전세사기 예방을 위한 부동산중개업의 개선방안 연구 = A Study on the Improvements of the Real estate Brokerage Business to Prevent Jeonse Fraud

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to identify ways to improve the real estate brokerage business in general from the perspective of a licened real estate agents as a preventive measure against recent Jeonse fraud. In this sense, the research objective of this study is to derive factors to improve the real estate brokerage business to prevent Jeonse fraud and suggest policy directions for improving the operation of the real estate brokerage system through analysis of priority for improvement.
The research method of this study was to analyze priority improvement factors using stratified analysis methods through literature review, case analysis, expert interviews, and surveys. Incheon Metropolitan City and the western region of Gyeonggi-do were selected as the scope of area for this study, and the research target was limited to licened real estate agents in the region. This study used statistical data from the last two years when Jeonse fraud began to bring social attention.
Factors to improve the real estate brokerage business as a whole to prevent Jeonse fraud from the perspective of a licened real estate agents were examined as its main research topic. A total of nine factors were derived as the factors at the lowest level, Including strengthening the legal rights of licened real estate agents Improving the brokerage management system, Improving the financial support system, Service ethics, Organizational ethics, Employment ethics, Improving the brokerage system, Strengthening the professional capacity of licened real estate agents, and Mandatory membership in the real estate realestators Association, which were the factors that are examined in this study. An AHP analysis model for analyzing priority between factors was presented through factor analysis for the improvement factors derived in the first phase. Deriving factors to be examined and perception surveys for analyzing AHP were conducted two times. Surveys and open-ended discussions were conducted as the first expert interview survey with licened real estate agents and real estate experts for about five days, from OCT 24 to 29, 2023. A FGI (Focus Group Interview) for a targeted group was conducted with experts belonging to the Korea association of real estate realestators and real estate experts. The second survey was conducted for about seven days from November 7 to 14, 2023, mainly in Incheon Metropolitan City and the western part of Gyeonggi-do Province, targeting licensed real estate agents and the general public. A total of 300 copies were distributed, and a total of 203 copies were collected. In order to secure a consistency index of survey respondents, technical statistics were conducted for a total of 194 responses in the first phase, and AHP analysis for a total of 99 responses in the second phase.
The research results analyzed through the proposed AHP research model are as follows. First, it was identified that strengthening the legal rights of licened real estate agents is very important after prioritizing the lower factors for improving the legal system. Second, this study analyzed the factors that should be improved for professional ethics in brokerage businesses for preventing Jeonse fraud service ethics ranked first, organizational ethics second, and employment ethics third. Transparency between licened real estate agents and clients in the brokerage business should be enhanced through improved professional ethics. Finally, it was indicated that strengthening the expertise of licened real estate agents is a top priority as a result of prioritizing analysis factors to prevent Jeonse fraud. Regarding the details of strengthening the professional capacity of licened real estate agents, it is necessary to establish new essential special contracts to prevent relevant brokerage frauds and strengthen field-oriented practical training through training for related cases and special contracts. programs by experts, such as lawyers and tax accountants, as well as on-the-job and practical training. In addition, it is required to periodically conduct training support.
The importance of the results of this study is summarized as follows. First, this study aims to examine the social issue of Jeonse fraud from the perspective of a real estate brokerage business or licened real estate agents. Jeonse fraud has recently become a serious social issue and is not a problem limited to a specific field in our society. Furthermore, looking at it from a comprehensive perspective rather than defining it as an incident during real estate transactions is necessary. In this sense, this study is regarded as significant since it attempted to examine ways to prevent Jeonse fraud by focusing on identifying the causes of Jeonse fraud and improving the real estate brokerage system in terms of the social responsibility of licened real estate agents. Second, various researchers have begun analyzing and categorizing the causes of Jeonse fraud, proposing policy alternatives for Jeonse fraud, which has recently been revealed as a serious social issue. In addition, the significance of this study is that it proposed market response plans for the agencies that work under the real estate brokerage system, which are directly related to Jeonse frauds, such as an awareness survey and search for alternatives to prevent Jeonse fraud from a practical point of view.
However, this study has the following research limitations despite the significance of this research. It is required that Jeonse fraud be recognized as a problem caused by comprehensive and structural defects across society. From this perspective, the research conducted by limiting preventive alternatives to Jeonse fraud to licened real estate agents directly involved in the brokerage business remains a limitation of the research. It is required to identify the causes of Jeonse fraud and prevent such Jeonse frauds from a multifaceted perspective encompassing related fields.

국문 초록 (Abstract)

이 연구는 최근에 불거진 전세사기에 대한 예방적 차원으로서 공인중개사 관점의 부동산중개업 전반에 대한 개선방안을 모색하고자 연구가 시작되었다. 따라서 연구목적은 전세사기에 예방을 위한 부동산중개업의 개선요인을 도출하고 개선 우선순위 분석을 통해 부동산중개업 운영 개선을 위한 정책방향을 제시하는데 있다. 연구방법은 문헌고찰, 사례분석, 전문가 인터뷰, 설문조사를 통하여 계층화 분석법을 활용한 우선순위 개선요인을 분석하였다. 연구의 범위는 인천광역시와 경기 서부권을 공간적 범위로 설정하고 당해 지역의 개업공인중개사를 연구대상으로 한정하였다. 시간적 범위는 전세사기가 사회적으로 관심을 받기 시작한 최근 2년 이내의 통계자료를 활용하고자 하였다. 주요 연구내용은 공인중개사 관점에서의 전세사기 예방을 위한 부동산중개업 전반에 대한 개선요인들을 탐색하였다. 연구를 위해 최종 도출된 최하위 계층 요인은 9개 요인으로 도출하였으며 공인중개사 법적 권리 강화, 중개업 운영제도 개선, 금융지원 제도개선, 서비스윤리, 조직윤리, 고용윤리, 중개시스템 개선, 공인중개사의 전문역량 강화, 공인중개사협회 의무가입 등을 연구대상 요인으로 선정하였다. 1차 도출된 개선요인을 대상으로 요인분석을 통해 요인간 우선순위 분석을 위한 AHP 분석모형을 제시하였다. 연구대상 요인 도출과 AHP 분석을 위한 인식조사는 2차에 걸쳐 실시하였다. 1차 전문가 인터뷰 조사는 2023년 10월 24일부터 29일까지 약 5일간 공인중개사 및 부동산 전문가 대상으로 설문조사와 자유 참여식 토론을 실시하였다. 인터뷰 대상은 한국공인중개사 협회 소속 전문가 및 부동산 전문가를 대상으로 표적집단 심층인터뷰(FGI) 방식으로 진행하였다. 2차 설문 조사는 2023년 11월 7일부터 14일까지 약 7일간 인천광역시 및 경기도 서부권을 중심으로 개업공인중개사와 일반인을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 총 300부가 배포하여 총 203부를 회수하였다. 설문응답자의 일관성 지수를 확보하고자 1차 총 194부를 대상으로 기술통계 및 2차 총 99부를 대상으로 AHP 분석을 실시하였다. 제시된 AHP 연구모형을 통해 분석된 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 법제도 개선에 대한 하위요인을 우선순위 분석한 결과 공인중개사의 법적 권리 강화가 매우 중요한 것으로 분석되었다. 둘째, 전세사기 예방에 대하여 중개업 직업윤리 의무강화 개선요인을 분석한 결과 서비스윤리가 1순위, 조직윤리가 2순위, 고용윤리가 3순위로 분석되었다. 직업윤리 개선을 통하여 중개업의 공인중개사와 의뢰인과의 투명성이 제고되어야 한다. 마지막으로 전세사기 예방에 대한 우선순위 분석요인 도출한 결과 공인중개사 전문역량 강화가 가장 우선하는 것으로 분석되었다. 먼저 공인중개사 전문역량 강화 내용을 살펴보면 관련 중개사고 예방에 대한 필수 특약을 신설하고 사례교육 및 특약사항 교육을 통한 현장 중심의 실무연수를 강화해야 한다. 그리고 주기적인 교육 및 변호사, 세무사 등 전문가 교육지원 프로그램과 실무교육, 연수교육을 주기적으로 강화할 필요성이 있다. 이 연구를 통해 도출된 연구결과에 대한 연구의의는 다음과 같다. 첫째, 전세사기라는 사회적 이슈를 부동산중개업 혹은 공인중개사의 관점에서 연구를 시도하였다는데 연구의 의의가 있다. 최근에 불거진 전세사기는 우리사회 특정분야에 국한된 문제가 아니며 더욱이 부동산 거래사고로 단정하기 보다는 종합적 관점에서 바라볼 필요가 있다. 이러한 관점에서 본 연구는 공인중개사의 사회적 책무에서 전세사기의 원인 규명과 부동산중개업 개선에 주안점을 두고 전세사기 예방을 위한 연구를 시도하였다는데 연구의 의의를 갖는다. 둘째, 최근 사회적 문제로 드러난 전세사기는 전세사기 원인분석과 유형화, 정책 대안을 제시하는 연구가 시작되고 있다. 본 연구는 전세사기와 직접적으로 연관되어있는 부동산중개업 종사자들을 대상으로 실무적 관점에서의 전세사기 예방을 위한 인식조사와 대안 모색 등 시장 대응방안을 제시하였다는데 연구의 의의가 있다. 다만, 이러한 연구가 갖는 의미에도 불구하고 본 연구는 다음과 같은 연구의 한계가 있다. 전세사기는 사회 전반에 걸친 종합적이고 구조적인 결함에 따른 문제로 인식될 필요가 있다. 이러한 관점에서 전세사기에 대한 예방 대안을 중개업의 직접적 관련자인 공인중개사로 한정하여 연구가 이루어진 것은 연구의 한계로 남는다. 향후 후속연구에서는 관련 분야를 아우르는 다각적인 관점에서의 전세사기 원인 규명과 예방을 위한 대안을 모색하는 연구가 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1.1 연구의 배경 및 필요성 1
• 1.2 연구의 목적 2
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 2.1 연구의 범위 3
• 2.2 연구의 방법 4
• 3. 논문의 구성 5
• Ⅱ. 이론적 고찰 8
• 1. 전세제도의 개념과 역사 8
• 1.1 전세의 정의 8
• 1.2 국내외 전세의 기원 9
• 1.3 국내외 전세제도와 비교사례 12
• 2. 부동산 관련 법제도와 중개업 운영현황 15
• 2.1 부동산 관련 법제도와 운영현황 15
• 2.2 부동산 중개업의 운영실태 18
• 2.3 공인중개사의 역할과 직업윤리 23
• 3. 부동산 거래사고 관련 전세사기 유형 및 피해사례 27
• 3.1 부동산 거래사고의 개념과 유형 27
• 3.2 전세사기 유형과 사례분석 31
• 3.3 전세사기로 인한 중개업의 사회적 문제 40
• 4. 선행연구 분석 및 연구 차별화 42
• 4.1 선행연구 분석 42
• 4.2 연구차별화 49
• Ⅲ. 분석 계층모형 및 조사개요 50
• 1. 전세사기 예방 결정요인 탐색 50
• 1.1 법제도 개선요인 51
• 1.2 직업윤리강화 개선요인 53
• 1.3 중개업 운영관리 개선요인 55
• 2. AHP 분석을 위한 계층모형 57
• 3. 설문조사 개요 58
• Ⅳ. 전세사기 예방을 위한 부동산중개업 개선 우선순위 분석 60
• 1. 기술통계 60
• 2. 1계층 평가결과 우선순위 및 일관성 분석 64
• 3. 2계층 평가결과 우선순위 및 일관성 분석 65
• 3.1. 법제도 개선 하위요인 우선순위 및 일관성 분석 65
• 3.2. 직업윤리강화 하위요인 우선순위 및 일관성 분석 66
• 3.3. 중개업 운영관리 하위요인 우선순위 및 일관성 분석 68
• 4. 2계층 평가결과 우선순위 및 가중치 분석 69
• Ⅴ. 결론 71
• 1. 연구결과 요약 및 정책적 시사점 71
• 2. 연구의의 및 한계 73
• 참고문헌 74
• 부록1. 설문지(FGI) 77
• 부록2. 설문지(AHP) 78
• 부록3. 국내 중개사무소 현황 81
• 부록4. 공인중개사 자격현황 82
• Abstract 83