상가권리금의 군집분석을 이용한 시장세분화에 관한 연구 - 서울시를 중심으로- = A Study on a Segmentation of Retail Market with Goodwill of Retail Properties Data using Cluster analysis : Focused on Seoul Area

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The segmentation of retail market is accomplished by Cluster analysis. The purpose of the research is to identify the market segments with goodwill of retail properties. The results of the cluster analysis using goodwill of retail properties data for 29 districts show that Gangnam station retail trade area belongs to the level of high goodwill in the stores. also, Chonggak retail trade area is quite distinguished from the rest of the districts in stores. In this research, we try to divide the retail markets in Seoul according to the goodwill per 3.3㎡ using cluster analysis.

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 서울시의 평균 상가권리금과 상가임대료의 자료를 활용하여 상가공간의 시장을 세분하는 데 있다. 서울시의 29개 상권별로 조사된 평균 3.3㎡당 상가권리금 및 평균 3.3㎡당 상가임대료의 자료와 군집분석을 이용하여 분석한 결과에 의하면, 3.3㎡당 평균 상가권리금에 의한 상권의 구분과 3.3㎡당 평균 상가보증금에 의한 상권의 구분은 다르게 나타났다.
본 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 서울시의 상가부동산시장은 상권별 3.3㎡당 평균 상가권리금 자료에 의해서는 크게 2개 상권인 상가권리금이 높은 집단(강남역 상권), 상가권리금이 낮은 집단(성신여대, 신천역, 노원역, 대학로, 경희대, 건대역, 천호역상권)으로 구분 할 수 있다. 둘째, 상가권리금과 유사성이 높은 상가보증금 자료에 의해 서는 상가보증금이 높은 집단(종각, 노량진역, 강남역 상권), 상가보증금이 낮은 집단(성신여대, 홍제동, 신천역, 청량리역, 서울대역 입구, 교대역, 건대역, 총신대역, 양재역, 압구정, 노원역 숙명여대, 전농동로타리, 미아삼거리, 이화여대,신촌,화곡역,오목교역,영등포역,홍익대, 신림역 상권)으로 구분 할 수 있다. 셋째, 서울시의 상가부동산시장은 상권별 3.3㎡당 평균 상가월세 자료에 의해서는 크게 2개 상권인 상가월세가 높은 집단(종각, 건대역, 강남역 상권), 상가월세가 낮은 집단(노원역, 경희대, 노량진역, 천호역, 신천역, 수유, 압구정, 청량리, 홍제동, 신림역, 양재역, 숙명여대, 오목교역, 연신내, 총신대역, 대학로, 신촌, 교대역, 이화여대, 홍익대, 전농동로타리, 화곡역, 성신여대, 미아삼거리, 서울대입구, 영등포역 상권)으로 구분 할 수 있다. 본 연구는 실증적으로 상가권리금에 의한 세분화와 상가보증금에 의한 시장세분화는 차이가 존재하지만 강남역 상권은 상가권리금과 상가보증금의 계량화 지표에서 공통적으로 높은 집단으로 분류되는 것을 보였다. 향후에는 지역의 상권에 큰 영향을 미치는 상가권리금의 수준과 지가수준의 자료 를 활용하여 상가공간시장을 세분화하고자 한다.

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