재건축 개발이익환수제도에 관한 연구 : 재건축 임대주택 공급 의무화에 대한 검토를 중심으로 = A Study on the Development Gains Recapturing System of Reconstruction : With a focus on the review of the mandatory provision of rental houses for reconstruction

국문 초록 (Abstract)

한글초록 :정부는 2003년 10월 29일 과거 어느 때보다도 강력한 주택시장안정종합대책(소위 10.29대책)을 발표하기에 이르렀다. 이 중 재건축아파트에 대한 개발이익환수방안을 2단계 대책으로서 적극 검토하기로 했다고 발표하면서, 재건축아파트의 개발이익환수방안에 대한 관심이 모아지게 되었다. 그러다가 최근 재건축 개발이익환수에 대해 다시 주요 논의가 이루어지게 되었는데, 그 이유는 2005.2.17에 재건축 개발이익환수방안의 내용을 담은「도시및주거환경정비법 」개정안이 국회에서 통과되었기 때문이다. 주택 재건축사업의 임대주택 건설 의무를 주요내용으로 한 「도시및주거환경정비법」 제30조의2가 3월에 신설되고 2005.5.17 시행되면서 그 내용에 있어서 아파트 재건축사업에서 실제로 과도한 개발이익이 발생하는 것인지, 그 개발이익은 어디에서 파생하는 것인지, 그리고 그 개발이익은 환수되어야 하는 것인지에 관한 많은 논란이 계속되었고, 제도의 위헌성을 다투는 헌법소원이 제출되기도 하였다. 이처럼 재건축 개발이익환수제도는 아직 논란의 여지는 많으나, 한편으로 재건축을 통한 주택공급의 확대를 가능하게 한다는 긍정적인 측면에서 보면 매우 중요한 의미를 갖는다고 할 수 있다. 개발이익의 사유화에 따른 사회적 문제를 해결하고 개발이익을 근본적으로 환수하고자 이번에 마련된 「도시및주거환경정비법」에서의 임대주택공급의무화라는 새로운 재건축 개발이익환수제도는, 뒤늦게나마 재건축에 대한 잘못된 인식과 제도적 결함을 근본적으로 시정하겠다는 적극적인 의지를 보여주는 시도라고 할 수 있다. 아울러 동 제도를 도입한 정책적 의지와 시도는 재건축 개발이익에 대한 기대심리와 그에 따른 투기수요의 가세, 그리고 가격상승으로 이어지는 가격불안 요인의 일부를 완화하는 측면에서도 긍정적으로 평가할 수 있을 것이다. 또한 개발이익의 환수대상은 개발이익이 발생하는 모든 부분에 대해 적용하는 것이 바람직하다고 판단되고, 개발이익 산정에 있어 객관성을 확립할 수 있는 제도적인 장치의 마련도 아울러 모색해야 할 것이라 판단된다. 마지막으로, 당해 제도는 행정행위의 공정력에 의해 실시되고 있으나, 진행하면서 더욱 충분한 논의와 검토가 필요할 것으로 보인다. 그리고 향후 방안으로서, 일단 임대주택 공급 의무를 내용으로 하는 당해 제도는 입법취지를 달성할 수 있도록 여러 측면에서 합리적으로 설득력 있게 보강되어야 하겠다. 제도의 존재목적이 위헌판결을 받지 않는 것에만 초점이 맞춰지기 보다는, 당해 법적 공동체가 보다 더 행복해 질 수 있도록 실효성을 확보하는 것이 더욱 중요하기 때문이다. 이처럼 실효성 있는 제도로서의 보강을 위해서는 앞서 말했듯이 목적을 더욱 합리적이고 체계적으로 하여야 한다. 당해 입법 취지상에 나타난 목적은 무주택서민의 주거안정, 가격안정, 그리고 계층 간 융화이므로 이것이 도정법의 목적이나 제정취지 및 기본정신에 부합하도록 하여야 할 것이다. 결국, 이 문제의 핵심은 재건축이라는 사익과 도시계획사업이라는 공익의 융화라고 생각한다. 다시 말해, 도정법의 취지에 맞게 재건축을 해석하면 될 것으로서, 일부 논란을 일으키는 당해 임대주택 의무비율 제도를 더욱 현실성 있게 보강하고, 그 후에 이익을 환수하는 것이 보다 타당하고 도정법의 제도적 취지에 부합하는 것이라 생각된다. 요컨대, 위와 같은 개선을 토대로 이 제도가 합리적이고 효율적으로 적용될 수 있도록 개발이익에 대한 적절한 분배를 함에 있어서 사회적·공공적인 측면에서 제도적인 보완이 더욱 강구되어야 하겠으며, 이를 위해 더욱 더 구체적인 연구가 필요하다고 하겠다

국문 초록 (Abstract)

영문초록 :The Korean government announced the strongest ever Comprehensive Policy of Stabilizing Housing Market(so-called the 10.29 Policy) on October 29, 2003. Included in the announcement was its will to make an active review of the two-step plan to recapture development gains of a reconstructed apartment building, and public interest was focused on the plans of recapturing development gains of such an apartment building. Recently the major discussion of recapturing development gains of a reconstructed apartment building was resumed as the revised Act of Urban and Residential Environment Arrangement, which contained articles about the development gains recapturing plans of reconstruction, was passed in the Parliament on February 17, 2005. The Article 30, Clause 2 was newly prescribed as part of the Act and was in effect in May 17, 2005. Then a turmoil of debates was ensued constantly over a couple of questions regarding a reconstruction project of an apartment building. They included if there were really excessive development gains, where the gains, if any, came from, and if the gains should be recaptured. Even a constitutional petition was submitted claiming the system was unconstitutional. There are still many potential aspects for further controversy with the Development Gains Recapturing System of Reconstruction, but there is certainly a positive view on its increasing housing supply, which should be regarded as very significant in Korea. Attempting to resolve social issues concerning privatization of development gains and to recapture them in a fundamental way, the Act of Urban and Residential Environment Arrangement reflected the government's solid determination to correct the wrong perception and institutional defects of reconstruction, which came rather late. The most apparent act taken was to make it mandatory to supply rental housing as part of a reconstruction project. The policymakers' determination and attempt of introducing the system also shed some positive light on alleviating the factors of unstable price, which is a combination of expecting psychology for development gains of reconstruction, increasing speculative demands, and rising price. It's understood that the objects of development gains recapture should include all the places where such gains occur and that an institutional tool should be made to guarantee objectivity of estimating such gains. Finally, the system has taken effect by the justice of administrative acts and will require more discussion and review for the future. Its intention of the legislature, which made it mandatory to supply rental housing, should also be reinforced more reasonable and persuasive in many aspects. It's more important to secure viability for the sake of the happiness of a legal community than to focus on not getting the verdict of unconstitutional. As mentioned earlier, the intentions should be more reasonable and systematic in order to reinforce the system as a viable one. The intention of the legislature concerns stable housing for citizens with no house, stable price, and mixture among the classes, which should be in line with the goals, purports, and basic spirits of the Act of Urban and Residential Environment Arrangement. The essence of the matter is getting harmony between private good of reconstruction and public good of urban planning business. Since it's highly likely that reconstruction will be interpreted according to those goals of the Act, the requirement of mandatory ratio of rental housing should be more realistic and engaging. Development gains are to be recaptured after all those. In that way the institutional intentions of the Act will be able to fulfilled. In short, more complementary efforts are needed in the social and public aspects of the system so that development gains will be distributed more properly and ultimately the system will be applied in a reasonable and efficient manner. Thus more in-depth researches should be done, too