준사무관리 법리 도입 필요성에 관한 연구 : 운용이익 반환여부를 중심으로

이수인 연세대학교 대학원 2020 국내석사

공동주택 관리체계의 개선을 위한 법적 연구

소기재 동아대학교 대학원 2022 국내박사

공동주택의 관리체계는 「공동주택관리법」에 의하여 의결기관인 입주자대표회의와 집행기관인 관리주체, 감독기관인 정부와 지방자치단체를 주축으로 하는 관리체계이다. 공동주택의 관리는 일반적인 단독주택과는 다르게 공용부분에 대한 관리를 공동주택 입주자등을 대표하는 의결기관인 입주자대표회의에게 집행기관인 관리주체가 공동주택의 공용부분의 관리를 총괄위임 받아 공동주택을 관리하고 있는 관리체계이다. 공동주택을 실질적으로 총괄관리를 하는 관리사무소장은 공동주택의 운영 및 관리를 위한 각종 보수 및 유지와 시설물의 교체와 개량 및 관리비 등 각종 경비의 수령 및 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검 등 각종 업무를 수행하고 있다. 의무관리대상 공동주택 관리사무소장은 국가에 실시하는 주택관리사(보) 시험에 합격하여 국가자격증을 취득한 자 중에서 배치 받아 공동주택을 관리하고 있다. 관리방법 중에서 위탁관리로 관리하는 경우는 주택관리업자가 관리사무소장을 임명하여 배치하고, 자치관리를 하는 경우에는 입주자대표회의가 관리사무소장을 임명한다. 공동주택의 관리사무소장은 공동주택의 관리에 대하여 입주자대표회의에서 임명하거나 입주자대표회의에서 위탁관리업자에게 공동주택관리에 대해 총괄위임한 후에 위탁관리업체에서 배치하는 주택관리사나 주택관리사보의 자격이 있는 자를 말한다. 본 논문에서는 「공동주택법」상의 공동주택 관리체계를 중심으로 공동주택의 입주자대표회의와 관리사무소장의 법적지위와 관리범위 및 관리책임 한계를 검토하여 문제점을 찾아 그 개선방안을 제시하고자 하였다. 또한, 공동주택의 관리에 있어서 입주자등을 위한 효율적이고 투명하고 소신 있는 공동주택관리를 하기 위하여 공동주택 입주자대표회의와 관리사무소장의 역할과 관리의 책임 범위에 관하여 연구하였으며, 공동주택의 관리에 대한 선행연구와 판례 및 법적 분쟁사례, 외국의 공동주택 관리체계 등을 분석하여 부족한 부분을 보완하고 개선하였다. 국민의 70%이상이 거주하는 공동주택의 공동주택 관리서비스를 제공받는 입주자등의 입장에서는 비경쟁성, 비배제성 이라는 공공재의 특성이 없다고 할 수 없을 것이다. 공공재는 무임승차 등으로 시장의 실패가 예견할 수 있어 정부의 역할이 점차 커지는 것이 바람직한 방향이나 정부의 실패 또한 유의하여야 할 것이다. 본 연구는 입주자대표회의와 관리사무소장의 갈등과 입주자등과 관리사무소장의 갈등, 위탁관리업체와 관리사무소장의 갈등 등을 현행 「공동주택관리법」상의 관리체계와 선행연구 및 판례, 분쟁사례 등의 분석을 통하여 문제점을 도출하였다. 또 한편으로는 공동주택의 관리체계에 대한 개선방안을 연구하여 공동주택에 대한 관리를 효율적이고 통합적이며 지속가능한 효율적인 관리체계를 정립하여 입주자등의 안전과 재산을 보호하고, 입주자등의 권익을 위하여 효율적이며, 체계적이고 전문적인 공동주택 관리체계를 구축하고자 하였다. 핵심용어 : 공동주택 관리체계, 아파트, 입주자대표회의, 공동주택관리법, 관리사무소장, 주택관리사(보), 관리분쟁, 갑질, 부당행위.

사회복지관의 사무관리 전산화 추진 방안에 관한 연구

황석중 동국대학교 불교대학원 2004 국내석사

THIS STUDY INTENDS TO SUGGEST COMPUTERIZING OF OFFICE MANAGEMENT TO STRENGTH OF SPECIALTY, RESPONSIBILITY, TRANSPARENCY OF OFFICE MANAGEMENT OF SOCIAL WELFARE CENTER. THIS STUDY HAS MADE BY USING LITERATURE CITATION AND CASE STUDY TOGETHER. THE SCOPE OF THIS SUTDY LIMITED TO SETTLE STANDARIZE OF BUSINESS, DEVELOPMENT OF COMPUTERIZING PROGRAM AND COMPUTERIZING. THE LIMITAION OF CASES THAT USED IN THIS STUDY IS EVALUATION FOR EFFECTIVENESS HAVE NOT MADE. THE THEORETICAL BACK GROUND OF THIS STUDY IS BASED ON NEW PUBLIC MANAGEMENT. NEW PUBLIC MANAGEMENT IS FIRSTLY, INTRODUCE OF PRINCIPAL OF COMPETITION, SECONDLY, DECENTRALIZATION. FINALLY, CONSUMER-CENTEREDNESS. IN THE BODY OF THIS STUDY, THE CASES OF BUSINESS STANDARIZATION AND COMPUTERIZATION IN FACILITIES FOR THE DISABLED, SOCIAL WELFARE CENTER, HOSPITAL HAVE ANALYZED. A SUGGESTION BASED ON CASE ANALYZATION PLAN FOR COMPUTERIZING OF OFFICE MANAGEMENT OF SOCIAL WELFARE CENTER ARE AS FOLLOWS. FIRST, CREATION OF INNOVATIVE CULTURE OF ORGANIZATION. SECOND, STRENGTH OF INNOVATIVE LEADERSHIP OF CHIEF. THIRD, CREATION OF CULTURE OF SERVICE QUALITY. FOURTH, STRENTH OF PARTICIPATION OF PERVICE-PERSON. FIFTH, STRENTH OF PARTICIPATION OF MIDDLE CLASS MANAGERS. SIXTH, EDUCATION AND RETURNING OF EMPLOYEES. SEVENTH, ESTABLISHMENT OF DEFINITE GOAL. EIGHTH, ESTABLISHMENT OF DIRECTION AND PRINCIPAL OF BUSINESS STANDARIZATION. NINTH, DEVELOPMENT OF DETAILED BUSINESS MODELS.

社會福祉館 事務管理 改善方案에 關한 硏究 : 서울특별시 소재 사회복지관을 중심으로

강희혁 東國大學校 佛敎大學院 2003 국내석사

The Office Management at Community Welfare Centers has not been interested before. They have been recognized that it is not any needs of skill, so everyone can do it without any knowledge and skill. Actually the office management is the process that is produced, modified and transferred the useful information of management the system to CEO. Therefore the Office Management at Community Welfare Centers also produces, modifies and transfers the useful information that is needed to do social work at Community Welfare Centers. So, it has a important function in the service and management of Community Welfare Centers. The number of Community Welfare Centers have been increased since 1983. There were 29 centers in 1985, but now they are 360 numbers at June, 2003. according to the status of Community Welfare Center published by Ministry of Health & Welfare. However, as though the number of them has been increased, the service and management are not better than before, because of lack of human resource and materials. Therefore it is needed that the Office Management at Community Welfare Centers is to be studied and specialized, so it will be efficient that the members of Community Welfare Centers do service to clients and manage Social Work. The purpose of this study is to analysis the status and problem of Community Welfare Centers and to suggest the improving mathods of office manaqgement on Community Welfare Centers. Therefore I have studied office management through five sections - the office management organization, business form, office emviroment, office innovation, and offece automation. First, it will be needed that they should make the fuction organization charts and job discription to inforce office management organization, definite division of office management job, and assume responsibility and authority to clarify division of job. Moreover it is expected that they expand office management workers to activate office management. Secondly, they should standardize business forms and the procedure of office management, so eliminate waste factors. Therefore they should study and desine business form with a critical mind to do office work quickly, exactly and easily. Third, the improvement of office environment is able to be handled indifferently because of expenditure, but it is necessary to put it in practice base on the productivity that persuit the situation that today is better than yesterday. Office environmant should be improved efficiently total improvement rather than partial, so the unnecessarly factors be eliminated in a decisive manner. Fourth, in reference to the imptovement of office work, it is necessary to have reform of consciousness to practice improvement office work not only by office worker but the cief of Community Welfare Centers. The improvement of office work is to do office work easier than before, to lessen physical and mental lord, and to raise productivity. In order to improvement of office work, first of all, it is necessary to introduce the system of sugesstion and the incentive system for suggestions. Fifth, in reference to Office Automation, first of all, it is necessary to adopt the computer education system, to give a chance of education computer skill, and to use the used computer software fully rather than to develop new software system. In a long-term strategies, through installation LAN, it is required to share the informations with nearby social welfare facilities, social welfare centers, and public institutions. As a result of OA, activate electronic data interchange system.

공립유치원 초임 교사의 사무관리 교육에 관한 연구

문복진 이화여자대학교 교육대학원 2002 국내석사

본 연구의 목적은 공립유치원 초임교사의 사무관리 교육을 위하여 초임교사의 요구에 의한 지침서를 개발하고 지침서에 의해 초임교사를 교육하여 초임교사 교육의 효과를 알아보기 위함이다. 이에 따른 구체적인 연구문제는 다음과 같다. 1. 사무관리 교육의 자료 개발을 위한 초임교사의 요구는 어떠한가? 1. 사무관리 교육의 자료 개발을 위한 과정은 어떠한가? 2. 사무관리 교육의 적용 사례는 어떠한가? 본 연구의 대상은 서울시 영등포구에 위치한 Y유치원에 근무하는 연구자와 Y유치원의 교사1명, 서울시에 위치한 공립 유치원 초임교사 10명이다. 공립유치원 사무관리 교육을 위한 지침서 개발을 위하여 Y유치원 교사와는 인터뷰를 공립유치원 초임교사들에게는 사무관리 교육 요구 조사를 하였다. 그 결과 기안문, 물품 매입 품의 및 요구서, 근무 상황부의 자료재발이 요구되어 연구자가 자료개발을 하였다. 개발한 자료를 이용하여 공립유치원 초임교사들에게 사무관리 교육을 실시하였다. 공립유치원 초임교사를 위한 사무관리 교육 요구조사의 질문지는 정은희(200)의 연구에서 사용하였으며 조운주(2001)의 연구에서 수정하여 사용한 질문지를 서울특별시 교육연수원의 유치원 신규임용예정교사 직무연수교재(2002)를 근거로 연구자가 수정하여 사용하였다. 지침서의 개발은 공립유치원 초임교사들의 사무관리 교육 요구조사의 결과를 분석하여 박은혜(2001)의 연구를 기초로 연구자가 개발하였다. 사무관리 교육 실시에 대한 평가 질문지는 Eltiste(1989)와 Baker(1991)에 의해 개발되었으며 조운주(2001)의 연구에서 수정하여 사용한 질문지를 연구자가 수정하여 사용하였다. 본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 공립 유치원 초임교사들을 위한 사무관리 교육의 자료개발을 위한 초임교사의 요구조사에서 기안문, 물품 매입 품의 및 요구서, 근무 상황부의 자료개발이 요구되었다. 둘째, 사무관리 교육의 요구조사를 토대로 기안문, 물품 매입 품의 및 요구서, 근무 상황부의 지침서가 개발되었다. 셋째, 개발된 지침서를 이용한 사무관리 교육 실시 결과 초임교사들의 사무관리 능력이 향상되었다. This study aims to develop a guide for office management education by demand of beginning teachers of public kindergartens and to examine its effect by educating them on the basis of the guide. Based on this objective, research problems of this study are as follows; 1. What is beginning teacher demand for development of forms and materials in behalf of office management education? 2. How is process for development of forms and materials in behalf of office management education? 3. How is application of office management education? Subjects of this study include the researcher and 1 teacher in Y kindergarten, which is located in Youngdeungpo-gu, Seoul, and 10 beginning teachers of public kindergartens in Seoul. Interview with the teacher of Y kindergarten and survey on the beginning teachers' demand for office management education were performed to develop a guide for it in public kindergartens. As the result, the researcher developed forms and materials by their demand for development of forms and materials including draft, request for purchase and approval of articles, and service record. As questionnaire for the survey on the beginning teachers' demand for office management education, the questionnaire in the study by Cho Woon-ju (2001) was used after modification on the basis of the Job Training Guide (2002) for teachers to be newly appointed to kindergartens, which was written by Seoul Education Training Institute. A guide was developed by the researcher on the basis of the study by Park Eun-hye' (2001) after analysis of the result of the survey on the demand for office management education of the beginning teachers in the public kindergartens. The questionnaire for evaluation of execution of office management education was developed by Eltiste (1989) and Baker (1991), and the questionnaire in the study by Cho Woon-ju (2001) was used after modification by the researcher. Findings of this study are as follows; First, development of forms and materials including draft, request for purchase and approval of articles, and service record was requested in the survey on the demand for it of the beginning teachers of the public kindergartens in behalf of office management education. Second, a guide of draft, request for purchase and approval of articles, and service record was developed on the basis of the survey on the beginning teachers' demand for office management education. Third, as a result of execution of office management education to the teachers in the kindergartens with the guide, the beginning teachers' ability of office management was improved.

운용이익의 반환 : 부당이득 및 관련 제 제도

백규재 고려대학교 대학원 2018 국내석사

이른바 ‘운용이익’ 즉, 수익자가 손실자의 재산으로부터 자신의 투자나 노력 등 운용행위를 통하여 얻은 이익도 부당이득으로서 민법 제747조 제1항의 반환대상에 포함되는가. 이에 대하여 대법원 판례는 부당이득의 반환범위에 관한 종래의 ‘중복기준설’을 기초로, 수익자가 반환해야 할 부당이득의 범위는 손실자가 입은 손해의 범위에 한정된다고 하면서, 운용이익은 ‘사회통념상 수익자의 행위가 개입되지 않았더라도 부당이득된 재산으로부터 손실자가 통상 취득하였으리라고 생각되는 범위’ 내의 것이 아닌 한 반환의 대상이 되지 않는다고 판시하였다. 그러나 우리 민법 제741조의 ‘손해’라는 문구의 입법 연혁이나, 손실자가 입은 손해의 전보가 아니라 수익자가 취득한 부당한 재산 증가의 교정을 목적으로 하는 부당이득제도의 고유한 기능 등에 비추어, ‘손해의 발생’이 부당이득의 독자적 성립요건이 된다거나 이를 한도로 부당이득의 반환범위가 제한된다고 볼 수 없으므로, 이를 전제로 운용이익의 반환여부와 범위를 판단하는 종래의 입장 및 판례의 태도는 그 근거의 면에서 타당하다고 할 수 없다. 운용이익이 부당이득으로서 반환의 대상이 되는지 여부를 검토함에 있어 가장 기본적으로는 민법 제748조에서 수익자의 선의와 악의를 구별하여 부당이득의 반환범위를 달리 정한 우리 입법자의 의도가 고려되어야 할 것이다. 나아가 이 문제는 궁극적으로 이러한 이익이 수익자와 손실자 중 누구에게 귀속되는 것이 타당한지에 관한 법윤리적 판단, 누구의 이익을 보호하고 누구의 이익을 박탈해야 하는지에 관한 법정책적 판단과 연결되어 있고, 이러한 판단은 수익자의 선의와 악의에 따라 다르게 이루어져야 한다. 먼저 수익자가 선의인 경우에는 운용이익 창출의 근원으로서 손실자의 재산권 및 운용행위를 통한 수익자의 기여와 신뢰가 모두 보호의 필요성이 있으므로, 양자의 이익을 어떻게 어떤 기준에 의하여 조화시킬 수 있을 것인지 문제되는데, 이때 판례가 제시한 위와 같은 기준은 운용이익의 반환에 관하여 일응 유용한 판단기준이 될 수 있을 것이다. 그러나 수익자가 악의인 경우에는 수익자의 운용행위로 인한 이익이 수익자 자신에게 귀속될 것이라는 신뢰는 보호가치가 있다고 할 수 없고, 오히려 수익자가 얻은 이익은 손실자의 재산에 대한 고의의 침해행위에 의하여 발생한 것이라는 점에서 이를 수익자에게 그대로 남겨두는 것은 타당하지 않으므로, 판례의 위 기준은 여기에 적용될 수 없으며, 수익자가 얻은 이익은 전부 남김없이 손실자에게 반환되어야 한다. 결론적으로, 수익자가 얻은 운용이익은 민법 제747조 제1항의 ‘그 받은 목적물’ 또는 ‘가액’에 포함되는 것으로서 원칙적으로 그 전부가 반환의 대상이 된다고 보아야 한다. 다만, 예외적으로 이렇게 하는 것이 오히려 형평에 현저하게 반하는 결과가 되는 때, 특히 위와 같이 수익자가 선의인 경우 등에는 민법 제2조의 신의칙에 따라 그 반환범위를 조정하는 것이 가능하다고 할 것이다. 운용이익의 반환을 위한 논의는 부당이득제도 이외에도 다른 여러 영역의 쟁점들과 연결되어 있다. 특히 운용이익의 반환에 대해서는 전통적으로 사무관리 법리의 유추적용에 의하여 그 해결을 시도하는 논의가 있어왔다. 주관적으로 타인을 위한 사무관리의 의사가 없는 무단·불법관리의 경우 진정한 의미의 사무관리는 성립할 수 없으나, 사무관리가 성립하는 경우보다 그렇지 않은 경우에 관리자가 더 유리한 법적 지위를 갖게 되는 것은 부당하므로, 이 경우에 사무관리에 관한 규정들을 유추적용하여 무단관리자가 위법한 관리행위에 의하여 얻은 이익을 보유할 수 없도록 해야 할 것이다. 수익자가 권한 없이 타인의 재산을 처분하고 그 재산의 시가 이상의 대금을 수령한 경우, 학설과 판례가 인정하고 있는 대상청구권에 기하여 그 대금의 상환을 청구하는 것을 생각해 볼 수 있다. 그러나 대상청구권은 채무자에게 목적물의 급부의무가 있고 이것이 채무자의 처분행위로 인하여 후발적으로 불능이 되었을 것을 요건으로 하는데, 이 경우에는 무권한자의 처분행위 이전에 무권한자와 원래의 재산권자 사이에 어떠한 채권관계도 존재하지 않았다. 또한, 이때 원래의 재산권자가 무권한자에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있었다 하더라도, 물권적 청구권은 점유의 반환 또는 등기의 말소를 목적으로 하는 반면 무권한자가 얻은 대금은 목적물의 소유권에 갈음한 것이어서, 본래의 급부와 대상이익 사이에 동일성이 인정되지 않는다. 결국 이 경우 무권한자가 얻은 운용이익의 반환을 위하여 대상청구권을 인정하는 것은 가능하지 않다. 민법 제201조는 소유자·점유자 관계에 있어 점유자의 과실 취득 및 반환에 대하여 규정하고 있다. 따라서 운용이익 중에서 수익자가 원물의 이용을 통해 얻은 과실로 볼 수 있는 부분에 대해서는 민법 제201조의 적용 여부가 문제될 수 있다. 그러나 민법 제201조 제1항에 따라 선의 점유자가 취득하는 과실의 범위를 무한정 확장되는 것으로 보면 선의 점유자를 지나치게 보호하고 소유자의 이익을 해치는 결과가 되므로, 해석을 통하여 이를 적절하게 제한할 필요가 있고, 과실의 경우에도 그것이 초과이득에 해당하는 때에는, 이를 운용이익의 문제로 포섭하여 운용이익의 반환에 관한 논의를 거쳐 그 반환여부와 범위를 결정하는 것이 타당하다.

공동주택관리의 정책적 개선방안 : 아파트관리를 중심으로

이재성 명지대학교 부동산·유통경영대학원 2013 국내석사

Amid the indifference among homeowners of the apartment houses in which more than 60% of the Korean people live, the homeowners' representative meeting and the head of the administration office continue to commit lots of corruption and irregularities such as the embezzlement of public money and so forth. Apartment homeowners have several rights such as the claim for outside auditing, the claim for information disclosure of the breakdown of apartment management expense uses but do not properly exercise them because of poor participation. Especially, under this reality, Seoul government announced the so-called “Innovative Scheme for Apartment Management” to raise the transparency of apartment management on Mar 12, 2013. And one media pointed out the problem of the occurrence of corruption and irregularities relating to apartment housing management over the period between May, 2013 and July, 2013. And the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs, the prosecution, the Incheon District Public Prosecutor's Office and local governments have taken countermeasure against irregularities on May, 2013. Like this, the reality is that the present situation of statutes and regulations related to apartment housing management and their enforcement still contains many problems as they are discrepant. So it is necessary to make a legal and institutional reorganization of apartment housing management and improve the apartment housing management scheme to settle the dispute among homeowners and eradicate corruption and irregularities committed by the homeowner representative meeting and the head of the administration office. The purpose of this study was to present the policy improvement scheme of apartment housing management such as the scheme fore eradication of corruption and irregularities as the scheme for advancement of apartment housing management with these problems in mind. The above findings taken together, this study presented the following policy improvement scheme of apartment housing management such as the scheme for eradication of corruption and irregularities, as the scheme for advancement of apartment housing management. First, it is necessary to unify and reorganize the statutes related to apartment housing. Second, it is necessary to formulate the scheme for reinforcing the accountability of the homeowner representative meeting. Third, it is necessary to establish the scheme for preventing the head of the administration office from committing corruption and irregularities. Fourth, it is necessary to establish the support body of apartment housing management. Fifth, it is necessary to formulate the scheme for making apartment housing long-lived. Sixth, it is necessary to establish the scheme for relaxing noises through floor of apartment housing and revitalizing the community. This study has its significance in that it presented the policy improvement scheme for apartment housing management by mirroring even the measure for eradication of corruption and irregularities related to apartment housing announced by Seoul Government, several press reports, the prosecution and the police over the period between March and July, 2013. The findings of this study could contribute to preparing the policy improvement scheme of apartment housing management as the scheme for advancement of apartment housing management in the future. Key Words : apartment housing management, public goods and common pool resources. information asymmetry, homeowner representative meeting, head of the administration office, longevity of apartment housing, noises through floor, community revitalization 우리 국민의 60% 이상이 거주하고 있는 생활공간인 아파트는 입주민들의 무관심 속에 입주자대표회의와 관리사무소장 등이 공금횡령 등 운영·유지관리상의 수많은 부정과 비리가 끊이지 않고 있다. 아파트 입주민들은 ⅰ) 선거구의 동별 대표자 또는 입주자대표회의의 회장 및 감사에 관한 피선거권·선거권 및 그 해임권, ⅱ) 외부 회계감사 청구권, ⅲ) 관리비 사용내역 정보공개청구권, ⅳ) 공동주택의 관리에 대하여 입주자대표회의 및 관리주체에게 의견 진술권, ⅴ) 입주자대표회의 방청권 등의 권리가 있으나, 참여부족으로 이를 제대로 행사하지 못하고 있다. 지금까지 공동주택관리는 2003. 11. 제정되어 시행된 「주택법」 제44조 및 「주택법시행령」 제57조에 근거하여 2013. 3. 9. 제정·시행된 「서울특별시 공동주택관리규약 준칙」 등 「주택법」 관련 법령에 따라 시행하고 있다. 공동주택관리에 관한 법령과 제도가 일부 정비되기도 하였으나, 기존 선행연구와 2013. 5. 및 같은 해 7. 언론보도 등에 나타난 공동주택관리 현황을 분석해 보면, 아직도 공동주택관리 시행과정에서 갈등이 상존하는 등 여러 가지 문제점이 노출되고 있다. 특히 이런 현실에서, 서울시가 2013. 3. 12. 아파트관리 투명성을 제고하기 위해 ‘공동주택 통합정보마당’ 구축을 골자로 하는 이른바 “아파트 관리 혁신방안”을 발표하였고, 「서울특별시 공동주택관리규약 준칙」을 제정·시행하고 있으며, 2013. 5. 아파트 부정·비리척결본부를 구성하고 대대적인 특별감사로 비리척결작업을 한 후 2013. 7. 8. 그 결과를 발표하였다. 또 언론이 2013. 5.부터 같은 해 7.까지 공동주택관리상의 부정·비리발생 문제를 지적하였다. 그리고 2013. 5. 들어 국토교통부, 검찰, 인천지방경찰청과 지방자치단체들도 아파트 비리 대책에 나섰다. 언론이 보도한 아파트관리상의 각종 부정·비리 사례와 층간소음 문제를 살펴보면, 그 동안 소문으로만 나돌던 입주자대표회의와 관리사무소장 등의 부정·비리의 실태와 층간소음의 갈등·피해의 심각성을 알 수 있다. 따라서 공동주택관리의 정책적 개선을 위한 특단의 조치가 필요한 시점이다. 이런 서울시의 “아파트 관리 혁신방안” 발표와 그에 따른 특별감사 및 언론보도 내용 그리고 국토교통부와 검찰·경찰 및 지방자치단체의 아파트 부정·비리 대책을 보면공동주택관리의 개선을 위한 방안이 필요하고 또 그 어느 때보다도 중요하다고 판단한다. 이와 같이 현실은 공동주택관리 관련 법령 규정과 시행 현황이 괴리가 있어 아직도 많은 문제를 내포하고 있다. 그래서 입주자의 분쟁해결 및 입주자대표회의 및 관리사무소장 등의 부정·비리 척결을 위해서 공동주택관리에 관한 법·제도적 정비와 관리방안을 개선할 필요성이 있다. 이와 같은 문제점을 인식하여 공동주택관리의 선진화 방안으로써 부정·비리 척결방안 등 공동주택관리의 정책적 개선방안을 제시하는 것이 연구목적이다. 본 연구의 수행은 최근 이슈화되고 있는 아파트 부정·비리와 층간소음 문제가 온 국민의 관심사로서 연구의 주제로 하기에 중요할 뿐만 아니라 2013년 들어 서울시에 아파트관리 관련 민원이 급증하고 있어 시의 적절하다고 판단하였다. 그래서 본 연구의 주제를 선정한 이유는 2013. 3.부터 같은 해 6.에 걸쳐 서울시와 여러 언론보도, 국토교통부와 지방자치단체 그리고 검찰·경찰 등에서 각종 아파트 부정·비리척결 대책과 층간소음 문제를 논의하고 있어 주제의 중요성과 적절한 시의성이 있다고 판단하였기 때문이다. 이와 같은 연구결과로부터 관련 법령체계의 통일·정비의 필요성과 입주자대표회의의 개혁방안 및 관리사무소장의 개선방안을 도출하고, 공동주택관리 지원기구 설립방안과 공동주택 장수명화(長壽命化) 방안 및 커뮤니티 활성화방안을 도출하였다. 이상의 연구결과를 종합하여 공동주택관리의 선진화 방안으로써 부정·비리 척결방안 등 공동주택관리의 정책적 개선방안을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 공동주택 관련 법령의 통일·정비가 필요하다. 통일적이지 못하고 복잡·다원화되어 있는 공동주택관리 관련 법령체계의 통일·정비로 입주자 및 관련 이해관계인들의 혼란을 방지하고 단일화된 법령체계에 따른 관리체계를 갖춰야 한다. 둘째, 입주자대표회의의 책임성 강화 등의 방안이 필요하다. 입주자의 관심과 참여로 입주주체인 입주자대표회의의 운영을 건실화하고, 입주자대표회의와 관리사무소장 간의 불신과 갈등을 해소 또는 완화하여야 한다. 그 방법으로 철저한 내·외부 감사제도 도입으로 관리비 등 투명성 확보와 책임성 강화, 내·외부 전문가의 도움으로 관리비 유용 방지, 공정한 공개입찰로 보수공사업체 선정 시 횡령방지, 공적 관리 강화로 잡수입 및 장기수선충당금 횡령방지 등의 방안을 들 수 있다. 셋째, 관리사무소장의 부정·비리 방지 등의 방안이 필요하다. 관리주체 또는 관리업체의 질적 관리서비스를 제고하고, 주택관리 전문회사의 영세성을 타파하며, 주택관리사의 전문성 제고와 신분보장을 강화하여야 한다. 그 방법으로 법령개정으로 주택관리업의 전문화 및 정상화 추진으로 주택관리사의 전문화 및 법적 지위를 보장하여야 한다. 단지 내·외에 부정과 비리신고 포상금제 도입, 주민감시로 동대표가 관리소장 선정 시 상호 유착 방지로 횡령방지, 주민참여로 관리소장의 보수공사비 부풀리기 방지대책 마련 등을 들 수 있다. 넷째, 공동주택관리의 지원기구 설립방안이 필요하다. 공동주택관리를 위한 입주자 등과 관리사무소장 등 각 이해관계인들 사이의 네트워크를 구축하고 이를 지원할 지원기구를 설립하여야 한다. 다섯째, 공동주택의 장수명화(長壽命化) 방안이 필요하다. 공동주택의 장수명화(長壽命化)를 위한 장기수선충당금 적립방안을 마련하여야 한다. 여섯째, 공동주택의 층간소음 완화 및 커뮤니티 활성화방안을 요한다. 입주민과 관리사무소장 등이 공동체의 활성화를 위해 노력하여야 한다. 이러한 연구의 가치는 향후 공동주택관리의 선진화 방안으로써 공동주택관리의 정책적 개선방안을 마련하는데 기여할 수 있을 것이다.

共同住宅 管理 勞動者의 人事管理에 관한 事例硏究

김순길 서울産業大學校 住宅大學院 2005 국내석사

본 연구는 최근 아파트 관리의 전문화 확산에 따라서 아파트관리 노동자에 관한 인사관리의 현황과 전망을 탐색하기 위한 목적으로, 아파트 관리사무소에 종사하는 노동자의 인사관리에 관한 사례연구이다. 사례대상은 서울시 강북에 소재한 B아파트 단지이다. B아파트 관리 노동자의 인사관리에서 발견되는 특성은 다음과 같다. 첫째, 아파트 관리는 특이한 지배구조를 가지고 있다는 점이다. 즉, 기업지배구조상 관리서비스의 소비자인 아파트 주민들이 입주자대표회의를 통해 노동자를 지배하는 사용자 역할을 하고 있다. 위탁관리회사는 관리적 경영 통제와 지원역할을 하면서, 그에 따라 관리책임을 지는 형식적 사용자지위를 갖으며, 입주자대표회의도 아파트관리 노동자의 인사관리에 직·간접적으로 개입하면서 실질적 의사결정자 역할을 하고 있다. 둘째, 아파트 관리사무소의 고용관계는 위탁·용역관리 등 간접고용 형태를 중층적으로 취하고 있다는 점이다. 입주자대표회의는 형식적 사용자인 위탁관리회사, 용역회사 등을 통해 노동자들과 간접적으로 고용관계를 맺고 있다. 입주자대표회의는 이것을 통해 인건비 절약, 노동자 풀의 형성, 유연성 유지, 강압적 통제 등을 추구하고 있다. 셋째, 아파트 관리 노동자들은 전기, 기관, 사무직 등 전문성이 다소 높은 전문직 층과 환경, 경비직 등 전문성이 낮은 단순직 층으로 구분된다. 그중, 단순직의 경우는 그 구성원이 대부분 1차 노동시장에서 이탈한 고 연령층 등으로 이루어져 있다. 이들 직무담당자의 근로조건은 매우 열악한 편이어서, 젊은 층으로부터 외면당하고 있어서 자연스럽게 1차 노동시장에서 떨어져 나온 고 연령층이 중요한 부분을 담당하게 되었다. 넷째, 아파트 관리 노동자의 인사관리는 영세성과 낙후성을 크게 벗어나고 있지 못하다. 우선 아파트 관리 조직은 단순구조이며, 여기에 종사하는 노동자들도 사무, 기술, 경비, 환경 등 비교적 단순한 직종 구분을 이루고 있다. 그에 따라 모집·채용, 배치 및 이동, 승진, 교육·훈련, 보상체계 등이 현대적 의미의 인사관리체계를 제대로 갖추지 못하고 있다. 이와 같이 영세한 조직규모와 인사관리체계로 인해 지방자치단체 등의 정부기관과 대한주택관리사협회 등에서 표준적인 인사관리지침을 제공하고 있는데, 그러한 표준적 지침이 아파트관리 노동자의 인사관리에 일정하게 영향을 미치고 있음이 확인되고 있다. 동시에 아파트관리조직들은 주변 아파트 조직의 인사관리방식을 서로 모방하는 경향을 보이고 있는 점도 이와 무관하지 않은 것으로 보인다. 다섯째, 인사관리 측면에서 B아파트의 세부적 특성을 보면 다음과 같다. (1) 경비직과 기술직은 야간업무 및 2교대로 직무량이 과중하게 배정되어 있다. (2) 아파트의 관리 필요인력이 자주 부족하고, 그 때마다 대체인력 투입빈도가 잦다. (3) 아파트관리 노동자의 신분보장 불확실성으로 조직에 대한 몰입도가 미약하다. (4) 고용관리의 영세성으로 신규채용 시 외부 압력과 승진기회, 교육·훈련 기회가 미약하다. (5) 임금수준이 낮고 임금체계가 체계적이지 못하다. (6) 관리서비스 제공 측면에서 거주자들과 사소한 마찰이 잦다. This research is a case study on the personnel management of apartment service workers as the importance of apartment management is increasing recently. The purpose of this research is to examine the personnel management of apartment workers and draw some policy implications. The findings of this study are as follows. First, apartment management has a peculiar control structure. In other words, the apartment residents are both consumers of the services and employers of the service workers. The officer of a trustee company controls and supports management, and it is an formal employer. The meeting of representatives, however, plays a critical role in deciding employment conditions of apartment workers. Secondly, the relationship of employment in an apartment management office takes irregular forms such as in-house outsourcing, contractors and so on. Third, apartment workers are divided into two parts : One are technicians such as electronic engineer and administrative workers, and the other consists of workers who do simple jobs such as cleaner, security guard, etc. The latter are usually staffed by the elderly who have got out of the 1st labor market. The working conditions for these workers are very poor so that the young don't want to get this kind of job. Thus naturally the elderly took this job. Fourth, personnel management of apartment workers cannot avoid being poorly equipped and falling behind others. To begin with, the organization of apartment management has a simple structure, so workers who are employed like this job consist of office workers, engineers, safe guards, cleaners, etc. Therefore, we can't make preparations for finding modernized personnel managemental system in recruiting, employment, arrangement, transfer, promotion, education, training, pay system, etc. Due to the poor scale of organization and personnel managemental system we can confirm that the standard guidance made by local government and housing manager association has an effect on personnel management of apartmental workers. At the same time the organizations of apartment management tend to imitate the way how other apartments manage personnel. Fifth, some other detailed characteristics of B apartment in terms of personnel management are as follows. (1) The working hours spent on the job of safe guard and engineer is too long because of night duty by two shift rule. (2) Necessary work force of an apartmental management is often insufficient, so it is often to hire substitute workers because of the frequent shortage of labor in this area. (3) The job security of apartment management workers is low because of uncertainty of their position. (4) When they employ new workers, they don't have much chance of promotion, education, chance for training. (5) Wage level is pretty low and the pay system is not well organized. (6) There are often conflicts between management workers and residents on poor management service.

經營事務의 簡素化와 科學的 管理方案에 關한 硏究

전주억 漢陽大學校 産業大學院 1973 국내석사

공동주택관리의 활성화에 관한 연구 : 위탁관리회사의 관리사무소 운영을 중심으로

이덕주 호서대학교 산업경영벤처대학원 2000 국내석사

Apartment Housing Management(A.H.M) is the activity for the best utilities as well as maintenance of it. And it should be understood as a general idea including administrative, economic and technical management. In Korea, A.H.M got into stride from〔The Housing Construction Expediting Law〕in 1972. and〔Apartment Housing Enforcement Ordinance〕in 1979. but considering the government made a point in housing supply, it was reflectively much less developed. Recently, as A.H. grew in percentage, so the social problems - rights to sun, infringes privacy, offenses, surroundings, ruined houses - were raised. This brought the needs of turning a housing policy about A.H. from supply into management. At length, a Construction Traffic Department made A.H.M. main object of 2001. There are three systems in A.H.M.; of a Business Proprietor, of a Dweller's Council, of a Consignee's Company. B.P. system; A B.P. manages A.H. till half of the dwellers move in. And then B.P requests a power of A.H.M. and the dwellers make a committee. The committee choose a system by getting agreements more than half of the dwellers. This system is for setting the beginning and convenient repair. A Dwellers Council Management system ; D.C has engineers and equipments in order to manage itself but because of its short know-how and efficiency C.M is preferred. A Consignee's Management system ; Dwellers council makes C.M manage A.H so that they may use the right system that has plenties of experts and equipments in right place. Now there are 356 CMs and 6,817 A.Hs in Korea. This data shows so many CMs flooded that they couldn't have reasonable income for right management. For the vitalized A.H.M, excellent management, clear responsibility for work, putting free management A.H. into A.H.M is needed. For the excellent management, C.M ought to bring a solution that can't by dwellers, guarantee the position of the manager by right personal management, make the best management by developing on-line system, service for free or charge by developing engineer-team or business-office, arrange rental service or rent for itself and other services developed for itself. Clear responsibility for work is the base of the harmony among D.C, A.H.M and C.M. And for more efficiency it is good to make substantive enactment when they make a contract. Finally, for free managed A.H in dead angle of efficient management, a rounding management must be developed and A.H.M must be settled. Free managed A.H can be served best efficient service by introducing rounding management system. And this extends C.M's business. Community management of A.H is legislated, but the point is out of it. This speaks dwellers are in short understanding. For this reason, it is very important to acknowledge higher efficiency and lower expense of A.H.M by Consignee's Company.