공동주택 리모델링 제도에 관한 고찰 : 시공자 선정기준을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

지난 4월 4일 국토해양부는 공동주택 리모델링사업의 시공자선정과 관련된 주택법 개정안을 고시하였다. 핵심내용은 리모델링을 추진위원회에서 나름의 기준을 세워 입찰을 받고 주민총회를 통해 시공자를 선정하였지만, 이 법률이 시행된 이후부터는 정비사업과 동일하게 경쟁 입찰방식이 의무적으로 도입됐다는 점이다. 도입배경에는 임의단체인 추진위원회에서 시공자를 선정하는 것은 법적인 효력이 없고 선정과정에 있어서 투명성을 제고해야한다는 취지에서 마련된 것이다. 고시된 선정기준에는 개정법 시행 후 입찰공고를 하는 분부터 적용한다고만 명시하고 있을 뿐 기존사업지의 시공자 지위에 대한 경과규정이 전혀 없는 것이 본 연구에서 다루고자하는 주요 핵심 연구과제이다. 이러한 문제와 관련하여 2012년 8월 현재 약 86개 단지, 6만여세대 대다수 리모델링 사업지는 주민총회를 통해 시공자를 가선정하고 조합설립 후 정식 시공자 지위를 득하는 형태로 진행되어온 방식에 일대 전환점을 맞게 되었다. 따라서 법 시행 이전에 선정한 시공자 지위에 대해 적법성 문제부터 대두되고 있고 소송 등과 같은 분쟁으로 확대 되어가고 있는 실정이다. 이에 본 연구는 시공자 선정기준 고시 내용에 대해 간과한 점이 무엇인지 살펴보고 정책입안자 및 수혜자간 수용 가능한 해결방안을 모색하였다. 이에 대한 결과로 첫째, 시공자선정 고시 이전에 시공자를 선정하고 계약한 경우에는 재건축사업과 같은 예외 규정을 두어 시공자와 조합이 피해를 입거나 법적인 분쟁이 일어나지 않도록 구제해 주어야한다. 둘째, 리모델링 추진원회와 정비업체 선정을 우선 선정하는 제도를 조속히 마련하여 문제점을 보완하여야 한다. 셋째, 정비사업의 절차적 동질성만 보고 동일한 수준의 규제를 적용하고 말고 리모델링에 성격에 맞도록 전문화된 법률 개정이 이루어져야 한다. 마지막으로 광의적 차원에서 다양한 법률로 분산되어 있는 관련 규정을 하나의 법으로 통합하는 리모델링 특별법 제정의 필요성을 제언하였다.

목차 (Table of Contents)

• 요약
• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 이론적 논의
• 1. 공동주택 리모델링 시공자선정 기준
• 2. 시공자 선정기준 관련 선행연구
• 3. 시공자 선정기준의 비교분석 준거
• Ⅲ. 연구문제 제기 및 시공자선정 현황
• 1. 연구문제 제기
• 2. 기존사업지 시공자선정 현황
• Ⅳ. 시공자선정 기준의 문제점과 개선방안
• 1. 기준의 적용 개선
• 2. 입찰방법의 개선
• 3. 제한 경쟁입찰의 개선
• 4. 지명 경쟁입찰의 개선
• 5. 현장설명회 개선
• 6. 홍보 규정의 개선
• 7. 주민총회 의결 개선
• Ⅴ. 결론
• 참고문헌