부동산 마케팅 커뮤니케이션에서 스토리텔링 활용방안 연구 : 아파트 브랜드 광고를 중심으로

이은영 영산대학교 부동산대학원 2013 국내석사

1980년대까지만 하더라도 공급자 중심이었던 주택시장이 공급과잉과 IMF 외환위기로 수요자 중심 시장으로 변화하며 부동산 마케팅의 필요성이 대두되었다. 분양가 상한제의 폐지로 주택시장에 경쟁이 심화되었고 건설 회사들은 새로운 컨셉의 아파트와 특색 있는 기업이미지로 차별화를 시도하였고 이는 아파트 브랜드화로 나타났다. 이러한 주택 시장의 변화 속에서 기업이 브랜드 이미지로 소비자들에게 어필하기 위해 소비자와 양방향적으로 소통하며 공감할 수 있는 마케팅 커뮤니케이션이 각광받게 되었다. 본 연구는 마케팅 커뮤니케이션이 등장할 수밖에 없었던 주택시장의 변화와 소통이 중요해진 사회·문화적 흐름을 알아보고 마케팅 커뮤니케이션을 재진단하고자 한다. 마케팅 커뮤니케이션의 개념과 전략, 이용할 수 있는 채널에 대하여 문헌과 선행연구를 고찰함으로써 부동산 시장에서 기업과 소비자가 소통할 수 있는 마케팅 커뮤니케이션의 다각적인 활용 준거를 제시하고자 한다. 기술의 발달로 상품에 있어서 기능적인 차이는 미미해졌기에 상품을 구매할 때 기능적인 측면보다 이미지를 통한 감성적인 만족으로 구매하는 감성소비사회로 변화하였다. 감성소비사회에서 마케팅 커뮤니케이션을 효율적으로 구현하는 기술이 스토리텔링이다. 고대시대부터 효율적인 의사소통의 방식인 스토리텔링은 상품에 대한 객관적인 설명이 아니라 브랜드와 관련된 이야기를 만들어 소비자에게 제공함으로써 소비자의 감성적 공감을 이끌어 내는 기법이다. 브랜드 스토리를 통하면 기업의 일방적인 주입식 정보가 아니라 소비자가 이미지를 자연스럽게 형성하게 되며 거부감 없이 정보를 수용하게 되어 설득적 효과가 높아진다. 본 연구에서는 스토리텔링의 개념과 스토리텔링 마케팅의 전략을 선행연구와 사례를 통해 고찰하며, 디지털 기술의 발달과 맞물려 스토리텔링의 장점을 부각시킬 수 있는 다양한 채널에 대한 후행 연구의 기저를 제시한다. 시공건설능력 상위 4개의 건설 회사들의 광고 2편씩 총 8편을 선정하여 기호학적인 관점에서 언어텍스트와 영상텍스트를 분석하고, 서사학적인 관점에서 인물·사건·배경·갈등·주제의 항목으로 스토리의 서사요소를 분석하였다. 건설 회사들의 브랜드 광고의 흐름을 분석함으로써 스토리텔링이 어떻게 구현되고 있는지, 소비자와 소통하기 위하여 어떤 광고요소들을 변화시키고 있는지를 분석하였다. 스토리텔링을 활용한 연구가 정치·사회·문화 전 분야에 걸쳐 활발히 이루어지고 있지만 부동산 분야에 한정된 연구가 부족했던 바, 본 연구에서는 영상매체를 이용한 아파트 브랜드 광고에서 스토리텔링이 어떻게 적용되었는지를 질적 연구함으로써, 부동산 마케팅 커뮤니케이션에서 스토리텔링의 활용 준거를 마련하고 후행 연구의 방향성을 제시하고자 하는데 의의를 둔다. A necessity of marketing about real estate, even vendor managed housing market in 1980s, has become a pressing issue according to the focus on customer oriented market which is caused by oversupply and foreign-exchange crisis. As the abolition of Price limitation system, there have been a lot of competition in housing market. Construction companies have tried to differentiate their brand image by creating new concept and making unique apartment, and that emerged as a branded apartment. Among the changes of housing market, marketing communication, which can mutually communicate and relate to, took center stage to appeal to customer with their brand image. This study attempts to reconsider the marketing communication and clarify the trends of societies and cultures of housing market. As considering the preceding research about the concept and strategy of marketing communication and channel, this study suggests versatile practical uses of marketing communication, which enables to communicate enterprise and customer in the real estate market with literature preceding research. As advances in technology have left a little gap between functions of commodities, it has changed that we purchase some goods with our sensibility, rather than its functional aspect. In sensibility consumption society, storytelling is a skill which embodies marketing communication efficiently. Storytelling, which is from ancient times, is an efficient way of communication. It is a technique that drives the sympathy of customers by offering a story related to the brand, not an objective explanation. Through a brand story, a consumer builds an image of the company naturally, not unilateral cramming information. And it enhances persuasive effect by using information without repulsion. This study considers both a concept and a strategy of the storytelling marketing by preceding cases and researches. Simultaneously, it guides the basis of follow research on various channels, which underline the strength of storytelling along with digital technology development. In this study, it shows 8 commercials, which belong to the top ranking construction companies; they were approached from semiotic and narrative methods. Although it has come into wide use of storytelling in every field such as politics and social studies, it hasn’t used in real estate study. Therefore, this paper attempts to suggest the direction to follow research and provide usage of storytelling in real estate field by studying how storytelling applied in those commercials.

주택정비사업 활성화에 대한 시장 및 부동산정책 연구 : 부산시 재개발사업 추진단계별 소요기간 분석

임영순 영산대학교 부동산 대학원 2023 국내석사

This study identified the factors influencing the revitalization of the maintenance project with time series data from housing market status variables and real estate policy variables and provided basic policy data by analyzing the time required for each stage of the redevelopment maintenance project. It is meaningful to provide implications for real estate policies on the implementation and revitalization of maintenance projects affected by the Urban and Residential Environment Improvement Act.

베이비붐 세대의 부동산 투자현황연구

이민제 영산대학교 부동산대학원 2013 국내석사

한국은 베이비붐 세대의 은퇴와 맞물려 빠른 속도의 고령화가 진행 되고 있다. 인구의 약 15%를 차지하는 이 큰 집단이 은퇴함에 따른 새로운 주거문제, 자녀들의 분가에 따른 시장의 변화, 노후를 대비한 투자 등이 시장을 변화 시키고 있다. 베이비붐 세대는 부동산 시장의 가격 상승 주체로서 다른 투자에 비하여 부동산 자산에 호의적이며 가게 자산의 75% 이상 부동산 등의 실물 자산에 투자 하고 있으며 금융 자산은 20% 내외이다. 따라서 이들의 은퇴와 자녀들의 결혼과 분가 등의 이유로 상당수가 거주주택을 처분 할 것으로 예측되며, 제2의 노후주거 준비로 인한 주거이동 및 노후대비를 위한 투자 등으로 인한 부동산 시장의 변화가 일어날 것이다. 실제 은퇴 이후 세대를 보면 주택의 자가 비율이 높아지는데 베이비붐 세대 또한 이와 같이 60세 이후에도 주택을 취득하고 규모를 늘리기 원 할 것이다. 하지만 이는 지방이나 농촌 등지로 이주를 원하는 이들의 영향이 큰데 실제 도심의 중심지에 거주하는 이들의 경우 약 30평대의 수익성이 있는 거주지를 선호했다. 이는 주택보다는 아파트 지방보다는 도심을 선호하는 것으로 나타났다. 특히 실 구매력이 있는 베이비붐 세대의 경우 농촌이나 지방으로의 이동 보다는 도심지의 생활을 원하며 주택규모의 증가보다는 은퇴이후의 안정적 삶에 중점을 두고 있다. 이들은 고정적 수익을 얻을 수 있는 오피스텔이나 상가 등의 수익형 부동산이나 도심중심의 개발유효지역에 투자를 선호한다.

1인 가구의 증가가 수익형 부동산에 미치는 영향

조성희 영산대학교 부동산대학원 2013 국내석사

우니라나의 1인 가구는 세계에서 가장 빠른 속도로 증가하고 있으며, 2010년 통계청 인구주택총조사 결과에 따르면 전체가구의 23.3%로 네 가구당 한가구 꼴이다. 1인 가구의 증가가 수익형 부동산에 어떤 영향을 미칠지 본 연구에서 살펴보고자 국내·외 문헌연구 자료를 바탕으로 1인 가구와 수익형 부동산에 대한 일반적 특징을 도출한 후 수도권을 중심으로 한 1인 가구의 수익형 부동산에 대한 선호특성을 분석하였다. 통계청 장래추계 결과 2030년 까지 1인 가구의 증가율은 총가구보다 빠른 증가세를 지속할 것으로 보이며, 소득증가, 교육 수준 향상, 여성 고용 확대, 개인주의 확대, 초혼 연령 상승, 고령화 심화 등이 1인 가구의 증가원인이 되고 있다. 특히 이미 ‘고령화사회‘에 진입한 우리나라는 주요국에 비해 인구 고령화가 빠르게 진행 중 이다. 전체 주검점유 형태에 있어 1995년 14.4%에서 2010년 21.2%로 6.8% 증가한 월세에 거주하는 1인 가구의 경우 42.5%가 월세에 주거하는 것으로 나타나 다른 가구에 비해 월세 의존도가 높다. 1인 가구의 주거유형은 단독주택이 1순위(58.4%), 아파트가 2순위(15.5%)였으나, 선호하는 주거유형은 아파트가 1순위(44.4%), 다가구단독주택이 2순위(15.7%)로 아파트에 대한 선호도가 높았다. 점유형태에 있어서의 선호도는 전세(51.9%), 자가(22.4%), 보증부월세(20.3%)의 순으로 자가보다는 전월세에 대한 선호도가 높게 나타났으며, 1인 가구 중에서 60세 이상의 가구는 면적을 줄여서 이사하려는 가구 비중이 높게 나타났다. 이사계획 가구 중 39세이하 연령대는 서울지역에 대한 선호도가 높았으며, 60세 이상의 노인가구는 경기도에 대한 선호도가 높게 나타나, 전국 1인 가구와 비교할 때, 젊은 층이 수도권을 고연령층이 지방 및 현재 사는 곳 인근을 원하는 것과 유사한 선호도를 보였다고 볼 수 있다. 1인 가구는 수요자이자 공급자로서 수익형 부동산에 영향을 미칠 것이며, 이러한 1인 가구의 다양한 특성을 반영하는 수익형 부동산의 개발이 요구된다. 또한, 젊은 1인 가구를 대상으로한 정책이 아닌 다양한 계층(고령 1인 가구까지 포함)을 고려한 정책도 요구된다. The number of Korean single-person household is on the most rapid rise, and it is 23.3 percent of all Korean households - one out of four - according to the result of population and housing census report by National Statistical Office in 2010. The research was intended to identify the effect of the increase of single-person household on profitable real estate and it analyzed preference characteristics on profitable real estate of single-person household focusing on metropolitan area after understanding universal features about single-person households and profitable real estate, based on domestic and foreign research data. According to the future estimation by National Statistical Office, the rate of increase of single-person households is expected to be on the more rapid rise than that of all households until 2030 and increase of income level, improvement of educational level, expansion of women's employment and individualism, increased age at first marriage and intensified aging phenomenon have been considered to be the main reasons of increase of single-person households. Especially 'population aging' in Korea has been in fast progress compared to other key nations. The single-person households living in a monthly rented housing with 6.8 percent increase in terms of all housing tenure choices - from 14.4 percent in 1995 to 21.2 percent in 2010 - have a high level of dependence on monthly rent compared to other household types as 42.5 percent of all turned out to live in a monthly rented housing. When it comes to house type ranking for single-person households, the first one is detached house (58.4%) and apartment in second (15.5%), while apartment is the first (44.4%) and multi-family detached house is the second (15.7%) when it comes to preference ranking of house type. Regarding preferences of tenure choice, the ranking was lease on a deposit basis (51.9%), owner-occupied house (22.4%), and monthly rent with variable deposit (20.3%) in sequence and house rent was much more preferred than owner-occupied housing. Among single-person households, over age of 60 households have a high tendency to move saving smaller space. Less than age of 39 households which plans to move highly preferred to live in Seoul area, while over age of 60 households in Kyeong-gi Province. Thus, it is considered the young households prefer metropolitan area, while the elderly households long to stay in rural or the present place where they belong. The single-person households play roles as both consumers and providers so they will have a great influence over profitable real estate and accordingly, the development of profitable real estate is required reflecting diverse characteristics of single-person households. In addition, the policy over a variety of age groups - including elderly single-person households - as well as young single households is strongly required.

부동산중개 활성화를 위한 부동산시장 특성 연구

서종길 영산대학교 부동산대학원 2021 국내석사

The necessity of this study is to promote the real estate brokerage business by improving business performance by improving the real estate industry's growth and survival in response to changes in the real estate market environment, such as the emergence of large real estate platform companies, foreign real estate companies' entry into the domestic market, and the rapid increase of official brokerages. Preparation of countermeasures is a need in a broad sense. The necessity of consultation is the change in the family type to single or two-person households due to nuclear familyization, and the increase in demand for studios and officetels located in the vicinity of university districts due to the lack of university dormitories. This is a study on the characteristics of real estate to improve the performance of real estate brokerage firms. The purpose of this study is to find the characteristics of real estate variables and factors with marketing capabilities that are thought to contribute to revitalizing the real estate brokerage business by affecting the improvement of the business performance of the real estate brokerage business. In addition, as the variables and factors found, it is the presentation of a conceptual model for empirical research related to performance improvement through revitalization of the real estate brokerage business in the future and a research proposition for deriving research hypotheses. As a result of the study, it was concluded that an efficient marketing strategy in response to changes in the real estate brokerage market is necessary to improve brokerage performance of real estate brokerages according to the vitalization of real estate brokerage business. In addition, it was also concluded that a strategy for improving the business performance of real estate near college towns was needed for the young people and college students, who are the consumers, due to the increase in demand for studios and officetels located around college towns. There are five variables that the researcher found through exploratory research to improve brokerage performance by revitalizing the real estate brokerage business: real estate environmental characteristics variable, real estate own characteristics variable, real estate broker capacity variable, real estate platform service variable, and real estate broker business performance related variables. The researcher found related variables and factors through exploratory research to improve brokerage performance by activating the real estate brokerage business, and presented a conceptual model and research proposition based on the found variables and factors. However, the existence, reliability, and validity of the causal relationship between the research propositions proposed by the researcher should be revealed through empirical analysis. In addition, as a result of the empirical analysis, there is a need to discover additional variables that have a positive effect on the improvement of real estate brokerage performance as a factor in vitalizing the real estate brokerage business. In addition, the research proposition was presented as variables and factors found through exploratory research by the researcher through theoretical consideration and preceding research, but in future studies, the research proposition and conceptual model were identified by finding the variables that positively influence real estate brokerage performance through the activation of the real estate brokerage business. If it is supplemented, it is judged that the completion of the research hypothesis will be further improved in future empirical studies.

문재인 정부 부동산 정책이 부동산 시장에 미친 영향 : 서울, 부산을 대상으로

이애경 영산대학교 부동산대학원 2021 국내석사

Moon Jae-in 2017, his initial years, the government in May, real estate declared war on the package for real estate, a total of 23 until October 2020. The direction of the government's policy is to stabilize and normalize abnormal price hikes caused by overheating in Seoul and the metropolitan area, especially in southern Seoul. Currently, unlike the government policy direction, apartment prices in Seoul and the metropolitan area, as well as the nation's rental prices, have risen sharply, resulting in a shortage of rental housing, which has led to a rise in prices of small and medium-sized apartments in surrounding areas. Policies for end users have also faded due to soaring housing prices, and people who have trusted the government and delayed buying homes have also expressed their resentment as a national petition. Moon Jae-in is this research study to determine whether the government`s real estate policy affect the real estate market. The scope of the study was limited to Seoul and Busan in terms of space, and the period covered 23 real estate policies. In this study, the definition of real estate policies and the factors of real estate price formation were first identified through prior research, and the real estate policies announced from May 2017 to October 2020 were summarized by year, date and contents using the Ministry of Land, Infrastructure and Transport press release. The changes in real estate prices during the same period were recognized based on data from the Korea Appraisal Board, and the changes were found by separating the Seoul and Busan regions, and the effects of the policies were inferred. According to the study, despite the 23 policies, the nation's real estate market has risen, and speculative demand to avoid regulated areas has contributed to the rise in local real estate prices. The price increase in Busan was one of the reasons for the influx of other regions, indicating that it was a rise due to demand rather than actual demand. In particular, the implementation of the 3 Rent Act, which was passed by the National Assembly in July 2020, showed a surge in rental prices, making it difficult to find rental houses as well as to prepare homes for the common people. These results are showing that real estate policy would need to be edited, and the government's Moon Jae-in and methods are required and that a different direction is property policy.to exis 문재인 정부는 집권 초기인 2017년 5월부터, 부동산과의 전쟁을 선포하고, 2020년 10월까지 총 23번의 부동산 정책을 내놓았다. 정부 정책의 방향은, 서울과 수도권, 특히 서울 강남지역의 과열로 인한 비정상적인 가격 상승을 잡고 정상화한다는 것이다. 총 23번의 정책을 시행한 후인 현재, 정부 정책의 방향과는 반대로, 서울과 수도권 뿐 아니라, 전국의 아파트 가격이 상승하고, 비교적 안정적이던 임대가격까지도 폭등하여, 임대주택의 부족현상이 나타나, 주변 지역 중소형 아파트의 가격까지도 상승하는 현상이 나타나고 있다. 실수요자를 위한 정책도, 급등하는 주택가격으로 빛이 바랬고, 정부를 믿고 주택구입을 미룬 국민들은, 원망을 국민청원으로 나타내기도 하고 있다. 본 연구는 문재인 정부의 부동산 정책이 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는지 알아보기 위한 연구이다. 연구의 범위는 공간적으로는 서울과 부산을 한정하였고, 기간적인 범위는 23번의 부동산정책을 대상으로 하였다. 본 연구에서는, 우선 부동산 정책의 정의와 부동산 가격형성 요인을 선행 연구를 통해 알아보고, 2017년 5월부터 2020년 10월까지 발표된 부동산 정책을, 국토부 보도자료를 활용하여, 연도와 날짜, 내용별로 정리하였다. 같은 기간에 나타나는 부동산 가격의 변동을, 한국감정원의 자료를 바탕으로 알아보았으며, 서울지역과 부산지역을 구분하여, 변동의 차이점을 찾고, 정책이 지역별 미치는 영향을 유추하였다. 본 연구에 따르면, 23번에 걸쳐 내어놓은 정책에도 불구하고, 전국의 부동산 시장은 상승하였고, 규제지역을 피해 투기수요는, 지방의 부동산 가격을 상승시키는 원인이 되었다는 것을, 알 수 있었다. 부산지역의 가격상승은, 타지역 유입이 원인 중 하나로 나타나, 실수요보다는 가수요로 인한 상승임을, 보여주었다. 특히, 2020년 7월 국회 통과된, 임대차 3법의 시행으로, 임대가격까지 폭등하는 모습이 나타나며, 서민의 내집 마련은 물론, 임대 주택도 구하기가 어려워지는, 결과를 나타내었다. 이러한 결과는 문재인 정부의 부동산 정책이 수정이 필요하다는 것을 보여주고 있으며, 부동산 정책은 다른 방향과 방법이 요구되고 있다고 볼 수 있다.

공공 개발사업 인접지역 부동산가격 변화 연구

하태영 영산대학교 부동산대학원 2021 국내석사

정부는 다양한 방식으로 대규모 공공개발사업을 추진하며 국민의 생활여건에 직간접적인 영향을 미치고 있다. 특히 도시개발, 택지개발 및 산업단지 조성 등 국민의 안정적인 정주여건 마련과 기본권 신장을 위한 기초환경 조성 등 여러 모습으로 추진되는 공공개발은 부동산을 대상으로 대규모로 추진될 때 대상지와 주변지역에 큰 이슈를 몰고 오기도 한다. 교통, 환경적인 영향과 더불어 공동주택의 공급과 인구유입 및 유출로 인한 영향 등 연쇄적인 영향이 클 수밖에 없기 때문이다. 따라서 대규모 공공개발사업은 정책입안 단계에서부터 치밀한 검토가 수반되어야 하며, 주택에 민감한 우리 정서를 고려하면 더욱더 그러할 것이다. 그러나, 현실적으로 대규모 공공개발사업에 대한 국민과 지역민의 기대와 투자수요 등으로 인해 해당지역 및 주변으로 몰려드는 자금이 부동산가격을 밀어올리는 경우도 발생하는 등 부정적인 영향이 발생하는 것이 사실이다. 그럼에도 불구하고 지속적인 성장과 국민의 기본권 신장을 위한 공공 개발사업의 수요는 계속될 수밖에 없다. 지방광역시 중의 하나인 울산시에서도 경부고속철도 울산역 주변 역세권개발사업을 추진하며 2035년 울산도시기본계획을 통해 이 지역을 울산의 2도심으로 성장시켜 울산의 도시공간구조를 개편하고자 하고 있다. 2004. 9. 16. 경부고속철도 울산역의 위치가 확정된 이후 울산역 주변은 사업의 진행과 더불어 많은 변화를 겪고 있다. 변화되는 모습과 더불어 인접지역 주민들의 재산에도 직간접적인 영향이 있을 것으로 추측되는바, 본 연구에서는 울산역 인접지역인 울산광역시 울주군 삼남읍과 언양읍을 연구 대상지역으로 하여 공공 개발사업으로부터의 거리에 따라 부동산의 가격이 어떻게 변하는지 관찰하고자 한다. The government is promoting large-scale public development projects in various ways, directly or indirectly affecting the living conditions of the people. In particular, public development, which is promoted in various ways, such as establishing a stable settlement condition for the people such as urban development, housing site development, and industrial complex construction, and the creation of a basic environment for the improvement of basic rights, is a big issue for the target site and surrounding areas when it is promoted on a large scale for real estate They also drive. This is because, in addition to transportation and environmental impacts, the chain of impacts such as the supply of apartment houses and the effects of inflows and outflows of population is bound to be large. Therefore, large-scale public development projects must be accompanied by a thorough review from the policy-making stage, and this will be even more so given our sensitivity to housing. However, in reality, it is true that negative impacts may occur, such as the case where the money that flows to the area and surroundings boosts the real estate price due to the expectations and investment demand of the public and local residents for large-scale public development projects. Nevertheless, the demand for public development projects for continuous growth and improvement of the basic rights of the people is bound to continue. Ulsan City, one of the local metropolitan cities, is also pursuing a station area development project around Ulsan Station on the Gyeongbu High-speed Railway, and aims to reorganize the urban spatial structure of Ulsan by growing the area into the second city center of Ulsan through the Ulsan Urban Master Plan in 2035. 2004. 9. 16. Since the location of Ulsan Station of the Gyeongbu High Speed Rail was confirmed, the area around Ulsan Station has undergone many changes along with the progress of the project. It is estimated that there will be a direct or indirect effect on the property of residents in neighboring regions as well as the changing appearance. In this study, Samnam-eup and Eonyang-eup, Ulju-gun, Ulsan-si, which are adjacent to Ulsan Station, are the study target areas, depending on the distance from public development projects. We want to observe how the price of real estate changes.

부동산 정책이 아파트 분양권 거래에 미치는 영향 연구

오정현 영산대학교 부동산대학원 2023 국내석사

본 연구는 분양권시장을 이해하고 분양가격 결정과 아파트 거래의 특성에 관한 선행연구를 하였으며, 노무현 정부에서 문재인 정부까지의 정부별 부동산 정책의 주요내용을 확인 할 수 있다. 아파트 분양권 시장에 영향을 미치는 부동산 정책은 여러 가지가 있지만 본 연구에서는 규제지역 지정현황과 최근 5년간 아파트 분양가격 변화, 주택공급현황을 파악하였고, 현재 부동산 규제로 인한 지역별 규제현황 및 규제지역 지정효과를 설명하고 역대 정부별 아파트 분양권 전매거래량과 아파트 매매 거래량, 아파트 매매 거래량에서 관내 거래량과 관외 거래량을 분석하고 관외 거래량을 통해 외지인 투자자본의 유입을 확인할 수 있다. 정부별 임기 내 최고로 거래량이 많은 연도를 보면 아파트 매매건수는 노무현 정부 2006년 721,283건으로 이때 관외 거래량은 20.1%이고, 이명박 정부 2011년 705,303건으로 이때 관외 거래량은 20.9%이고, 박근혜 정부 2015년 808,486건으로 관외 거래량은 19.2%이고 문재인 정부 2020년 934,078건으로 이때 관외 거래량은 20.4%로 정부별 최고 거래건수와 관외거래량을 통해 투기자본의 유입을 확인할 수 있다. 아파트 매매 가격 지수 노무현 정부 2003년 55.1로 시작해서 문재인 정부 2021년 102.6을 기록, 2배 정도 상승하는 현황을 확인 할 수 있다. 아파트 매매 거래량과 아파트 매매 가격지수는 각 정부별 부동산 규제 정책과 완화 정책 속에서 변화하지만 장기적으로 상승하는 효과를 나타내고 있다. 부동산 시장 안정화를 위해 시도하는 우리나라 부동산 정책은 시장에 많은 영향력을 행사하고 있지만 국내외의 여러 가지 요인에 민감하게 반응하는 부동산 시장을 규제 정책만으로 부동산 안정화를 꾀할 수는 없을 것이다. 결국 대내외적으로 발생하는 다양한 요인에 따라 즉흥적으로 대처하되, 우리나라 부동산 시장의 특성을 고려한 중장기적인 정책의 보완이 필요하다.

개업공인중개사무소의 운영실태 및 특성 분석 : 울산광역시를 중심으로

홍성풍 영산대학교 부동산대학원 2016 국내석사

공인중개사는 우리나라에서 부동산중개업을 하고자 하면 반드시 필요한 자격증이다. 이 자격시험에 합격한 자격증 보유자만 36만여 명이나 되는 것으로 조사되었으며, 2015년 3분기 기준으로 개업공인중개사무소가 90,023개소나 영업하고 있는 국가공인자격증이다. 지금도 공인중개사 시험을 보기 위하여 공부하고 있는 예비자들까지 포함한다면 이루 헤아릴 수 없는 많은 사람들이 공인중개사라는 자격증과 직업을 선택하고자 시험에 매달려 씨름하고 있는 중이다. "개업공인중개사"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. 공인중개사법 제2조 4항 법조문. 개업공인중개사무소가 수행하는 업무를 중개라고 하는데 "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 공인중개사법 제2조 2항 법조문. 다시 말해서 토지, 건축물 등 중개 대상물에 대한 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리 득실 변경에 관한 중개행위이다. blog.naver.com. 공인중개사는 무엇일까. 에서 인용함 이와 같이 중개대상물인 부동산은 개인이 소유하고 있는 소유물 중에서 대체적으로 재산목록 중에서도 최고 고가 목록에 기록될 것이다. 부동산에 대한 고객들의 관심은 매우 높은 편이며 소비자 행위론적 입장에서 볼 때에도 고관여도를 보이는 품목이 확실하다 할 것이다. 개인이 사고파는 물건 중에서 특별한 경우를 제외하고는 최고로 값비싼 물건의 거래를 중개하는 개업공인중개사무소의 운영실태 및 개업공인중개사의 특성은 어떠한지에 대하여 그 실체가 궁금할 것이다. 그러므로 개업공인중개사무소의 운영실태 및 특성 분석에 대하여 연구해 볼 필요성을 느낀다. 이에 본 연구에서는 개업공인중개사무소의 운영실태 및 특성분석-울산광역시를 중심으로-을 연구해보고자 한다. 본 연구는 울산광역시 전 지역에서 현재 개업공인중개사들을 대상으로 하였다. 울산전체를 동구, 남구, 중구, 북구, 울주군으로 5개 지역으로 나누었으며, 각 지역에서 영업 중인 개업공인중개사무소의 전체사무소를 모 집단으로 각 지역별로 모집단에 산출되는 비율로써 그에 해당하는 숫자를 표본으로 하여 설문지를 작성 배포하였다. 각 지역별로 통계자료를 산출하여 작성 하고, 5개 지역을 합하여 울산시의 전체종합자료로 작성하였다. 울산전지역의 합계는 모집단 1,935개소에 표본 100개소로 전체에 대한 표본 수는 5.2%이다. 설문지 작성 시 질문사항은 몇 가지의 카테고리로 구분가능한데 그 내용으로는 첫째, 사무소의 입지 특성을 알아보고자 하였다. 둘째, 사무소의 운영 실태를 파악해보고자 하였다. 셋째, 개업공인중개사들의 특성을 분석하여 살펴보고자 하였다. 이와 같은 기준으로 작성된 설문지로 표본 조사하여 분석한 연구결과를 중요사항만 종합해서 요약해보면, 울산광역시의 개업공인중개사무소의 운영실태 및 특성분석에서 제4장 1절의 사무소의 입지특성분석결과는 남구에 가장 많은 사무실이 존재하며, 인구는 평균605명당 중개사무소가 1곳이 있는 것으로 나타났다. 사무실의 규모는 10~20평 규모이내이고, 건물 내의 1층에 존재하며, 자택과의 거리는 10 ㎞이내이고, 출퇴근 시간은 30분 이내인 것으로 조사되었다. 제4장2절의 개업공인중개사무소의 운영실태분석결과는 사무소의 운영연수는 평균 1년~3년 사이가 35%로 가장 많은 분포를 보이고, 4년~6년차가 26%의 분포를 보여주고 있다. 사무소의 개점시간은 오전10시경에 오픈하는 것으로 67%의 응답을 하였고, 폐점시간은 오후7시가 가장 많은 52%를 나타내고 있으며, 휴무일은 매주일요일에 쉬는 것으로 64%의 비율로 조사되었다. 사무소 소유형태는 임대차가 83%로 절대다수를 기록하고 있고, 임대보증금은 평균 1,450만원을 월차임은 평균67만원으로 조사되었다. 또 중점중개대상물은 아파트 및 주택으로 분석되었으며, 개업공인중개사1인이 근무하는 단독중개사무소가 절대다수를 나타내고 있다. 일반 및 간이과세자 중에는 간이과세자가 71%로 조사 되었으며, 중개보조원은 70%정도가 함께 근무하는 것으로 분석되었다. 월평균 거래건수는 1~6건이 68%로 나타났으며, 10건 이상도 15%정도 조사되었다. 수입부문에서는 응답자의 65%가 500만원정도의 수입이 있는 것으로 응답하였으며, 700~1000만원정도가 12%, 1000만원이상이 7%가 있는 것으로 조사되었다. 제4장 3절에서 연구한 개업공인중개사의 특성분석에서는 남과여의 비율이 47 대53의 비율을 보이고 있으며, 연령대는 40대와 50대가 95%로 대다수를 이루고 있다. 최종학력은 대학교 졸업이상이 61%로 고학력집단의 직업군인 것으로 분석되었으며, 고객들이 본인의 사무소를 방문하는 가장 큰이유로 위치와 주변의 추천 그리고 광고효과인 것으로 분석되었다. 공인중개사가 꼭 갖추어야할 덕목으로는 신뢰성과 전문성이라고 답한 비율이 96%로 나타났으며, 이는 개업공인중개사들이 반드시 숙지하고 명심해야할 사항인 것으로 조사되었다. 본 연구를 통하여 울산광역시를 중심으로 개업공인중개 Licensed-real-estate agentis indicate if you wanted to selling real estate in Korea; there are about 36 million people passed the certified test and has 90,023 opening office with official certification in third-quarter of 2015. Including people who are prepared for the test, there will be incalculable people looks for job in licensed-real-estate. “Practicing real estate agents” defines a person who has an opening registration in their estate office under the law. Article 2 Paragraph 4 of the licensed real estate agent law. A practicing licensed real estate office perform tasks called “brokerage” which refers to the sale, exchange and lease of other rights of trade between the parties about the premises of change to arrange an act on the pros and cons prescriptively of Article 3. Article 2 Paragraph 2 of the licensed real estate agent law. In other words, this is an act of broker about the change in trade sale, exchange between the parties on land, buildings and other premises, lease rights of other pros and cons. Adapted from blog.naver.com what is a licensed real estate agent. Thus, premises of real estate is generally listed the best expensive property of individuals owned. Customers have high interest in real estate and high concerned in a theory of conduct consumer’s position. Except special case of individuals who buy and sell stuff, people would curious about the reality of a deal of the most expensive item of a registered real estate office’s operation and quality. Therefore, there is a need in study of operation and analysis of characteristic of a practicing registered real estate office. In this study, evaluate operation and analysis of characteristic of a practicing registered real estate office, mainly in Ulsan. This study aimed current opening real estate in entire region of Ulsan. Divided Ulsan into 5 regions which were Dong-gu, Nam-gu, Jung-gu, Buk-gu, and Ulju-gun. By the number of corresponds to the sample and distributed survey to entire office in percentage of the population in each region. Creating a statistical data for each region and then combined all 5 regions’ data to create a comprehensive data of Ulsan as a whole. The sum of Ulsan was population at 1,935, 5.2%in percentile. The questions in survey possibly divided into several categories: first, evaluate the analyze characteristics of the firm; second, evaluate operation status of the office; third, analyze and examined the characteristics of participations. According to the survey and the analysis by important result as summary, location characteristicsanalysis of Chapter 4 Section 1 of the operation and the characterization of the office in Ulsan has the most office exist in Nam-gu, and showed average population of 605 people for 1 real estate office. The size of the office is within 10-20 pyeong, mostly on the first floor of the building, home within a distance of 10 km, commuting time within 30 minutes. Analyze the result in Chapter 4 Section 2, operation training of office is average of between 1-3 years, showed the largest distribution of 35%, 4-6 years shown the distribution of 26%. Opening hours of the office was 10 a.m. responded 67% of participants; closing hours were 7 p.m. responded 52% of participants. Every Sunday is holiday that closed office responded 65% of participants. Ownership of the office is recorded 83% in majority, the average rent deposit were 1,450 million won and 670,000 won for monthly chime. In addition, the object focused brokerage was analyzed in apartments and houses; one person working practicing real estate office has recorded absolute majority. From normal and simplified taxpayer, simplified taxpayers were 71%; brokerage assistants working together were 70% by analyzed research. The average monthly transactions were 68% of 1-6 cases, 10 cases were 15%. 65% of respondents in income section response 5 million won for their income, 12% were 700-10 million won income, more than 10 million won income were 7%. From Chapter 4 Section 3 of practice analysis of the participating real estate office, ratio of man and woman were 47 and 53; and age of 40’s and 50’s were majority that shown 95%. Highest education shown 61% of bachelor’s degree which were high-level-education, the main reason of visiting one’s office was surrounding recommendation and advertising. The most quality that real estate agent should have reliability and expertise answered by 96% of response that every real estate agent should realize it. The present study showed a small steps moving by analyze operation and characterization of participating offices in Ulsan. By this research, people can realize averageoperation and characterization of practicing real estate office in Ulsan. Furthermore, analyze the characteristics of the real estate agent will show as much same as this. Have some more time, and do such research continuously, it would be easier and helpful to make comparison analysis in data base to see operation and characterization of practicing real estate office. Also, it expects to be used in communities for several useful areas.

商業用빌딩 維持管理의 問題點 및 改善에 관한 硏究

이현재 靈山大學校 不動産大學院 2007 국내석사

이상에서 우리는 부동산관리의 일반적인 이론을 살펴보았으며, 열악한 우리나라의 부동산관리의 문제점으로 ⓐ경영관리측면에서는 인원관리의 문제점을 ⓑ경제적 측면에서는 임대료산정기준의 문제점을 ⓒ빌딩유지관리측면에서 관련법제의 미비점을 그리고 ⓓ마지막으로 빌딩관리 전문 인력의 문제점을 나열하고 각각의 항목별로 개선방안을 제시하였다. 현대에 있어서의 빌딩관리는 시대와 사회적 욕구에 부응하여 빌딩소유자와 테넌트를 위하여 쌍방의 이익을 실현하고 건물의 자산 가치를 증대시키는 전문적 경영기법을 활용하는 자산관리의 개념으로 인식되므로 단순한 관리의 입장보다는 경영의 마인드로 접근하는 것이 바람직하다. 산업구조의 서비스화, 정보화, 세계화, 시장의 개방화에 맞추어 빌딩관리의 기법도 다양화 및 고품격화로 비용의 절감을 유도하고 아울러 외국의 선진기업과의 경쟁에 대처하는 능력을 배양하여야 할 필요가 있다는 것을 알았다. 각 항목별 문제점에서 지적하였듯이 우리나라는 아직도 빌딩관리에 관한 제도가 매우 미흡한 실정이므로 향후 우리나라의 빌딩 관리 업을 발전시키고 조기에 정착시키기 위하여 다음과 같이 빌딩관리의 개선방안을 제안 하고자 한다. 첫째, 빌딩관리업의 제도적 정비가 필요하다. 사적인 빌딩 관리 업에도 공인자격제도를 도입하여야 한다. 공인자격제도 도입을 위하여 정부에서는 각각의 법률에 산재해 있는 법 체제를 정비하여 일원화할 필요가 있으며, 빌딩 관리 업(자)에 대한 일반인들의 인식전환이 요구된다. 둘째, 빌딩관리와 관련하여 각종업무의 표준화작업이 선행되어야 한다. 인원관리에 있어서는 빌딩의 용도나 규모, 등급에 따른 표준관리인원제도의 도입으로 인건비를 절약하여야 하고, 관리비산정과 임대료산정 시에도 빌딩의 면적구분기준을 명확히 하여 불합리한 비용부담이 되지 않도록 하여야 할 것이다. 또한, 관리기법의 표준보고체제를 마련하고 이를 확산할 수 있는 틀을 만들어야 한다. 표준보고체제에서 부동산관리에 필요한 각종비용의 형태를 명확하게 하기 위해서는 회계체제를 표준화하여 부동산관리인이나 관리회사가 상호 이용할 수 있도록 하는 것이 바람직할 것으로 판단된다. 셋째, 개별 법률에서 복잡하게 규정하고 있는 법제도의 정비를 들 수 있다. 빌딩관리의 효율성과 법적용의 일관성을 위한 통일된 법체제로의 개편이 필요하다. 단기간에 통일된 법체제의 정비가 어렵다면 ‘빌딩관리에 관한 특별법’을 만들어 시행하며, 법적용에 있어서는 의제조항을 두어 일관성 있게 규율하는 것도 하나의 방법일 것이다. 넷째, 정보의 공개이다. 우리나라의 부동산관련 정보는 독점력이 강하여 당사자와 일부관련자 이외에는 그 내용을 알기가 매우 어렵다. 다행히 정부의 강제규정으로 인하여 주거용부동산에는 실거래 가를 등기부상에 기록하도록 하고 있으나 상업용 빌딩에 대하여는 거래가격에 대한 정보는 물론이고 빌딩의 설비수준과 임대료, 관리비 부과기준 등의 정보를 파악하기는 쉽지 않다. 따라서 빌딩관리협회와 관련단체 등이 중심이 되어 빌딩관련 정보를 정기적으로 조사, 보고하고, 그러한 정보가 빌딩관리업체들 상호간에 공유되도록 함으로서 빌딩관리업의 투명성을 확보하고 빌딩관리의 효율성 제고에 많은 노력을 기울여야 한다고 생각된다. 다섯째, 부동산전문 관리 인력을 양성하고 지속적인 교육을 실시하여야 한다. 미국의 경우 IREM의 주관아래 각 중요도시에서 정기적으로 강좌를 개설하여 운영하고 있다. 그러나 아직 부동산 관리 업이 정착되지 못하고 부동산관리전문교육기관이 미흡한 우리나라에서는 제도적 정비가 마련되기까지는 ‘빌딩관리협회’나 ‘부동산학과가 설치되어 있는 대학‘에서 전문 강좌를 개설하여 운영 함 으로서 변화하는 빌딩관리기법등에 효과적으로 대처하는 것도 좋은 방법이라 생각된다. 그리고 점진적으로 빌딩관리전문학과를 개설하고 새로운 빌딩관리기법들을 개발하여 전문 관리 인력을 체계적으로 양성하도록 하여야 할 것이다. 부동산 관리 업은 도시화, 첨단설비기술의 발달과 엘리베이터의 개발로 고층건물의 건축이 가능 함 으로서 그 중요성이 대두되었다고 한다. 부동산관리업의 발달 초기에는 기술적인 관리업무에 치중하여 일반적인 경력중심의 업무능력으로 가능하였다. 그러나 최근의 미국의 상업용부동산시장의 변화에서 알 수 있듯이 소유와 경영의 분리현상이 부동산에서도 나타나고 있다. 상업용 빌딩의 약 40%가량이 기존 금융투자자의 소유이며, 요즈음의 기업은 보유보다는 장기임차로 업무공간을 이용하는 차원이 일반적인 현상이라고 한다. 이러한 사유로 인하여 현대의 빌딩관리는 기술적 관리보다는 경영전문화가 더욱 중요시 되고 있다. 이러한 시장 환경의 변화에도 불구하고 우리나라는 아직도 빌딩 관리 업 자체에 대한 사회적 인식의 부족과 제도의 미비로 인하여 많은 문제점을 지니고 있다고 하겠다. 부동산관련시장의 규모가 약8조원에 이르는 거대규모를 감안한다면 지금의 부족한 인프라 하에서는 체계적인 관리가 거의 불가능 할 것이라 생각된다. 아무튼 정부나 빌딩관련협회 그리고 전문대학기관에서 법체제와 제도를 개선하고 다양한 전문적인 교육제도를 도입하여 우리나라의 부동산 관리 업이 발전되기를 기대한다. 나름대로 관련서적과 문헌을 참고하여 우리나라의 열악한 부동산 관리 업에 대한 전반적인 내용을 살펴보았고 각 항목별 개선방안을 제시하였으나 기존의 자료중심으로 재구성하였으므로 내용의 전개과정에서 매끄럽지 못한 부족한 내용들이 많다고 생각한다. 그러나 본 연구가 앞으로의 우리나라 부동산관리업의 발전에 조금이나마 도움이 되었으면 한다.