입주자 공동 참여형 단독주택단지의 단계별 갈등구조 분석

국문 초록 (Abstract)

최근 비용절감을 통해 단독주택 보급화를 목적으로 하는 듀플렉스 홈 단지(땅콩집, 땅콩밭)가 많은 관심을 받아왔으며, 비슷한 개념의 단독주택단지들이 꾸준히 보급되고 있다. 이 논문에서는 듀플렉스 홈 단지와 같이 조성·관리비용의 절감, 좋은 주거 환경 조성, 관리의 편이성을 위해 입주자들이 단지 조성 및 관리 과정의 초기 시점부터 다른 주체들과 함께 공동으로 참여하게 되는 단지를 “입주자 공동 참여형 단독주택단지”라 정의하고 이에 대해 논의하고자 한다.
“입주자 공동 참여형 단독주택단지”에서 입주자는 공동주택이나 단독주택 조성 과정에서의 역할과는 다른 역할을 수행하며 이는 다른 주체들에게도 다른 역할과 관계를 요구하게 된다. 이로 인해 주체들 간 역할 정립에의 어려움을 겪고, 주체 간 갈등이 심각하게 나타나고 있다. 또한, 단지라는 측면에서 입주자들이 초기 시점부터 공동으로 결정할 사항이 많아 입주자 간 의사결정 과정이 더욱 많아지고 복잡해져 이로 인해 입주자 간 갈등이 발생하고 있다.

이 연구는 이러한 문제의식에서 출발하여 “입주자 공동 참여형 단독주택단지”의 관련 주체 간 갈등분석을 하였다. 이를 위해 사례를 선정하고 입주자 온라인 커뮤니티 게시글의 내용 중 주체 간 갈등과 관련한 내용을 추출하여 질적 내용 분석 연구(Qualitative Content Analysis)를 수행하였다.

먼저, 이론적 고찰을 통하여 기존 주거 유형별로 조성 및 관리 단계를 정리하여 일반적인 주거 단지 조성 및 관리 단계를 세분화 하였다. 또한, 갈등 관리를 돕는 관련 제도/매뉴얼의 내용과 단계별 관련 주체의 역할과 관계를 살펴보았다. 갈등에 대한 이해를 위해 갈등 분석, 갈등 관리의 의미와 방법을 살펴본 후, 갈등 분석의 틀을 설정하였다.
세분화 된 단계를 기본으로 사례들의 온라인 커뮤니티 게시글 내용 중 단계와 관련한 내용과 주체 인터뷰를 바탕으로 단지의 단계를 확정하였다.
“입주자 공동 참여형 단독주택단지”의 조성 및 관리 단계는 건축물과 대지의 조성(허가, 설계, 시공, 준공)이 개별적으로 이루어진다는 점에서 단지 조성 단계와 건축물 조성 단계가 나누어진다. 또한, 분양 직후부터 입주자들의 참여가 이루어진다는 점에서 입주 전 관리가 이루어지게 되고 입주 전, 후 관리 단계로 정리된다. 따라서 “입주자 공동 참여형 단독주택단지”의 조성 및 관리 단계를 1단계:기획 단계, 2단계:단지 조성 단계, 3단계:건축물 조성 단계, 4단계:입주 전, 후 관리 단계의 네 단계로 구분할 수 있다.

다음으로 게시글을 단계별로 재분류하고 앞에서 도출한 갈등 분석의 틀을 바탕으로 정리하였다. 갈등분석은 게시글 작성자와 댓글 작성자를 파악하고, 관련 주체를 파악할 수 있는 내용을 추출하여 주체의 역할과 주체 간 관계를 정리하였다.
단계별 관련 주체는 1단계에서는 기획자가 누구이냐에 따라 시행사, 기획가/건축가, 입주자로 다르게 나타났다. 2단계에서는 공통적으로 입주자와 1단계의 초기 기획자와 단지 설계자/감리자, 단지 시공사, 입주자가 주체로서 역할을 하였다. 3단계에서는 초기 기획자, 건축물 설계자/감리자(건축가), 건축물 시공사, 입주자가 주체로 등장하였다. 마지막으로 4단계에서는 입주자들이 공통적으로 등장하였고, 한 사례에서만 특별하게 초기 기획자인 시행사가 주체로서 일부 역할을 하였다.

마지막으로 각 단계에서 사례별로 어떤 주체 간에 어떤 갈등이 발생하였는지를 분석하였다. 갈등 원인의 분석은 기존 주거와의 관련 주체의 역할 및 관계와 비교, 그리고 사례 간 비교 분석을 통해 해석하는 방법으로 진행하였다. 이를 바탕으로 갈등 최소화를 위해 제시한 갈등 관리 방안은 다음과 같다.

첫째, 2, 3단계의 설계 단계와 4단계의 운영 관리 단계에서 입주자 간의 이해관계가 복잡한 이슈에 있어서 입주자 간 이해관계 갈등이 매우 크게 발생한다. 2, 3단계의 공동 설계의 의사결정과정에서 관련 전문가가 조율의 역할을 잘 한 경우 갈등이 최소화 되었다. 4단계에서 나타난 프라이버시 침해 등의 갈등은 문제제기 후 입주자 간 약속 사항을 정하고 이를 지켜가면서 일차적으로 해결이 가능하나, 입주자 간 약속 사항이 안 지켜질 경우, 심각한 갈등으로 이어질 가능성이 크다. 또한, 입주자 간 약속 사항은 법적 효력이 없고 입주자 간 약속이기에 안 지켜질 경우에 대한 특별한 대책이 없다는 어려움이 공통적으로 나타났다.
따라서 분양 전에 ‘라’ 사례와 같이 이러한 이슈들 중 물리적인 부분이 전문가에 의해 어느 정도는 정해지는 것이 좋으며 입주자들 간의 합의를 통해 변할 수 있는 부분이나 관리와 같은 비 물리적인 부분에 있어서는 입주자 간 의사결정 과정 중에 관련 전문가가 잘 조정해 주는 것이 필요하다. 또한, 물리적인 영역과 비 물리적인 영역 관련 약속 내용을 영미의 covenant와 같이 사적 규약화 할 수 있는 제도적 장치 마련이 필요하다.

둘째, 2, 3단계와 동시에 발생하는 4단계, 즉 입주 전 관리 단계에서의 입주자 대표의 역할 및 입주자의 참여도에 대한 입주자 간 의견 차이로 인한 상호관계상의 갈등이 모든 사례에서 초기에 나타나고 있다. 조성 과정에서 단지 조성 관련 전문가의 조언 및 도움으로 입주자 대표를 미리 선정하고 의사결정의 방법을 정한 사례들의 경우 비교적 입주자 간 운영 관리가 용이하였으며 대표의 역할을 한 사람이 다 수행하는 것 보다는 투명성과 대표의 부담을 덜어주기 위해 적정한 임기에 여러 명의 대표를 두는 것이 더 효과적이었다.
따라서 입주자 대표기구의 선정과 의사결정 방식에 대한 결정은 입주자 간 의견합일 및 의사소통에 도움이 되어 운영 관리를 돕고 다른 주체와의 의사소통에도 도움이 되므로 가능하면 이른 시기(조성 과정)에 정하는 것이 좋다. 이를 위해 소규모 단지 혹은 개별 단독주택지이나 단지로서 작용하는 단독주택지의 경우에도 대표기구를 선정하고 운영관리 할 수 있도록 하는 주택법, 매뉴얼과 같은 시스템의 확립이 요구된다.

마지막으로 모든 사례의 2, 3단계와 4단계 중 입주 후 관리 단계에서의 발생하는 전문가와 입주자 간, 그리고 전문가들 간의 상호관계상의 갈등, 구조적 갈등, 이해관계 갈등의 최소화를 위한 시스템의 확립이 요구된다. 이는 계약서의 형태, 입주자 주도일 경우 입주자와 다른 주체 간 관계 및 주체의 역할, 관련 제도 등의 내용이 포함된 매뉴얼을 제시함으로써 가능할 것이다.

이 논문은 최근 새롭게 조성되고 있는 입주자 공동 참여형 단독주택단지의 단계별 갈등구조 분석을 바탕으로 영미의 covenant와 같은 사적 규약의 도입 필요성과 활용 가능성, 새로운 주거 유형을 위한 제도 혹은 매뉴얼의 필요성을 제시하였다는 점에서 도시 설계적 의의를 가진다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 4
• 제2장 이론적 고찰 7
• 2.1 주거지 유형별 조성 및 관리 단계, 관련 주체와 제도 7
• 2.2 갈등 분석과 분석의 틀 설정 18
• 2.3 선행연구 검토 및 차별성 분석 23
• 제3장 입주자 공동 참여형 단독주택단지의 단계 분류 25
• 3.1 대상지 선정 25
• 3.2 단계 분류 28
• 3.3 소결 : 조성 및 관리 단계 구분 34
• 제4장 입주자 공동 참여형 단독주택단지의 단계별 관련 주체의 역할 및 관계 41
• 4.1 사례별 주체의 역할 및 관계 관련 게시글 41
• 4.2 사례별 관련 주체의 역할 및 관계 44
• 4.3 소결 : 단계별 관련 주체의 역할 및 관계 67
• 제5장 입주자 공동 참여형 단독주택단지의 단계별 갈등구조 69
• 5.1 사례별 갈등 관련 게시글 69
• 5.2 1단계 : 기획 단계의 갈등구조 72
• 5.3 2단계 : 단지 조성 단계의 갈등구조 73
• 5.4 3단계 : 건축물 조성 단계의 갈등구조 85
• 5.5 4단계 : 입주 전·후 관리 단계의 갈등구조 95
• 5.6 소결 : 단계별 갈등구조 102
• 제6장 결론 105
• 6.1 연구의 요약 및 갈등 관리 방안 105
• 6.2 연구의 의의 및 한계 108
• 참고문헌 109
• Abstract 113