(A) study on the analysis of the characteristics of Seoul office area using net occupancy cost

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study used the NOC of 905 buildings in Seoul to examine the characteristics of Seoul office areas. The deposits, rents, management fees, efficiency rates, vacancy rates, and gross floor area of the first quarter in 2019 were employed to calculate the NOC of each office buildings. The distance to the nearest subway station was measured using the address of each building. The study aimed to prove that the closer an office building is to a subway station, the higher its NOC would be and tried to understand the features of office areas. 905 office buildings were chosen as the subject of the study. However, since Seoul office areas are categorized into CBD, GBD, YBD, and Others, sufficient samples were secured only in CBD and GBD. YBD was excluded because its buildings are concentrated around Yeouido station. Thus, the study focused on 588 buildings in CBD(219 buildings) and GBD(369 buildings). It discovered that CBD and GBD have different traits depending on their urban planning and confirmed it through statistical research and hypothesis verification. It is meaningful both practically and academically for identifying the characteristics of office areas that even the real estate business did not recognize. Although the NOC is the most critical factor in actual office lease cases, previous research failed to use it as a vast investigation was required. The study assumed that the NOC reflected the features of the current office rental market, and based on previous papers, chose [the distance from subway stations] as the most influential factor that can be objectively expressed among the different factors through which the NOC converges.
In terms of the method, this paper first identified the NOC of CBD and GBD through descriptive statistical analysis, and then analyzed the differences between CBD and GBD and their causes through an independent sample t-test. It afterward confirmed the differences between CBD and GBD by conducting a correlation analysis on the NOC, distance from subway stations, and other variables. A one-way ANOVA was additionally carried out to compare the traits of subway stations.
Office buildings were concentrated(at least six buildings) in City Hall Station(No. 9, No. 10, No. 7), Gwanghwamun Station(No, 1, No. 5, No. 2, No. 6), and Euljiro 1(il)ga Station (No. 1-1, No. 5) in CBD. Excellent office buildings located 50m away from subway stations on average had a gross floor area of 44,111㎡, the NOC of ￦198,179,000(leaseable area 3.3㎡), an efficiency rate of 61.56%, and a location near major streets.
Office buildings were concentrated(at least ten buildings) in Seolleung Station(No. 10, No. 1, No. 5, No. 4), Gangnam Station(No. 12, No. 5, No. 4), Samsung Station(No. 4, No. 5, No. 3), and Yeoksam Station(No. 1, No. 3) in GBD. Excellent office buildings located 50m away from subway stations on average had a gross floor area of 27,456㎡, the NOC of ￦191,202,000(leasable area 3.3㎡), an efficiency rate of 56.05%, and a location near major streets. In addition to the above results, this paper considered the NOC, which was not frequently used before, as the principal factor and analyzed the values of offices based on the subway, a public transportation. The results would be useful in the real estate business on leases and sales of office buildings.

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 서울시내 오피스빌딩 905동을 대상으로 순점유비용(NOC)를 활용하여 서울시 오피스권역 특성을 연구했다. 2019년1분기 조사된 각 오피스빌딩 기준층의 보증금, 임대료, 관리비, 전용율, 공실률, 연면적 등을 바탕으로 각 오피스빌딩의 NOC를 산정하였고 각 오피스빌딩의 주소를 바탕으로 가장 가까운 지하철역과의 거리를 조사하여 오피스빌딩과 지하철역이 가까울수록 NOC가 높아질 것이라는 예상과 그에따른 오피스권역 특성을 파악하기 위해 본 연구를 시작하였다. 905동 오피스를 대상으로 하였으나, 서울시내 오피스권역은 CBD, GBD, YBD, Others로 구분되며, 실제 충분한 샘플이 나오는 권역은 CBD와 GBD 였으며, YBD는 여의도역에 오피스빌딩이 집중적으로 몰려있기에 연구대상으로 적합지 않아 제외하였다. 따라서 CBD(219동)와 GBD(369동)를 중심으로 총588동을 대상으로 연구를 진행하였으며, 통계조사와 검증을 통해 CBD와 GBD의 도시계획에 따라 오피스권역 특성이 존재함을 발견하고 가설을 설정하여 검증하였다. 실제 상업용부동산업계에서 제대로 인지하지 못하여 고려하지 않던 오피스권역 특성을 밝혔기에 실무적으로나 학술적으로 의미있는 연구라 할 수 있다. 순점유비용(NOC)은 오피스임대차현장에서는 가장 중요시되는 항목임에도 불구하고 방대한 조사량이 필요하여 기존 연구에서는 활용되지 못한 한계점이 있었다. 순점유비용은 현재 오피스 임대차 시장의 특성이 반영된 것으로 가정하였으며, 선행논문의 연구를 통해 NOC가 수렴되는 작용요소중 가장 큰 영향요소이면서 객관적으로 표현될 수 있는 요소로 [지하철역과의 거리]를 선정하였다.
연구의 방법으로는 우선 조사된 CBD와 GBD의 NOC를 기술적통계로 기본특성을 파악하고 t-검정을 통해 CBD와 GBD의 유의한 차이점을 발견하고 원인을 파악하였다. 이후 CBD와 GBD를 각각 NOC, 지하철역거리 및 다른 변수들을 함께 상관관계분석을 하여 확실히 차이점을 분석하였고 추가로 일원배치분산분석을 통해 각 지하철역별 특성을 비교하였다.
CBD권역내에서는 시청역(9번,10번,7번), 광화문역(1번,5번,2번,6번), 을지로입구역(1-1번,5번)에 가장 오피스빌딩이 밀집(최소6개동 이상)하였고, 지하철역과 평균50m거리내 입지한 우수한 오피스빌딩의 특성은 연면적 44,111㎡, NOC 198.179천원(임대면적 3.3㎡), 전용율 61.56%, 주요 가로변에 입지하였다.
GBD권역내에서는 선릉역(10번,1번,5번,4번), 강남역(12번,5번,4번), 삼성역(4번,5번,3번), 역삼역(1번,3번)에 가장 오피스빌딩이 밀집(최소10개동 이상)하였고, 지하철역과 평균50m거리내 입지한 우수한 오피스빌딩의 특성은 연면적 27,456㎡, NOC 191.202천원(임대면적 3.3㎡), 전용율 56.05%, 주요 가로변에 입지하였다. 본 연구는 상기의 연구결과와 더불어, 잘 활용되지 않았던 NOC를 주핵심요소로 연구하였고 대중교통수단인 지하철역을 중심으로 오피스의 가치를 분석하여 실제 오피스빌딩 임대차 및 매매와 관련한 상업용부동산업무에서 활용될 수 있을 것으로 예상된다.