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상업용부동산에 있어서 임대인과 임차인 간의 임대료 결정 의식에 관한 연구
한충환 동의대학교 부동산대학원 2022 국내석사
최근 몇 년간 주거용부동산에 대한 규제정책이 지속적으로 강화되며 이로 인한 풍선효과로 비교적 규제가 덜한 상업용부동산의 가격은 급등하고 있지만 여러 가지 시장요인에 의하여 임대수익은 이를 따라가지 못하고 있는 상황이다. 온라인 산업의 성장 등 산업구조의 변화로 인하여 일부 상업용부동산 시장은 이미 몇 년전부터 임차인 위주의 시장이었는데 코로나19가 발병하며 공실률이 급증하게 되었고 이러한 임차인의 우위는 상업용부동산 시장 전반으로 확대되고 있다. 공실률은 임차인의 만족도에 의하여 감소한다는 다수의 선행연구 결과가 있는 만큼 임대인은 여느 때보다 임차인이 중요하게 생각하는 요소들에 대한 투자를 집중하여 임차인의 만족도를 증가시킬 필요가 있다. 하지만 전문적인 관리업체에게 위탁을 한 일부 대형 상업용부동산의 임대인을 제외한 대다수의 임대인들은 폐쇄적인 상업용부동산의 특성과 관리 능력 미흡 등으로 적절한 대응을 하지 못하고 있다. 따라서 본 연구에서는 상업용부동산의 임대료 결정에 대한 선행연구를 살펴보고 임대료를 결정하는 데 있어 상업용부동산을 구성하는 각종 요인과 항목들에 대한 임대인과 임차인의 중요도와 그 차이를 조사하였다. 이를 바탕으로 상업용부동산에 있어서 임대인과 임차인 간의 임대료 결정 의식에 관한 연구 결과를 다음과 같이 도출하였다. 첫째, 전체 21개 항목 중 건물의 가시성 및 외관 이미지, 주차장 수용능력 및 편리성, 승강기 유무 및 편리성, 해당 건물의 임차인 구성, 관리자의 자질, 임차업종의 6개 항목에 대해서는 임대료를 결정할 때 임대인과 임차인 간 중요도의 평균에 있 어 유의미한 차이가 없었지만 이를 제외한 나머지 15개 항목에 대해서는 유의미한 차이를 발견할 수 있었다. 둘째, 임대료를 결정할 때 임대인은 이러한 항목들 중 건물의 가시성 및 외관 이미지를 가장 중요하게 생각하고 임차인은 팬데믹 상황(코로나 19)을 가장 중요하게 생각하는 것으로 조사되었다. 해당 건물의 공실률은 임대인과 임차인 모두에게 중요도 평균이 가장 낮은 항목으로 나타났고 임대인과 임차인의 중요도 평균 차이가 가장 큰 항목은 팬데믹 상황으로 나타났다. 셋째, 상업용부동산을 구성하는 시설적 요인, 입지적 요인, 관리·운영 요인, 외부환경 요인, 임대차특성 요인 중 임대료를 결정할 때 임대인이 가장 중요하게 생각하는 요인은 입지적 요인이고 임차인은 시설적 요인을 가장 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. 한편 관리·운영 요인을 가장 중요하게 생각한다고 응답한 임대인은 없었으며 임차인도 비교적 낮은 비율로 해당 요인을 선택한 것으로 나타났다. 이와 같은 연구 결과로 미루어 볼 때 상업용부동산의 임대인과 임차인은 임대료를 결정함에 있어 건물의 가시성 및 외관 이미지, 대중교통 접근성, 주차장 수용능력 및 편리성, 공용공간의 청소 및 관리상태와 같이 공통적으로 중요하게 생각하는 항목을 기준으로 임대료를 책정하는 것이 필요하다. 임대인은 제한된 자원을 효율적으로 운영하여 공실을 해소하고 적정한 임대료를 받기 위해서는 임차인이 가장 중요하게 생각하는 시설적인 요인, 특히 주차장 수용능력 및 편리성에 대한 투자를 집중하여야 한다. 또한 임대인과 임차인 간 의식 차이가 가장 크게 나타난 팬데믹 상황(코로나19)에 대하여 임대인은 인식을 개선하고 임대료를 결정함에 있어 적극적으로 반영할 필요가 있다. 이와 동시에 임대인은 임차인 우위의 임대시장에서 다른 임대인에 비하여 경쟁력을 가지기 위해 임차인의 요구사항을 정확하게 분석하고 대처할 수 있는 전문적인 관리에 대한 중요성을 인식하고 투자하여야 할 것이다. In recent years, regulatory policies on residential real estate have been continuously strengthened, and the price of commercial real estate, which is relatively less regulated due to the balloon effect, is soaring but rental income is not keeping up with it due to various market factors. Due to changes in the industrial structure, such as the growth of the online industry, some commercial real estate markets have already been tenant-oriented markets for several years but with the outbreak of COVID-19, the vacancy rate has surged, and the advantage of these tenants is expanding throughout the commercial real estate market. As there are many previous studies that the vacancy rate is reduced by the satisfaction of the lessee, the lessor needs to increase the satisfaction of the tenant by concentrating on investment in factors that the lessee considers more important than ever. Therefore, this study examined previous studies on determining the rent of commercial real estate and investigate the importance and difference between the lessor and the lessee on the various factors and items that make up the commercial real estate in determining the rent. Based on this data, The results of a study on the perception of determining rent between lessors and lessees in commercial real estate were derived as follows. First, among the 21 items, there was no significant difference in the average of importance between the lessor and the lessee when determining the rent for the visuality and appearance image of the building, the capacity and convenience of parking lot, whether there's an elevator or not and its convenience, composition of tenants in the building, manager's qualities and type of business but except for this, significant differences could be found in the remaining 15 items. Second, when determining rent, the lessor considers the visuality and appearance image of the building as the most important of these items and lessee was found to consider the pandemic situation (COVID-19) the most important. The vacancy rate of the building was the lowest in the average of importance for both the lessor and the lessee, and the biggest difference in the average of importance between the lessor and the lessee was the pandemic situation (COVID-19). Third, among the facility factors, location factors, management and operation factors, and external environment factors that constitute commercial real estate, when determining rent, it was found that the most important factor for the lessor is the location factor, and the lessee considers the facility factor the most important. On the other hand, it was found that no lessor responded that the management and operation factors were the most important, and the lessee was also relatively low. Based on the result of this study, when the lessor and lessee of the commercial real estate determine the rent, renting is required on the basis of items that are considered to be important in common such as the visibility and appearance image of building, the public transportation access, the parking lot capacity and convenience, and the cleaning and management state of the public space. The lessor operates limited resources efficiently to reduce vacancies and to receive appropriate rent. In order to receive appropriate rent, the lessor should concentrate on the facility factors that the lessee considers most important, especially the capacity and convenience of parking lot. The lessor needs to improve the perception of the pandemic situation (COVID 19), which shows the greatest difference in awareness between the lessor and the lessee, and actively reflect it in determining the rent. At the same time, the lessor should recognize and invest in the importance of professional management that can accurately analyze and cope with the lessee's requirements in order to have competitiveness comparing to other lessors in the lessee-dominated rental market.
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