중심상업지역에서의 상가개발 전략에 관한 연구 : 일산의 사례실증분석 중심으로 = A Study on the Commercial Building Development Strategy in the Central Business District

국문 초록 (Abstract)

최근 부동산시장에서 수요자의 요구가 다양하고 정교해지면서 부동산개발상품도 차별화되고 있으며 개발완료이후 관리에 이르기까지 투자자와 이를 중심으로 하는 개발, 관리전문 집단에 의하여 전문화가 이루어지고 있다. 부동산투자가 과거와 같이 우발적 자본이득을 고려한 투자가 아니고 합리적인 사업관리에 의한 투자수익의 창출로 변화되고 있으므로 부동산 사업성분석을 바탕으로, 운영 시에 발생될 수 있는 위험과 변수들을 투자자가 어떻게 합리적으로 대처하느냐가 중요한 사항이다.
일반적으로, 신도시의 중심상업지역에 토지를 갖고 있는 투자자가 상업용 건물을 신축하고자 계획 할 경우 투자자는 소비자의 수요와 공급의 사전조사를 통한 시장분석과 상권분석을 시행하여 건물의 목표수익 을 잠정적으로 정하고 건물 신축 후 분양을 하거나 임대사업을 하여 투자자의 목표수익률을 달성하기위한 노력을 하게 된다.
투자자가 비록 상기와 같은 시장분석이나 상권분석 등을 통하여 개발당시에 목표수익률이나 향후 사업형태에 대한 계획을 가지고 사업을 진행하고 있지만 사전조사 및 분석의 미흡과 개발 후 예상 하지 못한 시장 및 상권의 변화 등 여러 가지 주변여건의 변화로 인하여 투자자가 추구하고자하는 목표 수익률에 미치는 못하는 경우가 발생한다.
사례 연구에서는 시장의 환경변화가 활발히 이루어지고 있는 일산 중심상업지역인 장항동에 위치한 상업용 건물 3개동을 사례 건물로 선정하여 이 건물들의 실증자료를 바탕으로 작성된 건물의 매출원가, 임대 및 분양가를 기준하여 개발시점과 개발완료시점에서의 내부수익율과 현금흐름에 따른 수익률을 비교 분석함으로서 과연 어떠한 형태의 개발계획, 운영방식이 각각의 사례건물에 적절한가를 연구 하였다.
결과적으로 투자자가 상업용건물의 개발 사업을 하고자 할 때는 우선적으로 개발시작 당시부터 충분히 검토된 시장분석 및 상권분석을 바탕으로 한 사업전략의 확립이 중요하다. 또한 건물의 수익률 증가를 위하여 건물의 매출원가, 예정 매각가격책정, 미분양 손실률 저하, 저당 대출의 시점, 등에 대한 많은 검토가 필요하다.
건물의 매각 및 운영방식 측면에서 보면 건물주변의 시장 조건이 높은 임대수익율과 공실률을 최소화 시킬 수 있는 여건이 형성 될 수 있다는 확신이 있는 시장분석이 전재되지 않는 한 사례 건물 중 하나인 로데오타워 빌딩 경우와 같이 비록 개발 시점에서 투자자가 고려하였던 예상 매각가격에는 다소 미흡한 분양가격이더라도 건물을 임대사업으로 운영 하는 것 보다 적정한 시기에 분양을 완료하는 것이 투자자의 목표 수익률을 조기에 완성 시킬 수 있는 최선의 방법이다.
그러나 여러 가지 여건상 건물전체의 분양을 하지 못하여 건물 준공 후 임대사업으로 방향을 전환 할 경우, 투자자의 사업전략을 재정비하여 건물임차업체의 선별 및 건물의 보수 관리 철저, 건물의 공실률 최저 등의 노력을 통하여 건물의 가치를 높이고 개발시점에서 검토된 분양가격보다 하향 조정된 매각가격을 산정하여 적정한 시기에 건물전체를 매각 시킬 수 있도록 노력을 하여야 만이 투자자가 기대하는 투자수익의 손실을 최소화 시키는 차선의 방법이 될 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In case the investor having land in the central business district of the new town has a plan to build the commercial building, the investor makes efforts to achieve his or her targeted rate of return by conducting the market analysis through the prior research of demand and supply, set the targeted rate of return of a building provisionally and either selling it after its completion or leasing it. But owing to poor prior research and unanticipated changes in the market after development, there occur cases that investors fail to achieve the targeted rate of return they intend to. This study selected as the case building three commercial buildings located in Janghang-dong, the central business district of Ilsan, and made a comparative analysis of the rate of return related to the internal rate of return and cash flow at the point of development and at the point of development completion on the basis of the selling cost, lease and selling price of a building drawn up based on the empirical material of these buildings. Thereby it attempted to study which form of development plan and operating method was proper to each case building.
In consequence, it is important to establish the business strategy based on the market analysis full examined from the time of development start when the investor intends to engage in the commercial building development project. it should presupposed that market analysis is conducted that convinces us the condition that the market conditions around the building can achieve the high lease rate of return and minimize the vacancy rate in terms of the sale and operating method of a building, If it is not so, it is the best method able to complete the investor's targeted rate of return earlier to complete the sale of a building at the proper time rather operate it in the form of lease business even though its actual selling price falls shorts of its anticipated selling price the investor intended at the point of development as in case of the Rodeo Tower Building, one of the case buildings,
But in case the complete building is switched from sale to lease because of failure in the sale of the building as a whole under several conditions, efforts should be made to sell the building as a whole at the proper period, raise its value through such efforts as the readjustment of the investor's business strategy, the selection of the building lease firm, the thorough maintenance management of the building and its lowered vacancy rate and the like and sell the building as a whole at the proper period of time by calculating the selling price adjusted downwardly more than the selling price examined at the period of development. Then, it can minimize the loss of return on investment that the investor expects.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제3절 선행연구 고찰 = 3
• 제2장 시장분석 = 6
• 제1절 부동산 시장분석의 개념과 의의 = 6
• 제2절 시장 잠재력 분석 = 8
• 1. 수요분석 = 9
• 2. 공급분석 = 14
• 3. 시장성 분석 = 17
• 제3절 상권의 개념과 분석 = 21
• 1. 상권의 개념과 유형 = 21
• 2. 상권분석의 제반기법 = 23
• 제4절 재무 분석 = 29
• 1. 비할인법 = 29
• 2. 할인현금수지법 = 30
• 제3장 사례지역 분석 = 32
• 제1절 일산신도시 특성 = 32
• 1. 입지적 여건 = 32
• 2. 개발계획의 특성 = 35
• 제2절 일산신도시 상업지역의 시장잠재력 = 37
• 1. 상업지역 현황 = 37
• 2. 시장 현황 = 38
• 제3절 인구증감에 따른 중심상권 변화분석 = 40
• 1. 동별 인구 증감 = 42
• 2. 도매업 및 소매업의 증감 = 42
• 3. 숙박업 및 음식점업의 증감 = 43
• 4. 부동산매매업 및 임대업의 사업체수 와 종사자수 = 44
• 5. 검토결과 = 44
• 제4장 개발사례 연구 = 45
• 제1절 사례 건물의 현황 = 45
• 1. 사례 연구 개요 = 45
• 2. 매출 원가 산정 = 48
• 3. 실제 임대 및 분양 현황 = 52
• 제2절 현금흐름표에 의한 사례건물의 수익률 비교분석 = 55
• 1. 개발시점에서 투자자의 목표 수익률 = 55
• 2. 사례 건물의 2008년 말 현황 = 60
• 제5장 결론 = 68
• 참 고 문 헌 = 72
• ABSTRACT = 74