사례 분석을 통한 민간주택개발사업의 문제점과 개선 방안

국문 초록 (Abstract)

세계적인 경기 악화와 저 성장세의 확산, 2007말 시작된 미국 발 외환 위기의 여파는 국내 내수 경기 및 부동산 시장을 위축시켰고 이는 수도권을 포함한 전국의 주택 매매 시장의 침체로 나타났다.
주택 시장의 위축은 주택 가격에 대한 불안감으로 작용하여 주택 거래량이 급감하였고 신규 분양 시장에도 악영향을 미쳐 전국의 주택 공급 시장은 대량의 미분양 사태를 겪게 된다.
전국적인 미분양 사태로 주택개발 금융 즉, PF 대출에 참여한 금융기관 및 저축은행은 PF 대출금 회수가 사실상 불가능해졌고, 누적된 부실 채권의 영향으로 국내 금융기관은 워크아웃 사태에 놓이게 된다. 이는 미국의 모기지론 사태와 유사한 모형을 갖는다.
미분양에 따른 부실채권 사태를 겪은 국내 금융 기관은 주택개발 PF 대출에 보수적 성향을 갖게 되었고 중대형 건설사의 자금 압박으로 이어졌다. 이는 민간 공급 주택 시장이 위축되고 관(공공)의 공급, 특히 보급자리 등의 주택 공급 형태가 민간 주도형에서 공공 주도형으로 변화하게 되는 계기가 되었다.
보금자리 및 택지 조성사업을 기반으로 한 공공주택과 임대주택의 공급은 시장경제 체제 내에서의 주택 시장 가격을 무너트리는 부정적 요인으로 작용하게 되었으며 공적 공급이라는 명목 하에 그린벨트를 계획 없이 개발함에 따라 자연환경 훼손과 무리한 보상정책으로 인한 주민들의 반발 등 다양한 문제점을 야기했다.
주택시장의 가격 불확실성은 주택 매매 시장을 위축시켰고 거래량은 줄고 전세 가격이 상승하는 시장 수급 불균형 현상이 나타나게 되었다. 주택시장의 악순환이 거듭됨에 따라 정부는 다양한 부동산 정책 발표하여 부동산 시장 재편을 추진하였지만 그 성과는 미미하였다.
주택 거래 시장 침체는 수도권 및 지방 중소도시의 주택 분양 시장에 영향을 미쳐 대량의 미분양 사태를 야기하였고 그 결과 미수된 건설도급금과 여신제공으로 발생한 신용공여의 여파로 건설사의 지급보증 능력이 현저히 떨어지게 되었다. 이는 민간 주택 공급 시장의 공급량이 급격히 감소하는 계기가 되었으며 일부 지급 보증 능력이 있는 대형 건설사들만이 주택 공급에 참여하는 주택 공급시장의 형평성과 다양성이 깨지게 되었다. 대형 건설사들은 더 많은 자본과 규모로 초과 성장을 하는 반면에 중견 건설사들은 사업 부진으로 워크아웃 등 경영 악화에 직면하였고 민간 주택 공급은 대형 건설사와 금융기관의 주도하에 놓이게 되었으며 고분양가 전략으로 저소득층의 주택 구입 기회는 현저히 줄어들게 되었다.
이러한 시장 상황에서 시장 수요자들은 보다 저렴한 분양가의 주택공급을 요구하게 되었고 서민들의‘내집마련’의 꿈은 소비자 스스로가 주택 건설 공급에 참여하고자 하는 양상을 보이게 되었으며 그 방안 중 하나로 지역주택조합사업이 새로운 형태의 주택 공급의 한 축이 되기 시작하였으며 주택 구입자가 조합원의 지위로 사업주체가 되는 지역주택조합은 중견건설사의 지원 아래 소규모 민간 공급 시장에서 공급자 역할을 하고 있으며 조합 형태의 사업이지만 자본력 있는 사업주의 역할을 조합이 대위하여 진행하는 안정적인 사업 형태로 거듭나고 있다.
기존에 문제점으로 야기된 95%의 토지 소유권 확보와 5%의 매도청구권의 인정 등의 현안을 갖고 있지만 현재에 추진되는 지역주택조합 부지는 공공택지나 민간택지, 토지 소유자나 이해관계자가 소수인 보다 안정적인 토지 확보가 가능한 입지에 조성되므로서 토지 확보의 리스크를 최소화하여 사업의 진행 속도를 높이고 있는 추세이다.
하지만 주택법에 한정되어 있는 지역주택조합의 제도적 모순과 조합 형태의 사업 구도에서 빚어진 구조적 모순, 초기 자금 조달의 불투명성은 지역주택조합의 활성화를 위해 선결되어야 할 문제점으로 남아있으며, 민간주택공급 시장의 변화를 이해함에 있어 지역주택조합 사업은 수요 측면의 구조변화와 함께 공급측면의 변화를 같이하는 중요한 요소이다.
주택 공급시장은 공급주체와 개발금융, 정부정책 등의 측면에서 다양하게 변화하고 있으며 이렇게 변화되는 시장 환경에서 지역주택조합 형태의 사업방식이 보다 활성화 될 수 있는 제도적 개선 방안과 금융지원 방식을 연구해 봄으로서 지역주택조합 개발방식이 민간주택 공급 시장의 한 축으로서 긍정적인 역할을 하기를 기대해 본다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 배경 및 목적 1
• 제2절 선행 연구 고찰 4
• 제2장 이론적 고찰 9
• 제1절 주택개발사업에 대한 이해 9
• 1. 주택개발사업의 개요 9
• 2. 주택개발사업의 단계 11
• 3. 주택개발사업의 위험요인 13
• 제2절 지역주택조합의 이해 16
• 1. 지역주택조합의 개요 16
• 2. 지역주택조합사업의 개발 방식 20
• 3. 도시 및 주거환경정비법에 의한 조합과 지역주택조합의 비교 23
• 제3절 주택개발 PF에 대한 이해 26
• 1. 주택개발 PF 개념과 특성 26
• 2. 국내 부동산 PF의 이해 28
• 3. 미국 부동산 PF의 이해 34
• 4. 지역주택조합 PF의 이해 41
• 제3장 민간주택 및 지역주택조합의 개발 시장 동향 46
• 제1절 민간주택의 개발 시장 동향 46
• 1. 주택 시장 주요 지표 46
• 2. 건설 경기 동향 지표 48
• 제2절 지역주택조합의 개발 시장 동향 50
• 1. 지역주택조합 주요 지표 50
• 2. 전국 지역주택조합 추진 현황 52
• 제4장 지역주택조합 사례 및 개선 방안 55
• 제1절 지역주택조합의 제도적 한계점 56
• 1. 지역주택조합 개발 사례 56
• 2. 지역주택조합 제도상 한계점 58
• 제2절 지역주택조합 PF 금융의 한계점 62
• 1. 지역주택조합 PF 금융 사례 62
• 2. 지역주택조합 PF 금융의 한계점 65
• 제3절 지역주택조합의 개선 방안 67
• 제5장 결론 69
• 참고문헌 71