아파트 용도로 특정한 토지거래허가구역의 지정이 대상 지역의 비아파트 용도 주택 매매에 미치는 영향에 관한 연구 : 강남구 대치동, 삼성동, 청담동을 중심으로 = A Study on the Effect of Land Transaction Permit Zone Designation Specifying the Use for Apartment to the Use for Non?Apartment Housing Transactions of the Area Affected : Focused on Daechidong, Samsungdong, Chungdamdong in Gangnamgu, Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The polarization phenomenon in the current housing market is very serious. The gap between the metropolitan area and the provinces, the gap between the northern districts with a concentration of low-priced housing and the southern districts where housing prices are continuously rising, and the noticeable gap between apartments and non-apartments due to the recent impact of Jeon-se fraud in the context of decoupling trends are all representative examples.

For this reason, in December 2023, the Minister of Land, Infrastructure and Transport of the current government promoted a plan to normalize the non-apartment market, and it was announced that the transaction volume of non-apartment sales in the metropolitan area has significantly increased compared to the same period last year. Meanwhile, regarding the relaxation of regulations on the non-apartment market in October 2023, the land transaction permission system has been amended by changing the underlying law, allowing only apartment use to be subject to regulation.

The purpose of this study is to analyze the effects of the policy by examining the sales prices and transaction volumes of non-apartment housing (such as multi-family houses, single-family houses, and officetels) in areas that were designated as land transaction permission zones in Gangnam District, which were released from the designation except for apartment use, following the revised regulations that allow for the specification of permitted uses in land transaction permission zones. These areas include Daechi-dong, Samseong-dong, and Cheongdam-dong.

Based on the effective date of November 16, 2023, a comprehensive survey was conducted on housing transactions in Daechi-dong, Samseong-dong, and Cheongdam-dong for one year before and after this date. The transactions were divided into apartment and non-apartment groups, and the average transaction price and transaction volume per standard area(㎡) for each group were examined. Subsequently, the trends in the average transaction price and transaction volume of the non-apartment group were analyzed using independent sample T-tests and analysis of variance. Additionally, the correlation with other determining variables, including the implementation of the relevant policy, was analyzed using multiple regression analysis.

The analysis results show that the overall housing transaction volume in Seoul and Gangnam-gu has increased by more than 30% over the past year. In the areas affected of Daechi-dong, Samseong-dong, and Cheongdam-dong, both the transaction prices and volumes of apartments (which are subject to ongoing regulations) have risen, while the non-apartment group (which has had regulations lifted) has shown a notable trend of declining or decreasing transaction prices or volumes. Therefore, although the short-term market activation through regulatory easing has not been achieved, it can be confirmed that the policy of specifically designating permitted uses in land transaction permission zones does not support the general public's vague concerns that it may encourage speculative housing transactions in the deregulated uses.

국문 초록 (Abstract)

주택시장에서의 양극화 현상은 지금도 심각한 수준이지만 앞으로 더더욱 심각해지리라 예상된다. 각종 사회간접자본(Social Overhead Capital, SOC) 및 일자리가 집중된 수도권 주택시장과 그렇지 않은 지방 주택시장 사이의 격차, 수도권 주택시장 안에서도 부촌의 대명사인 강남지역과 낙후된 이미지의 강북지역 사이의 격차와 같이 기존에 잘 알려진 현상들에 더하여, 이른바 탈동조화(Decoupling)라고 불리는 동일 지역 안에서도 용도별로 서로 이질적인 모습을 보이는 현상이 관찰되고 있으며, 이는 최근 전세 사기의 여파로 인하여 두드러진 아파트와 비아파트의 격차와도 맥락을 같이 하고 있다.

이와 관련하여 現 윤석열 정부의 두 번째 국토교통부 장관인 박상우는 후보자 시절이었던 2023년 12월 5일 당시 규제 완화를 통한 비아파트 시장의 정상화 계획을 공개하였고, 이후 2024년 11월 28일 주택 통계를 바탕으로 수도권 비아파트 용도 주택들의 2024년 1월부터 10월까지 기간의 매매거래량 누계가 263,976건으로 前年 同期 對比 27.0%P 증가하였다고 발표하였다. 그리고 그 기간 직전에 비아파트 시장에 대한 규제 완화의 일환으로서 상당히 의미 있는 제도의 변화가 일어났었는데, 바로 2022년 8월 19일 이종배 의원 등이 발의한 『부동산 거래 신고 등에 관한 법률(이하 “부동산거래신고법”이라고만 한다)』 일부개정법률안에 따라 同法이 2023년 4월 18일 법률 제19384호로 개정된 것이었다.

토지거래허가제도의 근거 법률인 위 법률의 개정으로 인하여, 토지거래허가구역은 1978년 12월에 제도가 도입된 後 近 45년 만에 최초로 특정 지정이 가능해졌다. 기존의 방식은 허가권자가 허가구역을 지정⋅공고하면 그 범위 내의 모든 대상자에게 일률적으로 규제가 적용되는 것이었으나, 변경된 방식은 허가권자가 허가 대상자 및 허가 대상 용도와 지목 등을 특정하여 지정⋅공고하면 그 대상 범위에 한정적으로 규제가 적용되는 것이다. 따라서 개정 법령(2023. 10. 19. 법률 제19384호로 시행된 부동산거래신고법 및 대통령령 제33783호로 시행된 同法 시행령을 뜻하며, 이하 같다)이 막 시행된 당시에는 이로써 투기행위와 관련이 없는 수범자들까지 재산권 행사나 부동산의 취득⋅처분이 일률적으로 제한되는 불합리한 규제가 완화되고, 나아가 기존 토지거래허가구역 내의 비아파트 용도 주택들을 허가 대상에서 제외하여 해제한다면 아파트 시장과의 격차로 인하여 위축된 비아파트 시장에 활기를 불어넣을 수 있을 것으로 기대되었는데, 그때로부터 1년이 지난 시점에서 국토교통부 장관의 위 발표는 일견 現 윤석열 정부의 규제 완화 정책의 효과를 방증한다고도 평가할 수 있을 듯하다.

본 연구에서는, 위와 같이 개정 법령에 따라 토지거래허가구역의 허가 대상 용도를 특정하여 지정할 수 있게 되면서(同法 제10조 후단 참조, 이하 “해당 정책”이라 한다), 기존에 강남구에서 토지거래허가구역으로 지정되었다가 아파트 용도를 제외하고는 해제된 지역들–대치동, 삼성동, 청담동–의 비아파트 용도 주택들(연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔을 뜻하며, 이하 같다)의 매매가격 및 매매거래량을 살펴봄으로써 해당 정책의 효과를 분석하고자 하였다. 위 지역들은 국제교류복합지구(Seoul International District, SID)에 넓게 포함되어 있는 지역들로서, 2020년 6월 23일 현대자동차그룹의 글로벌비즈니스센터(Global Business Center, GBC) 개발로 인한 투기적 거래를 억제하겠다는 이유에서 토지거래허가구역으로 지정되었는데, 실제로는 부동산시장을 위축시키고 오히려 실수요자들에게 부담을 안기는 결과를 가져와 그로써 피해를 보았다고 인식되는 지역들이기도 하다.

분석 방법으로서, 개정 법령에 따라 서울특별시(장)가 토지거래허가구역 조정안을 승인⋅공고한 2023년 11월 16일(효력발생일)을 기준으로 前後 1년간 대치동, 삼성동, 청담동의 주택 매매 건을 전수조사하여 아파트 집단과 비아파트 집단으로 나누고 그 각각의 기준면적(㎡) 당 평균 매매가격 및 매매거래량을 확인한 다음, 비아파트 집단의 평균 매매가격 및 매매거래량의 변동 추이를 독립표본 T–검정과 분산분석(ANOVA) 방법으로, 그리고 해당 정책 시행을 포함한 다른 결정요인 변수들과의 상관관계를 다중회귀분석 방법으로 각각 확인하였다. 분석 결과는, 서울특별시 및 강남구 전체의 주택 매매거래량이 1년 사이 30% 이상 증가한 가운데 대상 지역들인 대치동, 삼성동, 청담동의 아파트 집단(규제가 유지된 용도)은 매매가격 및 매매거래량이 모두 상승⋅증가한 반면 비아파트 집단(규제가 해제된 용도)은 매매가격 또는 매매거래량이 오히려 하락 또는 감소하는 경향이 두드러졌으므로, 비록 규제 완화를 통한 단기간의 시장 활성화는 이루어내지 못하였으나 적어도 토지거래허가구역의 허가 대상 용도를 특정 지정하는 해당 정책이 그로써 규제가 해제된 용도의 투기적 주택거래를 조장할 수 있다는 일반의 막연한 우려는 근거가 없음을 확인할 수 있었다.

이러한 분석 결과를 두고 전통적으로 토지거래허가제도에 대한 비판적 태도를 견지해 온 측에서는, 투기적 거래가 이루어질 가능성이 없거나 매우 낮은 비아파트 용도에 대해서까지 토지거래허가구역을 지정하는 것은 재산권 및 계약자유의 원칙을 과도하게 침해할 우려가 있다는 점과 가뜩이나 침체되어 있는 비아파트 시장의 상황을 더욱 악화시킬 수 있다는 점을 들어 해당 정책을 긍정적으로 받아들이리라 예상된다. 나아가 아파트 집단의 평균 매매가격 및 매매거래량의 변동 추이까지 함께 고려해 본다면, 토지거래허가제도 자체도 부동산 매매시장의 대세 상승기에는 별다른 투기 억제 효과를 기대할 수 없을 뿐만 아니라 유사한 다른 제도인 ‘투기과열지구⋅조정대상지역 지정제도’와 비교하였을 때도 규제의 강도에 따른 분명한 시장 안정 효과를 기대하기 힘든 한계가 존재하는바 장기적으로는 폐지되는 것이 바람직하다는 주장의 제기도 얼마든지 가능하리라 예상된다. 따라서 향후 법령을 입안하거나 정책을 수립하는 과정에서 이 점을 유의할 필요가 있다고 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 구성 2
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 4
• 제1절 이론적 고찰 4
• 1. 토지거래허가제도의 개요 4
• 2. 토지거래허가구역의 지정 8
• 3. 개정 법령에 따른 토지거래허가구역의 특정 지정 11
• 4. 강남구의 지정 현황 12
• 제2절 선행연구 검토 14
• 1. 부동산 규제정책 평가에 관한 선행연구 14
• 2. 토지거래허가제도에 관한 선행연구 19
• 3. 선행연구와의 차별성 22
• 제3장 연구의 기초 25
• 제1절 연구의 범위 설정 25
• 1. 시간적 범위 25
• 2. 공간적 범위 26
• 제2절 기초자료의 검토 29
• 1. 서울특별시의 주택 매매시장 동향 29
• 2. 강남구의 주택 매매시장 동향 34
• 제4장 실증분석 37
• 제1절 연구의 설계 37
• 1. 연구의 구조 37
• 2. 변수의 설정 40
• 제2절 기술통계량 분석 44
• 1. 대상 지역들의 주택 매매거래량 분석 44
• 2. 대상 지역들의 주택 평균 매매가격 분석 48
• 3. 대상 지역들 각각의 기술통계량 정리 53
• 제3절 계량 분석 57
• 1. 빈도분석 57
• 2. 독립표본 T–검정 58
• 3. 분산분석(ANOVA) 60
• 4. 회귀분석 65
• 제5장 결 론 67
• 제1절 연구 결과의 요약 및 정책에 대한 평가 67
• 1. 연구 결과의 요약 67
• 2. 토지거래허가구역 특정 지정 정책에 대한 평가 69
• 제2절 법률적 검토 및 연구의 시사점 71
• 1. 법률적 검토 71
• 2. 연구의 시사점 75
• 참고문헌 77
• ABSTRACT 79