商業用빌딩 維持管理의 問題點 및 改善에 관한 硏究

국문 초록 (Abstract)

이상에서 우리는 부동산관리의 일반적인 이론을 살펴보았으며, 열악한 우리나라의 부동산관리의 문제점으로 ⓐ경영관리측면에서는 인원관리의 문제점을 ⓑ경제적 측면에서는 임대료산정기준의 문제점을 ⓒ빌딩유지관리측면에서 관련법제의 미비점을 그리고 ⓓ마지막으로 빌딩관리 전문 인력의 문제점을 나열하고 각각의 항목별로 개선방안을 제시하였다.
현대에 있어서의 빌딩관리는 시대와 사회적 욕구에 부응하여 빌딩소유자와 테넌트를 위하여 쌍방의 이익을 실현하고 건물의 자산 가치를 증대시키는 전문적 경영기법을 활용하는 자산관리의 개념으로 인식되므로 단순한 관리의 입장보다는 경영의 마인드로 접근하는 것이 바람직하다. 산업구조의 서비스화, 정보화, 세계화, 시장의 개방화에 맞추어 빌딩관리의 기법도 다양화 및 고품격화로 비용의 절감을 유도하고 아울러 외국의 선진기업과의 경쟁에 대처하는 능력을 배양하여야 할 필요가 있다는 것을 알았다.
각 항목별 문제점에서 지적하였듯이 우리나라는 아직도 빌딩관리에 관한 제도가 매우 미흡한 실정이므로 향후 우리나라의 빌딩 관리 업을 발전시키고 조기에 정착시키기 위하여 다음과 같이 빌딩관리의 개선방안을 제안 하고자 한다.
첫째, 빌딩관리업의 제도적 정비가 필요하다. 사적인 빌딩 관리 업에도 공인자격제도를 도입하여야 한다. 공인자격제도 도입을 위하여 정부에서는 각각의 법률에 산재해 있는 법 체제를 정비하여 일원화할 필요가 있으며, 빌딩 관리 업(자)에 대한 일반인들의 인식전환이 요구된다.
둘째, 빌딩관리와 관련하여 각종업무의 표준화작업이 선행되어야 한다. 인원관리에 있어서는 빌딩의 용도나 규모, 등급에 따른 표준관리인원제도의 도입으로 인건비를 절약하여야 하고, 관리비산정과 임대료산정 시에도 빌딩의 면적구분기준을 명확히 하여 불합리한 비용부담이 되지 않도록 하여야 할 것이다. 또한, 관리기법의 표준보고체제를 마련하고 이를 확산할 수 있는 틀을 만들어야 한다.
표준보고체제에서 부동산관리에 필요한 각종비용의 형태를 명확하게 하기 위해서는 회계체제를 표준화하여 부동산관리인이나 관리회사가 상호 이용할 수 있도록 하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.
셋째, 개별 법률에서 복잡하게 규정하고 있는 법제도의 정비를 들 수 있다. 빌딩관리의 효율성과 법적용의 일관성을 위한 통일된 법체제로의 개편이 필요하다. 단기간에 통일된 법체제의 정비가 어렵다면 ‘빌딩관리에 관한 특별법’을 만들어 시행하며, 법적용에 있어서는 의제조항을 두어 일관성 있게 규율하는 것도 하나의 방법일 것이다.
넷째, 정보의 공개이다. 우리나라의 부동산관련 정보는 독점력이 강하여 당사자와 일부관련자 이외에는 그 내용을 알기가 매우 어렵다. 다행히 정부의 강제규정으로 인하여 주거용부동산에는 실거래 가를 등기부상에 기록하도록 하고 있으나 상업용 빌딩에 대하여는 거래가격에 대한 정보는 물론이고 빌딩의 설비수준과 임대료, 관리비 부과기준 등의 정보를 파악하기는 쉽지 않다. 따라서 빌딩관리협회와 관련단체 등이 중심이 되어 빌딩관련 정보를 정기적으로 조사, 보고하고, 그러한 정보가 빌딩관리업체들 상호간에 공유되도록 함으로서 빌딩관리업의 투명성을 확보하고 빌딩관리의 효율성 제고에 많은 노력을 기울여야 한다고 생각된다.
다섯째, 부동산전문 관리 인력을 양성하고 지속적인 교육을 실시하여야 한다. 미국의 경우 IREM의 주관아래 각 중요도시에서 정기적으로 강좌를 개설하여 운영하고 있다. 그러나 아직 부동산 관리 업이 정착되지 못하고 부동산관리전문교육기관이 미흡한 우리나라에서는 제도적 정비가 마련되기까지는 ‘빌딩관리협회’나 ‘부동산학과가 설치되어 있는 대학‘에서 전문 강좌를 개설하여 운영 함 으로서 변화하는 빌딩관리기법등에 효과적으로 대처하는 것도 좋은 방법이라 생각된다. 그리고 점진적으로 빌딩관리전문학과를 개설하고 새로운 빌딩관리기법들을 개발하여 전문 관리 인력을 체계적으로 양성하도록 하여야 할 것이다.
부동산 관리 업은 도시화, 첨단설비기술의 발달과 엘리베이터의 개발로 고층건물의 건축이 가능 함 으로서 그 중요성이 대두되었다고 한다. 부동산관리업의 발달 초기에는 기술적인 관리업무에 치중하여 일반적인 경력중심의 업무능력으로 가능하였다. 그러나 최근의 미국의 상업용부동산시장의 변화에서 알 수 있듯이 소유와 경영의 분리현상이 부동산에서도 나타나고 있다.
상업용 빌딩의 약 40%가량이 기존 금융투자자의 소유이며, 요즈음의 기업은 보유보다는 장기임차로 업무공간을 이용하는 차원이 일반적인 현상이라고 한다. 이러한 사유로 인하여 현대의 빌딩관리는 기술적 관리보다는 경영전문화가 더욱 중요시 되고 있다.
이러한 시장 환경의 변화에도 불구하고 우리나라는 아직도 빌딩 관리 업 자체에 대한 사회적 인식의 부족과 제도의 미비로 인하여 많은 문제점을 지니고 있다고 하겠다. 부동산관련시장의 규모가 약8조원에 이르는 거대규모를 감안한다면 지금의 부족한 인프라 하에서는 체계적인 관리가 거의 불가능 할 것이라 생각된다. 아무튼 정부나 빌딩관련협회 그리고 전문대학기관에서 법체제와 제도를 개선하고 다양한 전문적인 교육제도를 도입하여 우리나라의 부동산 관리 업이 발전되기를 기대한다.
나름대로 관련서적과 문헌을 참고하여 우리나라의 열악한 부동산 관리 업에 대한 전반적인 내용을 살펴보았고 각 항목별 개선방안을 제시하였으나 기존의 자료중심으로 재구성하였으므로 내용의 전개과정에서 매끄럽지 못한 부족한 내용들이 많다고 생각한다. 그러나 본 연구가 앞으로의 우리나라 부동산관리업의 발전에 조금이나마 도움이 되었으면 한다.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = ⅰ
• 감사의 글
• 〈표목차〉 = ⅳ
• 〈그림목차〉 = ⅵ
• 〈사례목차〉 = ⅶ
• 〈예시모델 목차〉 = ⅶ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 = 4
• 제2장 빌딩관리의 이론적 고찰 = 5
• 제1절 부동산 관리의 개념 = 5
• 1. 부동산관리의 개념 = 5
• 2. 부동산 관리의 유형 = 7
• 제2절 부동산 관리의 필요성 = 14
• 제3절 부동산 관리의 주요 내용 = 16
• 1. 보전 관리〈그림2-2〉 = 16
• 2. 이용관리 = 17
• 3. 위험(보안)관리 = 17
• 4. 수익관리 = 18
• 제4절 외국의 부동산 관리제도 = 19
• 1. 미국의 부동산 관리제도 = 20
• 2. 일본의 부동산 관리제도 = 24
• 3. 영국의 부동산 관리제도 = 27
• 4. 싱가포르의 부동산 관리제도 = 30
• 제3장 상업용 빌딩관리의 이론적 고찰 = 31
• 제1절 상업용 빌딩관리의 개념 = 31
• 1. 상업용 빌딩관리의 의의 = 31
• 2. 상업용 빌딩 관리의 특성 = 33
• 제2절 상업용 빌딩의 관리체계 = 35
• 1. 서설 = 35
• 2. 경제적(경영적) 관리 = 36
• 3. 법률적 관리 = 42
• 4. 기술적 관리 = 50
• 제4장 상업용 빌딩관리의 문제점 및 개선방안 = 58
• 제1절 우리나라의 부동산관리제도 = 58
• 제2절 상업용 빌딩에 대한 전문적 관리의 필요성 = 61
• 제3절 상업용 빌딩관리의 문제점 = 66
• 1. 경영 관리적 측면의 문제점 = 67
• 2. 경제적측면의 문제점 = 76
• 3. 빌딩유지관리의 문제점 = 83
• 4. 빌딩관리 전문 인력의 문제점 = 88
• 제4절 상업용 빌딩관리의 항목별 개선방안 = 89
• 1. 경영관리의 개선방안 = 89
• 2. 경제적 관리의 개선방안 = 96
• 3. 빌딩유지관리의 개선방안 = 102
• 4. 빌딩관리 전문 인력의 개선방안 = 106
• 제5장 결론 = 112
• 참고문헌 = 117