경매평가의 손해사례분석 및 제도 개선방안 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Article 23 and Section 1 in Constitution, property rights of all
national people are guaranteed. Through the clarification that the contents and limitations are determined by the laws, it could be understood that our property rights are protected as basic human rights based on the capitalism and property rights are delegated by the laws against the situations where the property rights are infringed.
Regarding the auction in this paper, serious problems which are to satisfy the protection of owner’s lawful property rights and the debts collections of creditors at the same time should be considered when the property rights of individuals are compulsively transferred by force.
And therefore, Civil Execution Act which is delegated and enacted by the Article 23 and Section 1 in Constitution has auction system as an enforced procedure in Civil Execution Act. Basis of auction evaluation
can also be found at Article 7 and Section 2, Article 97, Article 97 and Article 82 and Section 1 in Civil Execution Act.
However, because of general and abstract characteristics of the laws, various notifications or guidelines are required as a manual. Auction evaluation is not an exception as well.
Nevertheless, it is a reality that there is no clear standard. Because the weight of auction evaluation market is small in the entire market and most of auctions are progressed mainly by the individual law offices, systematic efforts of the association are thought to be insufficient.
But, if this situation is continuously neglected, fairness and publicness of auction, protection of private properties and providing of correct information will be difficult to exist.
This paper is starting from this point. In order to understand
auction evaluation correctly, auction system, appraisal and assessment system and theoretical discussion about auction evaluation cannot be
avoided, because the reason why auction evaluation has such characteristics in appraisal and assessment system can be identified, as long as auction system is understood. In addition, auction evaluation
is also in a big fence which is called as appraisal and assessment. In the absence of auction evaluation guides, theories and rules of appraisal and assessment become the foundations. But, there is one limitation which cannot reflect the characteristic of auction evaluation.
In most auction procedures in our country, auction evaluation is compulsorily stipulated for real estates and court appraisers are executing their practices. And therefore, numerous precedents cases and damage compensation cases are accumulated. Above mentioned
theoretical study and inductive study through precedents cases are showing the problems in current auction evaluation and relevant improvement plans.
The problems of auction evaluation are; first, it is difficult to make auction evaluation because the approach to auction objects is difficult when the occupants are not present or they don’t cooperate. Second, there are problems in auction evaluation because there is no determination
procedure of auction objects, compared with those of compensations.
Third, because of the absence of auction evaluation guides, owners,court creditors and bidders cannot clearly understand the auction evaluations.

국문 초록 (Abstract)

우리나라 헌법 23조 1항에서 모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로써 정한다고 천명하여 우리가 자본주의를 근간으로 하여 사유재산권을 기본권으로 보장하며 재산권이 침해될 경우에 대비해 법률로 위임함을 알 수 있다. 이 논문과 관련해 경매는 개인의 재산권이 강제적으로 넘어가는 결과가 발생하는바 소유자의 정당한 재산권 보장과 채권자의 채권회수라는 양 요구를 충족시켜야 하는 난제를 생각해 보아야 할
것이다. 그러므로 헌법23조 1항의 정신에 의거 위임입법된 민사집행법은 민사집행절차의 일환으로 경매제도를 두고 있다. 경매평가 역시 민사집행법 제7조 제2항, 제97조, 제82조 제1항에 근거를 찾을 수 있다. 그러나 법은 일반적 추상적이라는 특성상 각종 고시나 지침이 있어야 매뉴얼이 용이하다. 경매평가 역시 예외가 아니다. 그럼에도 경매평가의 경우 명확한 기준이 없는 게 현실이다. 경매평가시장이 전체 시장에서 차지하는 비중이 적고 개인사무소 위주로 진행이 되다 보니 협회의 조직적인 노력이 부족하지 않았나 한다. 그렇지만 이런 상황을 계속 방치한다면 경매의 공정성 공공성, 사유재산보장, 올바른 정
보 제공이 어려울 것이다.
이 논문은 여기에서 시작되었다. 경매평가를 제대로 이해하기 우선 경매제도와 감정평가제도 경매평가에 대한 이론적 논의를 피할 수 없다. 경매제도를 이해해야 감정평가 중에 경매평가가 왜 그런 특성이 있는지 알 수 있기 때문이다. 또 경매평가도 감정평가라는 큰 울타리 안에 있다. 경매평가지침이 부재한 상태에서 감정평가이론과 감정평가규칙은 토대가 되고 있다. 다만 경매평가의 특수성을 반영하지 못하는 게 한계이다.
경매진행시 우리나라는 부동산에 대해 경매평가를 의무적으로 규정하고 있으며 실무상 법원감정인이 수행하고 있다. 그러다 보니 많은 경매평가판례 및 손해배상사례가 축적되어 있다. 상기한 이론적 연구와 판례 사례를 통한 귀납적 연구는 현행 경매평가의 문제점이 무엇인지 그 개선방안은 어떤 것인지를 드러낸다.
경매평가의 문제점으로는 첫째 점유자 부재시 혹은 비협조시 경매대상물에 출입이 어려워 경매평가에 애로가 많다는 점이다. 둘째 보상과 달리 경매대상물의 확정절차가 별도로 마련되지 않아 경매평가시 문제가 된다
는 점, 셋째 경매평가지침이 부재하여 소유자나 법원 채권자 입찰자 등이 경매평가서를 이해하기 힘들다는 점이 있다.
이것의 개선방안으로는 첫째, 감정인을 경매평가시 집행관과 유사한 권한을 주면서도 실효적인 강제수단을 주고 있지 않는 민사집행법 제97조 제3항을 개정하여 법원집행관을 거치지 않고도 이행할 수 있게 하여 효율적인 경매의 운영과 비용절감 등을 꾀하는 것이다.
둘째, 평가명령서를 발송하기 이전에 집행관이 현황조사를 먼저 실시하여 경매목적물의 물건 범위(독립성)를 확정하는 작업을 선행하면 경매진행시 종물과 부합물 제시 외 건축물의 분쟁여지를 줄일 수 있을 것이다.
셋째, 경매평가관련 명확한 평가기준을 다양한 평가기준 등을 참고하고 경매의 특수성을 반영함으로써 소유자, 채권자, 입찰자, 법원 등이 경매평가서를 이해하는데 용이하게 하여야 할 것이다.
본 논문을 통해 상기의 문제점에 대한 개선방안이 실현되려면 협회차원의 공론화, 협회 및 법원의 협의, 정부와 국회의 민사집행법 개정노력 등이 중요하다고 본다.

핵심주제어: 경매, 감정평가, 경매평가, 실효적인 강제수단, 경매대상물확정절차, 경매평가지침

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구배경 및 목적 1
• 제2절 연구방법 및 범위 3
• 제2장 경매평가에 대한 고찰과 분석틀 6
• 제1절 부동산 경매제도에 관한 고찰 6
• 1. 부동산 경매의 의의 6
• 2. 부동산 경매와 공매 6
• 3. 부동산 경매의 유형 7
• 4. 부동산 경매의 진행절차 8
• 제2절 감정평가에 관한 고찰 13
• 1. 감정평가와 감정평가업자의 의의 13
• 2. 감정평가의 필요성 14
• 3. 감정평가의 기능 15
• 4. 감정평가의 분류 16
• 5. 감정평가사의 직업윤리 19
• 6. 감정평가 과오에 대한 법적책임 24
• 제3절 경매평가에 관한 고찰 32
• 1. 경매평가의 개념 32
• 2. 법원감정인제도 33
• 3. 집행관제도 35
• 4. 경매평가의 법적 근거 38
• 5. 최저매각가격 38
• 6. 경매평가방식 44
• 제4절 선행연구 검토와 분석틀 61
• 1. 감정평가 및 경매평가에 대한 선행연구 검토 61
• 2. 분석틀 66
• 제3장 경매평가에 대한 판례 및 손해배상사례 분석 68
• 제1절 경매평가에 대한 판례 검토 68
• 1. 토지평가에 대한 판례 검토 68
• 2. 건물평가에 대한 판례 검토 71
• 3. 공장평가에 대한 판례 검토 71
• 4. 종물 및 부합물에 대한 판례 검토 72
• 5. 종된 권리에 대한 판례 검토 73
• 6. 종된 부담에 대한 판례 검토 74
• 제2절 손해배상사례 분석 75
• 1. 사례1: 도로에 편입된 토지를 도로에 접한 토지로 오인한 사례 75
• 2. 사례2: 지상에 건물이 소재하고 있으나 나대지로 오인한 사례76
• 3. 사례3: 환지예정지의 과도면적을 포함하여 평가한 사례 77
• 4. 사례4: 건물 옥탑을 평가액에 포함하여 평가시키지 아니한 사례 78
• 5. 사례5: 인접토지의 경계를 침범한 건물의 평가 오류 사례 79
• 6. 사례6: 구분건물의 전용면적이 잘못 등기된 상태에서의 평가 오류 80
• 7. 사례7: 임야 위치 확인 착오로 인해 손해배상한 사례 82
• 제4장 경매평가의 문제점과 개선방안 83
• 제1절 점유자 부재 혹은 비협조에 따른 문제점과 개선방안 83
• 1. 점유자 부재 혹은 비협조에 따른 문제점 83
• 2. 개선방안 88
• 제2절 경매목적물 확정절차의 미비에 따른 문제점과 개선방안89
• 1. 경매목적물 확정절차의 미비에 따른 문제점 89
• 2. 개선방안 91
• 제3절 경매평가지침 부재에 따른 문제점과 개선방안 91
• 1. 경매의 특성을 반영하는 평가지침의 부재에 따른 문제점 91
• 2. 개선방안 97
• 제5장 결 론 101
• 참고자료 103
• Abstract 105