商業地域內 實際的인 土地利用에 關한 硏究 = Actual land use in commercial district

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 용도지역제는 일제강점기인 1939년에 제정된 조선시가지계획령을 효시로 볼 수 있으며 해방이후 우리 손으로 제정된 1962년 도시계획법의 제정에 따라 본격적으로 실시되었다. 이후 용도지역제는 도시토지이용의 결정에 주요한 결정요인으로 작용하였다. 용도지역제는 토지이용의 외부불경제를 방지하고 공공의 쾌적성을 증진시켜주며, 토지의 이용에 대한 규칙을 설정하여 도시토지이용을 물리적으로나 환경적으로 개선시켜준다.
그러나 기존의 용도지역제는 지역적 특성을 제고하지 않은 일률적인 지정으로 도시내 공간적 위계가 바로 서지 못하고 있는 실정이며, 건축물 용도혼재를 지나치게 허용하여 용도지역에 의한 토지이용의 차등화를 실현시키지 못하고 있으며, 또한 자치구 입장에서는 조세수입의 증가의 원인과, 주민의 입장에서는 지가의 상승을 통한 투기의 목적과, 지자채의 입장에서는 상업지역 경계부분에서의 민원에 의해 상업지역으로 용도지역이 변경되고 있다. 이에 본 연구에서는 기성시가지에서 용도지역별로 토지이용행위를 분석하여 용도 지역간 토지이용의 차이가 있는지 살펴보고, 실제 상업지역내에서 상업용도로 이용 되는 건물들의 분포특성을 파악하여, 이를 통한 상업지역의 확대에 대한 문제점을 파악하고 개선방안을 모색하고자 하였다.
본 연구의 진행과정은 다음과 같다.
제1장에서는 본 연구를 진행하게 된 배경 및 목적, 그리고 연구의 범위 및 방법, 진행과정 등을 설명하려고, 제2장에서는 토지이용과 용도지역지구제와 상업지역의 일반적 이론에 대해 검토하였다. 제3장에서는 상업지역 확대에 대한 문제점을 제시하기 위하여 우선 우리나라의 용도지역별 면적변화와 지가변화, 인구규모 등과의 관계를 살펴본다. 제4장에서는 기성시가지내 용도지역별 토지이용현황은 안양시를 대상으로 주거지역, 상업지역, 준공업 지역간 토지이용현황을 분석하였으며, 마지막으로 상업지 역내 용도간 분포특성을 분석하기 위하여 연신내 주변 상업지역, 길동 사거리주변 상업지역, 상봉터미널주변 상업지역을 대상으로 상업용도가 입지하는 유형을 파악하였다.
분석의 결과 상업지역내에서 상업용도로 이용되는 필지는 필지 규모가 크거나, 간선도로변에 위치한 일부 필지만이 그 혜택을 볼 수 있으며, 지구내부의 이면도로변이나 소규모 필지 등은 사선제한 규정이나 차량서비스 접근의 어려움 등으로 인해 개발규모를 제대로 찾아먹지 못하거나, 개발이 안된 채 그대로 방치되어 버리는 경우가 많았다. 또한 상업지역 확대는 급격한 개발규모의 확대와 토지이용변화를 초래함으로서 주변 기반시설에 대한 부담을 가중시키는 것과 함께, 불로소득을 노리는 부동산 투기와 이에 따른 지가의 상승 및 고밀 난개발 등 문제점이 있다.
따라서 상업지역내 유형별 용도 분포특성을 분석하여 상업용도가 입지하는 유형을 파악하고, 기존에 지정된 상업지역의 정비와 관리를 통해 상업지역을 활성화하는 방안이 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Zoning, key points of making a decision about urban land use, increases public comfort by preventing external want of economy and improves physically urban land use plan by making rule of land use.
But urban space hierarchy does not stand firmly because traditional zoning system adapts one way rule of ignoring local characteristics. Zoning of land use does not come true land use rank problem with Government tolerating mixture use of buildings. Business zoning areas are broaden following three main reasons.
1) A stand point of local government increasing income of tax,
2) A stand point of local inhabitants rising price of land and
3) A stand point of local public officer about Public discontent of business zoning
This paper sets out improvement plan for problem about magnification of business area by searching between zonings of land use difference and breaching distribution of building in business zoning area.
This paper's procedure is following
Chapter one : this study goal, range and way
Chapter two : general theory of land use and zoning in business area
Chapter three : problem about magnification of commercial zoning relations between change of land price and land use each zoning area in urban area
Chapter four : a case study on AnYang city to analysis land use, and a case study on YounSin-nae, Gil-dong, SangBong-terminal to analysis distributio between zoning areas and pattern for the location of business zones
As a result, each lot size, using business in business zone, has a big scale in arterial road side. other block, located in small road side, has a small scale because of a shaded portion limit and discomfort for accessing cars and has been in no land use for several years. Magnification of business area give a reason for having a problem with lack of SOC, development of high density and speculation on real estate by rapid change of size and change of land use.
After analysing distribution characterstics of land use in each zone, it needs to improve business area by controling, planning old business area.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 국문초록 = i
• 제1장서론
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 이론적 고찰
• 제1절 토지이용과 용도지역지구제 = 4
• 1. 토지이용의 개념 = 4
• 2. 용도지역제의 이론 = 4
• 3. 우리나라의 용도지역제 = 7
• 제2절 토지이용과 상업지역 = 10
• 1. 상업지역의 형성왼리 = 11
• 2. 상업지역 토지이용의 일반적 패턴 = 12
• 3. 도심상업활동의 유형 = 13
• 제3장 분석의 전제
• 제1절 용도지역별 지가변화추이 = 15
• 1. 주거지역의 지가변동 추이 = 15
• 2. 상업지역의 지가변동 추이 = 18
• 3. 공업지역의 지가변동 추이 = 20
• 제2절 용도지역별 면적변동추이 = 23
• 1. 주거지역 = 23
• 2. 상업지역 = 25
• 3. 공업지역 = 27
• 제3절 인구규모별 지가수준 = 30
• 1. 주거지역 = 31
• 2. 상업지역 = 33
• 제4절 용도지역면적과 지가 = 34
• 1. 주거지역 = 34
• 2. 상업지역 = 37
• 3. 용도지역의 변화와 지가 = 38
• 제4장 사례분석
• 제1절 용도지역별 토지이용현황 = 41
• 1. 대상지 현황 = 41
• 2. 용도지역별 토지이용현황 분석 = 42
• 3. 종합 = 44
• 제2절 상업지역내 용도분포 = 46
• 1. 대상지 현황 = 46
• 2. 상업지역내 용도 분포특성 = 48
• 제5장 결론
• 제1절 요약 및 결론 = 58
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 = 60
• 참고문헌 = 61
• ABSTRACT = 63