문화재 지구지정에 따른 토지이용규제에 관한 손실보전방안 연구 : 개발권양도제(TDR)도입을 위한 실증분석

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Abstract

A Study on the Compensation method of land development restriction area around Cultural Properties
-Empirical Analysis For an adoption of the Transfer Development Rights System-


Lee, Seon-Jun
Department of Public Policy
Graduate School Public Administration Korea University

(Supervised by Professor Kim, Sang-Bong)


The study examined a present legal framework for a restriction of developing land in a designated cultural heritage or within a protected area for a cultural heritage, and thereafter it takes several case studies for an theoretical understanding of private ownership and development right in order to provide a possible framework for a sustainable development of a historical site. The dissertation concluded with a recommendation that The Transfer Development Rights(TDR) as an efficient way of compensation rather should be considered to replace a present system of monetary compensation.

Present Korean Cultural Heritage Protection Law has no clear regulation of compensation in the case of restricting a development in a designated cultural heritage site. Although development right in a private land is secured in Korean Law, it is difficult to develop such site because of a strict planning control in the process of planning application. In addition, there are no clear guidelines for a criteria of possible development within a designated heritage site. The Korean Law states that an authority of enactment can adopt a framework of reducing a loss from a restriction of a development.

Traditional concept of ownership in Korea understands that it is difficult to separate a development right from a concept of land ownership. However, considering that it is not a problem for American and British legal frameworks to separate a development right and Germany, France, and Japan, which do not separate the right in their legal frameworks, allow to separate a development right in actual practice, the matter whether a development right can be separate or not depends on the willingness of a responsible authority of policy making.

Based on the examination of domestic and foreign legal frameworks and their theoretical backgrounds, the dissertation recommended to adopt The Transfer Development Rights(TDR). Different from a general prejudice, a public survey in the dissertation displayed that the public recognize that the level of controling development in a designated heritage site against a development is not strict enough, and over a half of response would accept a restriction if they own a such site. Therefore, the research analyzed that it is not a problem to execute a development restriction but it is necessary to reduce a economic loss of an owner resulted from a restriction so that a right for private ownership in the Korean Law can be secured.

Another finding from the survey in this research is that majority of the response understands a necessity of adopting The Transfer Development Rights(TDR), yet their level of knowledge about the details of the system is relatively low. There are several studies to introduce the system, but still a decision-making authority and the public has not fully understand the system. In addition the survey showed that the public prefers a monetary compensation and tax benefit, but they favours The Transfer Development Rights(TDR) if it is difficult for a government to provide such compensation.

In conclusion, although The Transfer Development Rights(TDR) is a new to Koreans, it can be an alternative system to improve a present framework to secure the right for a ower of a designated cultural heritage site. The dissertation argued that it will become an efficient system if a government organises serial seminars for a public understanding of the system. In particular, historic cities such as Gyeongju, Gongju, Buyeo, and Iksan, of which citizens who owns a designated cultural sites, can be the first candidates to exercise the system for a successful adoption. In order for doing that, the system should be introduced in the Cultural Heritage Protection Law and Historic Cities Protection Law and the details of execution should be clarified in a local regulation.

Considering that there are 419 area for a restriction of a land development in Korea, the system will provide a satisfactory framework for a government, a land owner, and a developer.

목차 (Table of Contents)

• - 목 차 -
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 제3절 선행연구 검토 5
• 제2장 문화재지구지정에 따른 토지이용규제 현황 8
• 제1절 문화재지정과 보존제한 8
• 1. 문화재지정의 연혁 8
• 2. 문화재지정의 의의 9
• 3. 문화재지정 효과 11
• 4. 문화재지정 현황 14
• 제2절 문화재지구 지정에 따른 규제 현황 15
• 1. 토지이용규제 현황 15
• 2. 문화재 현상변경허가 18
• 제3절 문화재지구지정과 공용제한 24
• 1. 공용제한의 개념 및 공용사용·수용과의 구별 24
• 2. 공용제한의 유형 25
• 3. 공용제한의 내용에 따른 분류 26
• 제4절 공용침해에 따른 손실보상 28
• 1. 행정상 손실보상의 근거 28
• 2. 손실보상의 판단기준에 관한 이론 38
• 3. 공용제한으로 인한 손실보상기준 및 방법 40
• 4. 공용제한에 관한 헌법재판소결정에 대한 고찰 43
• 제3장 손실보전방안으로써 개발권 양도제에 관한 주요논의 50
• 제1절 토지소유권 및 개발권의 이론적 고찰 50
• 1. 토지소유권의 이론적 고찰 50
• 2. 토지개발권의 이론적 고찰 56
• 제2절 개발권 양도제(TDR) 주요내용과 실시요건 63
• 1. 개발권 양도제의 도입배경 및 필요성 63
• 2. 공중권과 개발권 양도제 68
• 3. 개발권 산정방법 70
• 제3절 손실보전수단으로 개발권 양도제의 주요논점 73
• 1. 제도도입에 관한 법적 문제 73
• 2. 개발권 양도제 도입의 긍정설 73
• 3. 개발권 양도제 도입의 부정설 75
• 4. 소 결 75
• 제4장 개발권 양도제 운영에 관한 국내외 사례분석 77
• 제1절 해외 운영사례 분석 77
• 1. 영국의 개발권 공유화 제도 77
• 2. 미국의 개발권 양도제 78
• 3. 프랑스의 법정밀도 상한제 81
• 4. 일본의 용적률 이전제도 83
• 5. 사례 분석결과 및 시사점 85
• 제2절 국내 유사사례 분석 86
• 1. 농지대리 경작제 86
• 2. 대리건축제 86
• 3. 이 축 권 87
• 4. 결합개발제도(CRP) 88
• 5. 용적률 거래제도 89
• 6. 사례분석 결과 및 시사점 91
• 제5장 개발권 양도제 도입을 위한 실증 분석 93
• 제1절 조사설계 93
• 1. 조사배경 및 목적 93
• 2. 조사대상 및 범위 93
• 3. 조사방법 및 절차 94
• 4. 설문내용과 측정지표 94
• 제2절 개발권양도제 도입에 관한 실증 분석 95
• 1. 설문응답자의 특성 95
• 2. 주요 분석내용 96
• 3. 설문조사결과 시사점 115
• 제3절 개발권 양도제의 제도화 방안 118
• 1. 제도화를 위한 선결과제 118
• 2. 개발권 양도제 제도화 방안 121
• 제6장 결론 126
• 참고문헌 129
• [부 록1] 설문조사서 134
• [부 록2] 문화재지정에 따른 세제혜택 현황 141
• [부 록3] 시·도별 문화재영향검토구역 범위 142
• [부 록4] 용도지역현황 143
• [부 록5] 용도지구 및 구역현황 144
• [부 록6] 전체 국토면적대비 용도지역지구 비율 145
• [부 록7] 서울시 용적률 인센티브제 사례 146
• [부 록8] 개발제한구역 현황 150
• [부 록9] 도시기본계획 수립현황 151
• [부 록10] 도시관리계획 수립현황 152
• [부 록11] 설문조사 교차분석 자료 153
• ABSTRACT 167