서울시 역사문화환경 보존지역에서의 위반건축물 증가 요인 분석 = An Analysis of the Factors Contributing to the Increase in Violations of Buildings in the Historical and Cultural Environment Preservation Areas in Seoul City

국문 초록 (Abstract)

도시공간 내 다양한 문화유산이 위치하며 이를 보존하기 위한 규제로 인해 도시민들은 영향을 받게 된다. 이 과정에서 문화유산 인근 지역에 유산을 보존하기 위해 설정된 역사문화환경 보존지역 내 위반 건축물이 증가하고 있다. 이러한 현상이 나타나고 있는 주된 이유는 현상 변경 허가 없이 주민들이 쉽게 주거환경을 개선할 수 있다는 측면에서 위반 건축 행위가 발생하고 있는 실정이다.
따라서 본 연구의 목적은 서울시 내 역사문화환경 보존지역의 위반 건축물 증가요인을 분석하는 것이다. 이를 위해 위반 건축물 증가에 영향을 주는 특성을 건축물 특성, 지역 특성, 규제 특성, 문화유산 특성으로 구분하였다. 이를 독립변수로 활용하여 역사문화환경 보존지역 내 세부권역의 위반 건축물 증가요인을 실증 분석했다.
분석 결과 건축물 특성 중 건폐율, 지역 특성 중 사업체수, 주거용도 수, 근린생활시설 수, 규제 특성 중 개별 심의 및 사적분과 심의구역, 지붕 규제 기준, 최고 높이 개별 심의, 문화유산 특성은 가(궁터, 관아, 성터, 성터시설물, 병영, 전적지 등의 정치·국방에 관한 유적), 나(역사, 교량, 제방, 가마터, 원지, 우물, 수중유적 등의 산업, 교통, 주거생활에 관한 유적), 다(서원, 향교, 학교, 병원, 절터, 교회, 성당 등의 교육, 의료, 종교에 관한 유적)가 유의한 것으로 나타났다.
건축물 특성 중 건폐율이 위반 건축물 수에 양의 영향을 주는 것으로 나타났다. 지역 특성 중 사업체수, 주거용도 수, 근린생활시설 수 모두 위반 건축물 수에 양의 영향을 주는 것으로 나타났다. 규제 특성 중 사적분과 심의구역, 지붕 규제 기준의 경우 위반 건축물에 양의 영향을 주는 것으로 나타났다. 그러나, 최고 높이 개별 심의의 경우 부의 영향을 주는 것으로 나타났다. 이는 최고 높이 개별 심의가 타 규제에 비해 완화된 규제이기에 나타나는 현상으로 해석하였다. 즉, 역사문화환경 보존지역에 설정된 규제는 위반 건축물 증가에 영향을 주는 것으로 확인되었다. 문화유산 특성으로는 가(궁터, 관아, 성터, 성터시설물, 병영, 전적지 등의 정치·국방에 관한 유적), 나(역사, 교량, 제방, 가마터, 원지, 우물, 수중유적 등의 산업, 교통, 주거생활에 관한 유적), 다(서원, 향교, 학교, 병원, 절터, 교회, 성당 등의 교육, 의료, 종교에 관한 유적)이 모두 양의 영향을 주는 것으로 나타났다.
이러한 분석 결과를 바탕으로 세 가지의 시사점을 도출하였다. 첫째, 역사문화환경 보존지역 내 설정된 높이 규제와 신개발 억제 규제가 경관 유지와 관리에 도움을 주지만 건축물의 현상변경을 어렵게 하여 보존지역 건축 행위에 제약을 가하고 있다. 둘째, 문화유산 주변 지역을 대상으로 도시계획법과 문화유산법을 아우르는 법적 지원이 필요하며, 지역 상황을 고려한 차등적 규제 적용이 필요하다. 셋째, 현재 규제가 현 상황에 맞지 않으며 역사문화환경 보존지역의 문제를 해결하기 위해 활용되지 못한 용적률을 양수하는 방안이 고려될 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

It was found that the building coverage ratio had a positive impact on the number of violations. The number of businesses, residential purposes, and neighborhood facilities all had a positive impact on the number of violations. For regulatory characteristics, historical subsection deliberation zones and roof regulation standards had a positive impact on violations, while individual deliberation for maximum height had a negative impact, interpreted as a result of being a more lenient regulation compared to others. Thus, it was confirmed that regulations set in historical and cultural conservation areas do influence the increase in violations. Cultural heritage characteristics, categories A, B, and C, all had a positive impact.
Based on these findings, three implications were drawn. First, while height and new development restrictions set within historical and cultural conservation areas help in maintaining and managing landscapes, they also make it difficult for residents to modify their buildings, thus constraining construction activities in conservation areas. Second, legal support that encompasses both urban planning and cultural heritage laws is necessary for areas around cultural heritages, along with the application of differentiated regulations considering local situations. Third, the current regulations do not fit the present situation, and considering the transfer of floor area ratios that have not been utilized to solve the problems of historical and cultural conservation areas is necessary.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 흐름 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 흐름 6
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 8
• 제1절 이론적 고찰 8
• 1. 사회교환이론(Social Exchange Theory) 8
• 제2절 선행연구 검토 9
• 1. 위반 건축물에 관한 연구 9
• 2. 역사문화환경 보존지역에 관한 연구 12
• 3. 선행연구와의 차별성 16
• 제3장 현황 17
• 제1절 역사문화환경 보존지역 내 건축물 현황 17
• 1. 위반 건축물 발생 및 유형 17
• 2. 위반 건축물의 용도 변화 21
• 3. 보존지역 내외지역의 위반 건축물 유형 차이 25
• 제2절 규제 현황 26
• 제3절 역사문화환경 보존지역 내 위반 건축물 개선 갈등 사례 33
• 제4장 역사문화환경 보존지역 내 위반건축물 36
• 제1절 모형 및 변수 선정 36
• 1. 분석의 틀 36
• 2. 분석모형 36
• 3. 변수체계 및 정의 38
• 제2절 역사문화환경 보존지역 내 위반건축물 증가요인 분석 43
• 1. 기초통계량 43
• 2. 분산분석 46
• 3. 분석 결과 46
• 제5장 결론 및 시사점 52
• 제1절 결론 52
• 제2절 시사점 54
• 참고문헌 57
• ABSTRACT 62