FGI 분석을 통한 대토보상 활성화 방안 = Vitalization of Land Provision Compensation through FGI Analysis

국문 초록 (Abstract)

우리나라 토지보상법은 전면수용방식을 취하면서도 보상방법에 있어 현금보상을 원칙으로 하고 있어, 정부가 공익사업을 수행할 경우 일시에 많은 보상금이 필요하게 되고 보상이 이루어지는 지역에서는 많은 금액의 현금이 보상금으로 일시에 유출되어 왔다. 특히, 최근의 공익사업들이 신도시 개발사업, 보금자리 주택사업, 행정중심 복합도시사업처럼 대규모로 시행됨에 따라 현금보상은 사업시행자에게는 사업 초기 막대한 보상 자금을 마련해야하는 부담으로 작용하고, 피수용자에게는 인근 지가의 상승으로 인하여 재정착의 기회가박탈됨과 동시에 인근 지역의 부동산 투기로 이어지는 사회적 문제로까지 확대되어 왔다. 이에 정부는 2007년 손실보상을 현금이 아닌 ‘당해 공익사업으로 조성되는 토지로써 보상’하는 대토보상을 도입하였다. 그러나 대토보상은 피수용자는 물론 사회 전반의 인식이부족하고, 법·제도적으로 완비되지 못했을 뿐만 아니라 사업시행자의 운용과정상의 미숙으로 인하여 활성화되지 못하고 있다. 본 연구는 이러한 인식을 바탕으로 대토보상의 개선방안을 제시하기 위해 대토보상 활성화 방안을 연구하고자 화성·동탄2 신도시 택지개발지구내에서 대토보상 신청자 중 전문지식을 가진 사람과 대토개발 사업자 및 대토조합 운영자등 대토보상에 대한 전문가를 대상으로 전문가집단 심층면접방법인 FGI를 실시하였다. 본 연구에서 도출된 대토보상의 활성화 방안은 다음과 같다. 첫째, 대토보상권을 담보로하여 대출이 가능한 금융상품을 마련하여 대토보상자의 현금유동성을 확보해 주어야 한다. 둘째, 대토보상자에게 대토 공급에 대한 사전 예측가능성을 제공하고, 대토개발사업을 사전에 충분히 계획하고 준비할 수 있는 여건을 제공하기 위하여 대토의 공급시기와 대토의 공급 금액을 조기에 확정해 주어야 한다. 셋째, 현금보상과의 형평적 측면에서 대토보상의 경우에도 양도세 감면 규정을 신설하여 현금보상이나 채권보상과 마찬가지로 양도세 감면혜택을 부여하여야 하며, 양도소득세 과세이연의 혜택을 대토개발사업의 청산시까지 제공해야 할 것이다. 넷째, 대토보상의 활성화를 위해서는 고액 보상자들의 적극적인 참여가 매우중요한 과제가 될 수 있다. 따라서 1인당 대토보상 신청면적 제한을 대폭 완화하거나 폐지하여 고액보상자의 참여를 적극적으로 유도할 필요가 있다. 또한 부재지주의 참여를 확대될 수 있도록 하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korea’s Land provision compensation Act takes the whole reception method while following the cash compensation as a principle in terms of compensation method that when the government carries out the public service, a lot of compensation is required all at once and large amount of cash had outflowed at a time in a region where compensation was taking place. Especially, depending on the recent public services carried out in a large scale like new town development projects, housing projects, and multifunctional administrative city projects, the cash compensation works as a burden to prepare enormous funds for compensation at the initial state of the business for the project operators, and for the rewarded people, their opportunity to resettle is deprived due to the increase of nearby land value, and at the same time it has been extended to a social problem with the land speculation. Therefore, the government introduced the land provision compensation that is ‘to compensate the loss with the land developed by the competent public services’ rather than cash in 2007. However, the land provision compensation lacked the awareness of the overall society including the rewarded people, and it was completely unfurnished legally and institutionally, and moreover, it has been failed to vitalize due to the inexperience of implication and circumstances of the project operators. Based on these recognitions, this research had conducted FGI which is an in-depth interview of an expert group against those who have expert knowledge among the applicants of land provision compensation within the Housing Site Development district, and the experts of the land provision compensation like a land provision compensation development licensee or a land union operator in order to study on the vitalization method of land provision compensation method to suggest the improvement method of land provision compensation. The vitalization methods of the land provision compensation derived from this research are the following: First, the cash flow of the rewarded people of land provision compensation should be secured by preparing the financial products which one can get loans in security of land provision compensation right. Second, the prior predictability on the land provision should be provided to the rewarded people, and the time of supply and the provision amount of a substitute land should be determined early in order to provide conditions to fully plan and prepare for the substitute land development project beforehand. Third, the transfer tax exemption regulation should be set up even in the case of land provision compensation from the equal aspect of cash compensation that the transfer tax exemption benefit should be granted just as same as the cash compensation or bond compensation, and the deferrals of transfer income tax benefit should be provided until the substitute land development project is settled. Fourth, the active participation by the large amount rewarded people may be a very important requirement in vitalizing the land provision compensation. Therefore, there is a need to aggressively induce the participation by the large amount rewarded people by largely liberalizing or abolishing the area limitation of land provision application per person. Also, the participation of the absentee landowner should be expanded.