개발제한구역 해제지역의 지구단위계획 수립 개선방안에 관한 연구 : 서울시 집단취락 지역을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

개발제한구역(green-belt)은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하려는 등을 목적으로 도시성장관리의 한 수단으로 관리되어 왔으며 도시의 외연적 확산방지와 자연환경보전 등 도시관리의 주목적에 충분히 기여하였으나 비현실적인 개발제한구역설정과 구역내 주민의 재산권행사에 제약이 따르는 등 부작용도 발생하였다.
이에 따라 50여 차례 규제완화조치가 있었으나 문민정부 이후 구역지정 실효성이 낮은 지역에 대하여 개발제한구역을 「선계획-후해제」원칙에 입각하여 부분적으로 조정하였다.
그러나 개발제한구역해제지의 지구단위계획은 지역의 정비 또는 개발을 위한 관리수단으로 작용하고 있으나 건축물의 밀도계획과 층수 계획과의 연계성, 계획실현을 위한 사업수단을 적용함에 있어 많은 문제점을 안고 있는 실정이다.
본 연구는 개발제한구역해제지의 획일적으로 결정되는 지구단위계획의 문제점을 살펴보고 밀도계획과 높이계획의 부분적 조정과 사업시행방법에 대한 완화조치의 필요성에서 출발하였으며 본 연구의 진행방향은 다음과 같이 진행하였다.
제1장에서는 유사논문의 선행연구 검토를 통해 본 연구의 방향을 찾고자 하였다.
제2장에서는 개발제한구역의 개념과 도입과정, 우리나라 개발제한구역의 정책변화 및 지정실태를 살펴보고 개발제한구역에서 지구단위계획의 수립기준을 검토하였다.
제3장에서는 서울시 관내 개발제한구역 해제현황과 개발제한구역에서 해제된 지역의 지구단위계획 사례분석과 지구단위계획이 추진 중인 대상지연구를 통하여 지구단위계획(안)을 분석·평가하고 문제점 및 시사점을 도출하였다.
제4장에서는 사례연구를 통하여 지구단위계획의 몇 가지 문제점을 발견할 수 있었으며 이에 대한 개선방안을 제시하였다.
위 연구과정을 통하여 다음과 같은 결론을 제시하고자 한다.
첫째, 개발제한구역에 대한 지구단위계획수립은 주민 중심의 자발적 정비사업을 실현될 수 있도록 하는 유도수단으로써 주민의견과 현지상황을 고려해 지구단위계획이 수립되어야 한다.
둘째, 개발제한구역에 대한 지구단위계획 수립 시 층수계획은 현행 제 1종일반주거지역에서 4층 이하 건축물만 허용되고 있어 기존 취락지 정 비 수준에 그치고 있는바 불량화 된 지역의 계획적 정비는 물론 쾌적한 정주환경조성을 위해 층수계획의 완화가 필요하며 건축물의 용도계획에 있어서도 지역의 입지특성에 따라 단독주택, 다가구주택, 연립주택을 허용하고 있으나 용도계획의 융통성을 부여하여 저층아파트(7층 이하) 입지가 가능하도록 하여야 한다.
셋째, 사업추진은 실제 주민합의를 통한 사업이 활성화 가 되어야 하나 불투명할 때에는 공공에서 사업방식을 정하여 공공이 사업계획을 수립하여야 하며 사업방식의 물리적 요건을 개발제한구역 해제지역이라는 특수성을 고려하여 다소 완화하여 적용할 필요가 있다.
넷째, 해제지역의 경계가 불규칙하고 비정형적이어서 자투리 토지가 다수 발생하는 등 효율적 토지이용계획에 제약 요소로 작용할 경우 지구단위계획수립시 개발제한구역 해제경계를 일부 변경 정형화 하여 계획 할 필요가 있으며 공공시설의 설치도 주민의 이용성을 고려한 계획수립을 하여야한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The green-belt has been managed as the means for management of urban growth with the purpose of preventing the disorganized sprawling of cities, preserving the natural environment around cities and the like. It has contributed to the main purpose of urban management such as the prevention of the external sprawling of cities, the preservation of the natural environment and the like but had side effects such as the setting of unrealistic greenbelts and constraints on the exercise of residents' property right within the greenbelt and the like.
Accordingly, measures have been taken to ease regulations about 50 times, but in the area of low effectiveness in the designation of the district zone the greenbelt has partially been adjusted based on the principle of 「Plan First-Lift Later」.
But the district unit plan of the area which was lifted from the greenbelt is acting as the management means for improvement or development but contains many problems in applying its linkage with the density plan and floor plan of the building and the project means for realization of the plan. This study attempted to investigate the problem of the district unit plan uniformed determined of the area which was lifted from the greenbelt and the need to take measure for the partial adjustment of the density plan and height plan and the easing of the project execution method. This study was conducted in the following direction:
Chapter 1 attempted to find out the direction of this study through an examination of previous studies.
Chapter 2 attempted to examine the concept of the greenbelt, the process of introducing it, changes in its policy and the actual condition of its designation and examine the criterion for establishment of the district unit plan in the greenbelt.
Chapter 3 attempted to analyze and evaluate the present situation of the lifting of the greenbelt in Seoul, the district unit plan through the case study of the district unit plan of the area which was lifted from the area designated as the greenbelt, and the study of the prospective land for which the district unit plan is at work. And it sought to elicit the problem and suggestion.
Chapter 4 attempted to find out several problems of the district unit plan through the case study and present its improvement scheme.
Based on the findings, this study drew the following conclusion:
First, the district unit plan of the greenbelt should be established in consideration of residents' opinions and the situation of the local place as the means to induce residents to realize the voluntary improvement project centering around residents.
Second, the floor plan in establishing the district unit plan of the greenbelt allows only the building with less than four stories to be built at the current 1st-class general residential area. It is necessary to make a planned improvement of the blighted area kept at the level of the improvement of the existing residential community and ease the floor plan to foster the comfortable residential environment. In the use planning of the building, detached housing, multi-family housing and tenement housing are allowed to be built according to the locational characteristics of the locality but the location for low-rise apartment housing(less than seven stories) should be made possible by giving flexibility to the use planning.
Third, the project should be invigorated through the actual agreement between residents in progressing it. The public sector should establish the project plan by determining the project method when it is unclear. It is necessary to ease and apply the physical requirements for the project method more or less by taking into consideration the specificity of the area lifted from designation as the greenbelt.
Fourth, as the boundary of the area lifted designation as the greenbelt is irregular and untypical, it may act as the element of the constraint in the efficient land use planning such as the occurrence of much of the fragmental land and the like. And it is necessary to establish the plan that considers the availability of public facilities by residents.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 4
• 1. 연구의 범위 = 4
• 2. 연구의 방법 = 5
• 제3절 선행연구 검토 = 7
• 제2장 개발제한구역에 대한 이론적 고찰 = 11
• 제1절 개발제한구역의 개념 및 도입과정 = 11
• 1. 개발제한구역의 개념 = 11
• 2. 도입과정 = 12
• 제2절 개발제한구역에 대한 정책변화 = 15
• 1. 개발제한구역의 평가 및 제도개선 경위 = 15
• 2. 개발제한구역 제도개선의 내용과 추진현황 = 16
• 제3절 지구단위계획 수립기준 = 20
• 1. 지구단위계획구역의 지정 = 20
• 2. 용도지역 변경에 관한 사항 = 20
• 3. 도시계획시설의 결정 및 변경결정 = 21
• 4. 해제대상 집단취락의 지구단위계획 수립사항 = 21
• 제3장 개발제한구역 해제지역의 지구단위계획 사례분석 = 23
• 제1절 서울시 해제지역의 현황 및 특성 = 23
• 1. 해제지역 현황 = 23
• 2. 유형별 특성 = 25
• 제2절 지구단위계획 사례분석 = 27
• 1. 대상지의 지구단위계획 내용분석 = 27
• 2 지구단위계획 입안사례 분석 = 50
• 제4장 지구단위계획 수립의 문제점 및 개선방안 = 65
• 제1절 지구단위계획 수립의 문제점 = 65
• 1. 주민의견을 미반영한 계획 = 65
• 2. 건축물의 층수 및 용도 제한 = 66
• 3. 정비사업 지정요건의 부적정 = 70
• 4. 구역경계의 불규칙 및 공공시설계획 미흡 = 71
• 제2절 지구단위계획 수립의 개선방안 = 72
• 1. 주민의견을 반영한 계획 = 72
• 2. 건축물의 층수 및 용도완화 = 73
• 3. 정비사업 지정요건 완화 = 75
• 4. 구역경계 정형화 및 공공시설 계획 제도개선 = 78
• 제5장 결론 및 향후과제 = 79
• 참고문헌 = 81
• ABSTRACT = 83