2019년 건축물시가표준액 수시조정대상 현장조사 결과 분석

국문 초록 (Abstract)

□ 연구목적
○ 본 연구는 2019년도 건축물 시가표준액 수시조정 대상 분에 대하여 외부전문가의 시각에 따라 적정가격을 추정하고, 시군구에서 불합리하다고 판단되어 승인요청 한 시가표준액의 유형을 검토하여 패턴 파악
○ 즉 감정평가기법을 적용하여 해당건물의 가격을 도출하고, 이를 현행 시가표준액과 비교하여 그 차액이 큰 경우 괴리가 발생되는 원인을 규명하되, 개별적인 원인과 공통적으로 발생되는 원인을 규명하여 제시
- 본 연구는 2019년 건축물 시가표준액 수시조정 대상인 부동산을 중심으로 적정가격과 시가표준액의 괴리를 분석하되, 과거년도와 반복되는 패턴인 경우 분석대상에 포함
ㆍ금번 건축물 시가표준액 수시조정대상 분 모두 비주거용 집합건물로서, 현재 건축물 시가표준액을 산출하는 원가법에 적합한 일반건축물과 그 가치형성과 물건적 특성이 큰 차이를 보이고 있음에 유의
○ 따라서 본 연구에서는 해당물건에 적용되는 적정한 감정평가기법을 통해 해당 건물의 가격을 도출하고, 이를 현행 시가표준액과 비교하여 괴리가 발생되는 원인을 규명한 뒤, 시가표준액 제도의 개선방안을 제시
□ 주요내용
○ 현행 건축물 시가표준액은 건물신축가격기준액에서 구조별, 용도별, 위치별지수를 곱하고 경과년수 잔가율에 가감산특례지수를 적용하여 산출
- 이는 감정평가기법상 원가법을 근간으로 하여 건물만의 가격을 추정하는 것으로, 기준시점 현재 대상물건을 재취득을 가정한 재조달원가에 노후화 등을 감안한 감가수정(減價修正)을 적용하여 대상물건의 가액을 산정하는 방식으로, 해당 전제조건이 적용되는 일반건축물이나 기계기구 등의 적용에 적합
- 그러나 현행 건축물 시가표준액 산정방식은 재생산이나 감가상각이 발생하지 않는 물건에는 적용하기 곤란한 바, 특히 토지건물 일체로 효용이 발생하고 해당 층이나 호별위치에 따라 독립적으로 거래가 일어나는 집합건물에 적용함에 있어 한계점 내포
○ 감정평가기법상 집합건물은 토지건물 일체로 가치가 형성되므로 토지건물 일체의 가격을 평가하고, 이를 토지건물 가격배분비로 안분하도록 규정하고 있어 현재 건축물시가표준액을 산출하는 원가법과는 큰 차이를 보이고 있음에 유의
○ 본 연구에서는 감정평가실무이론에 따라 일반건축물의 건물가격 평가방법과 집합 건축물의 건물가격 평가방법을 간략히 소개하고, 감정평가 관점에서 집합건축물의 거래사례비교법과 원가법*으로 가격을 평가한 뒤, 시군구에서 수시조정 승인요청 한 시가표준액과 비교·검토
- 이는 모두 집합건물의 토지건물 일체의 가격을 거래사례비교법이나 원가법으로 구하고, 이에 토지건물가격배분비**를 적용하여 도출한 것으로 상기 방법론으로 구한 금액은 시군구에서 승인요청 한 조정된 시가표준액의 금액과 개략적으로 일치
* 감정평가의 3방식 중 수익환원법은 시가표준액의 특성상 대량의 조세대상 물건에의 적용과 수익자료 등의 수집 및 반영이 곤란하여 배제
** 토지건물배분비란 이론적으로 해당 집합건물의 전체가치에 기여하고 있는 토지의 한계생산성과 건물의 한계생산성과의 비율을 의미하며, 토지건물 일체의 가격을 토지와 건물로 배분 시 활용
○ 집합건물의 경우 토지건물일체의 원가법을 적용하여 가격을 구하고, 이에 토지건물 배분비를 적용하여 건축물의 시가표준액을 구하는 방법이 보다 바람직한 건물가격 추정방법인 것으로 분석
- 다만 이는 토지건물일체의 가격을 추정하고 이를 효용적수에 따라 안분되는 방법을 적용하기위해서는 토지의 적정금액과 효용적수 추정이 담보되어야 하므로, 토지가격의 비중이 큰 지역(서울과 수도권)에서는 토지 가격의 적정성 검토가 필요할 것으로 분석
□ 결론
○ 2019년 건축물 시가표준액 수시조정대상 분 모두 비주거용 집합건물로서, 이는 기존 건축물시가표준액 산정방법 적용이 해당물건의 특성을 고려하지 않음에 기인 하고 있는 바, 평가방법에 있어서 근본적인 문제점이 있는 것으로 분석
○ 비주거용 집합건물을 가격을 추정하는 방법에 있어 감정평가기법 상 3가지 방법론이 제시될 수 있으나, 본 연구에서는 현재 건물만의 원가법을 다소 변형하여 집합건물로서 토지건물일체의 원가법 적용을 하는 경우 큰 비용을 수반하지 않으며 유의미한 결과를 도출한다는 결론을 도출
- 집합건물로서 토지건물 일체의 원가법을 적용하는 과정에서 층별·호별·용도별 효용비를 적용함으로써 시가표준액의 집합건물 1층의 과소평가 및 지하층의 과다평가를 해소하고, 주차복합건물 중 상가운영부분의 과소평가 및 주차장운영부분의 과다평가를 근본적으로 방지
- 집합건물의 적정한 가치평가기법으로 거래사례비교법이 주로 활용되고 있으나, 2019년 수시조정대상분의 경우 대부분 비교가능 한 거래사례가 없거나, 거래사례가 있다고 하더라도 적정성을 담보하기 어려운 사례인 바, 단기적으로 비교방식 도입은 한계
- 따라서 거래사례비교법을 직접적용하기보다는 집합건물의 효용적수를 구하거나, 도출된 일체의 가격의 적정성을 검토하는 수준에서 적용하는 것이 현실적으로 바람직
○ 아울러 적절한 건물만의 가격을 안분하기 위한 토지건물배분비에 대한 연구가 필요
- 이는 시장이 균형을 이루고 있는 경우 토지의 가격과 건물의 가격비율과 일치하도록 되어 있고, 지역별, 유형별에 따라 어느 정도 수렴하는 결과 값을 가진다고 알려져 있으므로 이에 대한 적정비율을 도출한다면, 집합건물에 있어 토지건물 일체의 가격에서 토지건물배분비를 활용하여 건물만의 시가표준액을 보다 적정하게 구할 수 있을 것으로 판단
○ 다만 토지건물일체의 원가법을 적용은 토지의 적정금액이 담보되어야 하므로 토지가격의 비중이 큰 지역(서울과 수도권)에서는 토지 가격의 적정성 검토가 필요