공동주택의 관리방식에 따른 공동관리비와 장기수선충당금에 대한 연구 : 서울시를 대상으로 = A Study on the Management Fee and Allowance for Long-Term Repair of Apartment Complex by Management Style in Seoul

국문 초록 (Abstract)

2016년 우리나라의 주택유형별 현황을 보면 공동주택이 차지하는 비율이 전국은75.0%, 수도권은 80.3%에 이를 만큼 공동주택이 가장 보편화된 주택형태이다. 서울의 경우 공동주택의 비율이 무려 89.2%에 달하고 있다. 따라서 공동주택에 대한 관리의 효율성과 전문성은 많은 국민들의 삶의 질이나 재산가치의 보전문제와 직결될 뿐 아니라 국가적으로도 건설자산의 가치가 중요한 과제로 떠올랐다.
본 연구에서는 이런 연구배경과 목적 아래 공동주택관리에 대한 문헌조사를 통하여 공동주택관리에 개한 이론적 고찰을 먼저 하였다. 다음으로 서울시의 공동주택에 대한 현황과 실태분석을 통하여 현재 공동주택의 지역적요인과 물리적 요인 그리고 단지의 특성별로 현황이 어떠하며 이들 요인과 관리비와의 관계가 어떠한지를 분석하였다.
서울의 2,291개 의무관리 대상 공동주택단지의 관리비자료를 데이터 마이닝 기법으로 K-apt 홈페이지로부터 추출하여 이 중 입력오류 등이 있는 단지와 2016년도 중에 입주한 아파트 단지들은 제외하고 총 2,249개 단지의 관리비 자료만을 대상으로 했다.
연구결과 서울지역 내의 공동주택 대부분이 인건비 비중이 매우 높은 일반관리비와 경비비, 청소비 등이 88.7%에 달하며 공동주택의 수명연장과 재산가치 보존을 위한 장기수선충당금과 수선유지비의 경우 각각 13.6%, 6.7%에 불과했다. 관리방식별로 보면 총액계약방식이 가장 낮았으나 서울시 전체 단지 중 차지하는 비율이 1.6%로 유의미하다고 볼 수가 없었으며 위탁관리방식이 자치관리방식이 전체적으로 관리비가 저렴하였다. 단지규모별로는 단지 내 세대수가 많을수록 관리비가 적게 나왔다. 세대 당 주거면적별로는 60㎡초과~85㎡이하가 가장 관리비가 적게 나왔으며 예상과 달리 60㎡이하 주택이 관리비가 높게 나왔다. 노후화 정도별에서는 5년 이하 경과된 단지가 가장 높게 나왔는데 이는 사업주체가 연고위주의 수의계약의 방법으로 계약을 체결하고 입주자대표회의에 그대로 관리를 이관하기 때문이다. 20년을 넘어서는 경우에는 수선유지비가 급격히 줄어들고 있어 효율적인 유지관리에 의구심이 들며 장기수선충당금의 건축경과년수가 오래될수록 오르다가 30년 초과된 공동주택의 경우 충당금이 급감하였다. 이는 재건축에 따른 경제적 이득을 염두에 두고 관리에 지극히 소홀하기 때문이다. 소유구조별로는 예상과 달리 임대주택단지의 관리비가 분양주택보다 월등히 높았다. 임대단지도 민간임대주택이 공공임대단지보다 높게 나왔는데 그 이유는 민간임대업체가 관리비를 통하여 임대수익을 확대하고자하기 때문이다. 난방방식별로는 개별난방이 관리비가 제일 저렴한 것으로 나왔으나 지역난방방식과 큰 차이가 없었다. 오히려 경비비를 제외하면 다른 비목에서는 개별난방이 더 비쌌다. 주택가격대별로 보면 주택가격이 비쌀수록 관리비가 증가한다.
정부에서도 제도적으로 공동주택의 수명연장을 위하여 공사종별로 수선방법과 수선주기, 수선비율 등의 객관적인 기준과 방법까지 제시하는 등 많은 노력을 기울여 왔다. 그러나 수선⸱유지 및 보전관리의 이행 여부에 대한 점검과 또 이행을 강제할 수 있는 수단이 확보되어 있지 않다. 실제 노후화된 단지의 경우 형식적인 계획만 제출할 뿐 오히려 재건축을 겨냥하여 관리를 더욱 소홀히 하여 슬럼화가 가속화되는 경향도 일부 있다. 이상의 실태분석은 일정 변수와 관리비와의 관계만 본 것으로 연구의 실효성 측면에서 개별 변수와 관리비와의 분석만으로는 한계가 있을 수 있다. 따라서 대표적으로 관리방식에 따른 규모효과에 대하여 모든 변수를 넣고 실증적 분석을 하였다.
연구결과 자기관리가 위탁관리보다 유리하였으며, 단지규모가 작을 때에는 자기관리가 위탁관리보다 유리하다고 말할 수 없었다. 단지규모가 클 경우, 규모의 경제가 존재하기 때문에 자기관리를 하더라도 전문성을 확보할 수 있다. 또 건축연령의 효과는 비선형적으로 영향을 미친다는 것도 확인하였다.
장기수선충당금은 분양단지가, 강남 3구와 소규모 단지가 다른 지역에 비해 장기수선충당금을 더 많이 쌓는 것으로 나타났다. 반면 해당 단지의 주택규모가 커질수록 장기수선충당금을 적게 쌓는 것으로 나타났다. 또한 자기관리는 위탁관리보다 장기수선충당금을 적게 쌓는 것으로 나타났으나 통계적으로 유의적인 차이는 없다. 그러나 이를 규모별로 나누어 보면, 확연한 차이를 보였다. 단지규모가 큰 경우, 자기관리가 위탁관리에 비해 장기수선충당금 규모가 작았으며, 이는 통계적으로도 유의하였다. 반면, 단지규모가 작을수록 위탁관리가 자기관리에 비해 장기수선충당금 규모가 작았다. 이런 결과는 관리의 효율성에 따른 것으로 보인다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론. 1
• 1. 연구배경 및 목적 1
• 2. 연구개요 3
• 2.1. 연구방법 및 구성. 3
• 2.2. 연구의 범위 5
• 3. 선행 연구 검토 5
• Ⅱ. 공동주택의 관리비에 대한 이론적 검토. 11
• 1. 공동주택의 개념 11
• 2. 공동주택의 관리 14
• 2.1. 공동주택관리에 대한 기본개념 14
• 2.1.1. 일상적 관리. 16
• 2.1.2. 교정적 관리. 17
• 2.1.3. 예방적 관리. 17
• 2.1.4. 생애연장 유지보수. 18
• 2.2 현행법상 우리나라의 공동주택관리 18
• 2.2.1. 관련법령의 변천 18
• 2.2.2. 현행법상 공동주택관리와 관리규약 20
• 3. 공동주택의 관리비 23
• 3.1. 관리비 내역. 23
• 3.2. 관리비의 구분 26
• 3.3. 관리비의 결정 28
• 3.3.1. 관리비의 배분. 28
• 3.3.2. 관리비의 부과. 30
• 4. 공동주택의 관리방식 32
• 4.1. 관리방식에 대한 기본이해32
• 4.2. 사업주체관리방식. 35
• 4.3 자치관리방식. 36
• 4.4. 위탁관리방식 38
• 4.5. 혼합방식. 40
• 5. 공동주택의 장기수선계획 41
• 5.1. 지속적인 유지관리의 필요성과 개념., 41
• 5.1.1. 지속적인 유지관리의 필요성. 41
• 5.1.2. 수선⸱유지관리의 개념 44
• 5.2. 현행법상의 장기수선계획. 47
• 5.2.1. 장기수선계획을 위한 법령체계. 47
• 5.2.2. 장기수선계획의 수립과 기준. 49
• 5.2.3. 장기수선계획과 장기수선충당금 52
• Ⅲ. 서울시 공동주택관리 현황 및 실태분석. 56
• 1. 공동주택 현황 및 실태분석. 56
• 1.1. 전체 개황. 56
• 1.2. 자치구별 분석. 57
• 1.3. 관리방식별 분석. 60
• 1.4. 복도구조별 분석. 62
• 1.5. 단지규모별 분석. 65
• 1.6. 주거전용면적별 분석 67
• 1.7. 노후화 정도별 분석 70
• 1.8. 소유구조별 분석. 73
• 1.9. 난방방식별 분석. 74
• 1.10 주택가격대별 분석. 77
• 2. 공동관리비 및 장기수선충당금에 대한 실태분석. 77
• 2.1. 전체 및 자치구별 공동관리비 및 장기수선충당금의 분석 79
• 2.2. 관리방식별 공동관리비 및 장기수선충당금의 분석. 81
• 2.3. 복도구조별 공동관리비 및 장기수선충당금의 분석. 83
• 2.4. 단지규모별 공동관리비 및 장기수선충당금의 분석. 85
• 2.5. 주거전용면적별 공동관리비 및 장기수선충당금의 분석 85
• 2.6. 노후화 정도별 공동관리비 및 장기수선충당금의 분석 87
• 2.7. 소유구조별 공동관리비 및 장기수선충당금의 분석. 89
• 2.8. 난방방식별 공동관리비 및 장기수선충당금의 분석. 91
• 2.9. 주택가격대별 공동관리비 및 장기수선충당금의 분석. 92
• Ⅳ. 공동관리비와 장기수선충당금에 대한 실증분석. 95
• 1. 실증분석의 전제 및 설명. 95
• 2. 주요변수의 범주별 관리비. 97
• 2.1. 주요변수에 대한 기초 통계. 97
• 2.2. 주요 변수의 범주별 공동관리비의 평균치 98
• 3. 관리방식에 따른 공동관리비 차이 104
• 4. 관리방식에 따른 장기수선충당금의 차이. 108
• Ⅴ. 결론 및 시사점. 113
• 1. 결론에 대한 요약. 113
• 2. 정책적 시사점 115
• 참고문헌. 118
• ABSTRACT. 122

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