市街化區域 設定의 土地適合性分析에 있어서 GIS活用에 關한 硏究

김병관 영남대학교 대학원 1998 국내석사

토지 공시지가와 실거래가격 차이의 요인 연구 : - 구미시 사례 -

김철기 영남대학교 산업대학원 2010 국내석사

The object of this study is to analyze demonstratively the differences between the public announced individual land price(PAILP) and the real transaction land price(RTLP) by sampling Gumi-si, Gyeongsangbuk-Do and to analyze statistically what variables influence on. The time range of the study is PAILP and RTLP in 2007 and the space range of the study is Gumi-si, Gyeongsangbuk-Do. For doing this analysis, I used PAILP and RTLP of 491 lots. This study is to analyze influential variables on the differences between PAILP and RTLP; first, I conducted the one-way ANOVA analysis assuming the differences between the PAILP and the RTLP as a dependent variable, second, I conducted Scheff analysis(multiple comparing analysis) to find concrete factors that influenced the difference between the PAILP and the RTLP. As a result of the analysis, the zoning influenced highly PAILP and RTLP. The size of influence to the difference between the PAILP and the RTLP comes out Natural green zone> 2nd residential zone> General Commercial zone> Productional green zone> 1st residential zone> Semi industrial zone orderly. Second, present land usage condition influences highly the difference between the PAILP and the RTLP. The difference is influenced with most highly "farm land" that is the lowest land price level. Third, the difference between the PAILP and RTLP is not influenced with the land improvement factor. Fourth, the road width influences PAILP, RTLP, and the difference between the PAILP and the RTLP. In PAILP, the PAILP is increased as the road width increases. But in RTLP, the price level of “12~25m-width-road” is higher than “larger than 25m-width-road”. In the difference between the PAILP and the RTLP, the order of the difference ratio comes out “lower than 8m-width-road”> “12~25m”> “8~12m”> "larger than 25m“. This means that road width factor must be focused on intrinsic attribute - improvement availability - in the study on the difference between the PAILP and the RTLP. This is the difference of the study on individual PAILP, RTLP. The difference ratio is highest natural green zone in zoning and farm land in present land usage condition factor. This shows that the expectation value on the improvement availability is included in the RTLP. Synthetically, the zoning, present land usage condition and road width influenced highly PAILP, RTLP and the difference between the PAILP and the RTLP. So, these factors must be carefully considered when estimating PAILP. Key words : PAILP, RTLP, differences between the PAILP and the RTLP, one-way ANOVA analysis 본 연구의 목적은 공시지가, 실거래가격, 공시지가와 실거래가격 간의 가격 차이에 영향을 미칠 수 있는 요인들 중에 어느 요인에 의해 어떠한 차이가 나고 있는지를 경상북도 구미시를 사례지역으로 실증적인 분석을 하고 통계적으로 해석해 보고자 한다. 연구의 시간적 범위는 2007년 사례지역의 실거래사례 및 개별공시지가를 기준으로 하며, 공간적 범위는 구미시 도시단위(동지역 전체)의 실거래사례 491개를 대상으로 분석 및 해석하였다. 본 연구는 구미시의 공시지가․실거래가격․공시지가와 실거래가격 간의 가격 차이(지가격차율)에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 첫째, 공시지가와 실거래가격 간의 지가격차율을 종속변수로 하여 일원배치분산분석을 실시하고, 둘째, 구체적인 지가격차율 차이에 영향을 주는 원인을 찾기 위해 다중비교분석을 실시하였다. 분석결과 첫째, 용도지역은 공시지가와 실거래가격에 많은 영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 지가격차율에 미치는 영향은 자연녹지지역>제2종일반주거지역>일반상업지역>생산녹지지역>제1종일반주거지역>준공업지역의 순으로 나타났다. 둘째, 이용상황은 용도지역과 마찬가지로 공시지가와 실거래가격에 많은 영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 지가격차율은 지가수준이 가장 낮은 농경지에서 가장 높게 나타났다. 셋째, 공시지가와 실거래가에 영향을 미칠 것으로 예상되었던 개발유무는 공시지가와 길거래가격에 대한 회귀분석에서는 가격에 많은 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 넷째, 도로조건별 비교에 있어서는 공시지가, 실거래가격, 지가격차율 모두 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 그러나 공시지가의 경우는 도로 폭의 크기에 따라 가격수준이 결정되나, 실거래가격에서는 ‘중로’일 때에 오히려 ‘대로 이상’보다 가격수준이 높다. 지가격차율은 세로이하> 중로> 소로> 대로의 순서로 그 수준이 나타난다. 이는 지가격차율의 변수로써 도로조건을 분석할 시에는 공시지가 및 실거래가격과는 다른 내재적 속성에 대한 검토가 필요함을 시사한다고 보여진다. 가격격차율은 용도지역에서는 자연녹지지역, 이용상황에서는 농경지가 크게 나타났다. 이는 개발가능성에 대한 기대가치가 실거래가격에 포함된 것으로 판단된다. 이는 구미시의 용도지역, 이용상황, 도로조건은 공시지가 및 실거래가격에 상당히 영향이 있는 것으로 추정되어, 공시지가 산정시 더욱 신중히 고려되어야 할 것으로 보인다.

산업용지개발에서 산업단지 수법과 제2종지구단위계획 비교 연구

김현철 영남대학교 산업대학원 2010 국내석사

There are several ways to construct an industrial lot to build a factor in a non-urban area including an industrial complex by the Industrial Location Act, agricultural and industrial complex, Second District Unit Plan(industrial) by the Land Planning Act, and individual factories whose size is smaller than the scope of development acts in the area. Given that the ultimate goals of building a factor in a non-urban area match the implementation results whatever the method is, there is a need to reduce confusion with the system operation and social conflicts to the minimum by unifying the planning criteria. Thus this study was conceived and conducted. Despite the detailed criteria of the Individual Business Act, the system of the Second District Unit Plan has been rigid in its operation around the establishment criteria by the types according to the Guidelines for the Second District Unit Plan. As a result, there appeared irrationality and confusion with its implementation, and its original goal of controlling reckless development went off track. Today it serves as a regulation to inhibit development itself, which is clearly a misguided service. The professionals in the field accordingly regard the Second District Unit Plan as an unnecessary procedural obstacle and try to avoid it as much as possible, which reflects the status of the Second District Unit Plan today. Thus the study examined the methods of industrial lot development and its system, analyzed each of their cases, identified problems with the methods, and proposed directions for improvement. The directions for improvement can be summarized as follows: first, the decisive power of the Second District Unit Plan should be expanded to include local autonomous bodies and to cut down the time for overlapping administrative procedures. Secondly, the criteria of land use planning and infrastructure expansion should be unified between industrial complexes and the Second District Unit Plan(industrial) in their applications or flexible in their operations according to different business characteristics. Finally, the scope of free reversion of public facilities should be made clear and the subjects of management should be stipulated to improve management and operation and minimize damage to tenant companies. The study has its limitations even though it compared the methods of industrial complex development and the Second District Unit Plan(industrial); its analysis concentrated on the problems of the Second District Unit Plan(industrial); it failed to suggest the specific scope of decisive power of district unit planning to be commissioned to local autonomous bodies; it did not analyze the fitness of scope merely pointing out differences in the installation criteria between industrial complexes and district unit plans. Those reflect the very poor content arrangement as well as limitations with data gathering. However, the study results based on the investigator's experiences with the limitations of the laws and systems and the irrationality of operation will hopefully provide a base for improving the guidelines and operational issues that require urgent enhancement and identifying more fundamental problems and improvement measures with the systems. 비도시지역에서 공장건립을 위한 산업용지를 조성하는 방법에는 『산업입지법』에 의한 산업단지, 농공단지, 『국토계획법』에 의한 제2종지구단위계획(산업형) 그리고, 용도지역별 개발행위규모 이하로 개별공장을 설립하는 방법이 있다. 어떠한 방법으로 산업용지를 개발하든 비도시지역에 공장건립을 한다는 궁극적 목표와 시행결과가 같다는 점에서 계획의 기준을 통일하여 제도 운용상의 혼란과 사회적 갈등을 최소화 할 필요가 있다는 생각에서 본 연구를 진행하게 되었다. 제2종지구단위계획 제도가 개별사업법에 의한 세부기준에도 불구하고 『제2종지구단위계획 수립지침』상의 유형별 수립기준을 중심으로 경직되게 적용되어 시행상의 불합리와 혼란이 발생하고 무질서한 개발억제라는 초기목적을 벗어나 개발자체를 억제하는 규제로 오작동하고 있으며 이러한 결과 총체적으로 제2종지구단위계획을 일종의 불필요한 절차적 걸림돌 정도로 이해하고 가능한 한 피해가고자 하는 현상이 나타나고 있는 것이 실제 현장에서 인식되고 있는 제2종지구단위계획에 대한 위상이라고 할 수 있다. 이에 본 연구에서는 산업용지 개발수법의 제도적 고찰부터 산업용지 개발 수법별 사례분석을 통한 산업용지 개발방법의 문제점과 앞으로의 개선방향에 대해 살펴보았다. 개선방향을 요약하면 첫째, 제2종지구단위계획의 결정권을 기초자치단체로 확대 위임하여 중복 진행되는 행정절차 기간을 단축하고, 둘째, 토지이용계획의 기준과 기반시설확보기준을 산업단지와 제2종지구단위계획(산업형)에 통일하여 적용하거나 사업특성별로 탄력적으로 운용하는 것을 제안하였다. 셋째, 관리·운영의 개선방향으로 공공시설 무상귀속의 범위를 명확히 하고 관리주체를 명문화 하여 입주기업 피해를 최소화 하는 것을 제안하였다. 본 연구의 한계점으로는 산업단지개발 수법과 제2종지구단위계획(산업형)을 비교하였음에도 불구하고 제2종지구단위계획(산업형)의 문제점에만 치중하여 분석하였고, 지구단위계획 결정권을 기초자치단체에 위임할 범위를 구체적으로 제시하지 못하였으며, 산업단지와 지구단위계획의 기반시설 설치 기준의 차이점만 지적하고 그 규모의 적절성을 분석하지 못하였다는 점이다. 이는 자료취득의 한계와 함께 내용정리에 있어서도 많이 미흡한 결과라 하겠다. 하지만, 일선에서 법·제도의 한계와 운영의 불합리에 부딪치며 겪은 경험을 바탕으로 한 본 연구가 우선 시급히 개선될 필요가 있는 지침이나 운영상의 문제점을 개선하고 보다 근본적인 제도상의 문제나 개선을 이끌어 낼 수 있는 밑바탕이 되었으면 하는 작은 바람이다.

도시화과정과 도시인구성장간의 관계 연구

이검천 영남대학교 대학원 2009 국내석사

택지개발지구내 상업지구의 도시설계와 토지개발 행태의 관계 연구 : - 시지 택지개발사업지구의 사례 연구-

배성현 영남대학교 산업대학원 2010 국내석사

토지이용규제 수단으로써의 용도지역지구제는 개별용도의 특성을 고려하지 않은 획일적인 규제가 되기 쉬운 한계를 가지고 있어 점차 다양화되고 복잡화 되는 도시의 공간구조에 대한 합리적인 규제수단으로서의 역할을 다하지 못하고 있다. 이러한 관점에서 본 연구에서는 과거 대구광역시 수성구 시지택지개발사업 내 집단상업지구를 사례지구로 선정하였다. 본 사례지구는 개발초기에 도시설계에 의해 시가지개발을 유도하였으나 주민들의 규제완화 요청으로 인하여 도시설계에 의한 토지이용규제를 일반적인 대구시 건축 및 도시계획조례에 의한 상업지역의 토지이용규제로 변경하게 되었다. 본 사례지구의 토지개발 양태를 분석해 본 결과, 사례지구인 상업지구가 약10년 정도가 경과 후, 활성화 되면서 처음 도시설계로 토지이용규제를 하려고 하였던 내용에 근접한 도시설계적 효과를 발휘 하였다. 그 결과로 사례지구의 개발양태를 분석하여 추정해 볼 ??, 지구단위계획을 수립 시 지구단위계획 목표연도는 약10년을 목표로 지구특성에 맞게 토지이용규제사항을 계획․수립해야 더욱 효율적인 개발을 유도할 수 있을 것으로 판단된다. As a means of controlling land use, the zoning system for use areas is limited in that it can enforce uniform regulations without considering the characteristics of each use. Thus it is not fully serving its roles as a means of rational regulation for increasingly diverse and complex urban spatial structures. In that sense, this study selected the group commercial district in the Siji residential land development project of Suseong-gu, Daegu. In the case district, they induced city development by urban planning in the early stage of development. By the demands for regulation relaxation from the residents, however, they changed the land use regulation by urban planning to the land use regulation of a commercial area by the general architecture and urban planning ordinances of Daegu. The analysis results of the land development behavior of the case district reveal that the case commercial district started to enter the activation stage after about ten years and witnessed the effects of urban planning close to the original land use regulation by urban planning. Based on the analysis results of the development aspects of the case district, it is judged that more efficient development will follow if they plan and establish land use regulations according to district characteristics by ten years when setting up district unit plans.

주택재건축사업과 민영주택건설사업의 입지요인 비교연구 : - 대구시 단독주택지 정비사업의 사례

류상현 영남대학교 대학원 2012 국내석사

기성시가지 정비사업에서 민간건설사업의 아파트 건설경기가 과열되면서 토지가격과 분양가 상승의 악순환적 상승작용을 초래하여 부동산 과열경기와 시가지 정비지구 확보의 투기현상을 초래하였다. 기성시가지 정비에서 민간건설부문의 비중이 도시공간형성에 지대함에도 불구하고 기성시가지 정비사업지구의 입지에 대한 전반적 연구가 전혀 진행되고 있지 못한 실정이다. 이에 본 연구는 기성시가지에서 민간건설사업과 공공의 주택재건축사업의 사업지구 입지결정에서 주요한 입지인자의 규명을 목적으로 하고 있다. 이를 위해 분산분석과 요인분석을 통해 선별된 각 입지요인을 기준으로 단독주택재건축사업과 민영주택건설사업 간 판별분석을 실시하여 사업유형별 입지요인의 차별성을 규명하고, 판별분석을 실시한 결과를 적용하여 주택재건축 정비예정구역의 예상되는 시가지 정비유형을 구분하는 과정으로 연구를 진행하였다. 이러한 입지인자의 규명은 넓은 의미에서 도시 내 기성시가지 토지이용변화의 기제로서 토지이용변화 패턴예측에 활용되고, 좁은 의미에서 기존의 주택재건축 정비예정구역의 입지성향을 판별하여 주거환경정비전략 수립에 기초적인 정보를 제공할 수 있다. Redevelopment in built-up area is distinguished Public sector and Private sector. As a result that Private sector takes leading in Redevelopment in built-up area, many problems have been encountered like housing stock inflation, increase of unsold apartment, etc. Although private sector Housing redevelopment seriously effect on Urban space structure, locational factors of private sector have not been studied. The aims of the study are to clarify major locational factors of Housing Redevelopment by Public sector and Private sector in the old sing-housing area in Daegu city and to verify locational characteristics in the Planned Housing Redevelopment district.

주택재건축사업의 정비계획 특성에 관한 연구 : 대구시 단독주택지 사례를 중심으로

성이환 영남대학교 산업대학원 2009 국내석사

주택재건축사업의 정비계획 특성에 관한 연구 -대구시 단독주택지 사례를 중심으로- 성 이 환 영남대학교 산업대학원 도시공학과 (지도교수 : 김 타 열) ｢도시 및 주거환경정비법｣에 근거한 정비계획의 수립은 공익적 차원에서 시장‧군수가 입안하는 공적인 개념으로 출발하고 있으나 실제적인 운용에 있어서는 민간의 이익을 대변해 주는 정비계획의 수립이 이루어지고 있다. 이러한 문제점을 극복하기 위해서는 주택재건축 정비사업에 대한 공익추구의 개념을 도입하여 공공의 적극적인 참여와 지원이 필요하다. 이러한 인식에서 본 연구는 우리나라 주택재건축 정비사업의 올바른 정착과 보다 효율적인 사업을 추진하기 위하여 그 동안 대구시에서 추진된 정비사업 중 주택재건축 사업의 현황과 실태를 조사‧분석하고, 단독주택지 주택재건축 정비계획 수립의 사례 분석을 통해 주택재건축 정비계획의 특성을 규명하여 주택재건축사업의 문제점과 향후 개선방안을 제시하고자 하였다. 이를 위해 진행된 본 연구의 분석결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 정비사업 유형 중 주택재건축 중심의 정비사업이 진행되고 있다. 주택공급의 수단으로서 주택재건축 정비사업이 활성화되어 대구시의 정비사업을 주도하고 있는 반면 상업기능이나 또는 공업기능의 회복을 위한 도시환경정비사업은 거의 추진되지 않고 있는 실정이다. 둘째, 주택재건축 정비사업이 지역적으로 편중되어 추진되고 있다. 이는 도시내부의 지역간 불균형 발전을 초래할 뿐 아니라 주택재건축 정비사업의 필요성과 시급성이 높은 지역의 사업 추진을 어렵게 하는데 문제가 있다. 셋째, 사업의 경제성 확보가 가능한 지역에서 선별적으로 추진되고 있다. 사업의 필요성과 시급성이 높은 지역보다는 사업의 경제성 확보가 가능한 지역에서 선별적인 사업의 추진은 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후‧불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해 추진하는 정비사업의 근본 목적을 달성하기 어렵다. 넷째, 주택의 고급화와 대형화가 이루어지고 있다. 이에 따라 기존 원주민들의 생활근거지를 박탈하고 주거 이전을 강요하여 재정착률을 떨어뜨리는 결과를 초래할 것이다. 이러한 문제를 해소하고 주택재건축 정비사업의 올바른 정착과 보다 효율적인 사업추진을 위해 다음과 같은 개선이 필요하다. 첫째, 정비사업의 수익성과 공공성의 조화를 이루는 주택재건축사업의 역할 정립 및 제도의 마련이 필요하다. 이를 통해 재건축사업의 시행을 수익성을 추구하는 민간사업에 맡겨둘 것이 아니라 공공성을 확보할 수 있도록 하여야 한다. 둘째, 주민참여와 사회적 약자에 대한 배려가 필요하다. 정비계획의 수립과 사업시행 과정에 주민이 직접 참여하는 프로그램의 개발을 통해 지역공동체 의식을 회복시키고 계획구상 단계에서부터 주민참여 기회를 늘이는 방안의 마련이 필요하다. 셋째, 도시성장관리계획 등 장기적인 도시발전방향과 부합되어야 한다. 단독주거지역에 나홀로 아파트 형태와 같은 난개발이 초래되지 않도록 성장관리계획을 수립하고 물리적 환경의 정체성을 확보할 수 있도록 노후‧불량시가지 관리의 가이드라인을 제시할 필요가 있다. 이러한 개선을 통해 주택재건축 정비사업에서 공공의 역할과 책임을 강화해야 한다. A Research on the Characteristics of the Urban Improvement Plans of Housing Reconstruction Projects - With Focus on the Cases of Independent Housing Regions in Daegu City - Lee-Hwan Seong Department of Urban Engineering Graduate School of Industrial Technology Yeungnam University (Supervised by Professor Ta-Yeul Kim) Abstract ‘The establishment of urban improvement plans based on the Urban Residential Environment Improvement Act’starts with public concept that is drawn up by mayor or county governor but in actual operation the urban improvement plans are established on behalf of private profits. In order to overcome such problems, the concept of pursuing public interests should be introduced into housing reconstruction projects and active participations and supports by the public sector are needed. In this context, this research investigated and analyzed the current conditions and realities of housing reconstruction projectsin the urban improvement projects that have been promoted by Daegu City so that our country’s housing reconstruction improvement projects can be properly established and be promoted more efficiently, and attempted to present future improvement schemes of the housing reconstruction projects by pointing out and clarifying the problems and characteristics of the housing reconstruction improvement plans through the analysis on the cases of establishing single housing sites reconstruction and improvement plans. The results of the analysis conducted by this research are summarized as follows. First, among the types of urban improvement projects, the urban improvement projects focusing on the housing reconstruction projects are mainly being promoted. Housing reconstruction improvement projects that are revitalized as a means of housing supply are leading the urban improvement projects of Daegu City while urban environmental improvement projects to restore commercial or industrial functions are hardly being promoted. Second, housing reconstruction and improvement projects are being promoted not evenly over the regions. This may bring about imbalanced developments among regions within the city and make it difficult to promote projects in the regions where the housing reconstruction and improvement projects are urgently needed. Third, the projects are being selectively promoted only in the regions where economical efficiency is secured. This practice will make it difficult to meet the original purpose of urban improvement projects that are promoted to improve the regions of poor housing environment on a planned basis and to improve old and obsolete buildings efficiently. Fourth, housing construction is getting bigger and more luxurious. Accordingly, the existing native residents are deprived of their living bases and are forced to move out, resulting in reducing the rate of their resettling down. In order to resolve such problems and establish proper housing reconstruction and improvement projects and more efficient promotion of such projects, the following improvement schemes are needed. First, the roles and systems of housing reconstruction projects should be established so that private profitability and public interests are harmonized in urban improvement projects. Reconstruction projects should not be trusted with profit-oriented private enterprises but trusted with the public sector which can secure public interests. Second, participation by applicable residents and consideration for socially weak people are needed. Through the programs in which residents should participate in the stages of establishing urban improvement plans and in the project operating process, the schemes to restore the spirit of community consciousness and to provide the opportunity to participate in the planning stage for the residents are needed. Third, the urban improvement projects should agree with the long-term city development direction such as the city growth management plans. The city growth management plans should be established and the guidelines for managing old and obsolete city streets should be presented so that random developments such as a solitary apartment house in the region of independent houses can be prevented, and that the identity of physical environment can be secured. Through such improvements, the role and responsibility of the public sector should be reinforced.

대구시 점이지대의 거주실태 및 거주의식에 관한 연구

양성환 영남대학교 대학원 2009 국내석사