지구단위계획지구내 특별계획구역의 공간적 위상과 기능적 역할 = (A) Study on Spatial Phase and Functional Role of the Special Planning Districts within the District Unit Planning Area

국문 초록 (Abstract)

특별계획구역에서 건축물은 도시 경제적, 지역적, 환경적, 경관적, 사회적 차원 등 다양한 측면에서 이해되고 계획되어야 함에도 불구하고 획일적인 규제를 통하여 계획이 진행되고 있다.
특별계획구역 개념은 1983년 잠실 신시가지 도시설계 작성과정에서 처음으로 나타나게 되었으며, 특별사업구역, 특별설계구역, 특별설계단지, 특별계획구역의 변천과정을 거쳐 도입되었으며, 도입 목적은 개발 파급효과가 큰 대규모 나대지 개발을 유도하고 통제하기 위함이었다.
본 연구는 지구단위계획이 실행된 2000년 7월부터 2006년 3월까지 시기를 한정하여 진행되었으며, 이 기간동안 특별계획구역의 세부개발계획이 결정된 구역은 총 48개로 조사되었다. 특별계획구역 지정에서부터 세부개발 계획결정까지 소요기간은 평균 약 3.4년이 소요되었으며, 5년 이상 기간이 소요된 구역은 약 21%로 지역입지와 토지이용특성에 대응한 구체적인 지정기준과 분명한 공공목적 없이 개발을 전제로 무작위로 지정된 결과 계획결정기간이 장기화되고 있다. 특별계획구역 개발은 주상복합건축물이 약 80%로 특별계획구역에서 주상복합건축물 일변도로 개발이 이루어지고 있는 이유는 용도지역상향조정과 그동안 상업지역에만 허용하던 것을 준주거지역까지 확대된 것으로 나타나고 있다.
특별계획구역의 건축물 높이, 도로, 경관에 관한 사례분석 결과 다음과 같이 문제점 및 대안을 도출하였다.
첫째, 건축물 높이는 대부분 도로사선 제한을 받고 있다. 이는 우리나라 지형에 의한 고·저차 고려를 배제하고, 획일적인 높이규제가 문제점으로 나타나고 있다. 이에 대한 대안은 지형에 의한 고·저차 고려가 필요하며, 또한 특별계획구역에 대한 높이 규제를 대폭 완화하여 공간적 위상을 표방할 수 있는 랜드마크적인 요소 부여가 필요하다.
둘째, 도로는 공공이 부담해야하는 도시 기반시설을 민간이 부담하는 것이 문제점으로 나타나고 있다. 도로는 대지, 가로, 건축물 환경이 서로 맞물린 중간에 위치해 있으며, 각각 조직과 연계되어 있으므로, 도로계획은 복합적으로 고려된 계획수립이 필요하다. 도로는 이용자가 움직이면서 공간을 느끼는 연속공간이므로 개별공간과 건축물에 대한 사항보다는 그것들이 연속적으로 이루는 모습에 초점을 맞춰서 도로계획이 이루어져야 한다.
셋째, 경관은 환경성 검토 항목으로 조망점에 의한 분석을 통하여 주관적인 개발이 이루어지고 있는 문제점으로 나타나고 있다. 이는 도시전체 마스터플랜에 의한 경관지침을 마련해야 함에도 불구하고 특정구역에서 소규모 마스터플랜이 계획됨으로써 도시전체 공간구조에 대한 해석을 할 수 없는 단점이 있다. 따라서 지구단위계획구역 전체에 대한 도시공간구조 마스터플랜을 종합적으로 제시한 후 특별계획구역 경관을 관리할 필요가 있다.
지구단위계획지구내 특별계획구역을 지정할 때 지침서 작성은 개발계획에 있어서 법규적 제약을 획일적인 적용하고 있으며, 공공이 부담해야 하는 도로나 보행통로의 쾌적한 환경 등에 관하여 과도하게 공공시설에 대한 부담을 주면서 이에 대한 특별한 혜택이 없는 것으로 나타나고 있다.
특별계획구역은 도시공간의 중요한 핵심지역으로써 공간적 위상에 대한 제고가 필요하므로
첫째 각종 법규에 의한 규제완화가 필요하다.
둘째 용적률 증가가 없는 범위내에서 건축물 높이제한 완화를 통하여 초고층 건축물로 유도할 필요가 있다. 이는 건폐율이 낮아지고 건축물 슬림화로 도시 보행공간 확보 및 가시공간 확보가 가능하다.
셋째 지구단위계획구역에서는 대지면적 또는 연면적이 설정되어 있으나, 특별계획구역에서는 대지면적이나 연면적에 대한 설정이 되어 있지 않으므로 대지최소면적 설정을 해야 한다.
서울시는 도시화 현상으로 점차 대규모 나대지가 고갈되어 가고 있는 상황임으로 소규모 재개발을 지구단위계획지구내 특별계획구역과 연계하여 지정하게 되면, 도시기본계획의 틀에서 제시하고 있는 도시공간체계 형성을 위한 마스터플랜에 위배되지 않고, 도시전체 소규모 특별계획구역이 가지는 속성을 인지하고 중요핵심지역으로 전략 개발함에 있어서 도시공간이 갖고 있는 공간적 위상과 기능적 역할의 운영은 노후시가지 환경을 개선함과 동시에 공공성을 확보하는데 상당한 기여를 하리라고 판단된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Buildings in special planning district are planed under regimental control in spite of planning through various plans such as urban economic, region, environment, landscape, and society etc. The concept of 'Special Planning District' (SPD) system was introduced for the purpose of controlling developments on the important sites within 'District Unit Planning' (DUP) area in 1983.
This research investigated that total number of areas that decided by detailed development project within special planning district area are 48 from July, 2000 to March, 2006 since DUP was executed. And it takes 3-4 years to be progressed from special planning district specification to detailed development project decision, only 21% areas took more than 5 years because unintentional development under the assumption development without specific appointment standard and clear public purpose corresponding to regional location and land utilization characteristics caused project period to protract. Commercial-residential buildings out of development within special planning district are takes 80%. This is because commercial-residential buildings were expanded into semi-residential area by up-zoning.
Present problems and alternatives were analyzed through special planning district by building height, road plan and sky view analysis, and those are as following.
First, building height establishment is applied by building height limitation of the width of the road, and this is uniformly building height limitation. For that reason, Characteristic control that reflects topography difference and building height limitation that mitigates sharply must be considered as landmark element which represents spatial phase within special planning district.
Second, road as a public infrastructure has to share by public organization but the problem is that private sector shares. The plan of road is necessary to establish by multi-complex because road within special planning district is located in middle stage of land, street and building.
Third, the problem of view analysis within special planning district is that view analysis by environmental check-list standard is being subjective development. This has shortcoming that small-scale master plan can not do analysis on the whole urban space structure within specification area in spite of preparation of view standard index on by the master plan of urban. Therefore, it is necessary to manage urban view for special planning area after presenting master plan by urban space structure.
Special planning district within district unit plan area is a unified system of urban design, which regulates the construction of buildings in specific areas, and detailed district plans which have the nature of urban planning as a series of comprehensive space plans.
It is necessary to have spatial phase and role as a key space district within the special planning district as following
First, it is necessary to deregulate by various legislation on special planning district
Second, it is necessary to induce super-skyscraper by deregulation building height limitation within the extent that is not increased floor area ratio. And this makes building to land ratio lower and buildings slenderize so that urban space could secure pedestrian walk space and open space.
Third, special planning district has to establish minimum land area because the standard on the land area or the sum total of floor area on each floor was not established.
Large-scale unused land of Seoul city has gradually been situated in growing smaller by urbanization phenomenon. Therefore, if small-scale redevelopment is specified connecting to special planning district within district unit plan, the formation of urban space structure is not violated on master plan and developed as a key district with characteristics that small-scaled special planning district has within whole urban area. And also spatial phase and functional role will be reestablished as well contributed to securing public value and improving decrepitude street environment.

목차 (Table of Contents)

• 요약 = ⅰ
• 목차 = ⅲ
• 표목차 = ⅴ
• 그림목차 = ⅵ
• Ⅰ. 서론 = 1
• 1.1 연구배경 및 목적 = 1
• 1.1.1 연구배경 = 1
• 1.1.2 연구목적 = 2
• 1.2 연구내용 = 2
• 1.3 연구 범위 및 방법 = 3
• 1.3.1 연구 범위 = 3
• 1.3.2 연구방법 = 3
• 1.4 용어 정의 = 5
• Ⅱ. 특별계획구역에 대한 이론적 고찰 = 8
• 2.1 특별계획구역 제도의 도입배경 및 변천과정 = 8
• 2.1.1 특별계획구역 제도의 도입배경 = 8
• 2.1.2 특별계획구역 제도의 변천과정 = 9
• 2.2 특별계획구역 지정 목표 = 12
• 2.2.1 특별계획구역 의의 = 12
• 2.2.2 특별계획구역 지정목적 = 12
• 2.2.3 특별계획구역 성격 = 13
• 2.3 특별계획구역 지정대상 = 14
• 2.4 특별계획구역에 대한 지구단위계획 작성 절차 = 14
• 2.5 특별계획구역 계획 및 운용절차 = 15
• 2.5.1 특별계획구역의 추진방향 = 15
• 2.5.2 특별계획구역 운용절차 = 15
• 2.5.3 특별계획구역 개발 유형별 실현화 방안 = 17
• 2.6 복합용도의 특별계획구역 개발시 절차 = 20
• Ⅲ. 특별계획구역 운영 현황 = 21
• 3.1 특별계획구역 결정 현황 = 21
• 3.1.1 구역결정 현황 = 21
• 3.1.2 용도별 특성분류 = 24
• 3.1.3 대지특성분류 = 27
• 3.2 특별계획구역 개발계획 현황 = 28
• 3.2.1 특별계획구역 특성 = 28
• 3.2.2 특별계획구역 개발실태 = 30
• 3.2.3 특별계획구역 시행실태 = 34
• 3.3 특별계획구역 개발여건 변화 = 40
• 3.3.1 특별계획구역의 관리 정책 변화 = 40
• 3.3.2 특별계획구역 개발추세 변화 = 41
• 3.3.3 특별계획구역 개발관련 기준 변화 = 44
• Ⅳ. 특별계획구역 사례 분석 = 47
• 4.1 특별계획구역 공간적 위상 = 47
• 4.1.1 분석 개요 및 목적 = 47
• 4.1.2 토지이용계획 = 47
• 4.1.3 도로계획 = 54
• 4.1.4 경관 = 58
• 4.1.5 종합분석 및 소결 = 58
• 4.2 기능적 역할 = 65
• 4.2.1 분석 개요 및 목적 = 65
• 4.2.2 개발용도 = 65
• 4.2.3 개발규모 = 68
• 4.2.4 종합 분석 및 소결 = 72
• Ⅴ. 결론 = 73
• 5.1 특별계획구역이 지구단위계획 지구내에 미치는 영향 = 73
• 5.2 향후 연구과제 = 78
• 참고 문헌 = 80
• ABSTRACT = 83
• 感謝의 글 = 86