허프모형을 이용한 대형소매점 매출 예측 및 상권영향분석 : 중국 옌타이지역을 중심으로 = A Study on the Sales Forecast and Impact of Commercial Areas in Large Retail Stores Using Huff Models: Focusing on the Yantai region of China -

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Modern large-scale retail stores began in China in the early 1990s and have since experienced rapid growth in the Chinese retail market. However, recent changes in the market environment, such as the rise of online distribution and a culture emphasizing leisure consumption, have led to serious socioeconomic issues in some areas. These include vacancies in large retail stores, management difficulties, closures, and the collapse of small and medium-sized commercial districts. To address these problems, the Chinese government has implemented various policy supports and invested significant funds. However, these measures are often seen as temporary and have shown limited effectiveness, with clear policy outcomes yet to materialize. To enhance the effectiveness of these large retail store policies, it's essential to conduct more objective and empirical analysis before policy implementation. Recently, there has been active research both within and outside of China focusing on retail location selection using GIS analysis, spatial interaction models, and other methods. However, most of these studies rely on secondary data provided by government agencies, often neglecting actual survey data from consumers. In response, this study aims to improve the analysis of retail districts in China by incorporating consumer data into existing spatial interaction models. Specifically, the study involved conducting surveys with consumers who actually visited large retail stores, collecting basic data such as store-specific isitation rates and the distances traveled by visitors. Based on this information, Huff models and MCI models were developed. These models are used to estimate visit probabilities and market share, as well as to analyze the impact of market environment changes on commercial districts.
In this study, four major shopping malls located in the center of Zhifu District, Yantai City - WanDa Plaza, Joy City, ZhenHua Shopping Mall, and ZhenHua Shopping Center - were selected as research subjects. A direct consumer survey method was used to collect information on the shopping patterns of 279 consumers in the study area. Subsequently, the study area was divided into 44 zones based on the starting locations of these 279 consumers. The main research findings, based on this data, can be summarized as follows. First, in the Huff I model, the most critical parameters, store area sensitivity and sensitivity to distance or time, were estimated through regression analysis. The results confirmed the theoretical hypothesis of the Huff model that customer visits are inversely proportional to distance (or time) and proportional to store size. Second, to enhance the Huff model, store attractiveness was not limited to store size but also included store type variables as new store attractiveness variables in estimating the MCI model. The results of the model estimation showed that the type of store (regional large-scale business, city-center large-scale business) did not significantly influence consumer store choice. Further analysis with more varied store attractiveness variables (such as leisure and entertainment functions, product diversity, service level) is needed. Third, to examine the impact on distribution businesses within commercial districts due to changes in the retail environment, scenarios were considered where specific stores expanded their area or new stores entered the area. In both scenarios, a negative impact on the existing stores was observed. However, the degree of this negative impact varied by store, which suggests the need for further information on the specific retail stores and visitors to properly explain these differences.

국문 초록 (Abstract)

허프모형을 이용한 대형소매점 매출 예측 및 상권영향분석 -중국 옌타이지역을 중심으로- 현대적인 대형소매점은 1990년초반부터 처음 중국에서 시작되어 그 이후 중국유 통시장에서 급속한 성장을 이루어 왔다. 그러나 최근 온라인유통 활성화와 여가중 시의 소비문화 등 시장환경의 변화로 일부지역에서 대형소매점의 공실, 경영난, 폐 점, 중소상권의 붕괴 등 심각한 사회경제적 문제가 발생하고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위하여 중국정부에서는 다양한 정책지원을 실행하며 막대한 자금을 투입 하고 있지만 여전히 임시방편적인 방안으로 실효성에 한계를 들어내며 뚜렷한 정책 성과가 나타나지 않는 실정이다. 이러한 대형소매점 정책의 효과성을 높이기 위해 서는 무엇보다 정책실행에 앞서 정책의 실효성을 제고하기 위한 보다 객관적이며 실증적인 분석이 요구된다고 할 수 있다. 최근 중국내외적으로 GIS분석, 공간상호작용모형 등 대형소매점의 입지선정 등 에 관한 연구가 활발히 진행되고 있다. 그러나 대부분 연구가 정부기관에서 제공한 2차적인 데이터를 이용하는데 반하여 소비자를 대상으로 한 실제적 설문데이터는 중시하지 않는 경향이 있어 왔다. 따라서 본 연구에서는 이러한 중국 대형소매점에 대한 상권분석연구를 개선하기 위하여 기존의 공간상호작용모형에 소비자데이터를 활용하는 방안을 제시하고자 하였다. 즉, 대형소매점을 실제 방문한 소비자를 대상 으로 설문조사방식을 활용하여 점포별 방문점유율 및 방문자의 이동거리 등의 기초 자료를 수집하였다. 이를 바탕으로 허프모형 및 MCI모형을 구축하였다. 이를 통해 방문확률 및 시장점유율을 추정하고 시장환경의 변화에 따른 상권영향을 분석하고 자 하였다. 본 연구에서는 옌타이시 지푸구의 중심에 위치한 WanDa Plaza, Joy City, ZhenHua Shopping Mall, ZhenHua Shopping Center 4개의 대형소매점을 연구대상으 로 선정하였으며 이어서 소비자 직접설문조사 방법을 이용하여 연구지역의 279명 소비자의 쇼핑패턴에 관한 정보를 수집하였다. 그후 279명 소비자의 출발지 위치에 따라서 연구지역을 44개 존으로 분할하였다. 이러한 데이터를 바탕으로 한 주요 연 구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 허프모형에서 가장 중요한 모수인 점포면적 민감도()와 거리 혹은 시간 민감도()를 회귀분석을 통해 추정하였다. 추정결과 고객의 방문은 거리(혹은 시간) 에 반비례하며 점포면적에 비례한다는 허프모형의 이론적 가설을 확인하였다. 둘째, 허프모형을 보완하기 위하여 점포 매력도를 점포크기에 국한하지 않고 점 포유형변수를 새로운 점포매력도 변수로 추가하여 MCI모형을 추정하였다. 모형의 추정결과에서 점포의 유형(광역형 대형업, 시내형 대형업)은 소비자의 점포선택에 유의적인 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 향후 좀더 다양한 점포매력도 변수 (예를 들어, 여가오락적 기능, 제품다양성, 서비스수준 등)의 추가 분석이 요구된다. 셋째, 유통환경의 변화에 따라 상권내의 유통업체에 어떠한 영향을 미칠 수 있는 지를 검토하기 위하여 특정점포가 면적을 확장하거나 신규로 지역에 진입하는 경우 를 가정하여 주변 유통업의 매출 및 시장점유율의 변화를 살펴보았다. 특정점포가 면적을 확장하거나 신규로 지역에 진입하는 경우 모두 나머지 기존점포에게 부정적 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그러나 이러한 부정적 영향의 정도는 점포에 따라 다르게 나타나고 있음에 유의할 필요가 있다. 이러한 점포별 차이에 대한 적절한 설명을 위해서는 향후 해당 소매점 및 방문객에 대한 추가 정보가 보완될 필요가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 국문초록 i
• 목 차 iii
• 표 목 차 xi
• 그림목차 xiii
• 제 1 장 서론 1
• 1.1 연구배경 1
• 1.2 연구목적 5
• 1.3 선행연구의 고찰 6
• 1.3.1 선행연구의 검토 6
• 1) 한국문헌 7
• 2) 중국문헌 8
• 3) 해외문헌 9
• 1.3.2 연구의 차별성 10
• 1.4 연구내용 및 구성 10
• 제 2 장 이론적 배경 13
• 2.1 상권분석 13
• 2.1.1 상권의 정의 13
• 2.1.2 상권의 분류 · 14
• 2.2 점포의 매출예측 · 15
• 2.2.1 규범적 방식 16
• 1) 중심지이론 16
• 2) 면적 – 매출 비율방식 · 17
• 3) 티센다각형 모형 18
• 4) Reilly의 소매중력이론 · 19
• 5) 규범적 접근방식의 문제점 21
• 2.2.2 실증적 접근방식 · 21
• 1) 유추방식· 21
• 2) 회귀분석· 22
• 2.2.3 공간상호작용 모형 23
• 1) 허프모형· 25
• 2) MCI 모형 26
• 2.3 대형소매점 28
• 2.3.1 중국의 정의 28
• 2.3.2 한국의 정의 29
• 가. 대형마트 30
• 나. 백화점 30
• 다. 쇼핑센터 30
• 라. 복합쇼핑몰 · 31
• 마. 전문점 31
• 바. 이외에 대형소매점 32
• 제 3 장 연구방법 33
• 3.1 공간상호작용모형 33
• 3.1.1 모형의 구축 · 33
• 1) 연구지역의 설정 · 33
• 2) 소비자 쇼핑패턴 설문조사 34
• 3.1.2 모형의 추정 34
• 3.2 연구지역 36
• 3.2.1 연구지역의 선정 · 36
• 3.2.2 옌타이시의 사회경제적 현황 38
• 3.2.3 옌타이시의 상권 형성 40
• 1) 백화점시기 41
• 2) “ZhenHua Shopping Mall” 시기 41
• 3) 중심상업지역 시기· 41
• 3.2.4 지푸 구역 43
• 1) 남대거리상권 44
• 2) 청년로상권 44
• 3) 행복상권· 44
• 3.2.5 대형소매점 45
• 1) Joy City · 45
• 2) WanDa Plaza 45
• 3) ZhenHua Shopping Mall 46
• 4) ZhenHua Shopping Center 46
• 3.2.6 대형소매점의 매장정보 · 46
• 3.3 소비자 설문조사 · 48
• 3.3.1 설문지구축 및 자료수집 48
• 3.3.2 소비자 정보에 따른 기초통계량 49
• 제 4 장 분석 결과 51
• 4.1 분석의 진행단계 · 51
• 4.1.1 소비자 설문데이터의 정리· 52
• 4.1.2 상호작용행렬의 작성 54
• 4.1.3 이동거리 계산 55
• 4.2 허프모형의 추정결과 59
• 4.2.1 소비자 선택확률 추정 59
• 1) 거리, 면적 요인에 의한 OLS 추정결과 60
• 2) 시간, 면적 요인에 의한 OLS 추정결과 61
• 4.2.2 기대매출 및 시장점유율 추정· 63
• 1) 거리, 면적 요인에 따른 시장점유율을 추정 64
• 2) 시간, 면적 요인에 따른 시장점유율 추정· 64
• 3) 거리민감도() 변화에 따른 시장점유율의 변화 65
• 4.3 MCI모형의 추정결과 67
• 4.3.1 소비자 선택확률 추정 67
• 1) 거리, 면적, 점포유형 요인에 의한 추정 67
• 2) 시간, 면적, 점포유형 요인에 의한 추정 68
• 4.3.2 기대매출 및 시장점유율 추정· 70
• 1) 거리, 면적, 점포유형 요인에 의한 시장점유율 추정· 70
• 2) 시간, 면적, 점포유형요인에 의한 시장점유율 추정 70
• 4.4 상권영향분석· 71
• 4.4.1 매장규모 변화에 따른 영향 72
• 1) MCI모형(거리변수)에서의 점포확장효과 72
• 2) MCI모형(시간변수)에서의 점포확장효과 73
• 4.4.2 신규소매점 진입에 따른 영향· 73
• 1) MCI모형(거리변수)에서의 신규진입 효과 74
• 2) MCI모형(시간변수)에서의 신규진입 효과 75
• 제 5 장 결론 · 76
• 5.1 연구결과 요약 76
• 5.2 연구의 시사점 79
• 5.3 연구의 한계점 81
• 참고문헌 83
• 1. 국내문헌 83
• 2. 국외문헌 88
• 3. 기사 및 인터넷 사이트 92
• ABSTRACT 93
• <부록>· 96
• 설문지 내용(국문) 98
• 설문지 내용(중문) 101
• 감사의 글 103