지형지세를 활용한 상권 및 점포입지의 풍수론적 연구 : 서울시내4개 대학상권을 중심으로

안호형 서경대학교 경영문화대학원 2016 국내석사

점포입지를 결정하는데 있어서 같은 금액이면 조금이라도 좋은 상권, 좋은 입지에서 하고자하는 업종을 한다면 실패를 최소화 할 수 있을 것이다. 창업자들이 좋은 상권, 좋은 입지를 결정하는데 도움을 주고자 오랜 부동산 경험과 노하우에 풍수지리이론을 접목 시켜 관찰해 보았다. 점포입지는 영업을 준비하는 창업주들에게 가장 중요한 성공과 실패 원인이다. 그래서 창업을 하는 업주들에게 조금이라도 도움이 되었으면 하는 마음으로 본 논문을 연구하고 작성하게 되었다. 서울시내4개 대학상권을 중심으로 지형지세가 점포입지에 미치는 영향을 현실에 맞게 비교 분석하고 풍수론 적 연구를 통하여 접근한다면 점포입지분석 시 많은 도움이 될 수 있다고 보고, 상권 배후지라 할 수 있는 대학교 4곳을 선정하여 조사하였다. A권역은 배후지 주변, B권역은 배후지에서 지하철역 및 다른 배후지 사이, C권역은 지하철역 주변 및 배후지가 연결되는 곳으로 정하고 점포 두 곳을 선정하여 점포이력과 추정매출액을 인터넷 사이트 BC카드(스토아스토리), 소상공인시장진흥공단 상권정보시스템 등을 참조하고, 관찰대상점포를 방문해 지형지세 중 물길을 중심으로 주변을 확인하고 점포내역도 확인하였다. 쾌적성을 추구하는 주택풍수와 고객의 마음을 움직여서 이윤을 추구해야하는 상가풍수는 서로 입지조건이 다름을 연구하였다. 주택풍수는 배산임수와 타고 들어오는 맥이 중요하고 물이 굽이굽이 집을 향해 다가오면 좋으며 주산이 봉긋하면 더욱 좋게 본다. 하지만 상가풍수는 지형지세 중 배후지인 사격과 도로인 물길의 형태가 중요한데, 주거지는 물길에 위치하면 소음과 위험성으로 쾌적성을 잃어버리지만 점포입지는 물인 고객이 물길을 따라 도로를 따라 차량과 도보로 이동하기에 물길과 접해있어야 했다. 상권은 와혈인 소쿠리모양의 지형 안에 점포가 입지해 있느냐가 중요하였다. 물이 고이고 서서히 빠져 나가 듯이 사람이 모이고 고객이 되었다. 평지이거나 점포입구로 경사가 있는 점포는 고객이 편안하게 이용을 하면서 영업이 잘 되었다. 반면에 경사가 있는 점포는 물이 빠르게 흐르듯이 유동인구의 속도가 빨라 영업의 어려움을 겪고 있었다. 폭이 넓은 도로는 물인 사람이 차량으로 더욱 빠른 속도로 이동을 하거나 도보로 빠르게 이동을 했고, 넓은 도로를 경계로 양쪽에 동일 경쟁점포가 있을 때 비록 횡단보도가 있다 하더라도 적은수의 고객이 건너편으로 건너가서 점포를 이용했다. 지상으로 지나가는 철길과 같이 넓은 도로가 상권단절요인을 만들고 있음을 보여 주었다. 배후지 인구의 규모와 버스정류장, 지하철역 등을 통한 유입인구의 수는 유동인구의 수를 결정했고 유동인구의 성별 연령대별 비율은 상권의 크기를 결정했다. 점포입구는 물길의 형태에 의해서 달랐다. 도로가 평지이거나 입구 쪽으로 경사가 살짝 있는 점포는 점포이력이 복잡하지 않았고 매출액이 대부분 높았다. 하지만 도로가 경사가 있거나 입구 반대쪽으로 경사가 조금 있고 안으로 들어간 경우의 점포는 점포이력이 복잡하고 매출액이 대부분 낮았다. 대부분의 점포가 업종에 맞는 적절한 평수를 찾아서 평수는 적당했다. 주택입지와는 다르게 상가입지에서 배산임수는 크게 비중을 차지하지는 않았고 물길과 접해있는 점포는 방향도 영향을 많이 미치지 않았다. 경쟁업체의 유무는 점포이력과 매출에 많은 영향을 주었음을 보여주고 있다. 권리금과 임대료가 높거나 낮은 점포는 이러한 요인에 의해서 거의 대부분 결정이 되었다. 지형지세가 점포입지분석에 차지하는 비중이 높은 항목임을 보여주고 있음을 연구 하였다. 따라서 점포입지분석 시에 풍수지리이론을 적극 활용한다면 효율적인 입지선정으로 창업자는 실패를 최소화 할 수 있을 것이다. In determining the store location, the type of business opened in a good trade area and in a good location if possible could minimize its failure under the condition of the same rent. Accordingly, this study attempted to observe the application of the theory of topography-based divination to long experiences and knowhow about real property to assist business founders in determining a good trade area or a good location. The store location is the most important cause of failure and success for business founders in preparing their operations. So this study came to investigate a Feng-shui study of the trade area and store location using geographical features in order to help business founders. For this purpose, this study attempted to select and survey four colleges of trade-area hinterlands under the understanding that an attempt to make a comparative analysis of the effect of geographical features on the store location with a focus on four college trade areas in Seoul to fit the reality and to approach it through Feng-shui theoretical study could make a great contribution to store location analysis. The 'A' area was set as around the hinterland, the 'B' area was set as between the subway station and the hinterland and the 'C' area was set as the place connected between the place around the subway station and the hinterland. And two stores was selected. To find out their store history and estimated sales, this study attempted to consult the Internet website BC Card(store story) and the trade area information system of Small Enterprise and Market Service(SEMAS), visit the store subject to observation, check its perimeter with a focus on the water route of geographical features and check the store history. It was found that there was a difference in the locational condition between housing Feng-shui pursuing comfortableness and store Feng-shui moving the customer's mind and pursuing profits. In case of the housing Feng-shui, the housing site, which is back to the mountain and facing the water and towards which water comes meanderingly, is considered to be good and to be better if the main mountain is gently high. But in case of store Feng-shui, Sageok corresponding to the hinterland and the form of water route corresponding to the road, geographical features, are important, but if a place of residence is located on the water route, it comes to lose comfortableness due to noise and riskiness. But the store should border on the water route as the customers corresponding to water, and the traffic moves along the road corresponding to the water route and along the sidewalks. In relation to the trade area, whether or not the store is located in the basket-shaped terrain, the external point, is important. People come along and become customers as water stagnates and then slowly flows out. On the other hand, the store located on the slope has difficulty in operation because of the rapid speed of the floating population as water flows rapidly on the slope. On the road of large width, people corresponding to water have moved by car at a faster velocity or on the sidewalks. And when the competitive stores engaged in the identical business are located on both sides with the wide road as the boundary, a small number of customers have crossed to the other side and used the store though there is the crossing. The broad road like the railroad passing underground was found to make the factor of cutting off the trade area. The size of the hinterland population nd the number of the incoming population through bus stops and subway determined the number of the floating population and the percentage of the floating population by gender and by age determined the size of the trade area. The store lease varied according to the form of water route. The store, on which the road is on the flat land or towards which the small slope exists, has the uncomplicated history and high sales for the most part. But the store, on which the road is sloped and the opposite side of whose entrance is uncomplicated, has high sales for the most part. But the store, on which the road is a little sloped or towards the opposite side of whose entrance there is the slope and which is located inside, has the complicate history and low sales for the most part. Most of the stores have the floor space suited to the type of business. In case of the store location, unlike the housing location, being back to the mountain and facing the water is not greatly important, and in case of the store bordering on the water route, the direction has an effect on sales. The store whose goodwill and rent are high or low is almost determined by this factor. If was found that geographical features, topography, are the item of high weight in store location analysis. Accordingly, the active use of the theory of divination based on topography in store location analysis could enable business founders to minimize their business failure through efficient location selection.

창업요인 분석을 통한 개업지역 입지의 풍수연구 : 공인중개사 사무소를 중심으로

안호형 서경대학교 대학원 2019 국내박사

본 연구는 신규 개설을 준비하거나 이미 운영 중인 공인중개사들에게 효율적인 수입증대의 방향을 제시하고, 잘못된 입지선정과 운영으로 인한 실패를 최소화 시키며, 공인중개사 사무소 운영의 수입증대에 기여하는데 목적이 있다. 이를 위해서 풍수, 부동산 전문가 그룹을 선정하고 AHP분석을 실시한 다음 현업에 종사하고 있는 공인중개사 사무소를 방문하여 운영자들에게 직접 설문조사를 실시하고, 회귀분석을 통하여 영향력 있는 중요 요인들을 도출하고자 한다. 모든 요인이 중요하고 개인마다의 차이는 있겠지만 의사결정 시 중요 요인들의 우선순위를 정리하고 제시하여 학문적 의의를 얻고자 한다. 2011년부터 타 업종의 고려사항까지도 살펴보고 단계적으로 연구의 폭을 좁혀왔다. 내용적으로는 문헌과 선행연구를 바탕으로 공인중개사 사무소 수입증대창업에 있어서의 고려할 사항들을 풍수지리 특성과 개업지역 특성 및 운영자의 능력을 연관시켜 조사하고 연구하였다. 좋은 기운을 얻는 풍수지리의 중요도를 파악하기 위해서 풍수지리를 공간과 지형지세로, 개업지역은 배후지와 사무소로, 운영자의 능력은 경쟁력과 외적 능력으로 구분하여 평가항목을 구성하였다. 연구 단계를 보면 전문가의 AHP분석 단계에서는 풍수, 부동산 전문가들이 비중을 두는 생각을 공인중개사 사무소 수입증대창업 의사결정 중요 요인을 도출하여 정리하였다. 실증분석에서는 설문에 의해서 추출된 표본의 일반적인 특성 및 교차분석, T 검정 및 분산분석(ANOVA)으로 개업하고 영업 중인 공인중개사들의 특성별 차이를 분석하였다. 그리고 다중회귀분석을 통해 6개의 독립변수가 종속변수인 공인중개사 사무소 수입증대창업 고려사항의 의사결정에 미치는 영향력을 검증하여 연구가설을 검증하였다. 또한 비용을 제외한 연수입에 따른 평균분석 결과를 분석하여 정리하였다. 그리고 연구결과를 토대로 공인중개사 사무소 수입증대창업 고려사항의 중요 요인을 비교하였다. 연구에 대한 논의(FGI)를 통해 공인중개사 사무소 고려요인 배점방식을 도출해냈다. A사무소, B사무소, C사무소의 형태로 분석지역을 역세권, 아파트상가, 일반점포, 폐업사무소 등 4개의 지역으로 나누어 12개 공인중개사 사무소의 고려요인의 배점을 적용하여 분석하였다. 수입증대창업을 하려는 공인중개사는 풍수지리를 잘 살피면서 개업지역을 정하고 개업사무소의 입지를 결정해야 한다. 개업사무소의 입지를 결정할 때에는 운영자의 능력을 고려하여 결정하여야 한다. 경쟁력과 외적 능력 이외에 성별, 연령, 운영기간에 따른 경험, 성격 등도 고려하여야 한다. 배후지 주변 환경의 변화와 경쟁업체의 출현, 소속 공인중개사나 중개보조원의 손님을 대하는 태도까지도 체크하면서 운용하여야 한다. 결론적으로 창업의 실패를 줄이고 성공적으로 운영하기 위해서는 풍수지리의 고려사항과 개업지역의 고려사항, 운영자의 고려사항을 잘 분석하고 균형과 조화를 이루면서 수입증대창업을 해야 한다. This study aims to prepare for the opening of new businesses, to present effective directions for increasing imports to certified real estate agents already in operation, to minimize failures due to wrong location selection and operation, and to contribute to the increase in income of the operation of the certified real estate agency. To this end, we will select Feng Shui and real estate experts, conduct AHP analysis, visit the certified real estate agent office engaged in business, conduct direct surveys on operators, and derive influential factors through regression analysis. All factors are important and there are differences between individuals, but we want to get academic significance by arranging and presenting the priorities of important factors in decision making. Since 2011, we have also looked at the considerations of other industries and gradually narrowed the scope of research. Based on the literature and prior research, we investigated and studied the matters to be considered in the establishment of the import increase of the real estate agent office by linking the characteristics of the feng shui area with the characteristics of the open area and the ability of the operator. In order to grasp the importance of feng shui, which has a good aura, Feng shui is divided into space and topographical topography, the open area is divided into the rear area and the office, and the operator's ability is divided into competitiveness and external ability. In the research stage, experts' AHP analysis stage derived the idea that feng shui and real estate experts put a lot of weight on the decision-making factors of the start-up decision-making process. The demonstration analysis was conducted by analyzing the general characteristics and cross-analysis of samples extracted by the questionnaire, and the difference between the characteristics of the certified real estate agents in operation by opening the business with T test and variance analysis (ANOVA). In addition, through multi-regression analysis, six independent variables proved the influence on the decision-making of the consideration of the start-up of the import increase of the real estate agent office which is the dependent variable. In addition, the average analysis results of annual income excluding expenses were analyzed and summarized. As a result of the results of the research, we compared the important factors of consideration for the start-up of the import increase of the real estate agency office. The research discussion (FGI) has drawn up the method of scoring the factors to be considered by the real estate agency. In the form of A office, B office, and C office, the analysis area was divided into four areas: station area, apartment shopping mall, general store, and closed office. Increase in imports Real estate agents who want to start a business should set up a business area and decide the location of the opening office while looking at Feng Shui. When determining the location of the opening office, it should be decided considering the ability of the operator. In addition to competitiveness and external ability, gender, age, experience and personality according to the operating period should also be considered. It should also check the changes in the environment around the backyard, the emergence of competitors, and the attitude of the real estate agent or the intermediary assistant. In conclusion, in order to reduce the failure of start-up and to operate successfully, it is necessary to analyze the considerations of Feng Shui, the considerations of the opening area, and the considerations of the operator.