철도역세권 개발사업의 효과적인 투자방안에 관한 연구 : 용산역세권 개발사례를 중심으로 = (A) study on the effective investment of railroad-station area development project :Focued on case of Yongsan station-area development project

국문 초록 (Abstract)

2005년 1월 1일자로 새로 출범한 한국철도공사(이하 코레일)는 만성적인 적자를 해소하기 위해 철도청 시절보다도 더 많은 수익을 확보해야 하는 어려움에 직면하고 있다. 이를 타개하기 위해 코레일에서는 다각적인 수익창출 활동과 안정적이고 장기적인 부대 수익방안에 전력을 기울이고 있다. 최근 수익 대안으로 적극 추진되고 사업이 철도역사뿐만 아니라 그 주변지역까지 포괄적이며 계획적으로 개발하는 철도역세권 개발사업방식이다.
본 연구는 이러한 배경 하에서 철도역세권 개발사업에서 발생한 코레일의 사업수입금을 더욱 극대화하고 코레일 사업기반을 안정적으로 구축할 수 있는 사업모델을 모색하고자 한다. 이를 위해 역세권개발 사업 중 가장 빠른 사업진행 속도를 보이고 있는 용산역세권 개발사업의 사례를 분석하고, 수익성 분석을 통해 개발사업 수입금의 재투자가 효과적인 투자개선 방안이 될 수 있는지를 알아보았다.
수익성 분석에 앞서 용산역세권 개발사업의 분석을 통해 투자매입대상으로 국제업무시설을 선정하고, 오피스 시장환경과 수요분석으로 매입대상 가능규모를 판단한다. 이를 근거로 용산역세권 개발사업에서 발생되는 코레일 수입금을 용산 국제업무지구내에 완공되는 오피스빌딩을 매수하는 방법으로 재투자하는 것을 이끌어낸다.
수익성 분석방법은 실증적인 수익성분석을 위하여 수익성분석에 있어서는 현금흐름할인법(DCF : Discounted Cash Flow Method)의 순현가법과 내부수익률법을 사용하여, 내부수익률(IRR), 순현가(NPV), 투자수익률(ROI : Return On Investment)을 산정하였다. 또한 민감도 분석(Sensitivity Analysis)을 통해 오피스 운영기간과 부채차입비율을 달리 적용할 경우 내부수익률, 순현가, 투자수익률에 어떠한 영향을 미치는지를 분석했다.
수익성을 분석한 결과 용산국제업무지구 사업에서 발생되는 수입금을 부채상환, 예금, 채권투자, 현금보유보다는 오피스 빌딩에 재투자하는 것이 높은 수익률을 달성한다. 또한 오피스 보유기간과 부채 차입비율을 조정할 경우에는 최적의 수익률을 확보할 수 있다는 것을 도출할 수 있다.
이와 같은 결과는 오피스빌딩 투자가 지속적인 수익발생이 가능할 뿐만 아니라 코레일의 장점인 높은 신용등급을 활용하여 낮은 비용으로 부채를 차입할 경우에는 사업수익성을 더욱 높을 수 있다는 것을 고찰할 수 있다. 이는 코레일 운송부문의 영업 손실을 만회하면서 안정적인 수익기반 모델을 창출하고자 하는 코레일의 부대사업 방향과도 일치한다.
본 연구를 통해 코레일의 영업적자를 해소할 수 있는 새로운 수익모델인 오피스빌딩 투자방안을 도출하였다. 향후 추진될 철도역세권 개발사업에서 코레일은 사업초기부터 면밀한 투자분석을 통해 사업성 확보가 예상되는 투자 물건을 사전에 발굴해 내야 할 것이다. 이러한 전략적인 투자를 통하여 코레일은 안정적인 수익모델을 확보할 수 있을 것으로 기대된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

KORAIL, stands for the Korea Railroad Corporation , is in hard situation to make more profit than the Korean National Railroad's for reducing the chronic deficit as established January 1, 2005. To solve this problem, Korail is making an hard effort to create a stable and long-term profit plan. there is a railroad-station area development project which is not only developing a railroad station but also to station area expansively and largely
Under this background, This study is to look for Business Model enable to make a stable business basis and to maximize income from railroad-station area development project. This study is to analyze the case of Yongsan station-area development project appearing rapid process speed, and find that the way reinvesting income of development project based on profitability analysis is to be effective investment plan
Prior to profitability analysis, It selects the international office facility of investment buying object based on analysis of Yongsan station-area development project, and estimates the buyable building scale by office market research and demand analysis. By proving this, It draws that income from Yongsan-station area development project is reinvested by the way buying office building built in Yongsan international office district.
The profitability analysis method for realistic profitability analysis by the NPV(Net Present Value) and IRR(Internal Rate of Return) method of DCF(Discounted Cash Flow) method was looking for IRR, NPV, ROI(Return On Investment). In addition, It analyzed what IRR, NPV, ROI influence if office operating periods and loans to value are applied differently by Sensitivity Analysis method.
As a result of analyzing the profitability, Reinvesting income from Yongsan-station area development project in office building achieves higher profit rate than holding a cash, bond investment, fixed deposit, debt redemption. Besides, It shows that adjusting office operating periods and loans to value is able to achieve the best profit rate.
This result shows that investing the office building is not only enabled to create a stable profit but also improves the business profitability highly if borrowing the debt by low cost using the good credit grade of korail. This also accords with korail's subsidiary enterprise direction to create a stable basic profit model reducing korail's sales deficit.
This study showed creating new investing office building plan of profit model solving korail's sales deficit. Korail's next railroad-station area development project will draw investment objects able to achieve good profit rate in advance based on a thorough analysis at the beginning of project. It expects that Korail will be able to attain a stable profit model through this strategic investment.

목차 (Table of Contents)

• 표목차 = ⅰ
• 그림목차 = ⅱ
• 국문초록 = ⅲ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 4
• 제3절 선행연구 고찰 = 7
• 제2장 철도역세권 개발의 이론적 고찰 = 10
• 제1절 철도역세권 개발의 유형 = 10
• 1. 철도부지 정비형(고층복합형) = 11
• 2. 재개발형 = 12
• 3. 신시가지형 = 12
• 제2절 역세권 개발의 목표설정 및 모형정립 = 15
• 1. 개발목표 = 15
• 2. 개발모형 = 15
• 제3절 철도역시설 현황 = 18
• 1. 철도시설 현황 = 18
• 2. 철도역사 현황 = 18
• 3. 철도역 부지 현황 = 19
• 제4절 철도역세권 개발제도 및 현황 = 21
• 1. 민자역사 및 역세권개발 관련제도 = 21
• 2. 역세권개발사업의 추진절차 = 23
• 3. 역세권개발사업 추진현황 = 26
• 제3장 용산역세권 국제업무지구 개발사업의 이해 = 28
• 제1절 용산역세권 개발사업의 배경 = 28
• 1. 사업의 배경 = 28
• 2. 사업의 목적 = 30
• 3. 추진 현황 = 32
• 제2절 용산역세권 개발사업의 이해 = 334
• 1. 사업의 개요 = 34
• 2. 사업시행 구조 = 36
• 3. 개발환경 분석 = 39
• 4. 도입시설 = 40
• 5. 사업개발 이익 = 42
• 제3절 용산역세권 개발사업의 코레일 수입규모 = 44
• 1. 철도부지 매각수입 금액 = 44
• 2. 코레일 개발이익 배당규모 = 45
• 3. 코레일 총수입금 규모 = 46
• 제4장 용산역세권개발사업 수입금의 투자방안 = 47
• 제1절 투자매입대상 대상시설 분석(국제업무시설) = 47
• 1. 시장환경 분석 = 47
• 2. 수요 분석 = 50
• 3. 국제업무시설의 투자규모 결정 = 53
• 제2절 국제업무시설의 사업성 분석 = 55
• 1. 사업성분석의 기본가정 = 55
• 2. 현금흐름표(Cash-Flow) = 58
• 3. 투자안 분석 = 60
• 4. 민감도 분석(Sensitivity Analysis) = 63
• 5. 분석결과 = 67
• 6. 코레일에 주는 시사점 = 68
• 제5장 결론 = 70
• 참고문헌 = 73
• ABSTRACT = 75