유치권 관련 소송당사자의 부담액 추정에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

유치권은 부동산 경매에서 일반 입찰참여자이 접근하기를 꺼릴 정도로 문제점을 앉고 있는 권리이다. 우리나라는 1998년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기를 극복하면서 고도의 성장으로 제부분에서 많은 변화를 하여 왔다. 그러나 운영상 많은 문제점을 가지고 있는 유치권은, 전문가들 사이에서 시대의 흐름을 반영한 개정이 요구되고 있음에도 아직 개정되지 않고 있으며, 학설과 판례로서 이를 해결하고 있다.
부동산 유치권은 자기가 점유하고 있는 부동산을 그 부동산에 관하여 생긴 채권을 변제 받을 때까지 유치할 수 있는 담보물권으로서 사실상 피담보채권의 변제를 강제하고 있다.(민법 제320조 제1항). 그리고 민사집행법 제91조 5항은 사실상 부동산 경매의 매수인에게 유치권으로 담보되는 채권을 변제하도록 하는 인수주의를 취하고 있다. 또한 경매절차에서 유치권 신고는 의무가 아니며, 유치권의 성립여부를 입찰희망자에게 알려주지도 않고 있다.
유치권은 등기 없이 점유만으로 성립하는 권리로 등기를 공시방법으로 하는 부동산 위의 다른 권리와 충돌이 생기고 있다. 이러한 유치권 제도의 문제점을 악용하여 채무자와 유치권자가 담합하여 허위 또는 과장된 유치권을 신고할 경우 입찰자들이 경매입찰을 꺼려 낙찰가는 하락하고 이로 인해 선순위 담보권은 침해되며, 입찰에 참가한 매수인의 지위는 불안해 진다. 그 결과 유치권 신고된 물건의 이해관계인에 대한 피해가 생기게 되며 특히 정당한 권리를 주장하는 자에게는 그 피해가 심각하게 발생하게 된다.
이에 본 연구는 유치권에 관련된 소송사례를 분석하여 현행 유치권 제도에서 나타나는 소송당사자의 부담 정도를 파악하여 제시함으로써 유치권 제도 개정의 시급함을 알리려고 하는 데 목적이 있다.
우선, 부동산 경매와 유치권에 대한 기본적인 이론 고찰을 통하여, 현장에서 별다른 제약없이 신고하고 보는 유치권 가운데, 권원없이 주장하는 유치권을 분별하기 위해 유치권의 성립요건과 유치권자의 권리를 정리하였다. 그리고 경매개시결정 기입등기 경료이후 신고되는 유치권에 대응하기 위해 압류․유치권․저당권 상호간의 효력에 대하여 살펴 보았다.
그리고 민간 경매정보업체로부터 수집한 경매시장의 현황과 전체 경매건 중 유치권이 신고된 유형별 현황을 조사하여, 유치권 신고가 해당물건에 미치는 영향을 분석하는데 필요한 기본적 데이터로 활용하였다.
이에 사례분석을 위해 유치권 관련된 서울고등법원과 서울중앙지방법원에서 판결된 소송사례와 유치권 관련된 임의경매 특이사례 모두 20건을 분석대상으로 선정하였다.
그리고 유치권이 신고된 물건의 소송사례에 나타난 유치권 인정 사유와 불인정 사유를 유형별로 분류하고, 유치권 존재 판결건의 주요 특징을 살펴 보았다. 그리고 유치권 주장자의 목적물에 대한 점유형태와 그 목적물의 용도, 사례별 유치권 신고금액등을 조사하였고, 유치권 신고가 소송당사자에게 미치는 피해 또는 부담을 산출하여 제시함으로써, 현행 유치권 제도 개선을 촉구하였다.
본 연구에 있어 아쉬운 점은 유치권 신고된 소송 사건의 내면을 조사하는데 부족함이 있었고, 수집된 자료의 분석에 있어서 유치권 신고된 목적물의 가격하락 정도와 소송당사자의 부담금액은 개괄적으로 산출하였으나 평면적으로 접근하는 수준에 머물렀고, 변수요인에 의한 입체적인 영향 분석에 접근하는데 한계가 있었다.
결국, 사법당국의 신속한 유치권 제도 개선을 통한 오늘날 변화의 시대에 맞는 유치권 제도 운영이 되기를 희망하면서 본 연구를 시작하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제3절 선행연구 고찰 = 4
• 제2장 부동산경매와 유치권에 대한 이론적 고찰 = 8
• 제1절 부동산 경매 및 현황 = 8
• 1. 부동산경매의 의의 = 8
• 2. 부동산 경매절차 = 9
• 3. 부동산 경매시장의 현황 = 14
• 제2절 유치권의 이해 = 19
• 1. 유치권의 의의 = 19
• 2. 유치권의 법적성질 = 21
• 3. 유치권의 성립요건 = 23
• 4. 유치권자의 권리 = 24
• 5. 유치권의 소멸 = 27
• 6. 유치권의 이해관계인 = 28
• 제3절 유치권의 유형 = 33
• 1. 공사대금청구권에 기한 유치권 = 33
• 2. 비용상환청구권에 기한 유치권 = 34
• 3. 손해배상청구권에 기한 유치권 = 36
• 4. 보증금반환청구권에 기한 유치권 = 37
• 5. 건물에 대한 유치권자가 대지부분에 대한 권리 = 38
• 제4절 부동산경매에서 압류․유치권․저당권 상호간의 효력 = 39
• 1. 압류에 대한 유치권의 효력 = 39
• 2. 저당권에 대한 유치권의 효력 = 40
• 3. 압류이전에 성립한 유치권이 저당권보다 후순위일 경우 = 41
• 제3장 유치권 소송사례 분석 = 42
• 제1절 소송사례 분석 = 42
• 1. 유치권 신고 현황 = 42
• 2. 분석의 틀 = 46
• 3. 유치권 신고된 물건의 사례 분석 = 52
• 제2절 소송당사자의 부담액 추정 = 61
• 1. 유치권 신고된 물건의 가격 하락 추정 = 61
• 2. 부담액 추정에 필요한 Data 가정 = 62
• 3. 소송당사자의 부담금액 산출 = 64
• 제3절 현행 유치권 제도의 구조적 한계 = 65
• 1. 유치권 신고 절차의 미비 = 65
• 2. 압류이후 유치권 신고 및 유치권 신고의 남용 = 66
• 3. 점유를 침탈당한 정당한 유치권자의 보호 미흡 = 67
• 4. 경매시 입찰가격 하락 = 67
• 5. 집행관의 형식적인 현황조사와 매각물건명세서 공신력 불인정 = 68
• 제4장 유치권의 구조적 한계에 대한 대안 도출 = 70
• 제1절 절차법에서의 대안 = 70
• 1. 유치권 권리신고의 의무화 = 70
• 2. 유치권 조사방법에 대한 개선 = 71
• 3. 인터넷과 휴대전화 문자를 활용한 송달 실시 = 73
• 4. 공탁금 납부제도 도입 = 74
• 5. 유치권 관련서류의 공개 = 74
• 6. 허위유치권 신고자에 대한 형사 처벌 강화 = 74
• 제2절 실체법에서의 대안 = 75
• 1. 유치권 등기명령제도 도입 = 75
• 2. 유치권의 법정 저당권화 = 76
• 3. 유치권의 소멸주의 도입 및 우선변제권의 인정 = 77
• 제5장 결론 = 79
• 제1절 연구결과 = 79
• 제2절 연구의 한계점 = 80
• 참고문헌 = 81
• 부록 = 83
• ABSTRACT = 94