편리성은 양호하지만 쾌적성, 보건성 등은 불량한 지역도 있고, 반대로 편리성은 불량하지만 쾌적성, 보건성 등은 양호한 서울시 외곽지역도 있었다. 다음으로 서울시 전체의 주거환경평가값을 가지고 공간자기상관성분석하여 각 평가항목이 주거환경의 지리적 동질성(homogeneous) 및 연속성을 확인하였다. 따라서 주거지 종합관리계획 등의 광역계획 시 주거환경의 지리적 동질성(homogeneous) 및 연속성을 고려해야 할 것이다. 마지막으로 주택재개발·재건축사업 정비예정구역의 주거환경을 평가하여 주거환경 정합여부를 분석하였다. 그 결과 정비예정구역 중 139개소(재건축:122개소, 재개발:17개소)의 주거환경이 실제로는 양호하고 유형구분을 통해서 평가항목별 정합여부를 확인할 수 있었다. 이와 같이 협의적인 의미의 주거환경(residential environment)을 평가할 수 있는 소수의 물리적인 평가지표로 정비예정구역을 결정하다 보니 실제 주거환경이 양호한 곳까지 포함되었다. 주택재개발·재건축사업 등의 주거환경정비사업에서 말하는 주거환경은 물리적인 의미의 주거환경(residential environment)만을 의미하지는 않는다. 하지만 현행 정비예정구역 지정 조건은 물리적인 현황만을 평가하는 지표이다. 따라서 현행 정비예정구역 지정 조건만으로는 실제 주거환경을 온전히 평가할 수 없으므로 주거환경정비사업의 원래 목적에 부합하도록 주거환경을 평가하는 지표로의 전환이 필요하다. 이 연구에서 사용한 주거환경평가지표는 기존 연구 논문 및 문헌자료 등에서 사용한 평가지표를 취합한 후 자료 취득 가능성, 분석가능여부 및 연구자의 주관적인 판단에 의해 선정되었다. 각 지표들은 연구 당시의 주거환경을 평가하는 지표이다. 과거에는 WHO에서 제시한 4가지 평가항목(안전성, 보건성, 효율성(편리성), 쾌적성)을 통해 주거환경을 평가하였고, 최근에는 지속가능성을 포함하여 5가지 평가항목으로 주거환경을 평가하고 있다. 이와 같이 주거환경의 의미, 평가항목 및 평가항목별 지표는 사회의 변화에 따라 변화하고 있다. 앞으로도 사회의 변화를 고려하는 주거환경 및 주거환경평가에 대한 연구가 필요할 것이다.

순환정비사업의 문제점과 개선방안에 관한 연구 : 성남시 순환정비사업을 중심으로

김종원 건국대학교 행정대학원 2010 국내석사

본 연구는 서울에서 시작된 재개발사업이 인천시 도시재생사업에 이르기까지 추진되어진 일반적인 문제점과 새로운 주택재개발사업방식을 시도한 성남시 순환정비사업을 살펴봄으로써 주택재개발사업의 발전적 방향과 활성화를 도모 하고자 성남시 재개발사업인 순환정비사업의 문제점을 도출하고 이에 대한 개선방안을 제시하였다. 성남시 순환정비사업의 제도가 가옥주 및 세입자의 대량 이주시 사업지구 인근지역의 주택수급 불균형이 초래될 우려를 해소하며 원활한 정비사업의 추진을 위해서는 단계별 계획과 연계하여 이주단지를 확보하는 장점이 있는 반면 시행과정에서 여러 제도적인 문제점이 있음을 알 수 있었다. 문제점과 개선방안을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 순환정비방식의 순환용 주택의 상대적으로 높은 임대료 수준으로 인해 이주단지의 입주율이 낮게 나타나므로 관련 제도를 개정해 순환정비방식의 이주단지를 위한 임대아파트의 가격을 낮춰야 순환정비방식을 도입한 취지를 살릴 수 있다. 도시 및 주거환경정비법에서 순환용 이주단지에 대한 특별한 규정을 두고 있기 때문에 제도의 취지를 살리기 위해서라면 가격 수준 또한 다른 공공임대의 책정 방법과 차등을 두어야 한다. 두 번째 문제점으로는 순환용주택의 입주가 시기를 맞추지 못하면 어려운 상황에 직면하게 되는 것이다. 성남시 2단계 재개발의 경우 총 권리자수는 6,828명, 세입자수는 17,991세대인데, 해당주택의 공급방안은 판교, 여수택지개발지구와 예정중인 위례신도시내에 건립예정인 국민임대주택 11,732호, 구역내 임대주택 1,752호와 재활용 임대주택 2,534호까지 2단계 정비사업을 위해 총 16,000여호를 활용할 수 있는 계획이다. 그러나 아직 위례신도시는 사업추진이 더디게 진행되고 있고 각 구역마다 추진되는 시기가 동시다발적으로 추진이 된다면 입주시기가 중복되어 상당히 혼란스러울 것이다. 사업성분석만이 아니라 순환재개발방식에 부합되도록 좀 더 입주시기와 이주용주택의 입주시기가 어긋나지 않도록 공급되어야 한다. 세 번째로는 원활한 사업의 추진을 위해서는 성남시가 태생적으로 해결해야 하는 군용항공기지법에 의한 고도제한과 용적율이다. 성남시의 용적률과 고도제한과 관련하여 성남시 자체적으로의 계획으로는 어렵다고 판단되므로 도시재정비촉진계획과 같은 광역적인 계획의 수립을 통한 진행이 필요하다. 군용항공기지법과 관련된 성남시는 도시기본계획이나 도시관리계획으로 고도제한의 완화가 불가하며 국방부등 여러 중앙부처와의 협의와 실천적인계획이 뒷받침되어야 한다. 또한 성남시가 한국토지주택공사와 공동시행합의서를 경쟁없이 체결하였으나 한국토지주택공사를 단독시행사로 지정하는것보다 경기개발공사등과 민영 건설사를 참여시켜 경쟁입찰 등 다양하고 공정한 선정방안이 필요하다. 그리고 성남중동3 및 성남단대 지구에서는 세입자의 비율이 거주자의 69.8%, 80.4%를 차지하고 있어 권리자 보다 세입자의 비중이 크다. 권리자의 98%, 97%가 재정착하였으나, 세입자는 39%, 34%만이 재정착하여 세입자가 원주민의 약 70% 이상을 차지하고 있음을 감안하면 대부분의 세입자는 재정착 하지 못했다는 것을 알 수 있다. 재개발사업을 통해 건설되는 주택은 설계나 임대료 기준에서 다양성을 추구해야 한다. 현재 대부분 공급되는 한 가구만 거주하는 방식으로 설계된 아파트보다는 일부를 남에게 세를 줄 수 있도록 설계한 부분임대형 주택을 공급하는 것도 필요하다. 즉 원주민의 다양한 특성과 부담능력을 감안한 맞춤형 주택설계로 다양한 규모의 주택을 공급하여야 할 것이다. This study attempted to investigate the general problems occurring in the projects promoted from the redevelopment project begun in Seoul City to the urban regeneration project conducted by Incheon City, and the circulation improvement project by Seongnam City attempting a new way of housing redevelopment project. Thereby, it elicited the problem of the circulation improvement project, the redevelopment project of Seongnam City and its improvements in an attempt to develop and revitalize the housing redevelopment project. The circulation improvement project of Seongnam City has the advantage of securing the migration complex in linkage with stepwise planning to resolve the possibility of leading to the unbalance of housing demand and supply in the area adjacent to the project district when homeowners and tenants move massively and to promote the improvement project smoothly. On the other hand, it might have several institutional problems in the process of execution. Therefore, this study attempted to investigate those problems and their improvements as follows: There are the following problems: 1. the problem of the rent of the circulation housing; 2. the problem of accommodating the circulation housing of the circulation redevelopment method; 3. the problem of selecting the redevelopment project method and the developer; and 4. the problem of the resettlement rate after the redevelopment project. Their improvements are as follows: 1. adjustment of the rent of the circulation housing; 2. raising the possibility of accommodating the circulation housing of the circulation redevelopment method; 3. changes in the selection of the redevelopment project method and the developer; and 4. raising the resettlement rate after the redevelopment project. This study found out these problems and their improvements through the questionnaire research for actually living native residents. That is, the circulation improvement project should be positioned as the expanded development method of the housing redevelopment project by supplying the housing of diverse sizes through the customized housing design taking into consideration the diverse characteristics and affordability of native residents.

주거 및 주택정비사업의 개선방안에 관한 연구 : 도시 및 주거환경정비법을 중심으로

김유순 충남대학교 특허법무대학원 2008 국내석사

都市整備事業과 不動産信託과의 關係에 대한 法的檢討 : 再開發ㆍ再建築 事業을 중심으로

남영규 단국대학교 2008 국내석사

City improvement project has emphasized the aspect of preventing disturbance action for real estate market according to the reckless project promotion and the increase in transparency during the promotion of project along with the improvement in city function through city improvement. However, it has depended generally upon financial support of construction companies so that improvement project providers and demolition service companies tended to muster citizens and formed the group of main force in its promotion. In addition, there has been always a possibility of unlawful deals among contractors and regarding excessive competition in the process of obtaining the approval of citizens. In this regard, the government enacted the establishment of the Urban and Residential Environment Improvement Act in 2003 in order to comprehensively reform absurdity and disputes, the improvement system of old and inferior residential complexes such as apartment reconstruction and reconstruction that have been a hotbed of residents' friction and to establish a framework for new improvement in residential complexes. However, there were various unexpected problems (will be discussed later) in the process of executing the establishment of the Urban and Residential Environment Improvement Act so that there were some crucial drawbacks in diverse systematic terms by not reflecting the intent of its enactment sufficiently. By allowing residents and private construction companies to participate in the projects during the promotion of redevelopment and reconstruction projects due to the limitations of project management capabilities in public organizations and the lack of financial resources, there have been various types of absurdity according to the maximization of development profits by private companies. In addition, there have been social problems such as lack of transparency in the project promotion and procedures, performance of illegal & evasive projects, excessively long-term conduction of projects caused by disputes among residents and the occurrence of various civil appeals. The scope of capital in improvement project management providers has been very insignificant such as halfbillion Korean Won for corporations and one billion Korean Won for individuals; therefore, it did not reach the general scope of city improvement projects. In this regard, it would be insufficient for improvement project management providers to perform the projects on their own when considering the issue of financial procurement that was supposed to be done by them for the improvement in the transparency of projects. Thus, there have been some concerns with the occurrence of absurdity and disputes caused by various illegalelements, excessive competition for receiving orders among improvement providers and irrational close relationship among union executives, improvement project management providers and contractors. Accordingly, it would be necessary to fully review improvement project management business. In this regard, this study was aimed to contribute to the facilitation of city improvement projects, by analyzing the obstacles in the promotion of city improvement projects, establishing their alternatives and groping for activation methods for them. Furthermore, it was also aimed to review the improvement plans for the systems that could enhance the transparency of each stage in the promotion of city improvement projects and to lead to the activation of city improvement projects by getting prepared for some methods to introduce real estate trust system (including methods for expanding the scope of duties for the companies of real estate trusts into city improvement projects). 도시정비사업은 도시정비를 통한 도시기능의 제고와 함께 사업추진 시 투명성 증대 및 무분별한 사업 추진에 따른 부동산 시장의 교란행위방지라는 측면을 동시에 강조하고 있다. 그러나 일반적으로 건설업체의 자금 지원에 의존하여 정비사업전문관리업체, 철거용역 회사 등이 각각 주민을 규합하고 도시정비사업 추진세력을 형성하며, 이들이 주민 동의를 구하는 과정에서 과당경쟁 및 시공사와의 음성적 거래의 개연성이 상존한다. 이에 정부는 2003년 도시및주거환경정비법을 제정하여 비리와 분쟁, 주민마찰의 온상이던 주택재건축, 재개발 등 노후불량 주거단지 정비제도를 대대적으로 손질하여 새로운 주거단지 정비의 틀을 마련하고자 하였다. 그러나 도시및주거환경정비법의 시행과정에서 예측하지 못한 각종 문제점(후술)들이 발생하여 도시및주거환경정비법의 제정 취지를 충분히 반영하지 못하는 등 각종 제도상의 맹점이 드러나게 되었다. 재개발 및 재건축사업 추진 시 공공의 사업관리 능력의 한계와 재원부족 등으로 주민 또는 민간 건설업체의 사업 참여를 허용함으로써 민간의 개발이익 극대화 추구에 따른 다양한 비리가 발생하고, 사업추진 및 진행과정의 투명성 결여, 불법ㆍ탈법적인 사업추진, 주민 간 분쟁으로 인한 사업추진의 장기화 및 각종 민원발생 등 사회적 문제점을 야기하였다. 정비사업전문관리업체의 자본금 규모가 법인5억, 개인10억으로 매우 영세하여 도시정비사업의 일반적인 규모에 미치지 못한다. 따라서 사업의 투명성 제고를 위해 정비사업전문관리업체가 주관하도록 되어있는 자금조달 문제 등을 감안할 경우 사업을 주도적으로 수행하기는 부족하다. 그리하여 정비사업자 간 수주를 위한 과당경쟁, 조합집행부ㆍ정비사업전문관리업체ㆍ시공사간 유착과 다양한 불법적 요소로 인해 비리와 분쟁을 유발하는 원인이 될 우려가 있어 정비사업전문관리업에 대한 전반적인 재검토가 필요하다. 이에 본 연구는 도시정비사업 추진의 장애요인을 분석하고 그 대안을 마련하여 도시정비사업의 활성화방안을 모색함으로써 도시정비사업의 촉진에 기여하고자 함을 목적으로 한다. 또한 도시정비사업 추진 각 단계의 투명성을 제고할 수 있는 제도 개선안을 검토하고 부동산 신탁제도(도시정비사업에 부동산신탁회사의 업무영역을 확대하는 방법 등)의 도입방안을 마련하여 도시정비사업의 활성화를 도모하고자 한다.

가로주택정비사업 조합설립 활성화 방안 연구 : 동의율에 미치는 영향요인 분석을 중심으로

황애난 청운대학교 대학원 2020 국내석사

The objective of this study is to investigate factors affecting the agreement rate of establishment association for the road side housing Redevelopment. The goal is to come up with plans to promote establishment association. This study derived factors influencing establishment association for the road side housing Redevelopment, investigated key factors influencing the the consent rate of establishment association for the road side housing Redevelopment projects based on the results of the analysis, and set the direction for planning of the road side housing Redevelopment. Literature review, expert interviews, and survey were conducted. Based on literature review, this study explored the concepts and characteristics of the road side housing Redevelopment as well as theories on the current state of such projects and determined the research trends of these projects with focus on existing data. For the empirical analysis, focus group interviews (FGI) were used to derive factors influencing establishment association for the road side housing Redevelopment, through which the direction and content of research were specified, and the research model was presented, accordingly. Next, a survey was conducted, and the research hypotheses were tested by using the statistical analysis methodology. The primary survey was conducted from November 20 to 30, 2019 on the the road side housing Redevelopment union president (or representative), chairman of the committee for establishment association for the road side housing Redevelopment, and redevelopment project experts to investigate factors influencing establishment association for the road side housing Redevelopment. The secondary survey was conducted from April 10 to 24, 2020 on members of the union for the the road side housing Redevelopment in Michuhol-gu of Incheon, residents in regions preparing to establish the union and those in areas where the project is feasible, and experts in the road side housing Redevelopment, asking about the planning direction for the road side housing Redevelopment and factors influencing the consent rate of establishment association. A total of 310 copies of the survey were retrieved, 254 of which were valid and thus analyzed for the research. SPSS (Window version 19.0) Program was used as the analytical tool for statistics. The results and implications of this study are as follows. First, awareness of the road side housing Redevelopment was generally high, but the participants tended to be unaware of the details. It is necessary to regularly hold resident information sessions by visiting regions with high intention and positive response about the project to provide specialized education about the road side housing Redevelopment, while simultaneously increasing level-based education and public support depending on the progress of the project in each area. Second, it was found that the participants relatively preferred joint projects with LH rather than projects led by the private sector. This is due to their belief and trust in public enterprises. Therefore, there is a need for a public assurance system for private projects to promote the road side housing Redevelopment led by the private sector. Third, it is necessary to have resident leader to lead the project to increase the consent rate of establishment association. Therefore, it is necessary to operate public procedures as a complementary measure, such as committee establishment authorization run by the redevelopment project procedures before to promote establishment association for such projects, for which institutional measures must be established. Fourth, it was found that out-of-pocket expense has a significant effect on the consent rate of establishment association for the road side housing Redevelopment. Therefore, it is necessary to increase financial support for out-of-pocket expense and develop various financial items to promote establishment association for the road side housing Redevelopment. Finally, it was found that the consent rate requirements had a significant effect on the consent rate of establishment association. Therefore, it is necessary to improve the system to ease off the resident consent rate to promote the project at an early stage with the legally required rate for establishment association (80% resident agreement). This study has its limitations in generalizing the results as the spatial scope is set in Michuhol-gu, Incheon, which has regional limitations compared with other studies statistically analyzing multiple sites. Further research may comparatively analyze various regional cases on establishment association for the road side housing Redevelopment and continuously study different examples. 본 연구의 목적은 가로주택정비사업의 조합설립 동의율에 미치는 영향요인을 규명하고자 한다. 이를 통해 조합설립 활성화 방안을 도출하는데 궁극의 목적이 있다. 연구내용은 가로주택정비사업 조합설립 영향요인을 도출하고, 분석결과를 통해 가로주택정비사업의 조합설립 동의율에 영향을 미치는 중요 요인을 규명하였으며 가로주택정비사업 계획방향을 제시하였다. 연구방법은 문헌연구와 전문가 인터뷰와 설문조사를 실시하였다. 문헌연구를 통하여 가로주택정비사업의 개념 및 특성, 가로주택정비사업의 추진현황에 대한 이론을 탐색하고 기존 자료를 중심으로 가로주택정비사업의 연구동향을 파악하였다. 실증분석은 전문가 인터뷰(F.G.I)를 통하여 가로주택정비사업 조합설립 영향요인을 도출하고 이를 통해 본 연구의 연구 방향과 연구내용을 구체화하고 그에 따른 연구모형을 제시하였다. 그리고 설문조사를 실시하였으며 통계적 분석방법론으로 연구가설을 검증하였다. 설문조사는 1차로 2019년 11월 20일부터 30일까지 가로주택정비사업 조합장, 가로주택정비사업 조합설립추진위원회, 정비사업 전문가를 대상으로 가로주택정비사업 조합설립에 영향을 미치는 요인을 조사하였다. 2차 설문조사는 2020년 4월 10일부터 4월 24일까지 인천광역시 미추홀구 내 가로주택정비사업 조합원, 가로주택정비사업 조합설립준비 지역 주민 및 사업 가능 지역 주민, 가로주택정비사업 전문가를 대상으로 가로주택정비사업 계획방향 및 조합설립 동의율에 미치는 중요 영향요인에 대한 설문조사를 실시하였다. 총310부를 회수하여 유효부수 254부를 분석하였다. 통계를 위하여 분석도구는 SPSS(Window version 19.0) 프로그램을 사용하였다. 본 연구를 통해 도출된 연구 결론과 시사점을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 가로주택정비사업의 인지도는 전반적으로는 높은 것으로 조사되었으나 세부적인 사항들에 대해서는 알지 못하는 것으로 분석되었다. 활성화방안으로 가로주택정비사업 추진의도와 호응도가 높은 지역을 대상으로 찾아가는 주민 사업설명회 정기개최를 통해서 가로주택정비사업에 대한 전문적 교육을 실시하되 각 구역별 사업의 추진정도에 따라 수준별 교육과 공공지원을 확대할 필요가 있다. 둘째, 가로주택정비사업의 추진방식은 민간주도의 사업보다는 LH와 공동사업시행 방식으로 추진하는 것을 상대적으로 더 선호하는 것으로 분석되었다. LH와 공동시행을 선호하는 이유는 공기업에 대한 믿음과 신뢰가 주된 사유인 것으로 조사되었다. 따라서 가로주택정비사업 민간주도 사업활성화를 위하여 민간사업에 대한 공공의 보증제도가 필요하다. 셋째, 가로주택정비사업 조합설립 동의율 제고를 위해서는 사업추진을 주도하는 주민중심의 추진주체가 필요한 것으로 조사되었다. 따라서 가로주택정비사업 조합설립 활성화를 위하여 기존 정비사업 절차에서 운영하던 추진위원회 설립인가와 같은 공적인 절차가 보완적으로 운영될 필요가 있으며 이를 위해 제도적 방안 마련이 요구된다. 네 번째, 가로주택정비사업 조합설립 동의율에 자기부담금은 중요하게 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 따라서 가로주택정비사업 조합설립 활성화를 위하여 자기부담금에 대한 금융지원 확대와 다양한 금융상품 개발이 필요하다. 마지막으로, 가로주택정비사업 조합설립 동의율에 동의율 요건이 중요하게 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 따라서 가로주택정비사업 조합설립 활성화를 위하여 현재 법에서 규정하고 있는 가로주택정비사업 조합설립 요건(주민동의 80%)을 사업초반 사업추진을 촉진하기 위해서는 주민동의율을 현재 보다 완화하는 제도 개선이 필요하다. 본 연구의 한계는 공간적 범위를 인천광역시 미추홀구로 설정하여 여러 지역의 사업지를 통계한 연구에 비해 지역적 한계를 지님으로 일반화 하는 데는 연구의 한계로 지적될 수 있다. 향후 후속연구를 통해 가로주택정비사업 조합설립에 대한 다양한 지역사례 비교 분석 및 다양한 사례 등에 대한 지속적인 연구가 진행되길 희망한다.

도시·주거환경정비사업의 임원해임 제도 개선에 관한 연구

조기호 건국대학교 행정대학원 2012 국내석사

「도시및주거환경정비법」은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 지난 2003년 제정되어 현재까지 이어져 내려오고 있다. 그러나 이러한 정비사업의 필요성과 그 중요성에도 불구하고 정비사업 추진과정에서 조합(추진위원회)의 비전문성 및 불투명한 업무처리와 운영, 자금조달능력의 부족, 시공사 등 사업 관련업체의 비리, 이해관계자 간의 갈등, 잦은 법제도의 개정 등으로 본래의 사업의도가 왜곡되고, 사업의 장기화, 사업비용 및 사회적 비용의 증가 등의 많은 문제를 발생시켰으며, 부동산 시장의 위축 등으로 조합원의 부담이 높아지면서 주민갈등을 초래하게 되었고 이는 개발 반대세력 구성에 빌미가 되어 조합임원의 해임 등 조합 주도권 장악을 위한 주민간의 분쟁발생 등이 재연되었다. 이와 맞물려 현 조합(추진위원장)임원 해임 조항의 불확실성 및 사후 관련조항의 미비 등으로 인해 사업이 장기화 표류되어, 정비사업에 대한 주민간의 불신은 더욱더 커지고 있는 실정이다. 본 연구에서는 이와 같은 문제점을 해결하고자 도시및주거환경정비사업과 관련된 연구논문과 보고서 등 문헌조사를 통하여 정비사업 및 「도시및주거환경정비법」의 개념과 필요성을 정리하고, 현재 조합(추진위원장) 임원 해임이 진행되고 있는 현장의 자료검토를 통해 「도시및주거환경정비법」의 조합(추진위원장)임원 해임 관련조항의 문제점을 제시하고 그 개선방안을 제안하였다. 다만 이 연구는 2가지 사업현장에 근거한 것으로 좀 더 본질적인 해결책을 찾기 위해서는 더 많은 사례를 비교 분석하고 확인할 필요가 있다.

도시재생사업에서의 협력적사업시행방식과 절차개선에 관한 연구 : 세운재정비촉진사업을 중심으로

상남규 서울시립대학교 대학원 2010 국내박사

도시는 끊임없이 성장과 쇠퇴를 지속한다. 성숙기에 접어든 도시는 교통과 통신의 발달로 교외화가 이루어지면서 산업과 인구의 유출이 시작되고 결국 쇠퇴하게 된다. 이러한 도시기능의 쇠퇴를 막기 위해서는 체계적이고 전략적인 접근이 필요하며, 이러한 접근을 위해 「도시재정비촉진을 위한 특별법」이 제정되었다. 기존의 개별적이고 소규모였던 재건축이나 재개발방식이 아닌 통합적이고 대규모의 개발을 유도하여 지역경제전반을 활성화시키기 위한 제도를 도입하였다고 볼 수 있다. 하지만 재정비촉진지구 지정이후에도 실질적으로 가시적인 성과는 보이고 있지 못한 실정이다. 지금까지 재생에 관한 연구는 대부분 선진국사례에 대한 분석이나, 파트너십의 형성, 제도적 보완에 관한 것들이 주류를 이루고 있었다. 이에 본 연구에서는 실질적으로 도시재생사업을 활성화시킬 수 있는 사업방식을 제시하고자 시도되었다. 현재의 도시재생사업방식은 기존의 재건축․재개발방식과 큰 차이를 보이지 못하고 있다. 사업지의 광역화로 인해 사업기간이 늘어나고 비용 부담이 커지고 있는 실정이어서 오히려 정체되고 있는 것이 현실이다. 이와 같은 현행제도의 문제점을 해결하기 위해서는 보다 다양한 이해관계자들을 포함할 수 있고, 재무적 건전성을 확보할 수 있는 사업시행주체의 구성과 절차적 간소화나 유연화가 필요하다. 본 연구에서 제안한 도시재생사업 활성화를 위한 협력적 사업시행방식은 사업과 관련 있는 공공기관과 토지 소유자, 임차인, 시공사, 금융사, 개발회사 등 다양한 이해관계인이 법인체형태의 실질적인 사업주체를 구성하고, 이러한 사업주체는 재무적 건전성을 확보하기 위하여 일정액 이상의 자본금을 각각의 이해관계자들의 출자를 통해 구성함으로써 사업의 안전성을 확보하고, 사업의 기획 단계부터 끊임없는 의사소통을 통해 사업과 관련된 문제요소들을 최소화하는 방식이다. 또한, 현행 지구지정, 계획수립, 사업시행으로 구분되어 있는 절차적 복잡성의 문제를 해결하기 위해 일정한 자격요건을 갖춘 사업시행주체들로 하여금 사업을 선 제안하는 형태의 절차적 간소화를 포함하고 있다. 본 연구에서는 현재 사업이 진행되고 있는 세운재정비촉진지구의 분석을 통해 문제점을 도출하고, 전문가들에 대한 설문조사를 통해 도시재생사업에 대한 문제점과 보완요소를 도출하였다. 설문조사 결과를 살펴보면, 도시재생을 위해 제정된 「도시재정비촉진을 위한 특별법」보다는 「도시 및 주거환경정비법」 등의 개별법에 의한 추진을 선호하고 있었으며, 도시재생사업을 효과적으로 수행하기 위한 사업시행주체로는 SPC형태의 민관합동법인을 가장 효율적인 사업시행주체로 생각하고 있었다. 또한, 일원화된 재생법규의 필요성을 나타냈다. 세부적으로는 현재 운영되고 있는 사업협의회나 공공기관의 역할, 광역적 개발계획은 요인분석 상 같은 회전공간에 위치하여 개선이 크게 필요한 것으로 나타났으며, 도시계획시설사업으로의 추진이나 사업구역의 축소 또는 단계별개발계획의 허용은 반드시 필요한 요인으로 분석되었다. 공공기관의 출자는 사업의 안정에 도움을 줄 수 있고, 사업주체의 재무적 건전성은 꼭 필요한 요소로 평가할 수 있었다. 또한, 담보대출금리와 PF 대출금리의 차이, 시공사의 지급보증을 요구하는 현 PF 형태는 개선되어야할 문제점으로 지적되었다. 사업주체간의 역할에 있어서 공공은 의사소통제도의 구비나 적절한 대화창구로서의 역할을 하지 못하고 있는 것으로 나타났으며, 의사소통은 기획단계 초기부터 시작되어야 한다는 것을 확인할 수 있었다. 이처럼 현행 도시재생사업에서는 사업주체의 구성과 절차적 문제점이 많이 있는 것으로 나타났다. 이에 대한 해결방안으로 우선 효과적인 사업시행주체의 구성방안을 제시하였다. 도시재생사업이 원활하게 추진되기 위해서는 우선 대상지구 선정기준에 따라 지정된 지역을 대상으로 중앙 및 지방정부 차원의 중장기적인 지원과 평가체계를 마련하는 것이 필요하며, 공공이 다양한 참여자들 간의 이해관계를 조정하는 코디네이터 역할의 강화, 공공투자에 대한 평가를 통해 계속지원 여부를 판단하는 지원체계 마련 등 공공의 역할모델을 새롭게 정립할 필요가 있다. 또한, 도시기반시설 정비에 대한 중앙정부 차원의 재정지원이 거의 없는 우리의 경우, 공공의 자금투입을 최소화하고 민간의 자본과 기술을 활용하되 공익과 사익을 적절히 조화할 수 있는 이른바 민간과 공공이 함께 참여하는 민관합동법인(SPC) 제도가 필요하다. 이러한 민관합동법인(SPC)은 사업을 충분히 이끌어 갈 수 있는 재무적 건전성을 확보하여야 하고, 다양한 이해관계인을 포함할 수 있어야 한다. 사업의 초기부터 다수의 이해관계인이 출자한 SPC를 통한 사업시행이 필요하며, 이를 통해 사업기간의 축소, 사업수익의 확대, 공익과 사익의 조화를 이룰 수 있을 것으로 판단되어진다. 다음으로 절차적 개선방안을 제시하였다. 현재의 재정비촉진사업은 지구지정과 촉진계획수립을 공공이 주도하는 방식으로 되어 있으나, 민간이 제안하고 공공이 평가하는 방식의 도입을 제시하였다. 절차적 개선안은 사업의 시행에 있어서 여러 가지 유리한 장점을 가지고 있다. 우선 제안자에 대한 적절한 규제를 한 후 사업제안을 받음으로써 향후 추진되어야할 사업구도를 초기부터 보다 명확하게 할 수 있다. 또한, 지구지정과 계획수립의 두 단계를 모두 지방자치단체가 수립하는 현재보다 진행속도를 빠르게 할 수 있다. 마지막으로 독립적인 타당성 검토부서를 통하여 사업의 타당성과 적격성을 검토 받아 전문가에 의한 가이드라인과 사회적 편익 등을 우선적으로 구성해 볼 수 있고, 공익과 사익의 적절한 추구를 꾀할 수 있다. 또한, 협력적 사업방식을 실제사업에 적용할 경우 사업 초기단계의 막대한 비용절감효과와 시간절약효과를 가져온다는 것을 정량적으로 계산하였다. 도시재생사업을 성공적이고 효과적으로 수행해 나가기 위해서는 본 연구에서 제시한 협력적 사업시행방식 이외에도 많은 제도와 환경의 개선이 이루어져야 한다. 본 연구에서는 사업 초기의 사업시행주체의 구성이나 공사 착공이 이루어지기 전까지의 절차적인 문제의 개선에 초점을 맞추었다. 하지만 실제사업에 있어서는 사업시행주체가 구성되고 착공이 된 이후에도 수많은 문제점들에 부딪치게 되며, 현재 진행단계에 있어서도 사업시행자를 선정하기위한 동의자수 선정방식이나 용적률 완화의 문제 등 다양한 문제들이 산재해 있는 것이 사실이다. 또한, 실제사업에 있어서는 완공 후 인․허가의 문제나 시설을 운영하기 위한 프로그램의 문제 등 다양한 문제가 나타날 것이며, 이러한 프로그램적인 문제들은 사실상 지역을 활성화하고, 도시재생사업을 성공시키기 위한 더욱 중요한 요소로 작용할 수도 있다. 하지만 사업시행초기에 있어서의 문제점은 도시재생사업을 실현하기 위한 초석이 되며, 이 단계를 거치지 않고서는 도시재생사업을 실현할 수 없기 때문에 사업초기 시행방식의 개선은 무엇보다 중요하다고할 수 있다. 도시재생사업이 성공적으로 이루어진다면 가장 큰 도심 쇠퇴문제의 유발요소 중의 하나인 인구와 산업의 교외화를 막을 수 있을 것이며, 이는 결국 생활의 질의 향상과 도시경쟁력을 제고시키는 수단이 될 수 있을 것이다. 특히 도심부는 입체적 토지이용으로 주거, 쇼핑, 문화, 산업 등 복합개발이 가능하며, 특히 직․주간 이동거리의 감소와 생활편이성 증진 등 사회적 편익 증진에 크게 기여할 수 있을 것이다. 결국 도시재생을 통한 지역경제의 활성화는 궁극적으로 도시의 경쟁력을 강화하는 중요한 요소가 될 것이다.

IPA분석에 의한 주택정비사업 주요 리스크 영향요인 분석에 관한 연구

이임규 한양대학교 공학대학원 2024 국내석사

주택 정비사업은 비전문가들로 구성된 조합이 사업주체가 되는 상황에서 비전문성에 의한 조합의 사업지연, 발주처임과 동시 시행사인 조합 집행부 및 비대위 간의 분쟁, 인허가를 동반한 사업 절차에 따른 지연으로 조합 사업비 상승 등 불확실성이 큰 사업이다. 최근에는 전쟁 등 국제정세, 원자재값 급등, 금융시장의 불안 요소로 인해 사업 추진의 외부 장애 요인이 많이 발생되고 있는 실정이다. 또한 시공사는 조합원의 각종 요구사항 수렴, 사업지연에 따른 이자 비용부담, 이주비 지급 등의 위험부담을 떠안고 있는 것이 현실이다. 또한 시공사는 조합원의 각종 요구사항 수렴, 사업지연에 따른 이자 비용부담, 이주비 지급 등의 위험부담을 떠안고 있는 것이 현실이다. 기존 사업들은 확정된 지표나 기준 없이 현재 인근 단지 또는 분양가를 토대로 산출한 수익성에 대한 추정치를 토대로 시행되고, 제반 위험에 대해 법률적 전문정비업무 능력을 우선 시하기 보다는 조합 관계자와 업체의 경험에 의존하고 있는 실정이다. 이에 본 연구에서는 주택 정비사업의 시행에 있어 핵심 리스크 요인을 문헌조사 및 실증 자료를 기반으로 특정하고 이를 중심으로 영향을 미치는 요인의 지표를 을 추출하고 어떠한 요인에 의하여 영향을 받는지 살펴보며, 그 요인들에 대한 관리 방안을 제시해 보고자 한다. 관련하여 국내 주택 정비사업의 개념을 파악하고자 관련 법률 및 제도의 정의, 절차를 연구하였다. 이후 선행연구를 통해 리스크 핵심요인 外 정비사업 실증 사례분석을 도출하고 위험요인의 정량적인 평가를 위해 해당 정비사업지 담당자를 대상으로 설문조사를 실시하여 IPA (Importance-Performance Analysis) 기법을 이용한 위험요인의 상대적 중요도를 본 연구에서 도출하고자 한다. 본 연구의 결과는 다음과 같이 요약할 수 있다. 본 연구는 문헌조사와 H사의 정비사업의 주요 사업추진 단계인 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가의 단계에 있어서 주요 리스크 총 50개를 선별하여 관련 건설업 종사자, 정비사업 조합 관계자, 부동산 중개사 등을 대상으로 설문 조사를 실시했다. IPA분석 및 IPA 메트릭스 분포도 구성 결과, 사업단계별 총 20개의 정비사업 핵심 리스크를 도출할 수 있었다. 조합설립인가 9개(조합설립 주도권 갈등, 조합내부마찰, 관련법규 위반), 사업시행인가 3개(인허가 등 지연, 이주비 대여 등), 관리처분인가 8개(분양성 악화 및 실물경기 위축에 따른 부동산 조정 시기, 그리고 공사비 갈등)로 나타났다. 본 연구를 통해 정비사업 추진 시 핵심 리스크를 일정 수준까지 도출했다는 점에 그 의의가 있다고 본다. 도출된 리스크는 사업 추진 시 중점 관리 리스크로 분류하고 집중 관리한다면 사업지연 및 사업성 악화를 최소화할 수 있는 기초자료로 활용할 수 있을 것으로 판단된다.